Входная группа до 15 кв. м: согласование в 2026 году

Входная группа площадью до 15 кв. м для коммерческого объекта в Москве относится к работам, на которые не требуется разрешение на строительство: порог установлен постановлением Правительства Москвы № 432-ПП. Этот порог снимает только разрешение на строительство. Проект частичного изменения фасада, техническое заключение, технический план и внесение сведений в ЕГРН остаются обязательными, а для зданий из перечня 94-ПП добавляется согласование в Москомархитектуре. Для объектов социального назначения — больниц, школ, МФЦ — предел другой, 40 кв. м, потому что там размещают пандус и подъемник для маломобильных посетителей. Различие, от которого зависит весь дальнейший порядок: есть ли под крыльцом фундамент. Без фундамента это изменение фасада и проект от проектной организации, с фундаментом — реконструкция, которую узаконивают через суд.

Разберем, какие параметры Москомархитектура проверяет по фотографиям с выезда, какое ограничение по ширине тротуара останавливает согласование чаще, чем превышение площади, и какие исходные данные собрать до начала проектирования. Покажем, где Росреестр приостанавливает регистрацию при двух входах в одном помещении и чем эта позиция закрывается. Стоимость работ на 2026 год, кейс с узакониванием входной группы и фасада за месяц, ответы по разделу КР, колористике и петербургским срокам — во второй половине статьи.

Порог 15 кв. м: что он означает и чего не отменяет

432-ПП определяет виды работ по изменению объектов капитального строительства, которые не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности и не требуют разрешения на строительство. Устройство крылец, приямков, тамбуров и навесов входит в этот перечень при соблюдении параметров. Для магазинов, офисов и прочих коммерческих объектов площадь входной группы ограничена 15 кв. м. Для объектов социального назначения предел составляет 40 кв. м: там нужны пандус, подъемник и площадка для разворота кресла-коляски.

Фундамент под крыльцом переводит работы в другую категорию. Как только появляется собственное основание, объем здания считается измененным, и работы квалифицируются как реконструкция со всеми последствиями: разрешение на строительство, а если работы уже выполнены — судебное узаконивание. То же самое происходит, если крыльцо обстроили стенами, добавили дверь и окно: получилась пристройка, а не входная группа.

Собственники часто останавливаются на вопросе о разрешении на строительство и считают тему закрытой. Дальше начинается вторая часть процедуры, которая к разрешению отношения не имеет: проект частичного изменения фасада, техническое заключение о безопасности выполненных работ, технический план и регистрация изменений в ЕГРН. Без записи в реестре новый вход существует только физически, и при первой же проверке ГИН или префектуры расхождение с выпиской фиксируется.

Таблица показывает, где проходит граница между двумя режимами.

Параметр	Изменение фасада по 432-ПП	Реконструкция
Площадь входной группы, коммерческий объект	не более 15 кв. м	свыше 15 кв. м
Площадь входной группы, объект социального назначения	до 40 кв. м с пандусом и подъемником	свыше 40 кв. м
Фундамент под конструкцией	отсутствует	залит собственный фундамент
Ограждающие конструкции	козырек, навес, обшивка тамбура	глухие стены, новая дверь и окно по контуру
Разрешительный документ	проект изменения фасада, при необходимости заключение МКА	разрешение на строительство или решение суда
Итоговый учетный документ	технический план и выписка ЕГРН	акт ввода в эксплуатацию, техплан после суда

Практический вывод из таблицы: экономия на одном квадратном метре площади крыльца или на отказе от фундамента определяет не стоимость строительных работ, а то, идет объект по процедуре согласования или по судебной.

Когда нужно согласование Москомархитектуры, а когда достаточно проекта

Москва делит объекты на две группы. Первая — здания, попадающие под действие постановления Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. № 94-ПП: административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты, расположенные в границах утвержденного перечня территорий и улиц. Ядро перечня — пределы Садового кольца, дальше идет отдельный список улиц, проспектов и бульваров. Для таких объектов проект изменения внешнего архитектурного решения обязательно подается в Москомархитектуру через портал mos.ru, и без ее заключения дальнейшие действия бессмысленны.

Вторая группа — все остальное. Промышленные и производственные корпуса, склады, отели, апарт-отели, общежития с нежилым статусом в перечень 94-ПП не входят. Здания вне границ перечня улиц — тоже. Здесь проект изменения фасада разрабатывается, подписывается проектной организацией и собственником и используется как документ-основание для технического плана. Согласование в Москомархитектуре не проводится, и предлагать его владельцу склада смысла нет.

Порядок подачи, состав заявления и перечень оснований для отказа описаны в регламенте на странице государственной услуги по согласованию проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий. Сама услуга бесплатная: пошлина за нее не предусмотрена, платными остаются разработка документации и последующие регистрационные действия.

Отдельное условие касается момента обращения. Согласовать по 94-ПП можно только планируемые работы. Если крыльцо уже построено, ведомство выдает отказ и требование привести фасад в соответствие, а не заключение. Именно поэтому в проекте фасадов обязателен раздел фотомонтажа: обработанные в графическом редакторе снимки показывают состояние до и после, и заявление подается на будущие работы. Требование к фотомонтажу прямо прописано в составе документации, скрывать характер обработки не нужно.

Ограничения, из-за которых входную группу не согласуют

Площадь крыльца — не единственный параметр. Проект останавливают формулировки 94-ПП и 432-ПП, о которых собственник обычно узнает уже после подачи.

• Ширина тротуара. Если после устройства крыльца с лестницей для пешеходов остается менее 1,5 м прохода, нормативные требования по обеспечению ширины тротуара нарушены, и такое решение не согласуют. Габаритное крыльцо на узком тротуаре снимается с рассмотрения раньше, чем проверят его площадь.
• Этаж размещения. Устройство входов и входных групп на вторые и вышерасположенные этажи запрещено.
• Архитектурные элементы и знаки. Перекрытие, деформация или облицовка деталей фасада, элементов декора, поверхностей с ценной архитектурной отделкой, знаков адресации, памятных и мемориальных досок, дорожных знаков и указателей остановок общественного транспорта не допускается. Перенести мемориальную доску под свое крыльцо нельзя.
• Витрины. Установка глухих дверных полотен на входах, совмещенных с витринами, не согласуется. Устройство распашных ставень тоже.
• Материалы. Облицовка откосов штукатурных фасадов керамической плиткой и замена остекления стеклоблоками запрещены, если стеклоблоки не были предусмотрены проектом строительства.
• Статус объекта и участка. Нежилые объекты культурного наследия по этой процедуре не проходят: работы на их фасадах относятся к реставрации, лицензируемому виду деятельности с согласованием в Департаменте культурного наследия. Не берутся и здания, возведенные с нарушением разрешенного использования земельного участка.

Приямки под окнами цокольных и подвальных этажей — отдельная сложность. Формально они входят в перечень 432-ПП, но по факту приямок легко подводят под реконструкцию, а архивы МосгорБТИ добавляют путаницы: в одни годы приямки на планах рисовали, в другие перестали. При межведомственном запросе у проверяющего складывается картина, будто приямок то появлялся, то исчезал. В практике СМВ Групп мы поднимаем архивные планы БТИ за разные годы до подачи, чтобы объяснить эти расхождения в заключении кадастрового инженера заранее, а не в ответ на приостановку.

Что собрать до начала проектирования

Качество проекта определяется исходными данными, а не скоростью отрисовки. Комплект для входной группы в нежилом здании собирается так.

1. Актуальная выписка из ЕГРН с планом. Отправная точка для любого анализа: по ней видно, что числится в реестре на текущий момент.
2. Документы БТИ. Последняя инвентаризация плюс, по возможности, архивные планы предыдущих лет. Сравнение разных лет вскрывает как фактические изменения, так и ошибки инвентаризатора. Архивные сведения собственник заказывает через сайт МосгорБТИ самостоятельно или доверяет это подрядчику по доверенности.
3. Фотофиксация и обмеры. Инженер выезжает на объект, снимает фактическое состояние фасада, габариты крыльца, толщину и материал наружной стены, состояние кладки. На месте формируется эскиз изменения фасада с существующим и проектируемым состоянием.
4. Согласие собственников, если их несколько. Наружная стена относится к зданию целиком, поэтому согласие требуется даже при работах в своем крыле.
5. Доверенность. Для подачи в Москомархитектуру через mos.ru нужна доверенность на юридическое лицо подрядчика. Для Росреестра с 1 марта 2025 года юридические лица оформляют машиночитаемую доверенность.

Как согласовать устройство входной группы: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте выписку ЕГРН и документы БТИ, определите фактическое состояние фасада и наличие несогласованных изменений внутри помещения.
2. Шаг 2. Установите, попадает ли объект в перечень 94-ПП по назначению и адресу. От этого зависит, будет процедура с заключением Москомархитектуры или без него.
3. Шаг 3. Проверьте параметры будущей входной группы: площадь, отсутствие фундамента, остаток ширины тротуара, отсутствие перекрытых элементов декора и знаков.
4. Шаг 4. Закажите выезд инженера, обмеры и фотофиксацию, получите эскиз изменения фасада с решением по крыльцу и лестнице.
5. Шаг 5. Разработайте проект частичного изменения фасада с разделом фотомонтажа, при затрагивании несущих элементов — раздел конструктивных решений, и техническое заключение о безопасности работ.
6. Шаг 6. Для объектов из перечня 94-ПП подайте проект в Москомархитектуру через mos.ru и получите заключение до начала работ.
7. Шаг 7. После выполнения работ подготовьте технический план с приложением проекта и технического заключения и зарегистрируйте изменения в ЕГРН.

Образцы проектных документов по фасаду и входной группе

Комплект показывает, как выглядит рабочая документация по такой задаче; начните с альбома архитектурных решений, он ближе всего к тому, что уходит в Москомархитектуру.

Документ	Скачать
Альбом архитектурных решений и архитектурно-градостроительного облика	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о безопасности работ	Скачать
Техническое задание на проектирование изменения фасадов	Скачать
Образец технического плана объекта недвижимости	Скачать

Согласие собственников: 2/3, 100 процентов или ничего

Наружная стена — общий конструктивный элемент здания. Если в нежилом здании несколько собственников, для устройства входа требуется письменное согласие всех остальных, даже когда работы идут только в своем крыле. Документ составляется в свободной форме на бланке собственника, нотариальное удостоверение не нужно.

В многоквартирном доме порядок другой и опирается на Жилищный кодекс. По статье 44 решение по вопросам, затрагивающим общее имущество, принимается общим собранием собственников: для фасадных работ нужно 2/3 голосов, которые считаются не по количеству людей, а по площади помещений. По статье 40 при присоединении к помещению части общего имущества требуется согласие всех собственников без исключения.

Исключение — встроенно-пристроенные помещения. По своду правил выступ конструкции относительно основного фасада здания от 1,5 м уже позволяет признать помещение встроенно-пристроенным: у него обособленный фасад, собственные входы и выходы с улицы, часто свой фундамент и независимые коммуникации. Мосжилинспекция по таким объектам выдает акты без протокола общего собрания и подтверждала эту позицию в суде: работы затрагивают конструкции исключительно в объеме встроенно-пристроенного помещения, поэтому согласие всех собственников МКД не требуется. Дополнительный аргумент дало решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2024 года по взносам на капитальный ремонт: суд указал, что встроенно-пристроенные нежилые помещения представляют собой конструктивно изолированный самостоятельный объект и к общему имуществу не относятся, а сумма иска в 599 тыс. руб. за два года взносов была отклонена.

Росреестр с этим регулярно спорит: если в ЕГРН стоит отметка о вхождении помещения в состав многоквартирного дома, регистратор требует протокол общего собрания. Мы предупреждаем заказчика об этой развилке до подписания договора, потому что от нее зависит не только комплект документов, но и сценарий работы: административный или судебный.

Два и более входов в одном помещении

432-ПП исходит из того, что на одно нежилое помещение приходится одна входная группа. При попытке зарегистрировать объект с несколькими входными группами Росреестр выносит приостановку регистрационных действий. Это не редкий сценарий, а стандартная реакция регистратора.

Рабочая конструкция строится на разделении понятий: у объекта есть одна основная входная группа и один или несколько дополнительных входов. Правомерность такой трактовки подтверждена выигранными судебными делами против Росреестра. Техническое обоснование добавляет расчет пожарных рисков: он показывает, что дополнительные выходы нужны для соблюдения норм пожарной безопасности и своевременной эвакуации людей. Для согласующих органов и для суда это весомый аргумент, поэтому в СМВ Групп мы закладываем расчет в состав документации и в смету заранее, а не после первой приостановки.

Отдельный случай — раздел одного нежилого помещения на несколько. Разделение на три помещения потребует трех отдельных входов, и вероятность отказа Москомархитектуры здесь высокая. Если объект попадает в перечень 94-ПП, планировать раздел стоит после запроса в ведомство, а не после проектирования.

Цена ошибки и случаи, когда согласовать не получится

Ответственность за незаконное изменение фасадов установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. Для юридических лиц штраф достигает 500 000 руб. Москомархитектура фиксирует нарушения при выезде на объект и выставляет правообладателю требование привести фасад в соответствие.

Дальше включается порядок, описанный выше: выполненные работы по 94-ПП не согласовываются. Единственный вариант — вернуть фасад в исходное состояние, пройти согласование по планируемым работам, выполнить их заново и зарегистрировать в ЕГРН. К штрафу добавляется стоимость демонтажа, повторного монтажа и второго комплекта документации.

Отдельная статья расходов возникает при превышении площади. Если фактическое крыльцо не влезает в 15 кв. м, узаконить его в режиме изменения фасада нельзя. Встречаются входные группы площадью порядка 80 кв. м с полукруглыми маршами, построенные прежними собственниками. Решение одно: разбирать, уменьшать, менять конфигурацию ступеней и лестницы. Аргумент о том, что объект куплен уже в таком виде, юридического значения не имеет: отвечает текущий правообладатель.

Когда эта процедура не подходит

Есть ситуации, в которых согласование входной группы как изменения фасада не даст результата.

• Под крыльцом залит фундамент или крыльцо обстроено стенами — это реконструкция, путь только через разрешение на строительство либо через суд.
• Здание относится к объектам культурного наследия, а фасад входит в предмет охраны: нужны проект реставрации, СРО с соответствующим допуском и согласование органа охраны памятников.
• Объект возведен на земельном участке с нарушением требований по его использованию.
• Работы уже выполнены, а здание входит в перечень 94-ПП: сначала восстановление фасада, потом процедура.
• Проход по тротуару после устройства лестницы сокращается менее чем до 1,5 м, и перепроектировать крыльцо невозможно из-за габаритов участка.

СМВ Групп такие объекты по стандартной процедуре не берет: реконструкцию мы ведем отдельно и только под судебное узаконивание, а с объектами культурного наследия не работаем.

Как это выглядит на практике

Ниже разбор одного проекта и ответы на технические вопросы, которые чаще всего возникают у собственников при проектировании входной группы.

Кейс из практики: узаконивание входной группы и фасада магазина за месяц

Год и объект. 2022 год, Москва, помещение магазина автозапчастей площадью 594 кв. м. Заказчик — арендатор помещения. Срок работ — менее одного месяца от выезда до выписки ЕГРН.

Задача. Арендатор организовал в магазине зону ожидания для клиентов и самостоятельно выполнил работы, которые затронули не только внутреннюю конфигурацию помещений, но и внешний вид фасада. Требовалось узаконить выполненные изменения целиком: и перепланировку, и фасад.

Что сделали. Помощник кадастрового инженера выехал на объект и провел обмеры. По их результатам подготовили проект перепланировки и проект изменения фасада, затем техническое заключение о безопасности выполненных строительных работ. Кадастровые инженеры сформировали технический план с новой конфигурацией помещений и приложениями и подали его на регистрацию.

Результат. Весь комплекс работ от проекта до внесения сведений в ЕГРН занял менее одного месяца. Регистрация технического плана прошла с первого раза, без приостановок. Заказчик получил выписку из ЕГРН с актуальными характеристиками объекта и легализованную зону ожидания для посетителей.

Вопрос эксперту

Нужен ли раздел КР, если окно переделывают в дверь? Как правило, нет. При демонтаже подоконного пространства нагрузка на перемычку над проемом не меняется, а на сам подоконник сверху ничего не давило. Расчет требуется в обратной ситуации: при объединении нескольких окон в одно с демонтажем простенков нужно считать нагрузку на новую перемычку.

Считает ли конструктор что-то по самому крыльцу? Да, но по другому основанию. По лестнице и приямку раздел КР нужен не для подтверждения прочности стены, а для подбора металла: стоек, балок, марша, ограждения. Если заказчик хочет лестницу определенной формы, конфигурация закладывается в этот раздел.

Обязателен ли фотомонтаж в проекте изменения фасада? Да, это отдельный обязательный раздел документации для Москомархитектуры. Без него проект возвращают с указанием на отсутствие раздела фотомонтажа.

Можно ли сделать вход на второй этаж? Нет. Устройство входов и входных групп на вторые и вышерасположенные этажи по 94-ПП запрещено, включая решения с отключением эвакуационных выходов, размещенных по требованиям пожарной безопасности.

Стоимость согласования входной группы и изменения фасада

Итоговая смета складывается из количества изменяемых элементов фасада, необходимости расчета конструктивных решений, площади объекта и того, требуется ли заключение Москомархитектуры.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Проект колористических решений	от 550 000 руб.
Технический план для перепланировки (нежилые здания)	от 250 000 руб.
Регистрация техплана на раздел или перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.

Цены указаны как начальные значения по действующему прайсу. Объем работ по конкретной входной группе определяется после осмотра фасада: сколько проемов затрагивается, нужен ли расчет конструктивных решений, меняются ли отделочные материалы. Полный перечень позиций с актуальными значениями приведен на странице стоимости услуг.

Типовые объекты, по которым мы вели согласование фасадов, перепланировок и кадастровый учет, собраны в разделе выполненных работ с указанием города, назначения здания и состава документации.

Выводы

Ограничение в 15 кв. м относится к разрешению на строительство, а не к согласованию в целом: проект изменения фасада, техническое заключение, технический план и запись в ЕГРН нужны в любом случае. Для социальных объектов предел составляет 40 кв. м. Фундамент под крыльцом, остаток тротуара менее 1,5 м, перекрытый декор или мемориальная доска, вход на второй этаж — параметры, из-за которых процедура меняется или останавливается. Для зданий из перечня 94-ПП добавляется заключение Москомархитектуры, и получить его можно только до начала работ.

СМВ Групп работает с нежилыми зданиями и помещениями в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года: более 2300 реализованных проектов, 45 специалистов со средним опытом свыше 15 лет, членство в СРО по проектированию и кадастровым работам. Проекты изменения фасадов, технические заключения, технические планы и сопровождение в Москомархитектуре и Росреестре мы ведем одним комплектом, поэтому расхождения между проектом и техпланом снимаются до подачи, а не после приостановки.

Частые вопросы

Нужен ли колористический паспорт, если при устройстве входа меняется отделка фасада

Да. Изменение цвета или отделочных материалов фасада регулируется постановлением Правительства Москвы № 114-ПП и оформляется отдельным проектом колористического решения. Требование к исходным данным жестче, чем по проекту фасада: документы БТИ должны быть не старше одного года с даты проведения последней инвентаризации, а не с даты выдачи копии. Результат согласования — колористический паспорт с номерами цветов по палитре. В ЕГРН и в технический паспорт БТИ колористика не вносится.

Согласуют ли вывеску вместе с входной группой

Нет. Согласование вывесок относится к рекламе и проводится как отдельная государственная услуга по своему регламенту. В проект частичного изменения фасада и в проект колористического решения вывески не включаются и на чертежах не отрисовываются, поэтому планировать эту процедуру нужно параллельно и отдельным бюджетом.

Обязательно ли вносить изменения в технический паспорт БТИ после устройства входа

Для нежилых зданий это не обязательная процедура: основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН. БТИ оказывает услугу по тарифам, зависящим от площади объекта, и для крупных зданий площадью свыше 20 000 кв. м стоимость актуализации технического паспорта доходит до полутора миллионов рублей. Вносить сведения имеет смысл, если этого требует вышестоящая организация или условия конкретной лицензии.

Какая доверенность нужна для подачи документов

Для Москомархитектуры достаточно ненотариальной доверенности от собственника на бланке организации за подписью генерального директора, оформленной на юридическое лицо подрядчика: подача через mos.ru возможна только от юридического лица или ИП. Для Росреестра с 1 марта 2025 года юридические лица оформляют машиночитаемую доверенность в формате XML с электронной подписью.

Чем отличается процедура в Санкт-Петербурге

В Петербурге аналога 432-ПП нет, комитет по градостроительству и архитектуре работает по внутренним регламентам и оценивает в том числе ширину улицы и тротуара. Изменение фасада оформляется проектом благоустройства: сначала получают задание на его разработку, срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней. Для отдельного оборудования готовится лист согласования, он рассматривается не более 15 рабочих дней. Дополнительно заказывается топографический план 1:500 с подземными коммуникациями в тресте ГРИИ, а в состав проекта входят развертки четырех фасадов и раздел по доступности для маломобильных групп.

Что делать, если здание является памятником архитектуры

Работы на фасаде памятника проходят не как изменение фасада, а как реставрация. Нужны СРО с соответствующим допуском и согласование органа охраны памятников: в Москве это Департамент культурного наследия, в Петербурге — КГИОП. Перечень охраняемых элементов приведен в охранном обязательстве по объекту: там прямо указывается, что именно нельзя демонтировать или изменять, вплоть до отдельных декоративных деталей входной группы.

Почему проект фасада сдают вместе с проектом перепланировки

Устройство входа почти всегда сопровождается изменениями внутри: тамбуром для отсечения холодного воздуха, переносом перегородок, новой конфигурацией помещений. Оба проекта становятся приложениями к одному техническому плану, а заключение кадастрового инженера описывает весь объем работ связным текстом. Если подать в Росреестр только фасад, а фактическая планировка внутри будет отличаться от данных ЕГРН, регистратор увидит расхождение и вынесет приостановку.