Алгоритм и особенности узаконивания дополнительного входа в нежилых помещениях, расположенных в нежилых зданиях в Москве в 2024 году

В каких случаях требуется узаконить отдельный вход в нежилое помещение

Узаконивание отдельного входа в нежилое помещение требуется собственнику в следующих случаях:

1. В случае раздела нежилого помещения на 2 или более отдельных помещения, при условии что она расположено на первом, цокольном или подвальном этаже (для удобства эксплуатации каждого образованного нежилого помещения под конкретные коммерческие цели).
2. Нежилое помещение располагалось на первом, цокольном или подвальном этаже и ранее не имело отдельного входа (вход осуществлялся через общее имущество собственников нежилых помещений (центральный вход в здание и коридор). Для планируемой коммерческой деятельности удобнее иметь отдельный вход.

Непосредственное решение об устройстве дополнительного входа принимают только собственники помещений. Арендаторы могут их инициировать, заниматься оформлением проекта и остальной документацией. Для этого им требуется договор аренды и доверенность, заверенная нотариально.

Узаконивание дополнительного входа в нежилом здании происходит проще, чем в многоквартирных домах и другой жилой недвижимости. Не придется проходить процедуру получения согласия других жильцов и процедуру согласования с Мосжилинспекцией.

Также нет необходимости согласовывать проектную документацию с Москомархитектурой за исключением случаев, когда нежилое здание входит в состав перечня по функциональному назначению и по расположению утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 2 февраля 2022 года N 94-ПП (далее — 94ПП).

Тем не менее, процедура сопряжена с некоторыми особенностями, каждая из которых может стать существенными и в некоторых случаях, непреодолимым препятствием. Ниже о том, чего стоит ожидать и как поступать в конкретных случаях.

Узаконивание дополнительного входа в нежилом здании в Москве – алгоритм

Узаконивание дополнительного входа во всех случаях предполагает регистрацию изменений сведений об объекте недвижимости в Едином государственном реестре (ЕГРН), который ведет управление Росреестра.

Первое, с чем сталкивается собственник нежилого здания до процедуры внесения изменений в сведения ЕГРН – необходимость разработки проектной документации и технического заключения.

В частности в Москве требования по разработке проектной документации и технического заключения указаны в Постановлении Правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 432-ПП (далее — 432-ПП).

Если планируемые работы по устройству дополнительного входа перечислены в 432-ПП, а нежилое здание по функциональному назначению и месторасположению не входит в перечень 94-ПП, то проблем в прохождении кадастрового учета изменений  в отношении нежилого объекта недвижимости не возникнет.

Подготовку всей проектной и технической документации можно поручить компании «СМВ Групп».

Процедура узаконивания в этом случае состоит из следующих этапов:

1. Разработка проектной документации и составление технического заключения организацией имеющей допуск СРО к проектным видам работ. Для данной работы отлично подойдет компания «СМВ Групп», имеющая не только все необходимые допуски, но и квалифицированных инженеров и проектировщиков в штате (более 15 лет опыта).

2. Непосредственное произведение изменений в строгом соответствии с оформленной проектной документацией;

3. Подготовка технического плана аттестованным кадастровым инженером.

4. Подача заявления в Росреестр для кадастрового учета произведенных изменений.

В штате компании «СМВ Групп» работают только аттестованные кадастровые инженеры, которые в кратчайшие сроки подготовят технический план для вашего объекта недвижимости и подадут его на регистрацию в Росреестр (при наличии всех необходимых документов).

5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей проведение кадастрового учета, в которой указан дополнительный вход в нежилое помещение.

Если планируемые работы по устройству дополнительного входа планируются в нежилом здании по функциональному назначению и месторасположению, входящему в перечень 94-ПП, то процедура узаконивания следующая:

1. Разработка проектной документации и составление технического заключения организацией имеющей допуск СРО к проектным видам работ.
2. Получение в Москомархитектуре решения о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов.
3. Непосредственное произведение изменений в строгом соответствии с оформленной проектной документацией.
4. Оформление в Москомархитектуре заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого здания.
5. Подготовка технического плана аттестованным кадастровым инженером.
6. Подача заявления в Росреестр для кадастрового учета произведенных изменений.
7. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей проведение кадастрового учета, в которой указан дополнительный вход в нежилое помещение.

Если работы по устройству дополнительного входа уже  выполнены в нежилом здании по функциональному назначению и месторасположению входящему в перечень 94-ПП, то процедура узаконивания следующая:

1. Составление технического заключения организацией имеющей допуск СРО к проектным видам работ.
2. Оформление в Москомархитектуре заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого здания.
3. Подготовка технического плана аттестованным кадастровым инженером.
4. Подача заявления в Росреестр для кадастрового учета произведенных изменений;
5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей проведение кадастрового учета, в которой указан дополнительный вход в нежилое помещение.

Комментарий эксперта. При планировании работы по перепланировке и обустройству дополнительного входа в Москве, стоит учесть, что объем всех регламентируемых изменений содержится в Постановлении №432-ПП. Если их не соблюдать — может потребоваться получение разрешения на строительство и акт ввода в эксплуатацию, а это иные процессы узаконивания, нежели описанные выше.

Для того, чтобы не допустить ошибочных работ, дополнительно требующих получение разрешения на строительство, рекомендуем вам обратиться в компанию «СМВ Групп». Компания имеет многолетний опыт работы и сотни объектов, прошедших без проволочек процедуру узаконивания отдельного входа в нежилое помещение в нежилом здании.

Специалисты компании «СМВ Групп» без труда проконсультируют вас по этому вопросу и решат проблему. «СМВ Групп» очень давно состоит в СРО проектировщиков и имеет право осуществлять подготовку проектной документации.

Документы для узаконивания отдельного входа в нежилое помещение в нежилом здании в Москве

Документы для внесения изменений в сведения ЕГРН (подаются в Росреестр):

1. Технический план, который будет изготавливаться в отношении этого объекта недвижимости, с содержанием приложения. Изготавливается на диске в электронном виде и подписывается электронно-цифровой подписью (ЭЦП) аттестованного кадастрового инженера, состоящего в саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров.

Приложения к этому плану:

2. Проект и техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания (если производились работы по изменению конструктивных элементов), изготовленные организацией у которой оформлен допуск к проведению проектных работ и обследованию зданий. Этот допуск подтверждается актуальной выпиской из реестра членов СРО.
3. Нотариально заверенная доверенность от собственника нежилой недвижимости (если заявителем в Росреестр выступает не сам собственник).
4. Согласие банка, если объект недвижимости находится у него в залоге по кредиту.
5. Решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов и/или заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого здания в случае, если объект есть в перечне 94-ПП.

Документы для получения Решения о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов и/или заключения о выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения нежилого здания (в случае, если объект есть в перечне 94-ПП (подаются в Москомархитектуру)):

1. Запрос. Запрос заполняется посредством внесения сведений, указанных в приложении к настоящему Регламенту, в интерактивную форму на Портале mos.ru.

2. Документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (для физических лиц — нотариально удостоверенная доверенность) (при подаче запроса представителем заявителя).

3. Документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени заявителя или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом, за исключением обращения за предоставлением государственной услуги лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица (в случае обращения за предоставлением государственной услуги лица от имени заявителя или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом).

При обращении за получением Решения дополнительно предоставляются:

4. Проект изменения внешнего архитектурного решения нежилых объектов (далее — проект), оформленный в соответствии с Положением.

5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта (далее — техническое заключение), оформленное в соответствии с Положением (если проект не содержит техническое заключение).

6. При обращении за оформлением Заключения в отношении ранее выполненных работ, дополнительно предоставляется техническое заключение, оформленное в соответствии с Положением об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве.

Компания «СМВ ГРУПП» осуществляет согласование дополнительного входа для нежилого помещения в нежилом здании «под ключ».

Специалисты компании «СМВ Групп» занимаются оформлением документов для каждого этапа проведения данной процедуры, согласуют проект изменения фасадов, следят за тем, чтобы строительные работы были проведены в соответствии со всеми требованиями.

Документы и информация, получаемые уполномоченным должностным лицом Москомархитектуры с использованием межведомственного информационного взаимодействия, в том числе посредством доступа к сведениям Базового регистра:

• Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (в случае подачи запроса от юридического лица).
• Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (в случае подачи запроса от индивидуального предпринимателя).
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
• Документы технической инвентаризации, выполненные на основании инвентаризационного обследования в составе: поэтажный план, выписка из технического паспорта здания (строения) (форма 1а), выданные уполномоченной организацией и содержащие информацию о годе постройки (за исключением случаев обращения за оформлением Заключения, Решения о продлении).
• Документ технической инвентаризации сооружения (в случае подачи запроса в отношении сооружения, за исключением случаев обращения за оформлением Заключения, Решения о продлении).
• Акт о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, либо акт об отсутствии факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка, либо акт о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости.

Подача заявления в Росреестр на регистрацию изменений в недвижимости

Направить заявление и документы регистратору можно несколькими способами:

1. Через многофункциональный центр (МФЦ);
2. Онлайн – через официальный сайт Росреестра и другие веб-ресурсы, являющиеся партнерами регистратора.

В МФЦ подаются все указанные выше документы. Они проверяются сотрудником МФЦ, и если вопросов не возникает, то заявителю выдается расписка о принятии документов.

В назначенный срок необходимо повторно посетить МФЦ и забрать выписку из ЕГРН с изменениями объекта нежилой недвижимости. Срок регистрации – 10 рабочих дней и время, необходимое на почтовое отправление из МФЦ в Росреестр и обратно. При подаче документов онлайн, заявитель получит выписку ЕГРН в электронном виде. Сроки регистрации изменений – 10 рабочих дней.

Согласование дополнительного входа – это процедура кадастрового учета. Государственная пошлина за внесение этих изменений в ЕГРН не взимается.

Компания «СМВ Групп» осуществляет процедуру узаконивания отдельного входа и перепланировки нежилого помещения в нежилом здании «под ключ» — от подготовки проектной документации до согласования и внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Штатный коллектив узких квалифицированных специалистов (кадастровые инженеры, проектировщики, юристы) поможет вам в этом вопросе без вашего затраченного времени и сил.

Актуализация сведений технической инвентаризации в БТИ

БТИ не является уполномоченным органом, который ведет реестры объектов недвижимости. В БТИ ведется отдельный собственный реестр объектов недвижимости. Он не связан и не взаимодействует с ЕГРН. Получение документов в БТИ не поможет в вопросе регистрации изменений в сведениях ЕГРН. Тем более, такие действия не избавляют от обращения в Росреестр.

В БТИ можно обратится уже после регистрации изменений в ЕГРН. Туда предоставляются следующие документы:

• проект перепланировки;
• техническое заключение.

Специалисты БТИ в назначенный день прибудут на объект, проведут техническую инвентаризацию, сделают замеры, сверят с поданной проектной документацией. По результатам обследования выдаются следующие документы:

• технический паспорт;
• поэтажные планы;
• экспликация помещений.

Обращаться в БТИ можно за этими документами, но не обязательно. Такие документы редко используются, могут встречаться только в некоторых согласовательных процессах в Москве (например при получении услуги “Оформление паспорта колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений в городе Москве”)

Компания «СМВ Групп» занимается также разработкой и согласованием проектов колористического решения фасадов зданий.

Если вы решили провести ремонт фасада здания, например сменить отделочный материал или изменить цвет покраски, то можете смело обращаться к специалистам «СМВ Групп» — они проконсультируют и помогут подобрать допустимый вид отделки, а также подготовят и согласуют проект изменения колористического решения фасадов здания.

Приостановка регистрационных действий в Росреестре  в случае несогласованного дополнительного входа или иной перепланировки

Частый случай, с которым приходится сталкиваться на практике, – отказ регистрации договора аренды, если выявляется несогласованная перепланировка, в том числе дополнительный вход. При регистрации договоров аренды нежилых помещений Росреестр может требовать от заявителя документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки.

До 2014 года БТИ передавали информацию в Росреестр. После передачи полномочий по регистрации этому ведомству, вместе с этим передавались поэтажные отсканированные планы. В Росреестре базу данных стали формировать в том числе и на основании этих переданных документов.

Но в БТИ на этих планах часто чертили красные линии и ставили штамп, которые указывали, что БТИ не располагает сведениями о соблюдении требований  п.4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (попросту говоря на объекте была проведена незаконная перепланировка, без проектной документации).

Позиция Росреестра Москвы по всем таким случаям – наличие недочетов по объекту недвижимости необходимо исправлять. И это обязанность собственника.

И в тех случаях, когда такой собственник обращается в Росреестр для регистрации договоров аренды, регистратор сразу поднимает вопрос узаконивания перепланировки. От заявителя требуют предоставить документы, подтверждающие законность выполнения этой перепланировки, устранения этих красных линий.

Комментарий эксперта. Регистрация договора аренды —  это процедура регистрации прав. Она не затрагивает процедуру кадастрового учета. Исключение — когда перепланировка и, например, выделяют часть помещения, нужно отделить перегородкой, а также в случае отдельного входа который описывается в статье.

Два варианта выхода из ситуации:

1. Обжаловать действия сотрудников Росреестра через суд.
2. Произвести узаконивание перепланировки с устройством дополнительного входа через подготовку необходимых документов (проект перепланировки, техническое заключение) и регистрацию произведенных изменений.

В каждом случае решение принимается индивидуально. Например, если согласование дополнительного входа в обозримом будущем потребуется и в других случаях (например последующая сдача в аренду и прочие регистрационные действия например продажа), лучше не идти на конфронтацию с регистратором, привести документы в порядок.

Для решения данной проблемы вам понадобится опыт взаимодействия с данными структурами.

Если такого опыта нет, лучше доверить процедуру согласования произведенных изменений квалифицированным и опытным специалистам. Компания «СМВ Групп» готова предоставить необходимые компетенции на любом этапе согласования, а также судебное сопровождение.

Заключение

Узаконивание отдельного входа нежилого помещения в нежилом здании — процедура важная и нужная, так как довольно часто владельцы и арендаторы недвижимости сталкиваются с необходимостью перепланировки и его обустройства для дополнительного удобства и увеличения прибыли при аренде или продаже помещений.

Главное, провести все необходимые строительные работы в соответствии с требованиями законодательства, чтобы не пришлось узаконивать совершённую перепланировку в суде или возвращать объект недвижимости первоначальное состояние.

Компания «СМВ ГРУПП» способна оказать полный спектр услуг по согласованию и подготовке проектно-технической документации. А в самых трудных случаях — юридическую поддержку. Мы избавим вас от бумажной волокиты в государственных органах, самостоятельно узаконим все произведенные работы, а также зарегистрируем изменения в ЕГРН.