Заключение кадастрового инженера в карте-плане территории

Заключение кадастрового инженера отдельным разделом в карту-план территории не включается: форма, установленная Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0337, такого раздела не содержит. Текстовая часть открывается «Пояснительной запиской», и она несет ту же функцию, которую в межевом и техническом планах выполняет заключение: основание выполнения комплексных кадастровых работ, перечень использованных документов, обоснование принятых решений. Пояснения по конкретному участку размещают в реквизитах соответствующего раздела, предусмотренных для иных сведений. Различие, от которого зависит порядок действий: обоснование сведений, которые вносятся в ЕГРН, пишется внутри карты-плана, а доказательство факта для третьего лица — согласительной комиссии, заказчика ККР или суда — оформляется отдельным документом и прикладывается к карте-плану.

Ниже разобран состав текстовой и графической части карты-плана, показано, какие решения по границам требуют письменного обоснования и какими нормами оно подкрепляется: пороги 10% и предельный минимальный размер, границы фактического использования, письменное согласие правообладателя при уменьшении площади. Отдельно — что не стоит добавлять в документ по своей инициативе. Стоимость смежных кадастровых работ, кейс по координированию сооружений и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что есть в форме карты-плана территории, а чего в ней нет

Карта-план территории состоит из текстовой и графической частей. К текстовой части относятся разделы «Пояснительная записка», «Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений», «Сведения об уточняемых земельных участках», «Сведения об образуемых земельных участках», «Сведения об уточняемых земельных участках, необходимые для исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении их границ», «Описание местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках», «Сведения о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, необходимые для исправления реестровых ошибок», акт согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ и заключения согласительной комиссии о результатах рассмотрения возражений. Графическая часть — «Схема границ земельных участков» и «Схема геодезических построений».

Раздела с названием «Заключение кадастрового инженера» в этом перечне нет. Привычка искать его идет от двух других документов: форма межевого плана (Приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592) и форма технического плана (Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082) такой раздел содержат, и именно там инженер объясняет регистратору логику своих действий. При комплексных кадастровых работах эта же логика излагается в пояснительной записке.

Документ	Форма утверждена	Где размещается обоснование
Межевой план	Приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592	Раздел «Заключение кадастрового инженера»
Технический план	Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082	Раздел «Заключение кадастрового инженера»
Карта-план территории	Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0337	Раздел «Пояснительная записка» и реквизиты разделов для иных сведений
Возражения по границам	Статья 42.10 Закона 221-ФЗ	Заключение согласительной комиссии в составе карты-плана

Из таблицы следует практический вывод для исполнителя ККР: текст, который вы привыкли писать в заключении, никуда не исчезает, но переезжает в пояснительную записку, а спор по границам обосновываете уже не вы, а согласительная комиссия своим заключением.

Образцы кадастровых документов с заключением инженера

Комплект показывает, как выглядит раздел с обоснованием в готовом документе; начните с образца технического плана, где заключение оформлено по действующей форме.

Документ	Скачать
Образец технического плана по форме	Скачать
Заполненный технический план после перепланировки	Скачать
Образец технического заключения по объекту	Скачать
Техническое задание заказчика исполнителю работ	Скачать

Что писать в пояснительной записке карты-плана

Пояснительная записка идентифицирует работу и территорию. В нее вносят сведения о территории выполнения комплексных кадастровых работ: субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт, учетные номера кадастровых кварталов. Дальше указывают основание выполнения работ с наименованием, датой и номером документа, перечень документов, использованных при подготовке карты-плана, включая реквизиты полученных кадастровых планов территории, реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если он есть, и дату подготовки документа.

Регистратор сверяет с перечнем использованных документов каждое решение по границам: если в разделе появилась конфигурация участка, которой нет ни в одном из перечисленных документов, вопрос возникнет именно к этому месту. По той же причине в перечне указывают реквизиты кадастровых планов территории, полученных для работы, а не общую ссылку на сведения ЕГРН.

Второй обязательный блок текстовой части — сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений. Здесь указывают систему координат, пункты, от которых выполнялись измерения, и приборы со сведениями о поверке. Если по итогам ККР возникнет спор о точности, доказательная сила карты-плана определяется этим разделом, а не объемом текста в пояснительной записке.

Как оформить обоснование в карте-плане территории: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Получите кадастровые планы территории на все кварталы, попадающие в границы работ, и зафиксируйте их реквизиты в пояснительной записке.
2. Шаг 2. Сверьте сведения ЕГРН по каждому участку и объекту капитального строительства с фактической ситуацией на местности по результатам съемки, а не по картографической подложке.
3. Шаг 3. Разнесите участки по разделам: уточняемые, образуемые, уточняемые для исправления реестровых ошибок. Ошибка на этом шаге дает несоответствие между текстовой и графической частями.
4. Шаг 4. По каждому решению, которое изменяет площадь или конфигурацию, впишите обоснование: документ, определявший местоположение границ, или подтверждение фактического использования, а также расчет отклонения площади.
5. Шаг 5. Приложите документы, на которые ссылаетесь, в виде файлов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, и проверьте, что каждый упомянутый в тексте документ есть в приложениях.
6. Шаг 6. Передайте карту-план заказчику ККР для рассмотрения согласительной комиссией, а после согласования — для утверждения и направления в орган регистрации прав.

Какие решения по границам требуют письменного обоснования

Уточнение местоположения границ земельных участков при комплексных кадастровых работах выполняется по правилам части 1.1 статьи 43 Закона 218-ФЗ. Специальные ограничения по площади установлены частью 3 статьи 42.8 Закона 221-ФЗ: площадь не должна уменьшиться более чем на 10% от площади, сведения о которой содержатся в реестре, не должна превысить предельный минимальный размер, если он установлен, и не должна увеличиться более чем на 10%, если предельный размер не установлен.

Если фактические границы выходят за эти пределы, исполнитель работ устанавливает границы по требованиям и дополнительно готовит информацию о границах фактического использования земельных участков с данными о способе образования, местоположении и видах использования (часть 4 статьи 42.8). Когда площадь по итогам уточнения уменьшается, сведения включаются в карту-план только при наличии письменного согласия правообладателя с результатами работ (часть 5 статьи 42.8). Согласие без обоснования в тексте — неполный комплект: комиссия и регистратор должны видеть, из чего сложилось новое значение.

Ситуация	Что обосновывается и где	Норма
Уточнение границ учтенного участка	Документ, по которому определено местоположение границ, в перечне использованных документов и в разделе об уточняемых участках	Часть 1.1 статьи 43 Закона 218-ФЗ
Площадь увеличилась	Расчет отклонения: увеличение в пределах предельного минимального размера, а если он не установлен — не более 10% от площади по реестру	Часть 3 статьи 42.8 Закона 221-ФЗ
Фактическое пользование шире допустимого	Информация о границах фактического использования: способ образования, местоположение, виды использования	Часть 4 статьи 42.8 Закона 221-ФЗ
Площадь уменьшается	Письменное согласие правообладателя с результатами работ плюс описание причины уменьшения	Часть 5 статьи 42.8 Закона 221-ФЗ
Реестровая ошибка в границах	Отдельный раздел карты-плана для участков и для зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства	Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0337
Правообладатель не согласен с границей	Возражение с обоснованием и заключение согласительной комиссии в составе карты-плана	Статья 42.10 Закона 221-ФЗ

Порядок работы согласительной комиссии задает и календарь исполнителя. Комиссия формируется в течение 20 рабочих дней со дня заключения контракта на выполнение комплексных кадастровых работ. Извещение о заседании публикуется не менее чем за 15 рабочих дней до дня его проведения. Возражения принимаются со дня опубликования извещения до дня заседания, а также в течение 35 календарных дней со дня проведения первого заседания. Границы считаются спорными, если возражения представлены заинтересованными лицами. Порядок проведения комплексных кадастровых работ и роль уполномоченного органа описаны в разделе о комплексных кадастровых работах на сайте Росреестра, где приведена и последовательность передачи карты-плана от исполнителя к заказчику и в орган регистрации прав.

Когда отдельное заключение кадастрового инженера все же нужно

Заключение кадастрового инженера как самостоятельный документ законодательство не описывает: единой формы у него нет, и содержание определяется задачей заказчика. При этом такой документ решает то, что карта-план решить не может. Карта-план отвечает на вопрос, какие сведения внести в ЕГРН. Заключение отвечает на вопрос, что фактически находится на территории и почему инженер сделал именно такой вывод.

Типовые ситуации, где отдельное заключение прикладывают к материалам работ: спор о площади или границах, который заранее виден по несовпадению документов и факта; объект на балансе без документов, когда неизвестны ни площадь, ни состояние; подтверждение или опровержение статуса объекта — например, вывод о некапитальности пристройки, у которой нет фундамента и которую можно разобрать и вывезти; фиксация фактического наличия проездов, парковок, инженерных систем; разбор противоречий между документами технической инвентаризации разных лет. В нашей практике заключение по такому объекту всегда опирается на нормативную базу и результаты выезда, а не на пожелание заказчика: трехэтажное здание в заключении останется трехэтажным, даже если заказчику нужно иное.

Состав документа устойчив: нормативная база, термины и определения, сведения из ЕГРН или документов технической инвентаризации, исследовательская часть с описанием фактической ситуации, вывод по поставленному вопросу. Графическая часть — поэтажные планы по результатам натурного обследования, экспликация с фактическими площадями, схема расположения объекта на земельном участке по результатам геодезической съемки, фотоматериалы. Для зданий и сооружений добавляют координаты поворотных точек. У помещений координат не существует, поэтому для них схема расположения на участке не составляется.

Вес такому документу дает статус подписанта. Кадастровый инженер отвечает за достоверность сведений, которые он вносит в документы для ЕГРН, вплоть до уголовной ответственности за заведомо ложные сведения. Поэтому суды и государственные органы относятся к заключению за подписью аттестованного инженера иначе, чем к техническому описанию от неустановленного исполнителя.

Что не стоит добавлять в карту-план по своей инициативе

Логика избыточных сведений одинакова для любого кадастрового документа: каждый добавленный блок становится предметом проверки. Сведения, которые не относятся к предмету учета, не усиливают документ, а создают новые основания для замечаний. Классический пример из практики по объектам капитального строительства: при разделе помещения инженер по собственной инициативе уточняет координаты всего здания. Расхождение с ранее внесенными координатами регистратор читает как изменение контура, то есть как признак реконструкции, и учет останавливается по причине, которой изначально не было.

В карте-плане территории тот же принцип работает через объем пояснительной записки. Развернутые рассуждения о ситуации в квартале, не подкрепленные документами из перечня использованных, дают регистратору материал для вопросов. Обоснование должно быть привязано к конкретному участку, конкретной норме и конкретному документу.

Во что обходится лишнее или недостающее обоснование

Приостановка по комплексным кадастровым работам затрагивает весь массив, вошедший в карту-план, и сдвигает сроки контракта, поэтому стоимость переделки документа — меньшая часть потерь. Если требование регистратора относится к предмету учета и обосновано нормой, документ исправляют и подают повторно. Если требование формальное и не устраняется правками, оно переходит из приостановки в приостановку, а финальным документом становится отказ.

Дальше работает срок: отказ обжалуется в течение 3 месяцев. По практике сопровождения кадастровых процедур срок рассмотрения такого дела составляет от 4 до 6 месяцев, госпошлина по этой категории дел в арбитражном процессе — 30 000 — 50 000 рублей. Для сравнения: попытки бесконечно править документ и переподавать его занимают у заказчиков полтора-два года без гарантии результата. В СМВ Групп законность и обоснованность приостановки проверяют юристы, которые читают и текстовую, и графическую часть документа, и уже по итогам проверки принимают решение: править документ или идти в суд.

Что проверить до начала работ

Подготовка определяет, придется ли переписывать обоснование после первой проверки. До выхода на территорию имеет смысл закрыть пять позиций.

• Сведения ЕГРН по каждому участку и объекту в границах работ, полученные из официальных сервисов Росреестра, а не со сторонних сайтов с неизвестной датой обновления базы.
• Кадастровые планы территории на все кварталы, попадающие в границы работ, с фиксацией их реквизитов.
• Документы, определявшие местоположение границ при образовании участков, и документы технической инвентаризации по объектам капитального строительства.
• Утвержденные документы территориального планирования и проект межевания территории, если он утвержден для этой территории.
• Состав и поверка приборов, а также пункты геодезической сети, от которых будут выполняться измерения.

Отдельно про выезд. Работа по документам без натурного обследования удешевляет процесс, но именно она дает расхождения, которые всплывают на этапе проверки. Мы выезжаем на объекты, выполняем обмеры и геодезическую съемку своими силами и фиксируем фактическое состояние до того, как формируется текст обоснования.

Практика: описание объектов и координирование

Кейс из практики

Объект и срок. Сооружения-скважины на земельном участке под эксплуатацию водозаборного узла в Москве. Срок выполнения работ — 30 рабочих дней.

Задача заказчика. Права на сооружения были зарегистрированы, но их положение на публичной кадастровой карте оставалось неопределенным. Собственнику требовалось установить границы сооружений и привязать их к границам земельного участка, чтобы корректно считать налоговую базу и не иметь препятствий при сделках с активом.

Что сделали специалисты. На старте получили координаты сооружений, выписки ЕГРН и технические планы. Выезд специалиста для натурных измерений и геодезической съемки состоялся на следующий день после заключения договора: выполнили съемку для координирования сооружений, натурные измерения, абрис полевых работ и фотофиксацию расположения объектов относительно соседней недвижимости. По результатам камеральной обработки подготовили технические планы на каждое сооружение.

Результат в цифрах. Координирование заняло 1 рабочий день, подготовка технической документации — 20 рабочих дней, подготовка технического плана — 1 рабочий день, регистрация в Росреестре — 7 рабочих дней. Собственник получил новые выписки ЕГРН на каждое сооружение с высокоточными координатами и определенным местоположением на публичной кадастровой карте.

Вопрос эксперту

Можно ли перенести текст акта согласования в пояснительную записку? Дублировать не нужно. Акт согласования местоположения границ и заключения согласительной комиссии — самостоятельные документы в составе карты-плана. В пояснительной записке достаточно перечня использованных документов и обоснования решений инженера.

Как обосновать уменьшение площади участка больше чем на 10%? Уменьшение более чем на 10% от площади по реестру выходит за пределы части 3 статьи 42.8 Закона 221-ФЗ. Границы устанавливаются по требованиям закона, а по фактической ситуации готовится информация о границах фактического использования. Само включение сведений об уменьшении площади в карту-план возможно только при письменном согласии правообладателя.

Нужно ли описывать пересечения с соседними участками? Да, если они выявлены по результатам съемки. В заключении по объекту капитального строительства мы прямо пишем, есть пересечения или их нет, и с каким участком: без этой фразы документ не отвечает на вопрос, ради которого выполнялась съемка.

Что делать, если правообладатель прислал возражение после 35 дней? Срок представления возражений ограничен днем заседания и 35 календарными днями со дня проведения первого заседания согласительной комиссии. Возражение за пределами срока комиссия не рассматривает, а спор о границе разрешается в судебном порядке.

Стоимость кадастровых работ по объектам недвижимости

Стоимость зависит от типа объекта, площади, наличия исходной документации и необходимости натурного обследования с геодезической съемкой.

Услуга	Стоимость	Сроки
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.	рассчитывается индивидуально
Координирование здания	от 120 000 руб.	рассчитывается индивидуально
Топографические работы	от 510 000 руб.	рассчитывается индивидуально
Обмерные работы	от 159 000 руб.	рассчитывается индивидуально
Исправление кадастровой ошибки	от 500 000 руб.	рассчитывается индивидуально
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.	рассчитывается индивидуально

Итоговая цена собирается из состава работ: объем натурного обследования, необходимость геодезической съемки, количество объектов и глубина исследовательской части документа. Актуальные позиции по кадастровым, проектным и техническим работам собраны на странице стоимости услуг.

Понять, с какими объектами мы работаем и какой результат получают заказчики, помогает раздел с выполненными работами: там видны типы зданий и сооружений, по которым выполнялись обмеры, координирование и подготовка документации.

Выводы

Форма карты-плана территории по Приказу Росреестра от 04.08.2021 № П/0337 не предусматривает раздела с заключением кадастрового инженера: обоснование решений размещается в пояснительной записке и в реквизитах разделов, а спор по границам закрывает заключение согласительной комиссии. Отдельный документ за подписью инженера готовят тогда, когда нужно доказать факт третьему лицу: суду, заказчику работ или комиссии. Решения, меняющие площадь и конфигурацию участков, подкрепляются нормой и документом, а не общими рассуждениями, и любое лишнее сведение вне предмета учета работает против исполнителя.

СМВ Групп работает с 2014 года по Москве и Санкт-Петербургу, состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам; за это время реализовано более 2300 проектов, в штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет. Мы выполняем обмеры и геодезическое координирование зданий и сооружений, готовим технические планы, акты обследования и заключения кадастрового инженера по объектам капитального строительства, сопровождаем учет и регистрацию, включая оспаривание необоснованных отказов.

Частые вопросы

Кто может быть заказчиком комплексных кадастровых работ

Работы финансируются за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также за счет средств физических и юридических лиц, заинтересованных в их выполнении. При бюджетном финансировании заказчиком выступает уполномоченный орган субъекта или орган местного самоуправления, при внебюджетном — правообладатели объектов недвижимости. От их имени могут действовать представители садоводческих и огороднических товариществ, гаражных кооперативов и иных гражданско-правовых сообществ правообладателей.

Чем карта-план территории отличается от межевого плана

Межевой план готовится по одному участку или группе участков в рамках отдельного заказа, карта-план — результат комплексных кадастровых работ по всей территории кадастрового квартала или нескольких кварталов. В карту-план одновременно попадают сведения об уточняемых и образуемых участках, об исправлении реестровых ошибок и описание местоположения зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства на этих участках.

Как поступают со спорными границами

Граница считается спорной, если заинтересованное лицо представило возражение в срок: со дня опубликования извещения до дня заседания согласительной комиссии или в течение 35 календарных дней со дня проведения первого заседания. Возражение должно содержать сведения о заявителе, обоснование несогласия, кадастровый номер участка и копии документов о правах. Акты согласования оформляются на бумажном носителе и хранятся органом, сформировавшим согласительную комиссию.

В каком виде подается карта-план территории

Карта-план готовится в форме электронного документа, а на бумажном носителе — в случаях, предусмотренных Законом 218-ФЗ. Приложения формируются файлами и заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. XML-схема для формирования электронного документа размещается на официальном сайте Росреестра.

Можно ли использовать заключение кадастрового инженера в суде

Да, такие документы предоставляются в судебные разбирательства и рассматриваются судами как доказательство фактической ситуации. Сила документа определяется не объемом, а связкой «норма плюс факт»: ссылки на своды правил, ГОСТы и федеральные законы, результаты натурного обследования, геодезическая съемка, фотоматериалы и однозначный вывод по поставленному вопросу.

Где проверять сведения об объектах перед началом работ

Достоверные данные дают два официальных сервиса: справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн для текстовых сведений и карты НСПД, которые с 2025 года заменили публичную кадастровую карту, для визуального анализа границ и окружения. Поиск по кадастровому номеру надежнее поиска по адресу: формат записи адреса в ЕГРН часто отличается от фактического.

Отражается ли отсутствие координат у здания на подготовке карты-плана

Да. Если контур здания не отображается на карте среди объектов капитального строительства, это означает, что объект стоит на учете, но его координаты не уточнены. Описание местоположения таких зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства выполняется в отдельном разделе карты-плана по результатам геодезической съемки.