Разработка и согласование АГР и АГО в 2024 году

Введение

В процессе разработки проектов новых зданий, реконструкции существующих необходимо, в обязательном порядке, учитывать существующие требования законодательных актов к планированию, застройке территории населённого пункта, установленного художественного облика, единство силуэта и композиции.

Добиться этого позволяет комплексный подход. Кроме соблюдения положений действующих нормативов и законодательных актов (пример, 384-ФЗ), требований ГПЗУ, осуществляется разработка специального комплекта документации, архитектурно-градостроительное решение (АГР). В ряде регионов он именуется иначе, архитектурно-градостроительный облик (АГО).

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Право на разработку положений, которым должны соответствовать АГР, статьёй 7 ГрК предоставлено местной администрации субъекта федерации. Последняя формулирует их в соответствующих законодательных актах. Для Москвы, это постановление 284-ПП, для Санкт-Петербурга, распоряжение 10-Н, изданное КГА правительства СПб.

Что такое АГР (АГО)

АГР является частью пакета документов, разрабатываемых на стадии проектирования объекта, включающую текстовую документацию, графические материалы, визуализирующие будущий облик здания, как реконструируемого, так и вновь возводимого.

Документация содержит детальное описание принимаемых архитектурных решений с их обоснованием.

Последнее учитывает требования, касающиеся:

• особенностей здания в части его конструкции в соответствии с положениями ГПЗУ, существующей градостроительной документации населённого пункта;
• соблюдению положений, задающих базовые санитарно-гигиенические, экологические, инженерно-технические характеристики;
• к стилю, архитектуре, композиции, выбранной цветовой гамме элементов и фрагментов фасада, объекта в целом;
• регламентирующие вопросы благоустройства прилегающих территорий, инфраструктуры.

Специфическая особенность АГР заключается в необходимости его согласования до момента утверждения всего комплекта проектной документации. Это позволяет уже на подготовительном этапе согласовать будущий внешний вид фасадов положениям действующей градостроительной документации.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

В противном случае могут возникнуть серьёзные проблемы со строительством и вводом объекта в эксплуатацию. Менять внешний вид готового здания, дело весьма затратное и, в большинстве случаев, технически невозможное.

Эксперт. Власти субъекта федерации самостоятельно определяют наименование комплекта подобной документации (ст. 7 ГрК), поэтому для Москвы потребуется АГР, а для Московской области или СПб, уже АГО.

В ряде населённых пунктов речь может идти об архитектурной концепции здания. Разница, в данном случае, заключается только в его наименовании.

Отличительные особенности АГР и АГО

Все определения юридически равнозначны. Комплект документации по содержанию и форме её оформления аналогичен, равно, как и порядок согласования. Поэтому далее по тексту будет использоваться только аббревиатура АГР.

Однако ряд отличий, не являющихся принципиальными, между АГР и АГО существует. Рассмотрим их на примере Москвы и Питера.

Кому предоставлено право выступать в роли заявителя (здесь и далее строка (а) – АГР для Москвы, строка (b), АГО для СПб):

а) ФЛ, ЮЛ, владельцы земельных участков, прошедших кадастровый учёт, на которые оформлен ГПЗУ; доверенное лицо заявителя с подтверждением полномочий согласно законодательству РФ;

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

б) Добавлены ИП, отсутствует требование об оформлении ГПЗУ.

Какие документы требуется предоставить:

а) интерактивное заявление через портал госуслуг, материалы составляющие АГР конкретного ОКС;

б) вместо АГР, АГО.

Разделы, обязательно включаемые в состав проектных решений:

а) Ситуационный план (схема), ГПЗУ, объединённая схема транспортной и планировочной организации земельного участка, развёртки фасадов, документы визуализации, фотомонтаж перспективных видов, фасады: схемы, фрагменты, схематические планы 1-го и иных неповторяющихся этажей, включая подземные уровни (при наличии), схематические разрезы, пояснительная записка (ПЗ);

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

б) ПЗ, фотофиксация фактического состояния участка, на котором стоит (будет строиться) здание, при необходимости, фотофиксация объекта. подлежащего реконструкции (до и после завершения работ), схема планировки участка, схема благоустройства, включающая информацию об организации временных проходов, проездов, мест хранения спецтранспорта до завершения работ, схемы фасадов и их фрагментов, планы поэтажные, разрезы схематические (по высотным отметкам).

Эксперт. Важно понимать разность между объектами окружного и городского назначения, прописанную в законодательстве Москвы. Это необходимо в связи с существующей разницей рассмотрения и согласования АГР для каждого из них.

Городское назначение имеют объекты, характеризуемые минимум одним из нижеупомянутых признаков:

• находящиеся:
  • в ЦАО Москвы;
  • в границах объекта, имеющего статус культурного наследия;
  • на общегородских магистральных улицах (для Москвы, включая вылетные магистрали и СКАД в целом)
• имеющие высоту, которая превышает 10 этажей;
• общую площадь свыше 20000 м²;
• технически сложные, уникальные, особо опасные ОКС;
• если объект возводится на средства бюджета Москвы.

Окружное значение имеют иные объекты, у которых названные признаки отсутствуют.

Сроки оказания рассматриваемой услуги:

• для зданий окружного значения – десять рабочих дней, городского – 25;
• 5-15 независимо от статуса объекта.

Ссылки на порталы государственных услуг:

• mos.ru;
• mosred.ru.

Информация обо всех утверждённых АГР, содержание последних вносится в специальный регистр Москвы (для упрощения работы контролирующих, надзорных органов).

Когда и для чего разрабатывается АГР

Наиболее детальные ответы на поставленные вопросы приведены в постановлении 284-ПП, согласно которому подобные решения разрабатываются и согласуются в столице.

С какой целью разрабатываются

Текстом постановления определены следующие базовые цели:

• следование единому концептуальному решению, положенному в основу застройки Москвы, задающему требования к композиционному облику, стилю, силуэту, колористическому решению здания, его внешнему виду;
• формирование архитектурно-художественного облика столицы в целом и отдельных районов, обеспечение комфорта и визуальной привлекательности застройки;
• преемственность новых объектов, что приводит к соответствию внешних фасадов ОКС общей композиции ранее возведённых зданий;
• обеспечение надлежащей доступности, комфорта для людей, маломобильных групп граждан, передвижения транспорта;
• утверждение единых требований, касающихся внешнего вида возводимых (подвергающихся реконструкции) зданий, которым застройщики обязаны следовать неукоснительно.

В числе важных целей постановление упоминает учёт АГР, ведущийся в городе Москве. Последний позволяет вести перспективное планирование будущих районов застройки.

Эксперт. Разработка АГР часто необходима для объектов, подвергающихся реконструкции. При условии, что предстоящие работы меняют исходные параметры строения (площадь, этажность, общая высота), которые могут привести к несоответствию внешнего вида объекта существующим архитектурным, градостроительным требованиям.

Оформление данного решения является обязательным условием успешного согласования подготовленного проекта.

Когда требуется разработка АГР

Разработка решения, его последующее согласование (обязательная опция) выполняются на стадии проектирования предстоящих работ.

При этом разработчики должны иметь, до их начала, все материалы, полученные в рамках инженерных изысканий (включая сведения по земельному участку под будущее строительство), выполненных обследований, имевших место предварительных согласований.

Незначительные различия существуют в последовательности выполнения рассматриваемых проектных работ в случаях, когда речь идёт о:

• новом здании, возведение которого планируется в городской черте (для Москвы, отдельным блоком идут здания, строить которые планируется в пределах ЦАО);
• предстоящей реконструкции имеющегося объекта. При условии, что работы изменят планировочное решение, внешний вид фасада.

Если речь идёт о вновь возводимом ОКС, документы на согласование проработанного АГР подаются сразу после создания архитектурной концепции объекта, утверждения последней.

Эксперт. Согласование АГР, по умолчанию, осуществляет застройщик, технический заказчик, либо собственник объекта. Компания «СМВ Групп» готова выполнить эти работы самостоятельно, получив Свидетельство, интересующее заказчика, с первого обращения.

Сведения о выполненном решении вносятся в единую базу Москомархитектуры (в столице). Все проектные работы эксперты компании «СМВ Групп» выполняют в полном соответствии с требованиями 284-ПП (для Москвы), распоряжения 10-Н КГА (для СПб).

Важно понимать, что наличие Свидетельства согласования АГР не рассматривается законодательно в качестве разрешения на строительство. поэтому, даже при его наличии, существует вероятность получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для каких объектов разработка АГР (АГО) не является процедурой обязательной

Данный комплект документов разрабатывается на здания, строительные параметры и архитектурные решения, которых, оказывают существенное влияние на показатели застройки квартала населённого пункта (города в целом).

Поэтому, в ряде случаев, на объекты, подвергающиеся реконструкции, оформление подобных решений (облика) может не потребоваться. Это происходит, когда в процессе работы этажность и высота строения, объём и площадь последнего не изменяются.

Постановление 284-ПП устанавливает конкретный перечень зданий, для которых разработка АГР не требуется. Сюда относятся:

• строения, не являющиеся ОКС;
• объекты, имеющие статус культурного наследия;
• частные здания жилого назначения;
• объекты, которые планируется возводить на территории, в отношении которой существует специальный проект планировки в рамках действующей нормативной базы столицы.

Отсюда прямо вытекает два вывода:

• запрет для московского департамента требовать от заказчика разработки и согласования АГР, если подобное требование прямо не прописано в действующем законодательстве;
• невозможность для заказчика получения разрешения на строительство, не получив согласования подобного решения (облика).

К числу зданий, для которых разработка упомянутого документа не является процедурой обязательной, относятся:

• ОКС, высотой до 2 этажей включительно, совокупная площадь которых ≤1500 м². При условии, что они не предназначены для последующего проживания людей, организации любой производственной деятельности;
• складские здания, в которых планируются работы по их реконструкции, строительству;
• ОКС, которые не располагаются на улицах, считающихся магистральными для конкретного района, города;
• объекты ИЖС (частные жилые дома, гаражи);
• расположенные за границами территорий, занимаемых объектами в статусе культурного наследия, охранных зон последних;
• некапитальные строения, сооружения, здания, являющиеся временными;
• объекты транспортной инфраструктуры, имеющие статус линейных (мосты, метро, эстакады, иные);
• отдельные части зданий, прямо влияющие на визуальное (архитектурно-художественное) восприятие конкретной улицы, района, населённого пункта.

Эксперт. Важно понимать разность между объектами окружного и городского назначения, прописанную в законодательстве Москвы. Это необходимо в связи с существующей разницей рассмотрения и согласования АГР для каждого из них.

Окружное значение имеют иные объекты, у которых названные признаки отсутствуют.

Особенности разработки АГР

Колористика, архитектурные решения, выбираемые для конкретного здания, существенно отличаются для типовой застройки и частного домостроения, торговых центров и производственных предприятий.

При этом разработчик учитывает положения градостроительного планирования, существующие правила застройки, землепользования.

Что специалисты «СМВ Групп» учитывают в процессе подготовки решения

Наши разработчики обязательно принимают во внимание следующие особенности:

• прорабатывая будущее АГР, увязывают его с общей архитектурной концепцией района застройки, учитывают положения градостроительного регламента населённого пункта, ТЗ, полученное от заказчика, допустимые параметры, установленные ГПЗУ;
• назначение территории, на которой расположен участок строительства;
• особенности ландшафта, прилежащих природных объектов;
• тип грунта, расположение подземных коммуникаций, иных объектов;
• особенности исторической, культурной застройки;
• если решение разрабатывается для МКД, первоочередными вопросами становится соблюдение требований к высотности, этажности;
• выбор для фасадов колористических решений учитывает рекомендации типовых альбомов (в столице их разрабатывает и утверждает МосКомАрхитектура (МКА), в СПб, КГА при правительстве города), прошедших согласование соответствующих Худсоветов;
• подготавливая материалы к согласованию, АГР дополняют комплектом фотомонтажных решений, что упрощает сравнение внешнего вида нового здания с теми, что уже составляют застройку в районе будущего строительства.

При этом каждое из предлагаемых решений подробно обосновывается.

Эксперт. Визуальное восприятие фасадов прямо зависит от используемых материалов. Их выбор позволяют правильно осуществить эскизные проработки ОКС. МКА требует наличия 3 модели здания, выполненной в разрешённом формате (их четыре).

Какие материалы входят в состав разрабатываемого АГР

В первую очередь, разработка соответствующего решения предусматривает:

• развёртки фасадов – раздел заполняется для каждой стороны возводимого здания, учитывает будущий облик объекта после завершения работ;
• их описание – с детализацией малых форм, дверных и оконных проёмов, наружной рекламы, балконов;
• колористические решения – подбираются с учётом международной цветовой классификации, утверждённых альбомов, индивидуального выбора заказчика;
• ведомости дверных и оконных блоков, с указанием габаритов и местоположения на фасадах.

Алгоритм выполнения работ

«СМВ Групп» занимается разработкой и согласованием АГО (АГР) и комплексов проектной документации в Санкт-Петербурге и Москве. Процедура согласования облика (решения), процесс длительный. Однако это время можно использовать в интересах заказчика. При условии, что нам делегирована разработка разделов основного проекта. Параллельно проводимые работы не снижают качества, особенно, если речь идёт о проработке планировочных, конструктивных, архитектурных решений.

Работы, выполняемые экспертами «СМВ Групп» в процессе проектирования АГР, проходят в несколько этапов.

Инженерные изыскания на этапе предпроектных работ

Заключения и отчёты, полученные от изыскателей, позволяют создателям будущего решения получить информацию:

• о параметрах и особенностях размещения всех, расположенных поблизости, стационарных объектов;
• особенностях строения участка, ландшафта последнего, что обязательно учитывается при привязке ОКС, его позиционировании;
• специфику размещения инфраструктурных объектов на земле и под землёй, местонахождение объектов благоустройства территории.

Работа изыскателей может привести к принятию решения о невозможности строительства на выбранном участке, сокращению разрешённой площади застройки (пятну), компоновку и конфигурацию здания.

Учёт градостроительных требований

Это одно из обязательных условий, гарантирующих согласование. Колер фасада можно легко поменять даже после завершения работ, а градостроительные требования учитываются непосредственно на этапе проектирования.

Разработчики компании «СМВ Групп» обязательно учитывают:

• требования по этажности, высоте объекта;
• плотности имеющейся застройки;
• установленный отступ от границ строительного участка, соседних капитальных объектов;
• архитектуре зданий, расположенных на улице, в квартале, микрорайоне;
• запретам по строительству ОКС на конкретном участке;
• требованиям к зданиям, располагающихся в культурно значимых, исторических районах населённого пункта.

Отдельным направлением работ является развитие, создание комфортной среды обитания.

В рамках реализации подобных требований разработчики компании «СМВ Групп» стремятся добиться того, чтобы проектируемое здание:

• соответствовало современной эстетике, органично вписывалось в существующую городскую среду;
• не создавало препятствий для пешеходного и транспортного движения;
• было максимально доступно для лиц, имеющих ограниченные возможности, предусматривало наличие требуемого числа парковочных мест.

В обязательном порядке прорабатывается благоустройство близлежащих территорий.

Какие документы входят в комплект АГР

Состав подготовленной документации включает чертежи, схемы, эскизы, позволяющие представить особенности планировки и архитектуры будущего здания.

Их перечень установлен действующими региональными документами. Для столицы, это 284-ПП, согласно положениям которого для согласования потребуется представить:

• пояснительную записку, включающую детализацию архитектурных, компоновочных, колористических решений;
• план (схема) организации земельного участка, включая описание транспортной инфраструктуры;
• ситуационный план;
• развёртки всех фасадов;
• чертежи последних;
• фотофиксация расположенной рядом инфраструктуры, зданий, территории;
• фотомонтаж объекта, его визуализация после завершения реконструкции (строительства) последнего;
• схемы неповторяющихся этажей, начиная с первого;
• схемы разрезов, выполненные по высотным отметкам здания;
• схемы подземных уровней, этажей (при наличии последних).

Для АГР требуется иметь правоустанавливающие документы на землю, ГПЗУ, визуализация объекта.

Эксперт. Существуют юридически легитимные возможности отхода от параметров строительства, которые разрешены. В ряде случаев, это требует внесения в существующую градостроительную документацию, включая генплан, соответствующих изменений, проработку комплекса компенсирующих мер.

Рекомендуется проводить подобные работы ещё до инженерных изысканий, выполнения проектных работ, на стадии предварительного первичного обследования и разработки общей концепции строящегося объекта. наши проектировщики в совершенстве разбираются в тонкостях и нюансах подобных работ.

Согласование АГР

Вся подготовленная документация подаётся в МосКомАрхитектуру (в иных населённых пунктах, в структуры, имеющие аналогичные полномочия). В зависимости от назначения здания согласование, согласно закону, составляет до 10 (25) рабочих дней.

Документы подаются лично, на бумажных или электронных носителях, непосредственно в МКА, либо дистанционно (городской портал mos.ru). В последнем случае, необходимо иметь ЭЦП, либо учётную запись (сокращённое обозначение, ЕСИА).

Рассмотрение и согласование предусматривает, при необходимости, консультацию с рядом иных ведомств: жилищной инспекцией, Росреестром, стройнадзором.

После согласования АГР, подтверждённого полученным свидетельством, являющимся бессрочным документом, сведения об объекте заносятся в базу информационной системы ИСОГД.

Стоимость выполнения работ

Рассчитывается индивидуально специалистом компании «СМВ Групп». Поэтому значения, приведённые в таблице ниже, являются сугубо ориентировочными.

№ п/п	Наименование услуги	Цена, руб.
1	Разработка решения (облика)	от 25 000
2	Колористический проект	от 60 000
3	Сопровождение хода согласования	от 10 000
4	Создание колористического паспорт	от 20 000
5	Проекты фасадов	от 20 000
6	Полный пакет для Архитектурной комиссии	от 50 000

Выводы

Компания «СМП Групп» разрабатывает и согласует материалы АГО (АГР) в строгом соответствии с положениями действующего законодательства.

В процессе работы нашими проектировщиками используется компьютерное 3D моделирование, современное ПО, что существенно сокращает сроки выполнения работ, позволяет добиться высокого качества разработок.

Наличие квалифицированного персонала, необходимого оборудования обеспечивает решение задач по обмерам, обследованию, кадастровым работам (в штате есть кадастровые инженеры), осуществлению инвентаризации зданий.

Развёрнутую информацию о комплексе услуг, оказываемых нашей компанией, можно получить на сайте, либо обратившись к представителю компании.

Список полезных документов

№ п/п	Наименование документа	Когда и чем утверждён
1	Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать)	№ 190-ФЗ, принятый 29.12.04, с изменениями на 01.09.22
2	Об утверждении порядка оформления ордеров (разрешений) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов в городе Москве (скачать)	Постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 19.05.15, в редакции от 10.04.18
3	Об утверждении Положения о рассмотрении архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства и выдаче Свидетельства о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства на территории Московской области и внесении изменений в постановление Правительства Московской области от 11.04.2016 № 270/9 «Об утверждении Положения о Главном управлении государственного строительного надзора Московской области (скачать)	Постановление Московской области № 1022/47 от 30.12.16
4	«Об утверждении формы и состава материалов архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства и Административного регламента Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по согласованию архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» (скачать)	Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга № 10-Н от 10.08.22
5	Градостроительный кодекс города Москвы (скачать)	Закон города Москвы № 28 от 25.06.08, в редакции на 08.06.22
6	Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (скачать)	№ 384-ФЗ, датированный 30.12.09 в редакции на 02.07.13
7	СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий (скачать)	Приказ ФГУП ЦНС № 03 от 12.05.04
8	СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (скачать)	Приказ Минстроя России № 883/пр, изданный 03.12.16