Заключение кадастрового инженера: акт обследования 2026

Заключение кадастрового инженера — единственная содержательная часть акта обследования: сам акт умещается на двух листах, где первый лист занимают общие сведения, а второй целиком отдан текстовке заключения. Форма и состав сведений установлены Приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0217, основание для подготовки документа — статья 23 Федерального закона 218-ФЗ. Обязательных пунктов в заключении три: какой документ и в отношении какого объекта подготовлен, с кадастровым номером, адресом и причиной прекращения существования; перечень документов, на основании которых акт составлен; вывод по результатам натурного обследования. От чего зависит набор приложений: для здания и сооружения подтверждается факт демонтажа, для помещения — гибель здания, в котором оно располагалось, либо решение собственника по ранее учтенным помещениям.

Разберем каждый пункт с формулировками, которые проходят проверку регистратора, и дадим таблицу оснований прекращения существования: что писать в заключении и чем это подтверждать. Отдельно — требования к приложениям, на которых пакет чаще всего возвращают: монохром, PDF/A, разные форматы доверенности для физического и юридического лица. Пошаговый порядок подачи, стоимость работ на 2026 год, кейс по снятию с учета здания в Санкт-Петербурге и ответы на вопросы про отказы Росреестра — во второй половине статьи.

Что такое заключение кадастрового инженера в акте обследования

Акт обследования подтверждает прекращение существования объекта и служит единственным основанием для снятия его с кадастрового учета. Для изменения характеристик готовят технический план, для погашения сведений об объекте — акт обследования. Составляется он в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства.

Документ типовой и короткий. Первый лист — общие сведения: заказчик и исполнитель, реквизиты договора, данные кадастрового инженера и саморегулируемой организации, сведения об объекте. Второй лист — заключение, то есть связный текст, по которому регистратор понимает, что за объект снимается, почему он перестал существовать и на чем основан вывод инженера. Если заключение написано формально, весь остальной пакет регистратора не спасает.

Натурное обследование предшествует подготовке акта, а не следует за ней. Инженер выезжает на объект, фиксирует текущее состояние и убеждается, что демонтажные работы выполнены. Без этого выезда третий пункт заключения написать нечем.

Чем этот раздел отличается от самостоятельного заключения кадастрового инженера

Отдельный документ под названием «заключение кадастрового инженера» в законодательстве не описан: у него нет ни утвержденной формы, ни регламентированного состава. Его готовят под конкретную задачу заказчика — зафиксировать фактическую площадь при споре арендатора и арендодателя, описать объект, о котором ничего не известно, обосновать некапитальность пристройки со ссылкой на 381-ФЗ, подтвердить или опровергнуть статус объекта культурного наследия. Такое заключение включает нормативную базу, исследовательскую часть, фактические поэтажные планы по результатам натурных обмеров, экспликацию, схему расположения на земельном участке по геодезической съемке и фотоматериалы.

Заключение внутри акта обследования устроено иначе: это раздел документа с жестко заданным составом сведений по Приказу П/0217. Здесь не нужны экспликация, координаты поворотных точек и развернутое исследование, а нужны предмет, основание и вывод. Смешение двух документов в одном пакете дает лишние сведения, которые регистратор читает как повод для замечания.

Образцы документов для снятия объекта с кадастрового учета

Комплект собран под подачу в Росреестр, первым стоит смотреть образец акта обследования — в нем видно, как выглядит блок заключения на втором листе.

Документ	Скачать
Образец акта обследования	Скачать
Акт о сносе нежилого здания	Скачать
Заявление о кадастровом учете и снятии с учета	Скачать
Образец технического плана	Скачать

Пункт 1. Объект, кадастровый номер и причина прекращения существования

Первый абзац заключения называет документ и его предмет по формуле: акт обследования подготовлен в отношении здания с кадастровым номером таким-то, расположенного по адресу такому-то, в связи с его демонтажом (сносом). Вид объекта берется из ЕГРН и должен совпадать с типом, выбранным в разделе сведений об объекте: здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства или машино-место.

Причина прекращения существования — не украшение формулировки, а то, что определяет состав приложений. Демонтаж требует подтверждения выполненных работ, гибель от пожара — документов о пожаре, задвоение сведений в ЕГРН — выписок по обоим кадастровым номерам. Если основание указано неточно, приложения перестают соответствовать тексту, и регистратор возвращается с запросом.

Ниже — основания, которые встречаются в работе, с формулировкой для заключения и подтверждающими документами.

Ситуация с объектом	Что указывается в заключении	Чем подтверждается
Здание снесено по решению собственника	Прекращение существования в связи с демонтажом (сносом)	Решение о сносе, проект организации работ по сносу, фотоматериалы
Объект уничтожен пожаром	Гибель объекта с указанием года или точной даты ликвидации	Документы о пожаре, фотоматериалы
Здание разрушилось само и снесено давно, документов нет	Объект прекратил существование, дата ликвидации не заполняется	Фотоматериалы пустого участка, дата натурного обследования
Помещение при полной гибели здания	Прекращение существования помещения в связи с гибелью здания	Документы о гибели здания, фотоматериалы
Ранее учтенные помещения внутри существующего здания, право зарегистрировано на здание	Снятие с учета помещений по решению собственника с перечислением кадастровых номеров	Решение (информационное письмо) собственника
Один объект дважды перенесен в ЕГРН из ГКН и из реестра прав	Снятие дублирующего кадастрового номера с описанием расхождений	Реквизиты выписок ЕГРН по обоим номерам

Из таблицы видно рабочее правило отбора: чем меньше у собственника документов, тем больше веса приобретает фотофиксация и дата выезда. Обратная ситуация тоже верна — при полном комплекте документов заключение получается короче.

Пункт 2. Документы, на основании которых подготовлен акт

Второй пункт заключения — перечень документов с наименованием, номером и датой каждого. Реквизиты в тексте заключения и записи во вкладке приложенных документов должны совпадать буквально, иначе регистратор читает это как расхождение.

Состав перечня для сноса нежилого здания:

• Решение о сносе объекта капитального строительства. Пишется собственником в свободной форме: являемся собственником такого-то здания, принято решение о демонтаже, адрес, кадастровый номер здания и кадастровый номер земельного участка. Причину сноса указывать необязательно. В акционерном обществе решение подписывают акционеры.
• Проект организации производства работ по сносу. В перечне указываются номер, дата и организация, подготовившая документ. Проект содержит пояснительную часть (характеристики здания, этажность, строительные объемы, материалы фундаментов, стен и перекрытий, метод демонтажа) и графическую часть (ограждение площадки, опасные зоны, пункт мойки колес, схема движения транспорта, рекультивация, сведения о ближайших полигонах ТБО с возможностью захоронения строительного мусора).
• Письма об отключении объекта от инженерных сетей. В акт они попадают реквизитами, которые дублируются в пояснительной записке проекта. Если объект к сетям не подключался, это прямо оговаривается.
• Бухгалтерские документы о снятии объекта с баланса. Готовит бухгалтерия собственника, кадастровый инженер их не составляет.
• Выписка из ЕГРН. Прикладывать ее необязательно: сведения, которые содержатся в реестре, включаются в акт реквизитами. Номер и дату указать все равно нужно.
• Фотоматериалы натурного обследования. Они же служат основанием для третьего пункта заключения.

Значительную часть этого комплекта собирает собственник, а не исполнитель кадастровых работ. Приказ о демонтаже, письма в ресурсоснабжающие организации и бухгалтерские документы кадастровый инженер изготовить не может, поэтому в СМВ Групп мы фиксируем этот перечень на старте работ и запускаем подготовку акта, когда становится понятно, какие документы уже на руках у заказчика.

Пункт 3. Вывод по результатам натурного обследования

Третий пункт фиксирует то, что инженер увидел лично: в ходе натурного обследования установлено, что здание демонтировано. К этой фразе привязывается дата, а к фотоматериалам — короткая пояснительная записка формата «по состоянию на такое-то число объект демонтирован». Без даты вывод превращается в утверждение без привязки к моменту, и подтвердить его потом нечем.

В СМВ Групп фотофиксацию делает выезжающий инженер, снимки заказчика в качестве приложения не используются. Причина практическая: снимок из чужой переписки не датирован и не привязан к участку, а при споре именно фотоматериалы подтверждают отсутствие объекта на земельном участке. Когда здание снесено несколько лет назад и на его месте пустое место, фотография пустого участка с описанием и есть основной документ обследования, потому что других подтверждений уже не существует.

Отдельный случай — объекты, которые числятся в ЕГРН, а фактически исчезли давно: разрушились от ветхости или были демонтированы без документов. Владелец продолжает платить налог за несуществующий объект, и снятие с учета решает именно эту задачу. Здесь заключение опирается на два элемента: фотоматериалы и дату натурного обследования.

Реквизиты внутри заключения и требования к приложениям

Помимо трех содержательных пунктов в тексте заключения обязательно указываются договор на выполнение кадастровых работ (наименование, номер и дата) и сведения о кадастровом инженере: фамилия, имя, отчество, СНИЛС, номер и дата включения в реестр членов саморегулируемой организации, наименование и адрес организации, в которой инженер работает. Если инженер работает как индивидуальный предприниматель, вместо сведений об организации указывается ОГРНИП.

Данные о членстве в СРО и статусе аттестата стоит сверять до формирования пакета: сведения о каждом специалисте, допущенном к работе, публикуются в открытом доступе — государственный реестр кадастровых инженеров ведет Росреестр, и там же видна запись об аннулировании квалификационного аттестата.

Требования к приложениям формальные, но именно на них возвращают пакеты. Все документы в составе акта обследования — проекты, доверенности, решения о сносе, согласия — готовятся в монохромном режиме, то есть черно-белыми, с черно-белыми печатями и подписями, и сохраняются в формате PDF/A. Соответствие стандарту видно при открытии файла: программа просмотра выводит сверху отдельную плашку.

Доверенности различаются по типу заявителя. Для физического лица Росреестр требует доверенность в формате PDF с электронной подписью нотариуса, для юридического лица — машиночитаемую доверенность в формате XML. Подписывать бумажную версию акта от руки и ставить синюю печать не нужно, если документ подписан электронной подписью кадастрового инженера: в конце PDF формируется лист электронных подписей со штампом о подписании.

Как подготовить и подать акт обследования: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку ЕГРН и убедитесь, что объект действительно стоит на кадастровом учете. Снять с учета можно только то, что в реестре есть; заборы, дорожки и колонки, числящиеся на балансе, но не учтенные в ЕГРН, под процедуру не подпадают.
2. Шаг 2. Запросите у собственника решение о сносе, письма об отключении от инженерных сетей, бухгалтерские документы о снятии с баланса и доверенность в нужном формате. Эти документы готовит заказчик, и их сбор обычно занимает больше времени, чем сама подготовка акта.
3. Шаг 3. Получите проект организации работ по сносу и сверьте, вписаны ли в пояснительную записку реквизиты писем об отключении сетей и сведения о полигонах для вывоза строительного мусора.
4. Шаг 4. Выедьте на объект после завершения демонтажа, сделайте фотофиксацию и составьте пояснительную записку с датой обследования.
5. Шаг 5. Заполните заключение: предмет и основание, перечень документов с номерами и датами, вывод натурного обследования, реквизиты договора и сведения о кадастровом инженере.
6. Шаг 6. Приведите все приложения к монохрому и формату PDF/A, подпишите акт электронной подписью кадастрового инженера.
7. Шаг 7. Сформируйте заявление вида «Кадастровый учет без регистрации права», укажите код подразделения Росреестра и способ получения ответных документов, приложите доверенность и подайте пакет.

Ошибки, из-за которых объект не снимут с учета

Самая дорогая ошибка — подача акта обследования до того, как демонтаж фактически начался. Формально подготовка документов параллельно с работами не запрещена, но регистратор вправе направить запрос в префектуру и в Государственную инспекцию по недвижимости. По одному из московских объектов проверка выехала на место с фотофиксацией и зафиксировала стоящее нетронутое здание — в снятии с учета отказали, и подавать пришлось заново после реального демонтажа.

Вторая по частоте ошибка — перечень документов, который не бьется с текстом заключения: в тексте назван проект организации работ по сносу, а во вкладке приложений его нет, либо номер и дата расходятся. Третья — отсутствие реквизитов писем об отключении сетей. Написать в проекте, что сведения не предоставлены, технически можно, но вопрос все равно вернется со стороны Росреестра, и собственник пойдет получать письма, потратив те же 30 дней, только позже. В СМВ Групп текст заключения и вкладку приложенных документов сверяет юрист до формирования пакета, а спорные требования регистратора разбираются на предмет законности, а не устраняются автоматически.

Цена ошибки считается не в стоимости переоформления акта. Приостановка растягивает процедуру на месяцы, а отказ обжалуется в суде: на подачу заявления закон дает 3 месяца, рассмотрение дела занимает в среднем от 4 до 6 месяцев, государственная пошлина по такой категории дел в арбитражном процессе для юридического лица составляет 30-50 тысяч рублей. Все это время объект остается в реестре, а налог на него продолжает начисляться.

Когда акт обследования не решает задачу

Процедура не подходит в четырех случаях. Объекта нет в ЕГРН — снимать с учета нечего, и никакая выписка по нему не выдается. Здание стоит и эксплуатируется — снятие с учета невозможно, даже если помещения внутри собственнику не нужны. Меняются характеристики объекта, а не факт его существования — здесь готовится технический план, а не акт обследования. Собственник намерен снести объект «когда дойдут руки» — до фактического начала работ подача бессмысленна.

Отдельно стоит проверять год постройки. Здание 1905 или 1917 года требует запроса в орган охраны объектов культурного наследия, даже если собственник уверяет, что памятником объект не является. Статус может быть присвоен без таблички на фасаде, а последствия сноса охраняемого объекта несопоставимы со стоимостью справки.

Акт обследования на практике

Кейс из практики: снятие с учета здания в Санкт-Петербурге

Год и объект. 2021 год, нежилое здание в Санкт-Петербурге, собственник — юридическое лицо. Демонтаж выполнил сторонний подрядчик в 2020 году, акты выполненных работ собственник подписал самостоятельно.

Задача. Здание физически отсутствовало больше года, но продолжало числиться в ЕГРН. Собственник платил налог за объект, которого нет, и не мог начать освоение участка: постановка нового объекта на учет упиралась в пересечение с уже существующей записью.

Что сделали специалисты компании. Выехали на участок и сделали фотофиксацию места, где здание располагалось до демонтажа. Собрали документы-основания: правоустанавливающие документы на здание и на земельный участок, приказ о демонтаже, бухгалтерские документы о снятии объекта с баланса, акты подрядчика по фактическому демонтажу. Составили заключение по трем пунктам: предмет и основание с кадастровым номером и адресом, перечень документов с реквизитами, вывод натурного обследования с датой. Приложения привели к монохрому и PDF/A, акт подписали электронной подписью кадастрового инженера и подали заявление вида «кадастровый учет без регистрации права».

Результат. Объект снят с учета без приостановок, в штатный срок рассмотрения — 5 рабочих дней с момента подачи. Государственная пошлина за снятие с кадастрового учета не взимается, поэтому прямые расходы на регистрационную часть составили 0 рублей. В полученной выписке запись переведена в архив, начисление налога на несуществующий объект прекращено, участок освобожден для постановки нового объекта на учет.

Вопрос эксперту

Можно ли готовить и подавать акт обследования параллельно с демонтажом?

Прямого запрета нет, но риск ложится на подающую сторону. Регистратор может направить запрос в префектуру и в Государственную инспекцию по недвижимости, а проверка выезжает на объект с фотофиксацией. Если здание на месте, следует отказ. Подача имеет смысл, когда демонтаж завершен либо работы фактически идут и это видно на объекте.

Что писать в заключении, если объект вообще не был подключен к инженерным сетям?

Прямо указывается, что акты и письма, подтверждающие отключение, не прикладываются, поскольку объект к сетям не подключался. Дополнительно стоит запросить у ресурсоснабжающих организаций письменное подтверждение отсутствия подключения: тогда вопрос регистратора о том, откуда известно, что сети не подводились, снимается заранее.

Указывать ли дату ликвидации объекта, если подтверждающих документов нет?

Год или точная дата прекращения существования вносятся при наличии документов — например, материалов по пожару. Без документов графа не заполняется, а факт отсутствия объекта подтверждается фотоматериалами и датой натурного обследования. Проставлять дату по словам собственника нельзя: кадастровый инженер отвечает за достоверность внесенных сведений по 218-ФЗ.

Прикладывать ли к акту обследования смету на демонтаж?

В Росреестр сметы не подаются. Смета нужна собственнику для планирования расходов, а бюджетной организации — для отчетности и прохождения экспертизы. Корректно посчитать ее без технического заключения по обследованию объекта не получится: сначала обследование дает состояние и объемы конструкций, затем проект демонтажа дает ведомость объемов работ, и только потом работает сметчик.

Нужно ли отдельно снимать с учета помещения, если снимается здание целиком?

Право регистрируется за конкретным кадастровым номером, поэтому собственник здания не является автоматически собственником всех помещений внутри него. Если помещения стоят на учете отдельно и здание погибло, они снимаются как прекратившие существование в связи с гибелью здания. Если здание существует, снять помещения можно только по решению собственника, оформленному информационным письмом с перечислением кадастровых номеров.

Стоимость акта обследования и сопутствующих работ

Итоговая цена зависит от того, какую часть комплекта готовит исполнитель: только акт обследования или еще проект сноса, обмеры и координирование здания.

Услуга	Стоимость	Сроки
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.	по запросу
Проект сноса	от 170 000 руб.	по запросу
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Координирование здания	от 120 000 руб.	по запросу
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.	по запросу

Стоимость считается по объекту: на нее влияют площадь и этажность здания, удаленность участка, наличие технической документации у собственника и необходимость геодезической съемки. Актуальные позиции по кадастровым, проектным и регистрационным работам собраны на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Понять, с какими объектами компания работает и чем заканчивались процедуры, помогает раздел выполненных работ с картой и географией проектов.

Выводы

Акт обследования держится на трех строках заключения: предмет с кадастровым номером и причиной прекращения существования, перечень документов-оснований с точными реквизитами и вывод натурного обследования с датой. К ним добавляются обязательные сведения о договоре и кадастровом инженере, а также формальные требования к приложениям — монохром, PDF/A, машиночитаемая доверенность для юридических лиц. Основная часть комплекта собирается собственником, и именно на этом этапе теряется больше всего времени: письма об отключении сетей готовятся до 30 дней, а бухгалтерские документы и решение о сносе кадастровый инженер составить не вправе.

СМВ Групп работает с 2014 года, за это время реализовано более 2300 проектов по кадастровым, проектным и согласовательным направлениям в Москве и Санкт-Петербурге; в штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Снятие объектов с кадастрового учета мы ведем полным циклом — от проекта сноса и выезда с фотофиксацией до подачи акта обследования и получения выписки с архивной записью.

Частые вопросы

Обязательно ли прикладывать выписку из ЕГРН к акту обследования?

Нет. Сведения, которые содержатся в ЕГРН, к документам кадастровых работ не прикладываются, указываются только их реквизиты — номер и дата. При этом сама выписка нужна инженеру для работы: из нее берутся кадастровый номер, вид объекта, адрес и отметка о зарегистрированных правах, которая влияет на заполнение раздела об объекте.

Можно ли снять с кадастрового учета объект, которого нет в ЕГРН?

Нет. Снять с учета можно только то, что на учете стоит. Заборы, гравийные дорожки, водоразборные колонки и подобные объекты нередко числятся на балансе организации и обслуживаются за ее счет, но в ЕГРН отсутствуют. Проверить это просто: запросите у заказчика выписку на объект — при отсутствии записи в реестре ее не выдадут, и это становится основанием отказаться от процедуры. При необходимости документ может быть подготовлен в бумажном виде для внутренних нужд организации, но в Росреестр он не подается.

Нужна ли синяя печать и подпись от руки, если акт подписан электронной подписью?

Не нужна. Электронной подписи кадастрового инженера внутри документа достаточно. В конце PDF-файла формируется лист электронных подписей со штампом о том, что документ подписан. Бумажную версию выгружают отдельно и передают заказчику для его собственных нужд.

Сколько раз и на каких этапах уведомляют администрацию о сносе?

Полный цикл в Москве и Санкт-Петербурге состоит из трех обращений собственника. Первое — уведомление о начале демонтажа с приложением проекта сноса и календарного графика. Второе — сообщение о завершении работ и вывозе строительного мусора; после него администрация может выехать и проверить состояние прилегающей территории, включая рекультивацию и восстановление благоустройства. Третье — направление выписки ЕГРН, подтверждающей снятие объекта с учета.

Что делать после отказа Росреестра в снятии объекта с учета?

Сначала разделите требования на обоснованные и формальные. Обоснованные подтверждаются нормативной базой и устраняются правкой документов. Формальные, вроде абстрактного замечания о нечитаемости файла без указания конкретного листа, устранить правками невозможно: они кочуют из приостановки в приостановку и заканчиваются отказом. Отказ обжалуется в течение 3 месяцев, средний срок рассмотрения дела — от 4 до 6 месяцев, после чего изменения вносятся в реестр на основании исполнительного листа.

Нужно ли проверять, не является ли здание объектом культурного наследия?

Проверять нужно всегда, когда год постройки относится к началу XX века или ранее. Устного заверения собственника недостаточно: охранный статус может действовать без таблички на фасаде и без упоминания в правоустанавливающих документах. Запрос направляется в профильный орган охраны памятников, а полученная справка приобщается к комплекту документов по объекту.