Перепланировка: надо ли узаконивать ненесущие перегородки

Перепланировка нежилого помещения включает демонтаж и возведение ненесущих перегородок: по статье 25 Жилищного кодекса РФ это изменение конфигурации, которое требует внесения правок в технический паспорт объекта. Узаконивать перегородку нужно тогда, когда она попадает на поэтажный план. Даже перегородка не до потолка наносится на план штрих-пунктирной линией, хотя из площади помещений не вычитается. Главное различие, от которого зависит порядок действий арендатора: помещение в многоквартирном доме идет через Мосжилинспекцию с обязательной выездной приемкой и заключением СЭС, помещение в отдельно стоящем нежилом здании оформляется проектом и техническим заключением сразу в Росреестр.

Разберем, какие работы с перегородками попадают под 508-ПП и 432-ПП, кто подает документы, когда узаконивание оплачивает арендатор, а изменения регистрируются на объект собственника. Покажем, как перегородки связаны с регистрацией долгосрочной аренды части здания и что проверить в техническом плане арендодателя до подачи. Стоимость работ на 2026 год, кейс арендатора помещения площадью 594 кв. м, чек-лист исходных документов и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Где проходит граница между ремонтом и перепланировкой

Критерий один: попадает ли конструкция на поэтажный план. Поэтажный план строится как горизонтальный разрез здания на уровне 1,2 м, и все, что попадает в эту плоскость, БТИ наносит на чертеж. Кирпичная перегородка, конструкция из гипсокартона по металлическому каркасу, перегородка не до потолка — все это фиксируется на плане и меняет конфигурацию помещения. Мебель, стеллажи и технологическое оборудование на план не наносятся.

Граница проходит не по материалу и не по высоте конструкции. В практике встречаются случаи, когда БТИ при инвентаризации нанесло на план барную стойку высотой около 1,5 м, и после этого ее пришлось чертить в проекте как перегородку: спорить с внесенными данными БТИ бессмысленно, документ уже выдан.

Конструкция	Как отражается на поэтажном плане	Требует узаконивания
Перегородка из кирпича или блоков в полную высоту	Сплошной линией, состав и площади комнат меняются	Да
Перегородка из гипсокартона по металлическому каркасу	Сплошной линией, наравне с кирпичной	Да
Перегородка не до потолка	Штрих-пунктирной линией, из площади помещения не вычитается	Да
Заделка или устройство дверного проема в перегородке	Меняется графика проема и нумерация комнат	Да
Мебель, стеллажи, торговое и технологическое оборудование	На план не наносится	Нет

Из таблицы следует практический вывод для арендатора: зонирование мебелью и стеллажами документов не требует, а любая стационарная перегородка требует, независимо от того, доходит она до потолка или нет.

Маршрут зависит от того, где стоит помещение

Понятия перепланировки и переустройства пришли из Жилищного кодекса и относятся ко всем помещениям внутри многоквартирного дома, включая магазины и офисы на первых этажах. Для нежилых зданий этого понятия в кодексе нет, и в Москве работы с перегородками ведутся в рамках Постановления Правительства Москвы № 432-ПП — перечня работ, для которых не нужно разрешение на строительство. Для помещений в многоквартирных домах действует Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Мосжилинспекция публикует перечень допустимых и запрещенных работ по перепланировке, и этот перечень стоит сверить со своим эскизом до заказа проекта.

В практике СМВ Групп маршрут определяется по выписке ЕГРН на здание, а не по внешнему виду дома: встречаются постройки, похожие на многоквартирные, которые по реестру числятся нежилыми зданиями с апартаментами. Статус здания в выписке задает и надзорный орган, и состав документов.

Параметр	Помещение в многоквартирном доме	Помещение в нежилом здании
Базовый акт по Москве	508-ПП от 25.10.2011	432-ПП
Согласующий орган	Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге — межведомственная комиссия при районной администрации	Отдельного согласующего органа нет, документы проверяет регистратор Росреестра
Выездная приемка	Обязательна, инспектор сверяет объект с утвержденным проектом	Как правило, отсутствует
Заключение СЭС (Роспотребнадзор)	Требуется для нежилых помещений: магазинов, общепита, медицины, салонов	Не требуется для целей кадастрового учета
Документ-основание для технического плана	Акт о завершенном переустройстве от Мосжилинспекции	Проект перепланировки и техническое заключение
Кто разрабатывает проект при затрагивании несущих конструкций	С 18.04.2025 по 841-ПП — автор проекта дома либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией	Проектная организация — член СРО, раздел КР с расчетом усиления

Если перегородки ненесущие и несущие конструкции не затрагиваются, в нежилом здании достаточно раздела АР — архитектурных решений с планами до и после. Разделы по электрике, водоснабжению и вентиляции в состав технического плана не входят, и регистратора они не интересуют.

Кто узаконивает перегородки: собственник или арендатор

Изменения вносятся в ЕГРН на объект собственника, а инициатором и плательщиком чаще выступает арендатор. Заказчиком кадастровых работ может быть и арендодатель на основании права собственности, и арендатор — на основании договора подряда с согласия собственника. Согласие оформляется письменно: без него ни подача документов, ни нотариальная доверенность на представителя невозможны.

Запись об аренде в разделе обременений выписки ЕГРН работам не мешает. Приостановку дает другое обременение — ипотека: если помещение в залоге у банка, к комплекту прикладывается письменное согласие залогодержателя на перепланировку.

Отдельно проверяется условие договора аренды о возврате помещения. Если арендодатель требует вернуть объект в исходном состоянии, узаконенная планировка в ЕГРН превращается в обязательство обратного демонтажа и повторного кадастрового учета в конце срока аренды. Такой сценарий обсуждается до начала работ, а не после.

Что критично в разных сценариях аренды

Сценарий	Что критично	Что вторично
Арендуете помещение целиком, с собственным кадастровым номером	Письменное согласие собственника, актуальная планировка в ЕГРН до открытия и до лицензирования	Выделение части здания
Арендуете часть здания или часть этажа	Технический план на часть с корректной границей, отсутствие наложения с соседней арендуемой частью	Отделка и оборудование
Перегородки уже стоят, их поставил прошлый арендатор	Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, архивные планы БТИ до изменений	Проект будущих работ
Договор аренды на срок менее года	Фиксация фактического состояния в акте приема-передачи	Регистрация договора в Росреестре

Сценарий определяет не столько цену, сколько состав документов: заключение по ранее выполненным работам и проект будущих работ — разные документы, и подменять один другим нельзя.

Аренда части здания: перегородки как условие регистрации договора

Договор аренды на срок от года подлежит государственной регистрации. Если в аренду сдается объект целиком, технический план не нужен — регистрируется обременение на весь объект. Если сдается часть здания или часть этажа, в ЕГРН образуется и ставится на учет часть объекта, и без технического плана регистрация невозможна. На графических материалах арендуемая часть обводится красной пунктирной линией.

В Москве и Московской области регистратор часто требует, чтобы арендуемая часть была физически отграничена хотя бы легкими перегородками. Здесь работает решение, которое экономит арендатору целый цикл согласований: к техническому плану прикладывается проект организации таких перегородок, и сама перепланировка при этом не регистрируется. Часть выделяется целыми комнатами — взять произвольный кусок комнаты и обвести его пунктиром не получится.

Перед подачей мы сверяем три источника: предмет договора с перечнем номеров комнат и площадью, графическое приложение к договору и данные выписки ЕГРН. Расхождение хотя бы в одном номере комнаты дает приостановку. Отдельно проверяется, не накладываются ли границы вашей части на соседнюю: если сосед зарегистрировал свою часть раньше и границы пересекаются, отказ получит тот, кто подал позже.

С 1 марта 2025 года договор, где обе стороны — юридические лица, регистрируется только в электронном виде и подписывается усиленными квалифицированными электронными подписями руководителей. Отсканированный бумажный договор не примут. На практике подписание тремя подписями при двух арендодателях занимало полторы недели, поэтому статус и срок действия ЭЦП стоит проверить заранее.

Цена ошибки: что бывает, если перегородки не узаконены

Пока в Росреестр никто не обращается, расхождение планировки не всплывает: реестр не является надзорным органом и не ищет нарушения по своей инициативе. Проверка запускается вашим же заявлением — и вместе с перегородками регистратор проверяет весь объект.

Второй источник расходов — работы не по проекту. Инспектор Мосжилинспекции приходит на приемку с утвержденным проектом и распоряжением и сверяет объект построчно. Если одна перегородка не возведена или появились два непредусмотренных проема, акт не подпишут. Дальше цикл повторяется по более дорогой схеме: техническое заключение о ранее выполненных работах, новое заключение СЭС, новая подача в Мосжилинспекцию. Для арендатора это удвоенный бюджет и удвоенный срок при неизменной дате открытия по договору аренды.

Третий сценарий касается лицензирования и проверок. Планировка в выписке ЕГРН должна совпадать с фактической расстановкой стен: этот документ сверяют при получении лицензии на розничную продажу алкоголя, его же смотрят проверяющие при оценке эвакуационных путей.

Когда узаконивать перегородки не нужно

Не каждое зонирование требует документов. Кадастровый учет не затрагивают четыре ситуации.

• Зонирование мебелью и оборудованием. Стеллажи, ресепшен, витрины и торговое оборудование на поэтажный план не наносятся.
• Помещение арендуется целиком и часть не выделяется. Регистрируется обременение на весь объект, технический план не нужен.
• Субаренда той же площади, что вы арендовали. Обременение на эту часть уже стоит, новый технический план не требуется. Если передается кусок от арендованной площади, техплан понадобится.
• Договор аренды на срок менее года. Регистрации не подлежит, но это не отменяет обязанность отразить перегородки в ЕГРН, если они уже возведены.

Есть и обратная категория — работы, которые не согласуют ни при каком проекте. Уменьшение сечения вентиляционного или сантехнического короба не согласуют: короб относится к общему имуществу, его габариты зафиксированы в ЕГРН, и конструкцию придется восстановить до визита инспектора. Мангал с открытым огнем в помещении многоквартирного дома не пройдет ни СЭС, ни Мосжилинспекцию. Для зданий со статусом объекта культурного наследия действует отдельный порядок: проектную документацию готовит организация с лицензией Минкультуры.

Что подготовить до старта

Сбор исходных данных занимает больше времени, чем сам проект. Мы выезжаем на объект до старта проектирования: архитектор сверяет фактическую планировку с планами БТИ и часто находит расхождения в самих учетных документах — недорисованные выступы, неверные габариты входной группы. Ошибку в БТИ дешевле исправить на входе, чем тащить ее через все согласование.

Чек-лист исходных документов для арендатора

1. Кадастровый номер помещения и здания, в котором оно расположено. По номеру здания проверяется, многоквартирный дом это или нежилое здание.
2. Выписка ЕГРН в электронном виде — XML-файл с файлом подписи. Скан или фотография не подходят: из выписки берется графика поэтажных планов.
3. Поэтажный план и экспликация БТИ. Для Москвы документы не старше 5 лет, площадь в экспликации должна совпадать с площадью в выписке ЕГРН.
4. Архивные планы БТИ, если на текущем плане есть красные линии. Красные линии означают ранее выполненную и неузаконенную перепланировку, и регистратору нужно показать всю хронологию изменений.
5. Договор аренды и письменное согласие собственника на проведение работ, а также нотариальная доверенность, если документы подает представитель.
6. Согласие банка, если в разделе обременений выписки указана ипотека.
7. Дизайн-проект или схема зонирования с расстановкой перегородок и назначением каждого помещения.

Как узаконить перегородки в арендованном помещении: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку ЕГРН на помещение и на здание. Проверьте наличие графики, статус здания, обременения и координаты. Отсутствие координат у здания означает дополнительный выезд геодезиста.
2. Шаг 2. Получите письменное согласие собственника и сверьте условия договора аренды о неотделимых улучшениях и возврате помещения.
3. Шаг 3. Проведите обследование и обмеры. По результатам определяется, что оформляется проектом будущих работ, а что — техническим заключением о ранее выполненных.
4. Шаг 4. Разработайте проект перепланировки. Для нежилого здания достаточно раздела АР с планами до и после и демонтажно-монтажным планом, для помещения в многоквартирном доме состав шире.
5. Шаг 5. Для объекта в многоквартирном доме получите заключение СЭС, затем распоряжение Мосжилинспекции, выполните работы строго по проекту и вызовите инспектора на приемку для получения акта о завершенном переустройстве.
6. Шаг 6. Подготовьте технический план и подайте его на учет изменений. Госпошлина за учет изменений в связи с перепланировкой не уплачивается.
7. Шаг 7. Получите выписку ЕГРН и сверьте графику и площади с проектом. Расхождение на этом этапе исправляется быстрее, чем через год при следующей сделке.

Образцы документов по перепланировке нежилых помещений

Комплект показывает логику работы: начните с образца проекта перепланировки, чтобы понять, какие планы и экспликации увидит регистратор.

Документ	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ	Скачать
Пример технического плана помещения после перепланировки	Скачать
Техническое задание заказчика на проект перепланировки	Скачать
Бланк заявления на согласование перепланировки	Скачать
Акт о завершенной перепланировке	Скачать

Практика: кейс арендатора и частные вопросы

Кейс из практики: узаконивание перегородок и фасада для арендатора

Объект и сроки. 2022 год, Москва, нежилое помещение магазина автозапчастей площадью 594 кв. м. Заказчик — арендатор помещения. Общий срок работ — менее одного месяца.

Задача. Арендатор организовал в магазине зону ожидания для клиентов и самостоятельно выполнил перепланировку, которая затронула и внутреннюю конфигурацию помещений, и внешний вид фасада. После завершения работ потребовалось узаконить фактическое состояние, чтобы привести сведения ЕГРН в соответствие с планировкой.

Что сделали специалисты компании. Помощник кадастрового инженера выехал на объект и провел обмеры. По результатам обмеров подготовили проект перепланировки и проект изменения фасада, затем техническое заключение о безопасности выполненных строительных работ. Кадастровый инженер сформировал технический план с новой конфигурацией помещений и подал его на регистрацию.

Результат. Регистрация в Росреестре прошла с первого раза, без приостановок. Весь цикл от обмеров до получения выписки ЕГРН с актуальными сведениями занял менее месяца. Арендатор получил документы, подтверждающие законность выполненных изменений, и сохранил созданную зону ожидания.

Вопрос эксперту

Перегородка не до потолка уменьшает площадь помещения в ЕГРН?

Нет. На поэтажном плане она наносится штрих-пунктирной линией, но из площади помещения не вычитается. При этом конфигурация меняется, и изменение подлежит учету.

Изменится ли площадь объекта после возведения перегородок?

Для помещения площадь считается как сумма площадей комнат, перегородки в нее не входят. Для здания с 2017 года площадь считается по внутренней поверхности наружных стен с учетом всех внутренних перегородок, поэтому кадастровая площадь здания после перепланировки вырастает, а вместе с ней — кадастровая стоимость и налог.

Нужны ли разделы по электрике и водоснабжению, если я только ставлю перегородки?

Для нежилых зданий технический план готовится на основании раздела АР, и сведения о коммуникациях в него не входят. Для помещения в многоквартирном доме состав шире: Мосжилинспекция и СЭС проверяют вентиляцию, канализацию и звукоизоляцию.

Антресоль вместо перегородок решит вопрос быстрее?

Нет. Антресоль площадью не более 40% площади помещения по СП 118.13330.2012 в Москве регистрируется через оспаривание отказа Росреестра в арбитражном суде, а это от 6 до 12 месяцев в зависимости от числа инстанций. Кроме того, улучшение достается собственнику здания: антресоль входит в площадь объекта.

Инспектор увидел проем, которого нет в проекте. Что дальше?

Акт о завершенном переустройстве не подпишут. Потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ с учетом фактических отклонений, повторное заключение СЭС и повторная подача.

Стоимость узаконивания перегородок в нежилом помещении

Стоимость зависит от площади объекта, статуса здания, от того, выполнены работы или только планируются, и от необходимости выделять арендуемую часть.

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект перепланировки (нежилое здание)	от 280 000 руб.	по запросу
Техническое заключение (нежилое здание)	от 350 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.	по запросу
Согласование в СЭС	от 150 000 руб.	по запросу
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (выполненные работы)	от 450 000 руб.	по запросу
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.	по запросу
Технический план для аренды	от 180 000 руб.	по запросу
Регистрация техплана и договора аренды в Росреестре	от 70 000 руб.	по запросу

Итоговая смета собирается из этапов: обследование и обмеры, проектная документация, согласования, технический план, сопровождение регистрации. Полный перечень услуг и актуальные цены собраны на странице стоимости услуг, там же видно, какие позиции считаются отдельно.

Сопоставить бюджет с реальными объектами помогает раздел выполненных работ: там показаны типы помещений, состав документации и результат по каждому проекту.

Выводы

Стационарная перегородка попадает на поэтажный план и требует внесения изменений в ЕГРН, даже если она не доходит до потолка и не касается несущих конструкций. Порядок действий задает статус здания по выписке: многоквартирный дом означает Мосжилинспекцию, заключение СЭС и выездную приемку, отдельно стоящее нежилое здание — проект, техническое заключение и подачу технического плана в Росреестр. Для арендатора добавляются два условия: письменное согласие собственника и совпадение предмета договора аренды с графикой технического плана и данными реестра.

СМВ Групп работает с нежилыми помещениями и зданиями в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года: за это время реализовано более 2300 проектов по кадастровым работам, проектированию, согласованию перепланировок и пожарной безопасности. В команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам.

Частые вопросы

Платится ли госпошлина за внесение изменений после перепланировки?

За учет изменений сведений об объекте в связи с перепланировкой госпошлина не уплачивается. Пошлина возникает при регистрационных действиях с правами и при регистрации договора аренды, ее размер уточняется на сайте Росреестра на дату подачи.

Что делать, если в планах БТИ уже стоят красные линии от прошлого арендатора?

Красные линии означают ранее выполненную и неузаконенную перепланировку. Нужно запросить архивные планы БТИ, где эти линии еще отсутствовали, и приложить их к техническому плану: регистратору показывают всю хронологию изменений, а расхождения описывает заключение кадастрового инженера.

Можно ли согласовать перегородки, если помещение в ипотеке у банка?

Можно, но к комплекту документов прикладывается письменное согласие банка на перепланировку. Обременение видно в разделе выписки ЕГРН об ограничениях прав. Без согласия залогодержателя регистратор вынесет приостановку.

Считается ли перепланировкой демонтаж части вентиляционного короба?

Согласовать уменьшение сечения вентиляционного или сантехнического короба нельзя: короб относится к общему имуществу, а его габариты зафиксированы в ЕГРН. Конструкцию восстанавливают в исходных границах до выхода инспектора на приемку.

Нужен ли новый технический план при передаче помещения в субаренду?

Если субарендатору передается та же часть, которую вы арендовали, обременение на нее уже зарегистрировано и новый технический план не нужен. Если передается только часть арендованной площади, техплан потребуется для образования части внутри части.

Как быть, если в помещение можно попасть только через соседнее?

Помещение как объект недвижимости должно быть изолированным и обособленным, с независимым доступом из мест общего пользования. При подаче документов на учет изменений регистратор проверит это условие и вынесет приостановку. Вопрос решается выделением коридора в места общего пользования либо оформлением долевой собственности на него между владельцами смежных помещений.

Что происходит с записью об аренде после окончания договора?

Обременение из выписки ЕГРН автоматически не исчезает. Для его снятия подается акт возврата помещения или соглашение о расторжении договора. Новый договор на ту же площадь подают через 3-5 рабочих дней после снятия старой записи, иначе регистратор увидит действующее обременение и приостановит регистрацию.