Заключение кадастрового инженера в акте обследования 2026

Заключение кадастрового инженера в акте обследования по пункту 8 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0217, приводится тогда, когда инженер считает нужным дополнительно обосновать результаты кадастровых работ. Формально раздел факультативный, фактически пустое поле дает приостановку: регистратору неоткуда узнать, на основании чего вы утверждаете, что объекта больше нет. В заключении описывают предмет работ, реквизиты договора, перечень использованных документов и прямой вывод по результату натурного обследования. Текст расходится в зависимости от того, снесен объект по решению собственника или прекратил существование сам: в первом случае в заключении фигурируют проект организации работ по сносу и решение собственника, во втором — документы о происшествии и фотофиксация пустого участка.

Разберем, какие сведения регистратор ищет в заключении, как связать текст с приложениями и почему выписку из ЕГРН прикладывать не нужно. Покажем формулировки, которые снимают типовые пункты приостановок, и границы, за которыми акт обследования не работает: помещение внутри существующего здания, объект без записи в ЕГРН, здание, которое еще стоит. Чек-лист самопроверки перед подачей, кейс по снятию с учета здания в Санкт-Петербурге, стоимость работ и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что закон требует от заключения в акте обследования

Статья 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ описывает акт обследования как документ, в котором кадастровый инженер по результатам осмотра места нахождения объекта и с учетом сведений ЕГРН подтверждает прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства либо прекращение существования помещения и машино-места в связи с гибелью здания или сооружения, где они располагались. Акт готовится в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Форму, состав сведений и требования к подготовке устанавливает Приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217, действующий с 16.03.2022. Пункт 8 Требований описывает заключение как связный текст, который приводится, если по мнению кадастрового инженера нужно дополнительное обоснование результатов кадастровых работ. Пункт 12 добавляет частный случай: если документы у заказчика отсутствуют, в заключении указывается причина их неиспользования. Пункт 13 закрепляет формат XML и подпись инженера, пункты 15-17 — оформление приложений в PDF и подписание электронных документов приложения уполномоченными лицами.

Отсюда практический вывод для инженера: нормативных требований к содержанию заключения почти нет, а требования регистратора есть. Сам акт обследования занимает два листа: общие сведения и текстовая часть заключения. Второй лист и есть весь документ по существу, поэтому каждая строка в нем работает на подтверждение факта прекращения существования объекта.

Обязательный минимум сведений в заключении

Регистратор читает заключение как объяснительную записку к XML-файлу: что за документ, по какому объекту, кем и на каком основании подготовлен, что установлено на месте. Набор ниже мы закладываем в каждый акт обследования и рекомендуем проверять построчно перед формированием пакета.

Элемент заключения	Что писать	Какой риск снимает
Предмет работ	Акт обследования подготовлен в отношении здания с кадастровым номером …, расположенного по адресу …, в связи с его демонтажом (сносом)	Регистратор не видит, какой объект и по какому основанию снимается с учета
Реквизиты договора	Наименование, номер и дата договора на выполнение кадастровых работ	Пункт о несоответствии даты завершения работ дате заключения договора
Сведения о кадастровом инженере	ФИО, СНИЛС, номер и дата включения в реестр членов СРО, наименование и адрес организации-работодателя	Расхождение сведений об исполнителе между разделами акта
Перечень документов-оснований	Реквизиты каждого документа: проект организации работ по сносу, решение собственника, письма об отключении инженерных сетей	Пункт о том, что документы, подтверждающие ликвидацию объекта, не поименованы
Вывод по натурному обследованию	В ходе натурного обследования установлено, что здание демонтировано; по состоянию на такое-то число объект на земельном участке отсутствует	Отсутствие подтверждения самого факта прекращения существования
Причина неиспользования документов	Прямое указание, почему тот или иной документ не использован, если у заказчика его нет (пункт 12 Требований)	Вопрос регистратора о неполноте состава приложения
Соответствие электронных образов	Отметка, что приложения подготовлены в монохромном режиме, в формате PDF/A и читаются в масштабе 1:1	Пункт о требованиях к электронным образам документов

Последняя строка выглядит избыточной, но именно она чаще всего экономит один круг переписки: если регистратор видит в тексте прямое указание на соблюдение требований к электронным образам, он реже возвращается к формату приложений. По той же логике мы не даем в заключении отсылок вида «документы приложены», а перечисляем номер и дату каждого.

Приложения к акту и как они отражаются в заключении

Заключение и приложение работают в паре: в тексте перечислены реквизиты, в приложении лежат файлы. Для снятия с учета снесенного здания базовый комплект выглядит так: проект организации производства работ по сносу с указанием номера, даты и организации-разработчика; решение или приказ собственника о демонтаже; доверенность, если документы подает кадастровый инженер; согласие на обработку персональных данных; фотоматериалы с выезда и короткая пояснительная записка вида «по состоянию на такое-то число объект демонтирован».

Согласие на обработку персональных данных прикладывается только тогда, когда заказчиком кадастровых работ выступает физическое лицо. Если заказчик — организация, орган государственной власти или иностранная компания, этот документ в пакет не входит. Доверенности различаются по форме: для физического лица Росреестр принимает PDF с электронной подписью нотариуса, для юридического лица нужна машиночитаемая доверенность в формате XML.

Выписку из ЕГРН прикладывать не требуется. Сведения, которые уже содержатся в реестре, в приложение не включаются, в акте указываются только реквизиты. Это же правило снимает вопрос о выписке на земельный участок.

Письма ресурсоснабжающих организаций об отключении инженерных сетей получает собственник, а не проектировщик и не кадастровый инженер. Обращение идет в свободной форме, срок рассмотрения доходит до 30 дней. Реквизиты писем вписываются в пояснительную записку проекта организации работ по сносу, а сами письма можно приложить дополнительно. Если объект к городским сетям не подключался, ответ ресурсоснабжающей организации об отсутствии подключения закрывает вопрос заранее. Если у собственника своя котельная или подстанция, он оформляет внутреннюю записку об отключении на собственном бланке. Позиция ведомства о том, какие документы включаются в состав акта, разобрана в письме Росреестра о подготовке акта обследования, опубликованном в разделе позиций по вопросам правоприменения.

Образцы документов для снятия объекта с кадастрового учета

Комплект для работы по снятию с учета и смежным кадастровым процедурам; начинать удобнее с образца акта обследования.

Документ	Скачать
Образец акта обследования	Скачать
Акт о сносе нежилого здания	Скачать
Заявление о кадастровом учете и снятии с учета	Скачать
Образец технического плана	Скачать
Образец технического заключения	Скачать

Типовые придирки Росреестра к заключению

Снятие с учета проходит спокойнее, чем учет изменений: у регистратора меньше поводов для сравнения графики и площадей. Придирки концентрируются вокруг двух вещей — подтверждения факта сноса и формальных реквизитов. Таблица ниже собрана из пунктов приостановок, с которыми мы работаем в СМВ Групп.

Пункт приостановки	Что за ним стоит	Что править
Не подтверждено прекращение существования объекта	Регистратор запросил территориальную администрацию или инспекцию по недвижимости и получил сведения о том, что здание стоит	Не правится текстом. Нужен фактический демонтаж или начатые работы по сносу, затем повторный выезд и новая фотофиксация
Сокращенное наименование юридического лица	В акте указана аббревиатура вместо полного наименования заказчика или организации инженера	Полное наименование без опечаток, единообразно во всех разделах и в заявлении
Дата завершения кадастровых работ ранее даты договора	Дата в заключении не согласована с датой договора и датой подписания акта	Дата завершения работ позже даты договора и совпадает с датой подписания документа
Не приложены документы, подтверждающие ликвидацию	В заключении нет перечня оснований, в приложении нет фотоматериалов	Перечислить реквизиты проекта организации работ по сносу и решения собственника, приложить фото с пояснительной запиской
Согласие на обработку персональных данных не представлено	Заказчик — физическое лицо, документ в приложение не попал	Приложить согласие. Для организаций, органов власти и иностранных компаний документ не требуется
Доверенность не соответствует требованиям	Приложен скан вместо нотариальной электронной формы или обычная доверенность от юридического лица	Для физлица — PDF с электронной подписью нотариуса, для юрлица — машиночитаемая доверенность в XML
Требования к электронным образам документов	Цветные сканы, низкое разрешение, многостраничный документ разбит на несколько файлов	Монохром, разрешение 300 dpi, PDF/A, один файл на один бумажный документ, отметка об этом в заключении

Первая строка отличается от остальных: она не лечится редактированием текста. Регистратор в этом случае опирается не на ваш документ, а на внешние сведения, и заключение любой степени подробности ситуацию не изменит.

Кейс из практики: снятие с учета нежилого здания в Санкт-Петербурге

Условия. 2021 год, нежилое здание в Санкт-Петербурге, демонтаж выполнен сторонней подрядной организацией годом ранее. Кадастровые работы заняли срок от выезда инженера до получения выписки.

Задача. Объект физически отсутствовал, но продолжал числиться в ЕГРН. Собственник платил налог за несуществующее здание и не мог начать оформление нового объекта на этом же участке.

Что сделали. Инженер выехал на участок и зафиксировал отсутствие здания фотоматериалами. В приложение вошли акты, подписанные собственником и подрядчиком по демонтажу, правоустанавливающие документы на снесенное здание и на земельный участок, фотографии пустой площадки. В заключении описали предмет работ, перечислили реквизиты использованных документов и зафиксировали вывод: по результатам натурного обследования объект прекратил существование.

Результат. Учет прошел без приостановки, объект переведен в статус архивного. Государственная пошлина за снятие с кадастрового учета не взимается, поэтому расходы собственника ограничились стоимостью кадастровых работ.

Когда акт обследования не решает задачу

Снять с учета можно только то, что стоит на учете в ЕГРН. Гравийные дорожки, заборы, водоразборные колонки и прочие объекты, которые числятся на балансе бухгалтерии, но не имеют кадастрового номера, актом обследования не снимаются. Проверка простая: запросите у заказчика выписку. Если выписки нет и заказать ее невозможно, снимать нечего, и это единственный корректный ответ на запрос.

Помещение внутри существующего здания просто так с учета не снять. Законодательство допускает это в двух ситуациях. Первая: здание погибло, а право было зарегистрировано именно на помещение, например когда одно помещение занимает весь объем здания или когда у здания несколько собственников помещений. Вторая: помещения попали на учет вместе со зданием при передаче сведений от органов технической инвентаризации, право зарегистрировано за зданием, и собственник решением снимает лишние кадастровые номера. Требование вида «у нас висит неиспользуемое помещение, снимите его» не исполняется: пока помещение существует физически, оно остается в ЕГРН.

Собственник здания не является автоматически собственником всех помещений внутри. Право регистрируется за конкретным кадастровым номером, поэтому регистрация права и на здание, и на помещения внутри него ведет либо к отказу, либо к двойному начислению налога.

Отдельный сценарий — задвоение объекта. При переносе сведений в ЕГРН одно и то же здание могло попасть на учет дважды: один номер пришел из государственного кадастра недвижимости, второй из реестра прав. У одного номера корректные площадь и координаты без отметки о праве, у второго права есть, а характеристики неполные. Лишняя запись гасится актом обследования, и здесь работа возникает попутно, в ходе других кадастровых работ.

Вопрос эксперту

Нужно ли ставить синюю печать и подписывать бумажный экземпляр, если акт выгружен с электронной подписью?

Нет. При подписании усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера бумажная подпись и печать не нужны. В конце PDF-версии формируется лист электронных подписей со штампом о подписании документа. Версию для печати выгружают отдельно и передают заказчику, чтобы документ остался у него на руках.

Прикладывать ли выписку из ЕГРН к акту обследования?

Не обязательно. Сведения, которые содержатся в ЕГРН, в приложение не включаются, указываются только их реквизиты. Выписку инженер использует для проверки кадастрового номера, типа объекта и наличия зарегистрированного права.

Можно ли подать акт, если демонтаж только начался?

Практика неоднородная. Формально требуется прекращение существования объекта. По части объектов регистратор на место не выезжает и снимает объект с учета, если работы идут. Но при запросе в администрацию или инспекцию по недвижимости стоящее здание становится основанием для отказа, поэтому параллельная подача остается риском заказчика.

Что писать, если здание разрушилось само много лет назад?

Приложением служит фотография пустого места, а в заключении указывается, что объект прекратил существование ранее, и приводится просьба снять его с кадастрового учета. Проект организации работ по сносу в такой ситуации не готовится: демонтажных работ не было.

Нужны ли письма об отключении сетей, если объект к сетям не подключался?

В пояснительной записке проекта прописывают, что акты и письма не требуются, поскольку здание к сетям не подключалось. Ответ ресурсоснабжающей организации, подтверждающий отсутствие подключения, снимает встречный вопрос регистратора о том, откуда взята эта информация.

Цена ошибки в заключении

Приостановление кадастрового учета по статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ действует до устранения причин, но не более трех месяцев. Если причины не устранены, регистратор отказывает по статье 27. Для инженера это означает повторную сборку пакета, для заказчика — удержание объекта в реестре на весь период.

Прямые потери считаются на стороне собственника. За несуществующее здание продолжает начисляться налог на имущество. На занятом участке нельзя поставить на учет новый объект: постановка упрется в пересечение контуров или в наличие ранее учтенного объекта в тех же границах. Если снос выполняется под новое строительство, каждый месяц приостановки сдвигает график всей стройки.

Отдельная статья расходов — повторный выезд. Если приостановка связана с фактом сноса, документами ее не закрыть: нужен новый осмотр и новая фотофиксация после того, как работы действительно выполнены. Поэтому мы проверяем состояние объекта до запуска пакета, а не после получения уведомления.

Подготовка до подачи: что собрать и как проверить

Значительную часть комплекта готовит не инженер, а сам собственник, и это самое узкое место по срокам. Решение или приказ о демонтаже подписывает руководитель, а в акционерном обществе — акционеры. Документ пишется в свободной форме: являемся собственником такого-то здания, принято решение о демонтаже, адрес, кадастровый номер объекта и кадастровый номер земельного участка. Бухгалтерия готовит документы о снятии объекта с баланса. Письма ресурсоснабжающим организациям отправляет собственник, и ждать ответа приходится до 30 дней.

Как подготовить заключение в акте обследования: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте по выписке из ЕГРН кадастровый номер, тип объекта, адрес и наличие зарегистрированного права. Если объект в реестре не значится, работы по акту обследования не начинаются.
2. Шаг 2. Выясните год постройки и статус объекта. Дореволюционная и ранняя советская постройка требует проверки через орган охраны объектов культурного наследия, даже если собственник утверждает, что памятником здание не является.
3. Шаг 3. Выедьте на объект и зафиксируйте фактическое состояние. Фотоматериалы делаются под конкретную дату, к ним готовится пояснительная записка.
4. Шаг 4. Соберите документы-основания: проект организации работ по сносу, решение собственника о демонтаже, письма об отключении сетей, доверенность, согласие на обработку персональных данных для заказчика-физлица.
5. Шаг 5. Напишите заключение: предмет работ и основание, реквизиты договора, сведения о кадастровом инженере, перечень использованных документов, вывод по результату натурного обследования, причины неиспользования отсутствующих документов.
6. Шаг 6. Переведите приложения в монохром и PDF/A, проверьте разрешение и читаемость, сформируйте пакет и подпишите акт электронной подписью.
7. Шаг 7. Заполните заявление с видом «кадастровый учет без регистрации права», укажите код подразделения Росреестра и способ получения ответных документов.

Чек-лист самопроверки перед подачей

• Кадастровый номер в акте совпадает с номером в выписке и в заявлении.
• Тип объекта выбран верно: здание, сооружение, помещение, машино-место или объект незавершенного строительства.
• Полное наименование юридического лица указано без сокращений и опечаток во всех разделах.
• Дата завершения кадастровых работ позже даты договора и совпадает с датой подписания акта.
• Реквизиты каждого приложения продублированы в тексте заключения.
• Согласие на обработку персональных данных приложено, если заказчик — физическое лицо, и не приложено в остальных случаях.
• Доверенность соответствует статусу заявителя: нотариальная электронная для физлица, машиночитаемая XML для юрлица.
• Все приложения в монохроме, в формате PDF/A, многостраничный документ собран в один файл.
• Фотоматериалы датированы и сопровождаются пояснительной запиской.

Что делать после уведомления о приостановлении

Уведомление о приостановлении по пункту 70 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, должно излагать пути исправления так, чтобы их понял человек без специальных навыков, то есть собственник, а не только кадастровый инженер. На практике формулировки повторяются из уведомления в уведомление, а исправленные пункты иногда переходят в следующее уведомление без изменений.

Разъяснение запрашивается через сайт Росреестра тремя способами. Раздел технической поддержки позволяет задать вопрос от имени кадастрового инженера как физического лица, если доверенности от заказчика нет: указываются регион, данные инженера, категория услуги, номер заявления и суть проблемы со ссылкой на нарушение пункта 70. Второй канал — раздел обращений через портал государственных услуг, где к описанию проблемы прикладывают номера и даты уже поданных исправлений. Третий канал — сервис оценки качества услуг, где действует ограничение до пяти запросов в месяц, а ответа приходится ждать до месяца.

Результат запроса чаще всего один из двух: регистратор перезванивает инженеру по номеру из акта или заявления и объясняет позицию, либо присылает ответ, дословно повторяющий уведомление. Первый вариант позволяет снять разногласия и получить конкретный перечень правок. Второй тоже полезен, когда спор идет о документе, которого у заказчика нет: уведомление с одним четким пунктом становится основанием для обращения в суд. После ответа акт обследования корректируется и подается дополнительный документ по тому же заявлению.

Стоимость акта обследования и сопутствующих работ

Стоимость зависит от того, какая часть комплекта готовится нами: только акт обследования по уже готовому проекту сноса, полный пакет с проектом и выездом или дополнительные работы по обмерам и координированию.

Услуга	Стоимость	Сроки
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.	по запросу
Проект сноса	от 170 000 руб.	по запросу
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.	по запросу
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Координирование здания	от 120 000 руб.	по запросу

Итоговая сумма складывается из площади и конструктива объекта, региона, состава исходных документов у заказчика и того, требуется ли смета на демонтажные работы. Действующие расценки по кадастровым, проектным и пожарным направлениям собраны на странице стоимости услуг и указываются с формулировкой «от».

Мы работаем с 2014 года по Москве и Санкт-Петербургу, в команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Типы объектов и результаты по завершенным проектам показаны в разделе выполненных работ.

Выводы

Нормативно заключение в акте обследования остается свободным текстом, который инженер приводит по своему усмотрению. Практически это единственное место, где регистратор видит логику работы: какой объект снимается, на каком основании, какими документами это подтверждено и что установлено при осмотре. Придирки делятся на две группы: формальные реквизиты, которые снимаются правкой текста и переоформлением приложений, и подтверждение самого факта сноса, которое текстом не заменяется.

В СМВ Групп акт обследования готовится вместе с проектом организации работ по сносу, поэтому реквизиты проекта, писем об отключении сетей и решения собственника попадают в заключение одним комплектом, а не собираются после уведомления о приостановлении. Такой порядок закрывает большую часть типовых пунктов до подачи.

Частые вопросы

Сколько занимает снятие объекта с кадастрового учета и есть ли госпошлина?

Кадастровый учет проводится в течение 5 рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав и 7 рабочих дней при подаче через многофункциональный центр по статье 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Государственная пошлина за снятие объекта с кадастрового учета не взимается. По результату выдается выписка, в которой объект указан как архивный или снятый с учета: формулировка зависит от конкретного филиала.

Нужно ли уведомлять администрацию о сносе и в какие сроки?

Да, по статье 55.31 Градостроительного кодекса РФ. Уведомление о планируемом сносе подается не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ, к нему прикладываются проект организации работ по сносу и результаты обследования объекта. После завершения работ подается уведомление о завершении сноса. Третьим шагом собственник направляет в администрацию выписку, подтверждающую снятие объекта с учета.

Что происходит с кадастровым номером после снятия объекта с учета?

Номер уходит в архив и другому объекту не присваивается: кадастровый номер не повторяется ни во времени, ни в пространстве. Если на том же месте построить новое здание, оно получит другой номер. Архивные сведения какое-то время хранятся и могут быть подняты, например для суда.

Требуется ли проект организации работ по сносу, если объект снимается по решению суда?

Не всегда. Когда решением суда предписано снять объект с учета, к акту обследования прикладывают само решение, и проект в отдельных случаях не требуется. Состав приложения в такой ситуации определяется формулировкой судебного акта.

Нужно ли отдельно снимать помещения, если сносится здание целиком?

Если право зарегистрировано на здание, снимается здание, а учтенные внутри помещения прекращают существование вместе с ним. Если право зарегистрировано на помещения и здание погибло, снимаются помещения: это один из двух случаев, когда снятие помещения с учета допускается.

Можно ли подготовить акт обследования на объект незавершенного строительства?

Да. Статья 23 Федерального закона № 218-ФЗ прямо называет объект незавершенного строительства среди объектов, в отношении которых готовится акт обследования, наравне со зданием, сооружением, помещением и машино-местом. Тип объекта выбирается при заполнении сведений об объекте.

Что делать, если один и тот же объект стоит в ЕГРН под двумя кадастровыми номерами?

Лишняя запись гасится актом обследования. Такое задвоение возникло при переносе сведений в ЕГРН из разных источников: у одного номера есть корректные площадь и координаты, но нет отметки о праве, у второго зарегистрировано право при неполных характеристиках. Снимается тот номер, за которым не закреплено право, а обоснование выбора приводится в заключении.