Заключение о капитальности: кто выдает и что примет суд

Заключение о капитальности объекта не имеет утвержденной формы: ни один федеральный закон и ни один приказ такой документ не регламентируют. На практике он существует в двух видах — как заключение кадастрового инженера и как техническое заключение проектной организации, состоящей в СРО по проектированию. Вес документу дает подпись исполнителя: кадастровый инженер по 218-ФЗ отвечает за достоверность внесенных сведений вплоть до уголовной ответственности, и на этом строится доверие Росреестра, надзорных органов и судьи. Главное различие, от которого зависит ваш порядок действий: во внесудебном споре с налоговой, ДГИ или ресурсоснабжающей организацией работает ваше заключение, а если дело дошло до суда, решающим становится вывод судебного эксперта, назначенного определением суда.

Разберем признаки, по которым объект относят к капитальным, состав заключения кадастрового инженера и то, что судебный эксперт реально проверяет при выезде: высоту ступеней по всей длине лестницы, пути эвакуации, шурфы в фундаменте. Покажем, когда заключение о некапитальности задачу не решает и почему земля в аренде закрывает судебный путь. Стоимость работ, кейс с постановкой вспомогательного здания на учет по решению суда и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Кто выдает заключение о капитальности объекта

Государственного органа, который по заявлению собственника выдавал бы справку о капитальности или некапитальности здания, не существует. Росреестр, Департамент городского имущества, госинспекции и администрации работают в обратную сторону: они принимают решение по вашим документам либо выдают предписание, но собственного заключения по запросу не готовят. Документ создает специалист, который несет за него персональную ответственность.

Основных исполнителей четыре, и они закрывают разные задачи. Разница между ними видна не в тексте выводов, а в том, где документ будет принят и что именно он доказывает.

Кто готовит	Документ	Где принимается	Ограничение
Аттестованный кадастровый инженер	Заключение кадастрового инженера	Росреестр, суд, ДГИ, налоговая, ресурсоснабжающие организации	Форма не унифицирована, ни один госорган его не утверждает
Проектная организация с СРО по проектированию	Техническое заключение о состоянии конструкций и допустимости работ	Суд, Росреестр в составе технического плана, надзорные органы	Подписывают главный инженер проекта и собственник, согласование в госоргане не предусмотрено
Специализированная организация по обследованию зданий с лабораторией	Заключение по результатам обследования методами разрушающего и неразрушающего контроля	Суд, обоснование прочности фундамента, колонн и перекрытий	Отвечает только на технический вопрос, правовую судьбу объекта не решает
Судебный эксперт: государственное экспертное учреждение или негосударственный эксперт	Заключение судебной строительно-технической экспертизы	Только в рамках конкретного дела	Назначается определением суда, заказать напрямую нельзя
Росреестр, ДГИ, госинспекция, администрация	Приостановка, отказ, предписание о демонтаже	Административная процедура	Заключение о капитальности по обращению собственника не выдают

Пока спор не перешел в суд, вы сами выбираете исполнителя и формулируете вопрос, на который он отвечает. После подачи иска выбор исполнителя переходит к суду, а ваш документ превращается из доказательства в материал, который изучает судебный эксперт.

По каким признакам объект относят к капитальным

Капитальность определяется по совокупности технических признаков, а не по одному из них. Ключевой — прочная связь с землей: наличие заглубленного фундамента, из-за которого объект невозможно переместить или разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба назначению. Дополнительно оцениваются постоянный характер эксплуатации, подключение к капитальным инженерным сетям и то, требовалось ли для строительства разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

На федеральном уровне тема раскрыта скупо: Градостроительный кодекс и 218-ФЗ работают только с объектами капитального строительства, технические планы готовятся только на них, и некапитальное здание на кадастровый учет не поставить в принципе. Подробные разъяснения о том, какие постройки вообще можно оформить в собственность, а какие остаются движимым имуществом, публикуют территориальные управления в разъяснениях Росреестра об оформлении хозяйственных построек.

Признак	Капитальный объект (ОКС)	Некапитальный объект
Фундамент	Прочная связь с землей	Отсутствует или сборно-разборный
Кадастровый учет	Обязателен в Росреестре	Невозможен, предусмотрен только специальный учет в ДГИ
Право собственности	Регистрируется в ЕГРН	Не регистрируется
Разрешение на ввод в эксплуатацию	Требуется	Не требуется

Подключение к сетям само по себе капитальность не создает. В московском перечне некапитальных объектов прямо допущены сборно-разборные конструкции с подключением к электроснабжению, водопроводу и канализации. Если у вашей постройки есть водопровод, но нет фундамента, корректная формулировка в заключении — временное подключение водоснабжения, и такая формулировка работает даже тогда, когда собственнику нужно обратное: показать ресурсоснабжающей организации, что подключение фактически существует.

Отдельная граница проходит между некапитальным объектом и объектом вспомогательного назначения. Вспомогательное здание — это полноценная недвижимость с записью в ЕГРН, но разрешение на строительство и акт ввода для него не требуются. Критерии отнесения утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2023 года № 703: расположение на одном участке с основным объектом или на смежном при технологической связи, обслуживающее назначение, площадь не более 1500 кв. м, отсутствие статуса особо опасного, технически сложного или уникального объекта. Для участков под ИЖС и личное подсобное хозяйство добавлены параметры: не более 3 надземных этажей и не выше 20 метров.

Что должно быть в заключении кадастрового инженера

Заключение кадастрового инженера — это техническое досье на объект, собранное под конкретный вопрос заказчика. В законодательстве нет ни его формы, ни регламента: как раздел документ существует внутри технического плана, а как самостоятельный продукт формируется свободно. Свобода формы не означает свободу выводов. Каждый вывод опирается на нормативную базу и на результаты выезда, поэтому написать, что трехэтажное здание является четырехэтажным, нельзя ни за какие деньги: к заключению прикладываются фотографии.

Обязательный каркас документа выглядит так:

• Нормативная база. Законы, своды правил и ГОСТы, на которые опирается вывод, а также использованные открытые источники: публичная кадастровая карта, панорамы.
• Сведения из ЕГРН или документов технической инвентаризации. Кадастровый номер, адрес, учтенная площадь, наименование, количество этажей, год ввода в эксплуатацию, сведения о регистрации права.
• Исследовательская часть. Что специалист сделал на объекте и что увидел по факту: материал стен и кровли, цвет фасада, остекление, этажность, наличие или отсутствие фундамента, инженерные сети, расхождения с документами.
• Фактические поэтажные планы. Вычерчиваются по результатам натурных обмеров, а не переносятся из старых документов БТИ.
• Экспликация. Перечень помещений с назначением, площадью и высотой, с итоговой площадью по факту.
• Схема расположения на земельном участке. Строится по результатам геодезической съемки и показывает, пересекает ли здание границы участка и соседние объекты. Для помещений такой раздел не делается, координаты есть только у зданий и сооружений.
• Координаты поворотных точек. Обязательны для зданий и сооружений.
• Фотоматериалы. Подтверждают фактическое состояние объекта на дату обследования.

Под задачу добавляются разделы: сведения об инженерных системах, включая пожарную сигнализацию и пожаротушение, сравнение с проектной документацией, копии полученных справок. В практике СМВ Групп на обмеры и геодезическую съемку выезжают собственные специалисты, поэтому фактические планы и координаты попадают в заключение из одного источника данных, а не собираются из документов разных лет.

Техническое заключение проектной организации решает смежную задачу — оно подтверждает, что выполненные работы не затрагивают несущие конструкции и не являются реконструкцией, а здание безопасно для эксплуатации. Для нежилых зданий и помещений в нежилых зданиях в Москве обязательность такого заключения закреплена постановлением Правительства Москвы № 432-ПП, для нежилых помещений в многоквартирных домах действует постановление № 508-ПП, и состав документа там заметно больше. Право выпускать такой документ дает членство в СРО по проектированию, выписка из СРО прикладывается к заключению.

Чье заключение примет суд и как проходит судебная экспертиза

Суд не обязан верить заключению, которое подготовил ваш подрядчик. По ходатайству стороны или по собственной инициативе он назначает судебную строительно-техническую экспертизу, и судебному эксперту безразлично, что написано в вашем документе: он выходит на объект и описывает ситуацию так, как видит ее сам. Конфликт двух экспертных позиций возникает почти в каждом деле. Итог спора решает судья, и практическое правило звучит жестко: положительная экспертиза — дело выиграно, отрицательная — проиграно почти автоматически.

Экспертизу проводят государственные судебно-экспертные учреждения либо негосударственные эксперты. Оплачивает ее сторона, заявившая ходатайство, и сумма для здания средней площади сопоставима со стоимостью полноценного проектного раздела. Экспертиз по одному делу может быть несколько: если выводы оспорены, назначается повторная.

Что эксперт делает на выезде, по практике наших сопровождений выездных обследований:

• Визуальный осмотр и фотофиксация здания снаружи, затем технических помещений: котельная, щитовая, водомерный узел, вопросы о том, городские инженерные сети или собственные.
• Замеры дверных проемов, входных групп и перепадов высот, отдельно — по путям эвакуации.
• Лестницы: высота и ширина ступени, ширина до перил, на каждом этаже. Требование об одинаковой высоте ступеней действует по длине всей лестницы, а не отдельного марша, и перила, простоявшие 50 лет, по действующим нормам могут не проходить.
• Сверка фактической планировки с планами БТИ разных лет. Расхождение в этажности между старым и новым планом разбирается отдельно и может занять полтора часа до начала обхода.
• Осмотр шурфов, если проводилось инструментальное обследование с отбором проб бетона и проверкой армирования.

Осмотр небольшого здания занимает около часа, крупного — три часа и больше. Эксперт проверяет выборочно, и состав выборки заранее неизвестен. В одном из объектов эксперт снял подвесной потолок и нашел под кровлей погнутую металлическую балку, которую не видели ни собственник, ни подрядчик: вывод по этому объекту оказался отрицательным. До выезда судебного эксперта объект обследуют самостоятельно настолько подробно, насколько это возможно, включая скрытые конструкции, которые видны только по чертежам.

Если заключение судебного эксперта вас не устраивает, юристы готовят на него рецензию и заявляют ходатайство о повторной экспертизе. В СМВ Групп судебное сопровождение ведут юристы с практикой более 20 лет, и работа с заключением эксперта — отдельный этап, который планируется заранее, а не после получения отрицательного вывода.

Как подготовиться к спору о капитальности

Подготовка начинается с проверки, которая отсекает часть обращений сразу. Узаконить реконструкцию через суд можно только тогда, когда земельный участок под зданием находится в собственности. Никакие формы аренды, включая долгосрочную и субаренду, для этого не подходят. Второй параметр — вид разрешенного использования участка, но здесь есть особенность: по сложившейся судебной практике при узаконивании реконструкции допускается несовпадение ВРИ земли и фактического назначения здания, тогда как при обычном согласовании перепланировки такое несовпадение блокирует процедуру. В СМВ Групп статус земли проверяют до заключения договора: без собственности на участок работа по легализации реконструкции не начинается.

Как собрать доказательства по капитальности объекта: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте правовой статус: выписка из ЕГРН на здание и на земельный участок, вид разрешенного использования, основания владения. Если земля в аренде, судебный путь по легализации реконструкции закрыт.
2. Шаг 2. Соберите все имеющиеся документы: планы БТИ всех лет, проектную документацию, разрешение на строительство и акт ввода, договоры на обслуживание инженерных систем, журналы и приказы по пожарной безопасности.
3. Шаг 3. Закажите выезд с полными обмерами и геодезической съемкой. Фактическая планировка фиксируется как есть, без попыток скрыть пристройки, антресоли и новые проемы.
4. Шаг 4. Получите предварительное техническое заключение со списком всех выявленных нарушений, ссылками на нормы и перечнем мер по каждому пункту. По этому документу считается объем предстоящих работ и бюджет.
5. Шаг 5. Устраните нарушения: техническое обследование несущих конструкций с лабораторией, проект конструктивных решений с расчетами и усилением проемов, проекты сигнализации и пожаротушения, расчет категорий, расчет пожарного риска на зауженные пути эвакуации, проект изменения фасадов.
6. Шаг 6. Организуйте повторный выезд специалиста и получите итоговое заключение по устраненному объекту. Мелкие замечания с установленным сроком устранения в нем оставляют осознанно.
7. Шаг 7. Подайте иск и передайте судебному эксперту весь комплект: на любой его вопрос должен найтись документ с расчетом. После положительного решения кадастровый инженер готовит технический план, и сведения вносятся в ЕГРН.

Объект считается легализованным не с даты решения суда, а с момента внесения сведений в ЕГРН. До этой записи выписка показывает прежние характеристики, и для любого контрагента, банка и надзорного органа здание остается в старом виде.

Образцы документов для работы с объектом капитального строительства

Комплект собран под задачу подтверждения статуса объекта: начните с образца технического плана, по нему видно, какие сведения кадастровый инженер вносит в ЕГРН и что потом сравнивает с фактом.

Документ	Скачать
Образец технического плана объекта недвижимости	Скачать
Образец акта обследования кадастрового инженера	Скачать
Акт о сносе нежилого здания	Скачать
Заявление о кадастровом учете и снятии с учета	Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать

Какой документ под какую задачу: сценарии собственника

Один и тот же вопрос о капитальности решается разными документами в зависимости от того, кто его задал и в каком регионе находится объект.

Ситуация	Что критично	Что вторично
Аэросъемка выявила постройку, пришло требование поставить на учет или демонтировать	Заключение кадастрового инженера о некапитальности с фотофиксацией уровня цоколя и отсутствия фундамента	Проектные разделы по конструкциям
Москва, некапитальные объекты на участке в аренде у ДГИ	Комплект по постановлению № 636-ПП: описание, технические характеристики, заключение, координирование объекта на участке	Обращение в Росреестр, учет таких объектов там не ведется
Санкт-Петербург и другие регионы, спор о некапитальности	Заключение кадастрового инженера: специального регионального порядка учета нет	Ссылки на московские постановления, они не действуют
Здание построено без разрешения на строительство, но обслуживает основной объект	Заключение о соответствии критериям постановления № 703 и технологической связи с основным объектом	Попытка оформить объект как некапитальный
Надзорный орган считает пристройку самостроем	Собственность на землю, предварительное техническое заключение, устранение нарушений, судебное сопровождение	Ссылка на то, что пристройка стоит 20 лет: для суда это голословное заявление
Спор с арендатором о фактической площади	Заключение кадастрового инженера с натурными обмерами и экспликацией по факту	Старые планы БТИ без сверки с фактом

Сценарии из строк 2 и 3 различаются только регионом, а комплект документов и адресат подачи у них разные. Это первое, что нужно уточнить до заказа работ.

Когда заключение о капитальности задачу не решает

Документ фиксирует факт. Права он не создает, и есть ситуации, в которых даже безупречное заключение не приведет к нужному результату, и знать их лучше до оплаты работ.

• Объект капитален по техническим признакам. Если фундамент есть и конструкции неразборные, написать обратное нельзя. Заключение будет отражать факт, а факт означает кадастровый учет либо демонтаж.
• Земельный участок не в собственности. Легализация реконструкции через суд в таком случае не проводится. Аренда, в том числе долгосрочная, этот путь закрывает.
• ВРИ участка исключает размещение объекта. Если участок предназначен под многоквартирную застройку, а на нем стоят коммерческие здания, их не поставить на учет ни как самовольные постройки, ни как вспомогательные.
• Нет основного объекта на участке. Вспомогательное здание не может быть единственным объектом на участке: без основного здания критерии постановления № 703 не выполняются.
• Росреестр не берет ответственность на себя. Постановку вспомогательного объекта на учет по одному только заключению регистратор, как правило, не проводит, и вопрос решается в суде.

Во что обходится ошибка в квалификации объекта

Неверная квалификация стоит не переоформления документа. Объект, признанный капитальным без учета в ЕГРН, попадает в категорию самовольных построек со всеми последствиями вплоть до сноса за счет собственника. Объект, который поставили на учет, хотя он некапитальный, начинает генерировать налог с кадастровой стоимости за все время учета. Ошибка в обратную сторону в судебном деле стоит еще дороже: отрицательное заключение экспертизы означает проигрыш, а повторная экспертиза оплачивается заново и добавляет месяцы к сроку. В деле, о котором шла речь выше, три экспертизы растянули процесс на три года при том, что техническая причина была устранима за неделю.

Практика споров о статусе объекта

Кейс: постановка вспомогательного здания 600 кв. м на учет по решению суда

Год и объект. Работы начаты в 2025 году. Производственный комплекс в Московской области, отдельно стоящее вспомогательное здание площадью около 600 кв. м на участке основного объекта. От обращения собственника в июне до подачи документов на исполнительное производство 14 января прошло около 7 месяцев.

Задача. Здание построено и эксплуатируется, но разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию на него нет. Поставить объект на кадастровый учет по обычной процедуре нельзя: без основания в виде акта ввода регистратор учет не проводит. Собственнику требовалось внести объект в ЕГРН и зарегистрировать право, не получая разрешение на строительство задним числом.

Что сделали. Выехали на обмеры, подготовили заключение кадастрового инженера о соответствии объекта критериям постановления № 703: расположение на одном участке с основным объектом, обслуживающее назначение, площадь в пределах 1500 кв. м, отсутствие признаков особо опасного и технически сложного объекта. Отдельно документально показали технологическую и функциональную связь с основным производственным зданием. На основании заключения подготовили технический план и вышли в суд с требованием о постановке объекта на учет и признании права.

Результат. Суд принял заключение кадастрового инженера в качестве доказательства соответствия критериям, требования удовлетворены. Объект площадью около 600 кв. м внесен в ЕГРН без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. Альтернативного законного способа завести такой объект в реестр не существует.

Вопрос эксперту

Можно ли заказать заключение о капитальности в БТИ?

Технический паспорт как документ органов технической инвентаризации с 2013 года утратил прежний статус: сведения об учете объектов перешли сначала в кадастровую палату, затем полностью в Росреестр. Любая организация с СРО по проектированию вправе подготовить документ с поэтажными планами, материалами стен и экспликацией, и по юридической силе он не уступает паспорту из МосгорБТИ. Исключение — согласование перепланировки помещений в многоквартирных домах Москвы: по постановлению № 508-ПП требуются именно документы технической инвентаризации МосгорБТИ.

Заключение кадастрового инженера или техническое заключение проектной организации: что весомее в суде?

Это разные предметы доказывания. Заключение кадастрового инженера отвечает на вопрос, что за объект перед нами: площадь, этажность, координаты, наличие или отсутствие фундамента, расхождения с ЕГРН. Техническое заключение отвечает на вопрос, безопасно ли здание и не является ли выполненное реконструкцией. В деле о легализации реконструкции нужны оба, и попытка заменить одно другим дает пробел, в который сразу заходит судебный эксперт.

Что дает инструментальное обследование, если конструкции внешне в порядке?

Марку бетона и наличие армирования на глаз не определить. Лаборатория по пробам из шурфов дает фактические характеристики материала, а раздел конструктивных решений превращает их в расчеты на прочность и изгиб. Без этих цифр утверждение «стоит 50 лет и не рухнуло» для суда остается голословным, тем более что нормативный срок эксплуатации у конструкций конечен.

Нужно ли обращаться в архитектуру, если заранее известно, что откажут?

При изменении фасадов в ходе реконструкции Москомархитектура, скорее всего, откажет со ссылкой на сам факт реконструкции. Обращение все равно имеет смысл: вы соблюдаете процедуру и получаете от органа письменный ответ, который в суде подтверждает, что внесудебный порядок исчерпан. Проект изменения фасадов при этом разрабатывается и предъявляется суду как выполненная часть проектной документации.

Стоимость заключений и сопутствующих работ

Стоимость зависит от площади и этажности объекта, состава вопросов к специалисту, необходимости геодезической съемки и инструментального обследования, а также от того, готовится документ для внесудебного спора или для судебного дела.

Услуга	Стоимость
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.
Техническое заключение (нежилые здания)	от 350 000 руб.
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Координирование здания	от 120 000 руб.
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.
Регистрация техплана на раздел или перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.

Цены приведены как начальные: итог считается после осмотра исходных документов и уточнения задачи. Сроки в прайсе не фиксируются, потому что они зависят от площади объекта, доступа к техническим помещениям и скорости получения выписок и справок. Полный перечень работ по кадастру, проектированию и пожарной безопасности приведен на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Понять, с какими объектами мы работаем и какие задачи закрывали, проще по карте и описаниям выполненных работ на объектах Москвы и Санкт-Петербурга.

Выводы

Документ о капитальности не выдается государственным органом: его готовит кадастровый инженер или проектная организация с СРО, и ценность документу придает персональная ответственность подписанта, а не название на титульном листе. Во внесудебном споре ваше заключение работает напрямую, в судебном — становится материалом для судебного эксперта, вывод которого фактически определяет исход дела. Капитальность определяется по совокупности признаков, где ключевой — фундамент и невозможность переместить объект без несоразмерного ущерба, а подключение к сетям само по себе ничего не доказывает. Самая дорогая ошибка — выйти в суд без устранения тех нарушений, которые эксперт увидит и опишет.

СМВ Групп работает с нежилыми зданиями и помещениями с 2014 года, за это время реализовано более 2300 проектов по кадастровым работам, проектированию и согласованиям в Москве и Санкт-Петербурге. Мы готовим заключения кадастрового инженера и технические заключения, проводим обмеры и координирование, ведем судебные дела о легализации реконструкции и постановке объектов на учет.

Частые вопросы

Кто оплачивает судебную строительно-техническую экспертизу и можно ли выбрать эксперта

Экспертизу оплачивает сторона, заявившая ходатайство о ее назначении, а при назначении по инициативе суда расходы распределяются судом. Выбрать конкретного эксперта самостоятельно нельзя: суд определяет экспертное учреждение либо конкретного эксперта своим определением. Сторона вправе предложить кандидатуры и сформулировать вопросы, но окончательный выбор остается за судом. Стоимость экспертизы по нежилому зданию сопоставима с разработкой полноценного проектного раздела, а при повторной экспертизе оплата производится заново.

Что делать, если заключение судебного эксперта оказалось отрицательным

Готовится рецензия на заключение с разбором методических нарушений и заявляется ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы. Параллельно устраняются те замечания, которые эксперт зафиксировал: заделываются трещины, усиливаются конструкции, дорабатываются пути эвакуации. В практике встречаются дела, где положительное заключение получено с третьей экспертизы, после того как собственник устранил дефект, указанный еще в первом досудебном заключении.

Можно ли признать объект некапитальным, если к нему подведен водопровод

Да, при отсутствии остальных признаков капитальности. В московском перечне некапитальных объектов прямо допускаются сборно-разборные конструкции с подключением к сетям электроснабжения, водопровода и канализации. В заключении такое подключение описывается как временное, с указанием способа прокладки. Отдельный случай — когда собственнику нужно обратное: подтвердить наличие подключения для заключения договора с ресурсоснабжающей организацией, сохранив при этом статус объекта как некапитального.

Нужно ли заключение, если объект уже стоит на кадастровом учете

Нужно, если фактические характеристики разошлись с данными ЕГРН. Типовые поводы: спор с арендатором о площади, требование налогового органа, выявленное надзорным органом расхождение по этажности, пересечение контура здания с границами соседнего участка. В заключении сопоставляются сведения ЕГРН, документы технической инвентаризации разных лет и результаты натурных обмеров, с прямым указанием, где и по какой причине возникло расхождение.

Влияет ли вид разрешенного использования земли на признание реконструкции

При узаконивании реконструкции через суд сложилась практика, допускающая несовпадение ВРИ участка и фактического назначения реконструированного здания: например, участок под склад и здание, переоборудованное под магазин. При обычных согласованиях, включая перепланировку и переустройство, такое несовпадение не допускается, и ВРИ приходится менять до начала процедуры. Статус земли проверяется по выписке ЕГРН до выбора пути легализации.

Что происходит с объектом после положительного решения суда

Решение суда служит основанием для подготовки технического плана с фактической планировкой и характеристиками. Технический план вместе с решением подается в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. До внесения записи объект юридически остается в прежнем виде: выписка показывает старую площадь и этажность, и любые сделки, залоги и согласования опираются именно на нее. Легализованным объект считается с даты внесения сведений в реестр.