Как защитить объект от сноса и как его узаконить? Какие могут возникнуть проблемы при легализации самовольной постройки и как решить этот вопрос наиболее эффективно в досудебном или судебном порядке? Небольшой экскурс в историю самостроя. Обо всем этом в нашей статье. Напоминаем, что компания СМВ ГРУПП поможет узаконить вашу самовольную постройку без лишних проблем.
- История самостроя
- Понятие самовольной постройки
- Признаки самовольных строений
- Как возникает право собственности на объекты самовольного строительства
- Какие последствия возникают при самовольном строительстве
- Какая ответственность предусмотрена за возведение самовольной постройки
- Порядок сноса самостроя
- Верховный суд РФ разъяснил правила сноса самостроя
- Легализация самовольных построек
- Список документов
- В каких случаях объект не может быть самостроем
- Исправление недостатков самостроя: приведение в соответствие или снос
- Кейсы компании
- Кейс 1. Легализация магазина в Московской области
- Кейс 2. Легализация антресольного этажа в здании ТЦ
- Стоимость услуг
- Вывод
- Нормативно-правовые акты
История самостроя
Впервые законодательно закреплен запрет на незаконное строительство в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 г. в ст. 190, по мерам противодействия самовольному строительству в городах, санаториях и дачах.
За последние 10 лет в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) дважды вносились поправки, в которых установлен правовой режим объектов самовольного строительства.
Понятие самовольной постройки
Узнать о том, что такое самовольное строительство, можно обратившись к п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земельном участке, без получения установленных законом разрешений и согласований с властями.
Самострой — это строение, построенное с нарушением закона, не имеет разрешения властей и специальных ведомств: градостроительных и пожарных, а также не соответствует требованиями безопасности.
Признаки самовольных строений
Существуют следующие признаки самовольных построек:
- не оформлено право собственности на землю;
- нет разрешений соответствующих ведомств.
Риск для здоровья граждан может стать причиной привлечения к административной или уголовной ответственности, исходя из тяжести причиненного вреда. Таким образом, этот пункт выделяется отдельно как особо значимый.
Комментарий эксперта. Если будут обнаружены вышеуказанные недостатки, то постройка будет признана самостроем. Данный факт влечет следующие гражданско-правовые последствия, такие как — приведение в соответствие и возмещение убытков (только в случае нанесения вреда).
Как возникает право собственности на объекты самовольного строительства
Если самовольная постройка находится в пожизненном владении, полученном в наследство, или земельный участок принадлежит на праве собственности, то в таких случаях в судебном порядке может быть признано право собственности на самострой.
В некоторых случаях, право собственности на самовольную постройку можно признать за лицом, владеющим земельным участком (п. 3 ст. 222 ГК РФ), в том случае если ему будет предоставлена земля для строительства по установленному порядку.
Суд может признать право собственности на незаконную постройку при соблюдении:
- градостроительных и строительных норм;
- санитарных правил;
- противопожарных норм.
Вместе с тем, при нарушении данных требований могут быть применены следующие санкции, такие как запрет на распоряжение объектом недвижимости и снос самовольной постройки. Следовательно, владелец объекта самовольного строительства заинтересован в легализации своей постройки, которые нарушают нормы и правила законодательства.
Помочь в решении этой проблемы могут специалисты нашей компании: инженеры и юристы, которые имеют большой опыт и положительные отзывы. Связаться с нами вы можете по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва); +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург), и электронной почте: info@profcourse.ru.
Какие последствия возникают при самовольном строительстве
Заказчик самовольного строительства обязан исправить допущенные нарушения и сделать разбор нелегальной постройки или привести ее в первоначальный вид. При этом все затраты возлагаются на него в полной мере.
Любое юридическое или физическое лицо, права которого нарушены в результате строительства самовольной постройки, может обратиться в суд с просьбой о том, чтобы снести самовольное строение и возместить причиненный вред.
В компетенцию местных органов власти входят:
- планирование строительства территории;
- владение землей;
- использование муниципального имущества;
- выдача разрешений на строительство и реконструкцию.
В соответствии с решением суда или органа местной власти виновник в добровольной форме может демонтировать самовольную постройку.
Какая ответственность предусмотрена за возведение самовольной постройки
В случае, если самострой будет признан незаконным, то у его владельца возникает обязанность снести его и за свой счет, а обстоятельства, которые привели к признанию здания незаконным, будут основанием для привлечения к административной ответственности.
Например, в Росреестре может быть признано правонарушение по ст. 7.1 КоАП РФ, строительство земельного участка без предусмотренного законом права на землю, т. к. данное деяние — нарушение закона о землевладении.
Комментарий эксперта. При этом штрафы следует выплачивать после ввода в эксплуатацию самостроя. Отдельное наказание для индивидуальных предпринимателей — запрет на деятельность до 90 рабочих дней. Ознакомиться более подробно с полным перечнем административного наказания за несоблюдение порядка строительства, можно в ст. 9.5 КоАП РФ.
Порядок сноса самостроя
Решение о демонтаже самовольной постройке чаще всего принимается в административном порядке, но бывают более сложные случаи, когда необходимо оспаривать некоторые возникшие обстоятельства в суде.
Важно понимать, что никто не снесет самовольную постройку без предупреждения. Надзорный орган, который проводил проверку и выявил несоответствие вашей постройки градостроительным нормам и правилам, направит вам предписание об устранение нарушений.
При этом у виновника появляется время для приведения в соответствие либо снос объекта незаконного строительства. Чаще всего, все недостатки можно устранить в досудебном порядке, тем самым избежать дальнейших негативных последствий.
Комментарий эксперта. При недобросовестности застройщика, когда законные требования проверяющего органа не исполнены, он будет обязан снести самострой за свой счет и если это требование не будет исполнено, то административный орган своими силами осуществит демонтаж конструкции, а в последующем предъявит понесенные расходы в полном объеме, в том числе и в судебном порядке.
Верховный суд РФ разъяснил правила сноса самостроя
В обзоре судебной практики от 16 ноября 2022 г. ВС РФ дает следующие пояснения:
Регистрация права собственности не поможет избежать владельцу признания его недвижимости самостроем, а снос подобного строения является лишь крайней мерой воздействия на нарушение.
Мнение эксперта. По этой категории дел судебная практика нестабильна. В течение последних 10 лет, она менялась дважды, а также по некоторым вопросам изменялись позиции судов.
Если нарушение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, то оно считается незначительным, а устранение его последствий должно быть равнозначным нарушению. Иначе может произойти дисбаланс между общественными и частными интересами, что недопустимо.
Мнение эксперта. Как видно, из разъяснения, а также следуя принципу справедливости закона, суд исходит из позиции “золотой середины”, т. е. не нарушать интересов ни одной из сторон.
Для недвижимости, которая не является индивидуальными жилыми домами (ИЖС) с 01.01.95 г. применяется понятие самовольной постройки, а до 01.01.95 г. соответственно самостроем не признается. В случае, если нет разрешения на строительство, то это не послужит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самострой.
Вместе с тем в обзоре судебной практики от 19.03.2014 г., указывается, что приобретательная давность не применяется к объектам самовольного строительства. Существуют проблемы юридического основания возникновения права собственности на самовольные постройки. Подробнее можно ознакомится с данным вопросом по ссылке.
Право собственности приобретается на новое имущество, созданное им в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, однако самострой гражданским законом не рассматривается как юридический факт, который может оказать влияние на возникновение вещного права. Решение суда будет являться основанием возникновения подобных гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК РФ).
Мнение эксперта. В сложных случаях легализовать самострой можно только по решению суда, но нужно не забывать о “подводных камнях” с которыми может встретиться заявитель.
Вместе с тем, по данной категории дел произошло сокращение судебных споров на 28%, что учитывая социальную значимость является положительным результатом. Следовательно, как показывает судебная практика, а также разъяснения ВС РФ и отдельных судов, при рассмотрении данной категории дел может возникнуть много сложных моментов. Поэтому для минимизации негативных рисков рекомендуем вам обратиться в нашу компанию — СМВ ГРУПП, где специализированные юристы с гарантией результата помогут в положительном ключе решить вашу проблему.
Легализация самовольных построек
Объект самовольного строительства связан с земельным участком, поэтому необходимо подтвердить право собственности на землю и получить заключение соответствующих ведомств.
Если земельный участок не находится в собственности, то необходимо оформить правоотношения, а также помнить, что земельный участок может иметь ограничения, такие как сервитуты на санитарных и водоохранных зонах.
Владельцы самовольных строений обязаны обеспечивать безопасность недвижимости в проектных организациях, а некоторые из них требуют проведения экспертиз. В частности, ВС РФ запретил легализовывать самовольные постройки, которую представляют опасность для жизни и здоровья граждан.
Легализовать самострой можно в административном и судебном порядке. Как показывает практика, в суде будет назначено проведение экспертизы о соответствии постройки нормам и правилам установленным законом и суд пристально исследует сооружение на соответствие нормам безопасности.
Любой практикующий юрист понимает, что для прогнозирования перспектив исхода дела необходимо проанализировать правоприменительную практику, что вы можете сделать самостоятельно изучив судебные акты РФ на сайте.
Помочь в решении проблемы может компания СМВ ГРУПП, с реальным опытом в решении аналогичных вопросов, с 2013 года на рынке, а 87% работ завершено раньше срока.
Список документов
Для того, чтобы узаконить нелегальное строительство необходимо подготовить следующие документы:
| № | Описание документа | Скачать документ |
| 1 | Технический план | Ссылка для скачивания |
| 2 | Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания) | Ссылка для скачивания |
| 3 | Заявление о кадастровом учете | Ссылка для скачивания |
| 4 | Экспертиза самовольной постройки (заявление на проведение) | Ссылка для скачивания |
| 5 | Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Ссылка для скачивания |
| 6 | Рекомендации по подготовки проектных документов | Ссылка для скачивания |
| 7 | Выписка из ЕГРН | Ссылка для скачивания |
| 8 | Техническое задание | Ссылка для скачивания |
Дополнительно по решению органа власти или суда список документов может быть расширен. Поэтому у вас могут возникнуть сложности для которых лучше привлечь специалистов высокого класса. Эффективно и с гарантией качества решить ваш вопрос поможет наша компания, в которой работают квалифицированные юристы и инженеры.
В каких случаях объект не может быть самостроем
Если владелец участка не имеет информации о запретах и ограничениях строительства, то данный факт будет законным основанием, которые исключают признание объекта недвижимости самостроем (ч. 1 ст. 222 ГК РФ). Иных случаев гражданским законом не предусмотрено.
Исправление недостатков самостроя: приведение в соответствие или снос
В соответствии с решением органа власти может быть осуществлен снос или приведение незаконных строений в соответствии с законодательством РФ, что является административным порядком (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
Возможны альтернативные решения по сносу самостроя, что предусмотрено поправками в ГК РФ, а именно приведение постройки в соответствие требованиям гражданского законодательства.
Самовольное строительство признается правонарушением и в таком случае на виновное лицо возлагается обязанность снести такую постройку (Определение КС РФ от 28.03.2017 № 609-О).
Владельцу самостроя необходимо в срок от 3 месяцев до 1 года произвести демонтаж самостроя. Если предписание органов власти в указанный срок не выполнено, то они сами приведут самовольную постройку в соответствие или разберут ее. Затем все затраты будут предъявлены виновной стороне.
Кейсы компании
Как показывает практика нашей компании СМВ Групп, для того чтобы узаконить самострой необходимо привлечь компетентных юристов и соответствующих инженеров – экспертов.
Для легализации самовольной постройки могут потребоваться необходимые документы. Кейсы наших клиентов будут хорошим примером эффективного решения данного вопроса.
Кейс 1. Легализация магазина в Московской области
Земельный участок и расположенное на нем сооружение КПП находилось в долевой собственности у ИП.
Задача: легализовать произведенную реконструкцию здания и зарегистрировать объект недвижимости.
После сбора необходимой информации, кадастровые инженеры оперативно выехали на место с целью обследования здания для подачи документов в суд. Все цели были достигнуты, на основании судебного решения площадь здания увеличена и легализована в кратчайшие сроки.
Кейс 2. Легализация антресольного этажа в здании ТЦ
Заказчику принадлежит здание ТЦ, которое расположено на земельном участке, собственность на который не разграничена, т. к. не стоит на кадастровом учете. По результатам проверки Госинспекцией по недвижимости выявлены нарушения — несогласованное увеличение площади объекта на 2 500 кв. м. После чего Департаментом городского имущества г. Москвы был подан иск к заказчику о признании самовольной постройкой реконструктивные работы на объекте.
Задача: выиграть суд.
Обширная судебная практика юристов компании с положительным исходом, а также компетентность инженеров позволили собрать всю необходимую информацию для контраргументов в суде. В результате, суд выигран, а в ЕГРН внесены новые сведения об увеличении площади объекта.
Таким образом, лучшим доказательством гарантии качества услуг нашей компании — СМВ ГРУПП является реальный положительный опыт решения проблемы легализации самовольных построек.
Стоимость услуг
| Услуга | Характеристика | Стоимость |
| Согласование перепланировок нежилых зданий | Технический план для перепланировки | от 17 000 руб. |
| Проект перепланировки | от 28 000 руб. | |
| Техническое заключение | от 35 000 руб. | |
| Регистрация перепланировки в Росреестре | от 17 000 руб. |
Вывод
Принимая тот факт, что для минимизации негативных юридических рисков владельцу бизнеса необходимо узаконить самовольные постройки иначе его объект может быть снесен и за его счет. Поэтому необходимо тщательно соблюсти юридическую процедуру легализации таких объектов. Самый лучший и эффективный способ это обратиться к специалистам, т. к. в процессе узаконивания может возникнуть много “подводных камней”. Если этого не сделать то последующие риски будут стоить собственнику дороже, а также будет потеряно время за которое можно было извлечь дополнительную прибыль от эксплуатацию объекта самовольного строительства.
Самым правильным и эффективным решением будет обратиться в специализированную компанию, в которой есть инженеры и юристы соответствующей компетенции. Важным моментом является наличие гарантий качества, а также положительный опыт в решении данной проблематики.
Под все эти критерии подходит наша компания СМВ ГРУПП. Приоритетной задачей которой является доведение дела до логического конца. И если не получиться узаконить ваш объект незаконного строительства в административном порядке, то наши юристы со специализацией в недвижимости подадут исковое заявление о признании самовольного строительства законным, а сам объект будет легализован через суд.
