Владельцам апартаментов может понадобиться проведение перепланировки — к примеру, в тех случаях, когда нужно добавить перегородки или возвести антресольную площадку. Перепланировку (строительные работы по ней) нужно согласовать — и именно с этим у собственника возникают трудности чаще всего.
В этой статье мы расскажем о том, что такое апартаменты, когда нужно согласование перепланировки апартаментов, как согласовать перепланировку апартаментов в нежилом здании и как провести аналогичную процедуру для апартаментов в многоквартирном доме.
- Понятие апартаментов
- Почему оформляют апартаменты
- Кому нужно согласование перепланировки в апартаментах
- Инструкция — согласование перепланировки апартаментов в МКД
- В каких случаях МЖИ отказывает собственникам в согласовании перепланировки
- Инструкция — согласование перепланировки апартаментов в нежилом здании
- Последствия несогласованной перепланировки
- Кейсы компании «СМВ Групп»
- Кейс №1. Согласование перепланировки апартаментов целью увеличения площади коворкинга
- Кейс №2. Проектирование и согласование апартаментов, расположенных в многоквартирном доме
- Заключение — что в итоге
- Список источников
Понятие апартаментов
С точки зрения законодательства, апартаменты являются гостиничным номером — в них есть жилая комната (или спальня), спальня (уже основная) и кухня со столовой зоной. Апартаменты могут временно использоваться для проживания — их арендуют — могут принадлежать гражданам и организациям. Теоретически, можно использовать апартаменты под офис.
От эксперта. У апартаментов есть схожие признаки с квартирами, часто они идентичны по характеристикам, но апартаменты — это нежилая недвижимость. Они могут быть расположены в многоквартирном доме, но от этого они не начинают относиться к объектам жилого фонда — оформление затрудняется. Также апартаменты могут быть расположены в нежилых зданиях.
Каждый случай, связанный с апартаментами, носит уникальный характер. Поэтому лучше получить консультацию у инженеров и юристов компании «СМВ Групп» — контакты указаны на сайте.
Почему оформляют апартаменты
Ряд правил, связанных с созданием жилых помещений, толкает собственника на оформление документации на апартаменты. К примеру, если из помещения нельзя прямо попасть в помещение общего пользования — это установлено статьёй 16 Жилищного кодекса РФ — то помещение жилым считаться не будет.
Также существует Постановление Правительства №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (от 28.01.2006 года), в котором содержится информация о санитарно-гигиенических и инженерных нормативах для жилых помещений. Апартаменты могут не соответствовать этому перечню требований, юридически являясь не жилым помещением, а гостиничным номером.
В случаях, когда апартаменты размещаются как нежилые помещения в многоквартирном доме, нужно соблюдать уже другие требования. Они не должны нарушать архитектуру здания, соблюдать требования по звукоизоляции и соблюдать ряд СП и постановлений — они регламентируют нормы для нежилых помещений.
В итоге — при возведении или перепланировке апартаментов в МКД (к примеру, небольшой гостиницы или отеля) требования к жилым помещениям соблюдать не нужно. Зато необходимо соблюсти требования к нежилым помещениям.
Кому нужно согласование перепланировки в апартаментах
Владельцу или арендатору таких помещений. Перепланировку в апартаментах — как и любую другую перепланировку — нужно проводить по проекту и согласовывать. К примеру, для согласования перепланировки апартаментов в жилом доме, потребуется подавать документы в Мосжилинспекцию.
Итак, если владелец или арендатор собираются:
- менять расположение дверных проёмов;
- менять расположение перегородок;
- создавать новые дверные или оконные проёмы;
- отгораживать тамбур.
То все эти работы будут относиться к перепланировке — а она требует согласования. Соответственно, кроме согласования, работы по перепланировке помещения требуют соблюдения норм и правил. Они установлены в нормативных актах.
Проведение и согласование перепланировки апартаментов может проходить по двум схемам — в зависимости от того, где они находятся. Это могут быть апартаменты в нежилом здании и апартаменты в многоквартирном доме.
Для подготовки, проведения и согласования перепланировки нужны специалисты — обмерщики, юристы, кадастровые инженеры и проектировщики — которые помогут согласовать строительные работы и предложат наиболее оптимальные архитектурно-строительные решения.
Инструкция — согласование перепланировки апартаментов в МКД
Перепланировка в апартаментах многоквартирного дома Москвы регламентируется теми же правилами, которые действуют в отношении нежилых помещений в МКД и согласовывается в Мосжилинспекции. Для согласования и проведения перепланировки апартаментов нужно следовать этой пошаговой инструкции.
- Подготовить документы, подтверждающие право собственности. Под этими документами подразумевается выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Заключить договор с организацией. Подготовкой проекта и технического заключения могут заниматься только организации с допуском СРО.
- Подготовить протокол собрания собственников. Если перепланировка в апартаментах затрагивает общедомовое имущество, то нужно провести собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать их согласие в протоколе.
- Подготовить проект. Проект перепланировки апартаментов должен соответствовать ряду требований — о них знают компетентные проектировщики нашей компании.
- Подготовить техническое заключение. Для перепланировки требуется техническое заключение о допустимости и безопасности строительных работ. Оно прилагается к проекту.
- Согласовать перепланировку с МЖИ. Для согласования перепланировки в Мосжилинспекции нужно подать в муниципальный орган пакет документов, указанных выше. Чтобы уточнить, какие ещё документы могут потребоваться для согласования в индивидуальном случае, стоит обратиться к юристам нашей компании за консультацией.
- Провести работы. Строительные работы по перепланировки апартаментов должны полностью соответствовать проектной документации. Также стоит отметить, что выполнением работ может заниматься только организация-подрядчик с допуском СРО.
- Получить акт завершённой перепланировки. После завершения строительных работ нужно получить акт завершённой перепланировки в Мосжилинспекции.
- Подготовить технический план. Также нужно заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера — он требуется для постановки помещения на учёт и внесения изменений в ЕГРН в отношении данного объекта.
- Получить выписку из ЕГРН. На финальном этапе владелец помещения должен получить изменённую выписку из ЕГРН.
Компания «СМВ Групп» имеет большой опыт перепланировки арендованных объектов недвижимости, юридического оформления согласия собственника объекта на перепланировку.
От эксперта. Если многоквартирный дом признан памятником культуры, то дополнительно потребуется получить заключение от органа власти, который занимается охраной памятников архитектуры.
Для согласования перепланировки проект должен включать в себя текстовые и графические материалы, которые оформлены с учётом СП, ГОСТов и других нормативных актов. Также он дополняется экспертным заключением от аккредитованной организации — в проект входят только те решения, которые не повредят конструкциям многоквартирного дома и будут оптимальны для собственника.
Также для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме Москвы нужно получить заключение ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии» — это одно из обязательных условий подачи документов в Мосжилинспекцию. Соответственно, заключение должно быть положительным и отражать допустимость перепланировки в конкретном случае.
В каких случаях МЖИ отказывает собственникам в согласовании перепланировки
У отказа Мосжилинспекции в согласовании перепланировки апартаментов в многоквартирном доме есть несколько причин.
Итак, МЖИ может отказать собственнику, если:
- собственник помещения не предоставил необходимые документы;
- проект перепланировки нарушает требования законодательства;
- перепланировка может привести к нарушению целостности несущих конструкций здания, ухудшению вида фасадов, условий проживания домовладельцев.
МЖИ может отозвать уже выданное согласие на перепланировку — например, если в документах будут выявлены противоречивые или неверные сведения (согласно пункту 2.12.1.5 приложения №2 к Постановлению №508-ПП).
Последнее предусматривает хороший проект и грамотные инженеры, поэтому при работе с адекватными специалистами, сопровождающими перепланировку такие ситуации исключены.
Компания «СМВ ГРУПП» помогает не только согласовать, но и провести перепланировку полностью — на всех этапах мы будем рядом с заказчиком и не допустим ошибок.
Инструкция — согласование перепланировки апартаментов в нежилом здании
Перепланировка апартаментов, находящихся в нежилом здании, в полном объёме не регламентирована — ни федеральными законами, ни постановлениями. В Москве установлен порядок, регламентированный Постановлением №432-ПП.
Эта процедура значительно проще, чем перепланировка в квартирах или перепланировка в апартаментах, расположенных в МКД. Её не нужно согласовывать с муниципальными органами — не требуется согласование строительных работ по перепланировке. Однако для неё всё ещё требуется проект и техническое заключение к нему.
Итак, чтобы провести перепланировку апартаментов в нежилом здании, владельцу помещения нужно:
- Заключить договор с проектной организацией. Организация должна иметь допуск СРО — он подтверждает компетентность проектировщиков. Он есть у нашей компании.
- Заказать проект и техническое заключение. Проект вместе с техническим заключением готовят вышеупомянутые проектировщики в соответствии с действующим законодательством. Техническое заключение о безопасности и допустимости проводимых строительных работ — важная часть подготовки к перепланировке.
- Провести перепланировку. Строительные работы проводятся в полном соответствии с проектом, для их проведения важно, чтобы подрядчик имел допуск СРО. Нужно соблюсти все требования и регламенты.
- Подготовить технический план. Технический план готовят опытные кадастровые инженеры — он нужен для внесения изменений в ЕГРН.
- Получить выписку из ЕГРН. После предоставления технического плана в Росреестр нужно получить выписку из ЕГРН с обновлёнными сведениями.
Технический план должен обязательно соответствовать проекту перепланировки (согласно Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») — в этом помогут кадастровые инженеры компании «СМВ Групп». В случае, если Росреестр откажет в обновлении данных в ЕГРН, это приведет к отказу в регистрации.
Последствия несогласованной перепланировки
Штрафы. При несогласованной перепланировке апартаментов в МКД могут оштрафовать за отсутствие согласования с контролирующим муниципальным органом. Физическое лицо штрафуют на 2000-2500 рублей, должностное — на 4000-5000 рублей, а юридическое — на 40000-50000 рублей.
Для жителей Москвы стандартным административным штрафом дело не ограничится, поскольку существует местный КоАП. Часть 1 статьи 9.8 КоАП г. Москвы гласит, что при перепланировке в нежилом здании, принадлежащем городу, физическое лицо будет оштрафовано на 1000-3000 рублей, должностное — на 10000-30000 рублей, а юридическое — на 50000-150000 рублей.
От эксперта. Но и это ещё не всё. Штрафы, объективно, небольшие, но существует нюанс. Собственника могут обязать вернуть апартаменты в исходное состояние — какими были до перепланировки, так и нужно будет отстроить.
Такие меры характерны для случаев, когда перепланировка была проведена незаконно и неправильно — от начала и до конца. К примеру, собственник снёс несущую стену во время перепланировки и от этого пострадала вся конструкция здания.
Кейсы компании «СМВ Групп»
Кейс №1. Согласование перепланировки апартаментов целью увеличения площади коворкинга
Арендатор нежилого помещения, в котором располагается коворкинг, принял решение расширить его площадь, и с этой целью произвести перепланировку. Для проведения и согласования данных работ он обратился в «СМВ ГРУПП».
Проектировщики компании «СМВ Групп» подготовили проектную документацию и техническое заключение, после чего проект был утверждён собственником и была проведена перепланировка.
Кадастровый инженер «СМВ ГРУПП» разработал технический план, чтобы зарегистрировать изменения площади апартаментов в Росреестре. Спустя 9 дней собственник помещения получил выписку ЕГРН с узаконенной перепланировкой, а арендатор продолжил работу.
Согласованная перепланировка помогла арендатору увеличить рабочую площадь, что положительно сказалось на доходах коворкинга — они увеличились на 26% за месяц.
Кейс №2. Проектирование и согласование апартаментов, расположенных в многоквартирном доме
Собственник апартаментов, в которых расположены офисные помещения, решил перераспределить площадь помещений за счёт перепланировки. За подготовкой проектной документации и согласованием перепланировки он обратился в компанию «СМВ ГРУПП».
Проектировщики «СМВ ГРУПП» в кратчайшие сроки подготовили проект и техническое заключение, затем эксперты провели согласование перепланировки с Мосжилинспекцией, предварительно всю подаваемую документацию. После того, как МЖИ выдала акт о перепланировки, все строительные работы были произведены.
Далее было необходимо узаконить произведенную перепланировку в Росреестре. Кадастровый инженер «СМВ ГРУПП» подготовил технический план и специалисты компании подали всю необходимую документацию в Росреестр по доверенности собственника. Выписка ЕГРН с узаконенной перепланировкой была получена без приостановок в течение 9 дней.
После согласования перепланировки собственник получил дополнительную площадь, которая увеличила стоимость аренды апартаментов на 13%.
Заключение — что в итоге
Апартаменты юридически являются нежилыми помещениями. Чтобы согласовать перепланировку апартаментов в МКД в Москве нужно обратиться в Мосжилинспекцию — для этого владельцу понадобится проект, техническое заключение и документы, устанавливающие право собственности. Также нужны:
- заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»;
- копия протокола собрания жильцов — если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
Затем понадобится технический план — его могут подготовить кадастровые инженеры компании «СМВ ГРУПП» — для внесения изменений в ЕГРН. У согласования перепланировки апартаментов в нежилых зданиях нет такого количества нюансов, но нужно согласовать проект с собственником.
Компания «СМВ ГРУПП» поможет согласовать перепланировку апартаментов на всех этапах — команда из инженеров, проектировщиков, юристов и других специалистов поможет собственнику провести всё быстро и безошибочно. Также мы помогаем узаконить перепланировку в апартаментах МКД — если она была сделана без предварительного согласования с МЖИ.
Список источников
- Гражданский кодекс Российской Федерации (скачать);
- Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Градостроительный кодекс Российской Федерации(скачать);
- Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
- Постановление Госстроя №170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (скачать)
- Постановление №432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (скачать);
- Постановление №508-ПП «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений. В многоквартирном доме» (скачать).
