Незаконность перепланировки может выявляться по нескольким критериям. Прежде всего, это будет отсутствие обязательных разрешений и иных документов, если собственник не получал их до начала работ. Также перепланировка может считаться незаконной, если допущено отступление от требований проекта, нарушены нормы различной безопасности. Виновному лицу может грозить штраф, вынесение предписания, взыскание причиненного ущерба.
Читайте, по каким основаниям перепланировку могут признать незаконной, кто и как выявляет такие факты, как устранить нарушения и пройти согласования после завершения работ.
- Что значит – незаконная перепланировка здания
- Признаки незаконной перепланировки
- Как выявляют нарушения при перепланировках
- Что грозит виновному лицу
- Штраф за незаконную перепланировку
- Предписание об устранении незаконной перепланировки
- Взыскание ущерба
- Особенности согласования незаконной перепланировки
- Перечень полезных документов
- Какие документы нужны
- Административный регламент узаконивания
- Согласование в судебном порядке
- Обновление данных в ЕГРН
- Кейсы «СМВ Групп»
- Заключение
- Список использованной литературы
Что значит – незаконная перепланировка здания
Законность перепланировки обеспечивается по нескольким направлениям. Чтобы к собственнику не возникло претензий со стороны уполномоченных органов, ему нужно:
- оформить ряд обязательных документов, где будут описаны работы в помещении и здании, подтверждена их безопасность (прежде всего, это проект);
- пройти согласования и получить разрешения, которые предусмотрены региональным или федеральным законодательством (например, разрешения от жилинспекции, если запланированы работы в помещениях МКД);
- соблюсти требования документов и нормативных актов (например, в части норм пожарной и/или строительной безопасности);
- выполнить обязательные действия после окончания работ (например, оформление техплана и прохождение учета в Росреестре).
Учитывая изложенное, незаконная перепланировка нежилого здания или помещения может выявляться по одному или нескольким признакам из списка выше. Характер и перечень нарушений напрямую повлияет на порядок их устранения или на согласования, на вид и размер ответственности.
Разъяснения эксперта. За нарушения при перепланировке обычно отвечает собственник здания или помещения. Но в некоторых ситуациях санкции могут применяться к проектной или подрядной организации. Например, подрядчика могут наказать за отступление от проекта или нормативных актов, если это повлекло причинение ущерба людям, повреждение конструкций объекта или имущества.
Признаки незаконной перепланировки
Если вы сделали незаконную перепланировку и сами выявили нарушения, лучше устранить их в добровольном порядке. Это не только упростит процесс узаконивания, но и может освободить от ответственности. Если нарушение выявят уполномоченные органы, то виновному лицу почти наверняка будут грозить санкции.
Выделим самые распространенные критерии, по которым может наступать ответственность за несогласованную перепланировку нежилого помещения или здания:
- выполнение работ на объекте без проекта и/или техзаключения;
- неполучение разрешений на перепланировку, если это требуется по законодательству (например, если работы связаны с изменениями фасадов, то нужно получить разрешение от Москомархитектуры);
- отступление от положений проекта, нормативно-технических актов (например, если подрядчик не выполнит требование к усилениям конструкций, предусмотренное проектом);
- выполнение работ, которые не подпадают под понятие перепланировки, либо входит в состав реконструкции;
- иные нарушения, допущенные собственником или подрядчиком.
Для перепланировок в нежилом здании существенно меньше требований по разрешениям и согласованиям (в отличие от работ в МКД). В частности, собственнику достаточно заказать проект (иногда еще и техзаключение), заключить договор с подрядной организацией. Поэтому признаком незаконной перепланировки в данном случае будет отсутствие проектной документации, а не разрешений от гос. органов.
Отметим, что для работ в нежилом здании нужно получить разрешение на изменения фасадов. Подробнее о правилах согласования таких работ читайте в нашем предыдущем материале. Даже если собственник заказал и получил проект, строго следовал положениям этого документа, но не обращался за разрешением в МКА, то такая перепланировка будет являться незаконной.
Как выявляют нарушения при перепланировках
Если работы проводились в помещениях МКД, проверить незаконную перепланировку могут представители Мосжилинспекции. Проверки будут проводиться на этапе выдачи приемочного акта, либо непосредственно в ходе работ. Также МЖИ обязана рассматривать обращения граждан, организаций и иных уполномоченных ведомств. Например, сообщить о незаконной перепланировке могут жильцы из других квартир дома, прокуратуры и т.д.
Так как при перепланировках в нежилом здании процесс согласований максимально упрощен, ее незаконность может выявляться:
- по проверкам Москомархитектуры (при фасадных работах);
- в ходе надзорных и контрольных мероприятий прокуратуры, Департамента городского имущества, иных ведомств;
- по результатам проверок собственника, если незаконную перепланировку сделал арендатор.
Нарушения может выявить и комиссиями по пресечению незаконного строительства. Обычно они отслеживают самовольно выполненные работы, влекущие изменение основных параметров здания. Если проверка покажет, что выявлен факт незаконной перепланировки, то комиссия может передать материалы по подведомственности.
Разъяснения эксперта. Ряд обязательных действий нужно выполнить после завершения работ. Например, собственнику необходимо заказать техплан, пройти с этим документом учет в Росреестре. Если перепланировка сделана без нарушений и с прохождением согласований, но собственник не внес изменения в ЕГРН, то оснований для привлечения к ответственности не будет. Но у владельца объекта могут возникнуть проблемы при распоряжении им, поскольку в ЕГРН числятся недостоверные (устаревшие) сведения о конфигурации.
Что грозит виновному лицу
Порядок привлечения к ответственности за незаконную перепланировку зависит от следующих факторов:
- в каком помещении и здании проводились работы (МКД или здание нежилого назначения);
- в чем заключается суть нарушения (отсутствие документов, выполнение запрещенных работ и т.д.);
- кто является виновным лицом (например, подрядчик или собственник);
- какие последствия повлекла незаконная перепланировка (например, причинение повреждений несущим конструкциям).
Обоснования по указанным выше вопросам будут фиксироваться в материалах административных дел, в предписаниях, в иных документах. Ниже расскажем, сколько штраф за незаконную перепланировку, какие дополнительные санкции грозят виновным лицам.
Штраф за незаконную перепланировку
Административные санкции предусмотрены только для незаконных перепланировок в помещениях МКД. Данный состав описан в ст. 7.21 КоАП РФ. Если до начала работ не было получено разрешение от МЖИ (а при фасадных работах еще и от МКА), взыщут штраф:
- от 2 000 до 2 500 руб. (в отношении граждан);
- от 4 000 до 5 000 руб. (на должностных лиц);
- от 40 000 до 50 000 руб. (организации, ИП).
Дополнительные варианты ответственности предусмотрены региональным законодательством. Например, по ст. 9.12 Кодекса г. Москвы об административной ответственности введен штраф от 300 000 до 350 000 рублей для организаций, выполнивших работы в нежилом помещении МКД без разрешения от жилинспекции.
Разъяснения эксперта. Штраф могут назначить и за нарушение норм безопасности. Вид и размер санкции зависит от состава КоАП РФ, под который подпадают действия виновного лица. В данном случае ответственность может наступать даже при наличии обязательных документов и разрешений на перепланировку.
Предписание об устранении незаконной перепланировки
В большинстве случаев собственник может устранить нарушения, допущенные при перепланировке. Требования об этом могут указываться в предписаниях от жилинспекции, МКА, ДГИ, иных ведомств. От виновного лица могут потребовать:
- оформить и представить какие-либо документы (например, техзаключение о допустимости и безопасности перепланировки);
- выполнить дополнительные строительные работы, чтобы устранить нарушения (например, разобрать незаконно возведенную антресоль, перегородку);
- пройти обязательные процедуры (например, узаконивание по завершенным работам).
В предписании будет указан срок, в течении которого необходимо устранить недостатки и замечания. Если не сделать этого, то за невыполнение обязательных и законных требований может наступать самостоятельная административная ответственность.
Взыскание ущерба
Если незаконные действия при перепланировке повлекли причинение ущерба людям, имуществу или конструкциям, его могут взыскать с виновного лица. Также предметом взыскания могут быть расходы на устранение нарушений (например, при проведении ремонта на конструкциях и элементах здания). Возмещение ущерба допускается в добровольном или судебном порядке.
Особенности согласования незаконной перепланировки
Ниже разберем алгоритм действий для согласований перепланировки, выполненной без обязательных разрешений. Это самый распространенный случай, с которым сталкивается собственник зданий и помещений. Если нарушение выявлено в результатах работ, либо допущено отступление от норм безопасности, порядок их устранения зависит от предписания.
Для согласования незаконной перепланировки в столице придется учитывать следующие нормативные акты:
- Градостроительный кодекс РФ (скачать) и Москвы (скачать);
- Закон № 384-ФЗ (скачать);
- Закон № 123-ФЗ (скачать);
- Постановление № 508-ПП (скачать);
- Постановление № 432-ПП (скачать);
- Постановление № 114-ПП (скачать);
- иные нормативные акты, своды правил, стандарты.
Если вы незаконно сделали перепланировку, закажите услуги по ее согласованию в нашей компании. Специалисты «СМВ Групп» помогут оформить документацию исходя из вида объекта и характера нарушения, представят интересы клиента в уполномоченных ведомствах. Мы добьемся положительного результата даже в самых сложных ситуациях. Об основных правилах согласования читайте ниже.
Перечень полезных документов
Документы для скачивания
| № п/п | Ссылки на скачивание документов | Описание |
| 1 | Скачать | Пример технического заключения |
| 2 | Скачать | Технический план (образец) |
| 3 | Скачать | Пример проекта перепланировки (образец) |
| 4 | Скачать | Заявка на проведение работ для кадастрового учета |
| 5 | Скачать | Заявка на согласование перепланировки (образец) |
Какие документы нужны
Если перепланировка уже завершена, то для ее узаконивания не требуется проект. Безопасность работ, фактически выполненных в здании или помещении, подтверждается техзаключением. Этот документ оформят специалисты «СМВ Групп» по обращению собственника. Также, исходя из критериев незаконности перепланировки и типа объекта, для согласования может потребоваться:
- согласие остальных правообладателей объекта;
- проект колористических решений (на фасады);
- технический план (для обновления ЕГРН по новым характеристикам объекта);
- заявление на согласование в административном порядке;
- административный иск для прохождения судебного узаконивания.
Точный список документации наши эксперты определят после предварительного анализа ситуации. Обращаем внимание, что для подготовки документов могут потребоваться обмеры, обследования на месте.
Административный регламент узаконивания
Данный порядок допустим при незаконных перепланировках в помещениях МКД. В Постановлении № 508-ПП описаны правила оказания услуг по согласованию через МЖИ до и после проведения работ. Для обращения в жилинспекцию собственник сначала заказывает техзаключение. Документ содержит описание работ и новой конфигурации объекта, вывод о безопасности и допустимости перепланировки.
Для согласований по нежилым зданиям Постановление № 508-ПП не применяется. Поэтому несогласованную перепланировку можно узаконить путем оформления техплана, обращения в Росреестр. Исключением является получение разрешения через МКА, если в ходе работ были изменены фасадные решения.
Согласование в судебном порядке
Кроме административного порядка, для согласования может потребоваться обращение в суд. Основания для этого:
- обжалование отказных решений государственных органов (например, отказ жилинспекции по помещению в МКД);
- приостановка процедур в МЖИ, МКА, Росреестре (естественно, если заявитель не согласен с таким решением);
- обжалование предписаний об устранении нарушений.
На основании судебного акта, подтверждающего законность и безопасность перепланировки, можно будет обратиться в Росреестр. Также для этого ведомства и для прохождения судебных процедур будет нужен техплан. В нем будет указано на виды работ и перечень изменений при перепланировке, заключение об их соответствии законодательству.
Обновление данных в ЕГРН
Узаконив перепланировку здания или помещения, необходимо представить соответствующие сведения для обновления ЕГРН. Основанием для этого является техплан, который изготовит кадастровый инженер «СМВ Групп». После обработки данных в техплане и переноса сведений в ЕГРН заявитель получит выписку из реестра. Это окончательно подтверждает, что владелец объекта узаконил выполненные работы. Если Росреестр вынесет решение о приостановке, его можно обжаловать через судебные органы.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Обмеры | от 15 000 руб. |
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. В 2022 году эксперты «СМВ Групп» оформили техзаключение и технический план по завершенной перепланировке административного (офисного) здания. Документы подтвердили безопасность работ, их соответствие нормам закона.
Кейс 2. В 2021 в «СМВ Групп» был заказан комплект документов для согласования незаконной перепланировки в торговом центре. Так как по административной процедуре был вынесен отказ, представители нашей компании получили положительное решение через суд.
Заключение
- Незаконная перепланировка – это работы по изменению конфигурации, выполненные без разрешений или обязательных документов, либо с отступлением от их содержания. Также незаконность работ может быть связана с нарушением норм строительной и иной безопасности.
- За нарушение законодательства о перепланировках виновному лицу может грозить штраф. Также нарушения заставят устранить по предписанию. Ущерб, причиненный незаконной перепланировкой, могут взыскать через суд.
- Устранить нарушения и подтвердить законность перепланировки можно по административным процедурам, либо в судебном порядке. Для этого может потребоваться техзаключение, технический план, иные документы.
Если вам нужно согласовать незаконную перепланировку и устранить основания для привлечения к ответственности, обращайтесь к экспертам «СМВ Групп»!
