Перепланировка: как увеличить оконный проем по 94-ПП

Перепланировка с увеличением оконного проема затрагивает наружную стену, поэтому к проекту добавляются еще два документа: раздел КР с расчетом перемычки и проект частичного изменения фасада. Изменение габаритов проема входит в перечень работ, для которых по 432-ПП не требуется разрешение на строительство, и реконструкцией оно не считается, пока здание не выходит за границы своих координат на участке и не растет в объеме. Порядок согласования задают адрес и назначение здания: для административных, торговых, учебных и лечебных объектов в пределах Садового кольца и по адресному перечню 94-ПП проект фасада согласует Москомархитектура, а для склада, производства, отеля или общежития такое согласование не проводится и проект подписывают собственник с проектной организацией.

Разберем, как по адресу и назначению здания понять, попадает ли объект под 94-ПП, что входит в раздел КР и когда его можно не делать, какие работы на фасаде не согласуют ни при каких условиях. Покажем, какие данные снимают на объекте до начала проектирования и как новые габариты проема попадают в ЕГРН через технический план. Стоимость работ, отдельный порядок для Санкт-Петербурга, пример из практики и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Увеличение оконного проема: перепланировка или реконструкция

Изменение габаритов существующего оконного или дверного проема относится к работам из постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется». Пока работы остаются в этом перечне, разрешение на строительство не нужно, а сами работы проходят как перепланировка и переустройство помещения.

Реконструкцией изменение проема становится в двух случаях: объект при работах выходит за границы ранее установленных координат на земельном участке либо увеличивается объем здания. Расширение окна в плоскости существующей стены не дает ни того, ни другого. Крыльцо, пристроенное к новой двери, дать может: если оно выступает за границу участка, к процедуре добавляется оформление прав на землю под ним, и вопросы задает уже Департамент городского имущества.

Наружная стена почти всегда работает как несущая или самонесущая конструкция, и подрезка ее части меняет схему передачи нагрузок. Верхняя часть проема после расширения перестает опираться так, как было заложено при строительстве: перемычка воспринимает вес кладки над окном и перекрытия, а при недостаточном сечении дает трещину по стене. Трещина не остается статичной, она развивается, и в предельном случае доходит до разрушения участка кладки. Поэтому увеличение проема не сводится к демонтажу: оно требует расчета и усиления.

Кто согласует проект фасада: адрес и назначение здания по 94-ПП

Действующий порядок задает постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2022 года № 94-ПП об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий. Оно работает по двум фильтрам сразу: по назначению объекта и по его адресу. Под действие постановления попадают объекты административно-делового, учебно-образовательного, культурно-просветительского, торгово-бытового, лечебно-оздоровительного, спортивно-рекреационного, социально-реабилитационного и учебно-воспитательного назначения. Промышленные, производственные и складские здания, отели, апарт-отели и нежилые общежития в этот перечень не входят.

Второй фильтр — территория. Это пределы Садового кольца и отдельный адресный перечень улиц и магистралей. Проверка занимает несколько минут: адрес объекта известен собственнику, а перечень улиц опубликован в самом постановлении. Если здание по назначению подходит, но стоит вне перечисленных территорий, согласование по 94-ПП не проводится.

Когда объект проходит оба фильтра, проект изменения внешнего архитектурного решения подается в электронном виде через mos.ru. Это государственная услуга по согласованию проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий, и она бесплатная. Регламентный срок рассмотрения — 20 рабочих дней. Для подачи от имени собственника нужна нотариальная доверенность. Результат — письмо о согласовании, где указаны шифр проекта, адрес объекта и перечень работ. Инспектор при проверке выезжает на объект, делает фотофиксацию и сверяет фактическое состояние с проектом и документами БТИ. С 3 декабря 2025 года Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики Москвы; требования 94-ПП и электронный порядок подачи при этом сохранены.

Если объект под 94-ПП не подпадает, государственное согласование фасадного решения не проводится вовсе. Проект в этом случае согласуется между заказчиком и проектной организацией: на титульном листе ставят подписи собственник или его представитель, главный инженер проекта и генеральный директор проектировщика. Документ от этого не становится формальностью — он остается основанием для монтажа и входит в состав технического плана для Росреестра.

Для помещения в многоквартирном доме логика другая: там любые изменения проходят через Мосжилинспекцию, независимо от того, жилое помещение или нежилое. Ниже сведены основные сценарии.

Объект	Что происходит с проектом фасада	Чем подтверждается результат
Административное, торговое, учебное, лечебное здание в пределах Садового кольца или по адресному перечню 94-ПП	Согласование проекта изменения внешнего архитектурного решения, подача через mos.ru, услуга бесплатная	Письмо о согласовании с шифром проекта, затем технический план в Росреестр
Склад, производство, отель, апарт-отель, нежилое общежитие	Согласование по 94-ПП не проводится независимо от адреса	Подписи собственника и проектной организации на титульном листе, технический план в Росреестр
Подходящее по назначению здание вне территорий 94-ПП	Проект разрабатывается, государственное согласование не требуется	Подписи сторон, технический план в Росреестр
Нежилое помещение в многоквартирном доме	Процедура идет через Мосжилинспекцию	Решение и акт о завершенной перепланировке, затем ЕГРН
Объект культурного наследия	94-ПП не применяется, работает режим предмета охраны и охранного обязательства	Разрешение на реставрационные работы, отдельный лицензируемый вид деятельности
Здание в Санкт-Петербурге	Задание на разработку, затем проект благоустройства элементов благоустройства в КГА	Согласование КГА, далее технический план

Из таблицы следует практический вывод для управляющего: до разговора о смете нужно закрыть два вопроса — назначение здания по документам и его адрес относительно перечня 94-ПП. Ответы на них определяют, появится ли в графике 20 рабочих дней на государственную услугу или проект будет готов к монтажу сразу после подписания сторонами.

Что по фасаду не согласуют ни при каком проекте

Часть решений отсеивается на стадии эскиза, и знание этого списка экономит бюджет проектирования. Устройство входов и входных групп на вторые и вышерасположенные этажи не согласуется. Не согласуется вход, после устройства которого нарушается нормативная ширина тротуара: если лестница или крыльцо оставляют пешеходам меньше 1,5 м прохода, проект отклоняют. Нельзя перекрывать и деформировать архитектурные элементы и детали фасада, элементы декора, поверхности с ценной архитектурной отделкой, знаки адресации, памятные и мемориальные доски, дорожные знаки и указатели остановок общественного транспорта.

Отдельная группа ограничений касается заполнения проемов. Замена остекления стеклоблоками не допускается, если стеклоблоки не были предусмотрены изначальным проектом строительства. На входах, совмещенных с витринами, нельзя ставить глухие дверные полотна. Распашные ставни не согласуют. Откосы штукатурных фасадов не облицовывают керамической плиткой.

Есть и работы, которые к проекту изменения фасада просто не относятся, хотя выполняются на той же стене. Их согласуют отдельно или не согласуют вовсе.

Работы на фасаде	В проекте частичного изменения фасада	Комментарий
Изменение габаритов оконных и дверных проемов	Да	Основной случай, дополняется разделом КР
Устройство новых проемов и заделка существующих	Да	Заделка показывается на листах существующего и проектируемого фасада
Тамбур без фундамента	Да	Допускается по 432-ПП
Козырьки, навесы, крыльца, пандусы, перила на существующих крыльцах	Да	Металлические крыльца и лестницы попадают также в раздел КР
Венткороба и сети вентиляции на фасаде	Да	Отображаются на фасадных проектах после изменений в 432-ПП
Наружная реклама, вывески, баннеры	Нет	Отдельный вид государственной услуги
Внешние блоки кондиционеров, перенос водостоков, замена инженерных систем	Нет	В рамках 94-ПП не согласуется
Цвет фасада и смена отделочных материалов	Нет	Паспорт колористического решения по отдельному порядку

Колористику регулирует постановление Правительства Москвы № 114-ПП о паспорте колористического решения фасадов. Если вместе с расширением окна меняется цвет стены или облицовка, это вторая процедура и второй документ, а не строка в проекте изменения фасада. Сведения о колористике в ЕГРН не вносятся и в БТИ не фиксируются: они остаются в реестре колористических паспортов.

Комплект документов на увеличение оконного проема

Работа начинается с выезда на объект. Мы оцениваем фактический объем выполненных или планируемых работ, делаем фотофиксацию и обмеры и готовим эскиз изменения фасада: в нем показано текущее состояние и то, что собственник планирует сделать. Эскиз нужен, чтобы до начала проектирования отделить перепланировку от реконструктивных работ.

Дальше собирается комплект из четырех документов. Проект частичного изменения фасада показывает, что было и что стало: пояснительная записка, листы существующего и проектируемого фасада или его фрагмента, фотофиксация, при планируемых работах — фотомонтаж, иногда поэтажный план. Раздел КР подтверждает прочность. Техническое заключение подтверждает безопасность выполненных изменений для эксплуатации здания и требуется как для согласования, так и для Росреестра. Технический план переносит новые габариты проема в ЕГРН.

Технический план готовится по составу, установленному для государственного кадастрового учета, и включает в себя разработанную проектную документацию. Государственный регистратор, увидев в плане этажа новые габариты проема или новую дверь, запрашивает проект частичного изменения фасада и раздел КР. Тот же комплект просит техник МосгорБТИ при выходе на объект.

Образцы проектной документации по перепланировке и фасадам

Комплект показывает, как выглядят документы на выходе; начинать удобнее с образца проекта перепланировки.

Документ	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения	Скачать
Технический план на перепланировку	Скачать
Техническое задание на проектирование изменения фасадов	Скачать
Образец паспорта фасада	Скачать

Раздел КР: расчет перемычки и усиление проема

Раздел КР — конструктивные решения — отвечает на один вопрос: выдержит ли стена новый проем. Его разрабатывает конструктор проектной организации, состоящей в СРО по проектированию. Для собственника это одновременно рабочая документация: по ней монтажники собирают усиление на месте.

Перед расчетом техник выезжает на объект и снимает исходные данные: фактическую ширину и высоту проема, отметку от уровня земли до подоконника, толщину и материал наружной стены, характеристики перекрытий, если по ним есть проектная документация. Обязательна фотофиксация изнутри и снаружи. В практике СМВ Групп эти данные собирает один техник и передает конструктору вместе с исходниками для проекта фасада, чтобы два раздела не расходились в размерах.

В готовом разделе КР есть план с новым проемом, разрезы с показанным усилением, узлы примыканий и сварных соединений, спецификация металла и расчет перемычки по нагрузке. Количество узлов конструктор определяет сам: минимальной или максимальной нормы здесь нет, прочерчивается то, что нужно донести до монтажника. Расчет заканчивается выводом о принятом варианте усиления. Формулировка выглядит так: перемычка из двух швеллеров над проемом удовлетворяет требованиям прочности и устойчивости в соответствии со сводом правил. Если расчет вывод не подтверждает, конструктор подбирает другое сечение — уголок, швеллер или двутавр большего профиля.

Когда увеличивать проем не стоит

Технически расширить окно можно почти всегда, вопрос в цене усиления. Если на первом этаже проемов раньше не было или их было два-три, а собственник хочет сплошное витражное остекление, вся нагрузка от стены выше и от кровли ляжет на металл. Усиление получится массивным: крупные швеллеры или двутавры, которые видно в интерьере и которые плохо сочетаются с задуманным остеклением. К этому добавляется стоимость самого металла и монтажа, которая нередко выходит за первоначальный бюджет, рассчитанный только на замену окна.

Изменение габаритов уже существующего проема обходится проще, чем устройство нового: контур перемычки заложен при строительстве, и расширение по ширине требует меньше металла. Но и здесь работает то же правило: чем шире проем, тем крупнее балка. Отдельный случай — расширение по предписанию инспектора МЧС, когда существующий эвакуационный выход уже занижен по габаритам. Тогда обсуждается не эстетика, а техническая возможность довести проем до норматива.

Что подготовить до заказа проекта

Половина задержек в этой процедуре возникает не в государственном органе, а на этапе сбора исходных данных. Управляющему объектом стоит закрыть шесть пунктов до подписания договора на проектирование.

• Назначение здания по правоустанавливающим документам: попадает ли объект в перечень назначений 94-ПП.
• Адрес относительно территорий 94-ПП: пределы Садового кольца и адресный перечень улиц.
• Статус объекта культурного наследия и содержание охранного обязательства, если объект под охраной.
• Поэтажный план и документы БТИ на текущее состояние: с ними инспектор сверяет фактическое положение дел.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок, если вместе с проемом появляется крыльцо, приямок или пандус.
• Доступ ко всем сторонам фасада на день обмеров, включая участки, закрытые соседним зданием или территорией эксплуатирующей организации.

Как согласовать увеличение оконного проема: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте назначение здания и его адрес по 94-ПП. От результата зависит, появится ли в графике государственная услуга.
2. Шаг 2. Организуйте выезд инженера: обмеры проема и стены, фотофиксация изнутри и снаружи, эскиз изменения фасада с фактическим и планируемым состоянием.
3. Шаг 3. Закажите проект частичного изменения фасада и раздел КР одним комплектом, чтобы габариты в обоих разделах совпадали.
4. Шаг 4. Для объекта в границах 94-ПП подайте проект через mos.ru, приложив нотариальную доверенность, и отработайте замечания, если они поступят. Для остальных объектов подпишите титульный лист со стороны собственника и проектировщика.
5. Шаг 5. Выполните работы строго по спецификации раздела КР, не заменяя профиль усиления на другой.
6. Шаг 6. Закажите технический план с включением проектной документации и подайте его в Росреестр для внесения новых сведений в ЕГРН.

Ошибки, которые дорого обходятся

Первая по частоте — сначала расширить проем, потом искать документы. Для объекта в границах 94-ПП это тупиковый сценарий: согласовать выполненные работы нельзя, вместо согласования выдается требование привести фасад в соответствие. Стоимость ошибки складывается из демонтажа нового остекления, восстановления стены, проектирования и повторного монтажа, к чему добавляется административный штраф.

Вторая — остановиться на строительных работах и не дойти до ЕГРН. Собственники нередко закладывают в бюджет только демонтаж, усиление и заполнение проема. Но если проем стал шире или на прежнем месте появилась дверь, план этажа в ЕГРН перестает соответствовать факту. Это всплывает при регистрации договора аренды, продаже объекта, получении лицензии на вид деятельности и при выходе техника МосгорБТИ.

Третья — отход от спецификации при монтаже. Расчет перемычки подтверждает конкретный профиль. Если бригада ставит другой уголок, потому что его проще купить, вывод расчета к смонтированной конструкции больше не относится, и подтвердить безопасность перед арендодателем, Департаментом городского имущества или регистратором нечем.

Четвертая — забыть про землю под новым крыльцом. Крыльцо, пандус или приямок способны выйти за границы земельного участка. Департамент городского имущества, увидев изменения, задает вопрос о правомерности размещения, и решать его приходится через оформление части участка. Проверяется это одним выездом: съемка накладывается на границы участка по выписке ЕГРН, и сразу видно, есть ли запас по расстоянию.

Пример из практики

Задача. Нежилое помещение на цокольном этаже здания в Москве. Собственнику потребовался отдельный вход: новый дверной проем шириной 1,5 м в наружной стене там, где раньше проема не было, с подтверждением безопасности для эксплуатации здания.

Что сделали. Техник выехал на объект, снял габариты будущего проема, толщину и материал наружной стены, отметку от уровня земли, сделал фотофиксацию с двух сторон. Конструктор разработал раздел КР: поэтажный план с новым проемом, разрезы с усилением, узлы, спецификация металла и расчет перемычки по нагрузке. Из-за высокого цоколя порог двери оказался выше уровня земли, поэтому в тот же альбом включили металлическую лестницу для доступа к новой двери.

Результат. Расчет подтвердил принятое решение: перемычка из двух швеллеров над дверным проемом удовлетворяет требованиям прочности и устойчивости. Комплект передан монтажникам как рабочая документация, а закупка металла велась строго по спецификации раздела.

Вопрос эксперту

Нужен ли раздел КР, если ширина проема не меняется?

При врезке только подоконной части раздел КР и расчет обычно не нужны. Как только меняется ширина проема или проем устраивается заново, раздел становится обязательным: без него нечем подтвердить, что прочностные характеристики наружной стены не нарушены.

Кто подписывает проект, если объект под 94-ПП не подпадает?

На титульном листе расписываются собственник или его представитель по доверенности и со стороны проектировщика — главный инженер проекта и генеральный директор. Для юридического лица подпись ставит генеральный директор. После этого проект считается согласованным сторонами.

Что запрашивает государственный регистратор при новом проеме?

Проект частичного изменения фасада и раздел КР. Регистратор проверяет, что изменения выполнены с соблюдением требований безопасности, и только после этого вносит новые сведения в ЕГРН на основании технического плана.

Сколько фасадов чертят в проекте?

От объема работ. Может быть один фрагмент фасада в осях, один фасад целиком или все фасады здания. В Санкт-Петербурге КГА требует развертки по четырем фасадам.

Санкт-Петербург: другой порядок для тех же работ

Московская процедура на Петербург не переносится. Изменение фасада там оформляется как проект благоустройства элементов благоустройства и согласуется с КГА, причем сначала нужно получить задание на разработку такого проекта. К заявлению прикладываются согласие на обработку персональных данных, доверенность от собственника, выписка из ЕГРН, фотографии объекта, поэтажный план с обозначением места устройства элемента и границами. Перечень проектируемых элементов указывается в полном объеме: неполный перечень становится основанием для отказа.

Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, для листа согласования — не более 15 рабочих дней. Лист согласования КГА готовится вместо проекта, когда речь идет об оборудовании: блоки кондиционеров и подобные элементы размещают только на дворовых фасадах, на лицевых их не согласуют. При устройстве входов дополнительно заказывается топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями; архивные сведения выдает трест ГРИИ. Заказывать топоплан имеет смысл после получения разрешения на разработку проекта, иначе деньги тратятся раньше времени. СМВ Групп ведет такие процедуры в обоих городах с 2014 года, и практика показывает, что состав проекта в Петербурге и Москве отличается сильнее, чем кажется по названию работ.

Стоимость проекта и согласования изменения фасада

Итоговая смета зависит от количества изменяемых элементов, площади фасада, необходимости расчета конструктивных решений и от того, требуется ли государственное согласование. Ниже — базовые позиции по направлениям, которые закрывают задачу с оконным проемом.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Координирование здания	от 120 000 руб.
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.

Сама государственная услуга по согласованию изменения внешнего архитектурного решения бесплатна, поэтому в смету попадают проектирование, обмеры и сопровождение процедуры. Полный перечень позиций по проектным, кадастровым и согласовательным работам собран на странице стоимости услуг СМВ Групп, где видно, из чего складывается бюджет на конкретный объект.

Понять масштаб типичных задач помогает раздел выполненных работ по объектам в Москве и Санкт-Петербурге: там видно, какие здания проходили через изменение фасадов и кадастровый учет.

Выводы

Расширение окна в наружной стене остается перепланировкой, пока здание не выходит за границы координат участка и не растет в объеме. Технически задача закрывается расчетом перемычки и усилением проема, юридически — проектом изменения фасада, техническим заключением и техническим планом. Ветка согласования определяется назначением здания и его адресом: для части объектов нужна государственная услуга и 20 рабочих дней на рассмотрение, для остальных достаточно подписей собственника и проектировщика. Финальная точка в обоих случаях одна — новые сведения в ЕГРН.

СМВ Групп ведет такие проекты с 2014 года: более 2300 реализованных работ, 45 специалистов со средним опытом свыше 15 лет, членство в СРО по проектированию и кадастровым работам. Проект фасада, раздел КР и технический план мы собираем одним комплектом, чтобы габариты проема в проектной документации и в ЕГРН совпадали.

Частые вопросы

Нужно ли вносить изменения в технический паспорт БТИ?

Для нежилых зданий это не обязательная процедура: основные сведения о характеристиках объекта хранятся в ЕГРН. Обращаться в БТИ имеет смысл, если этого требует вышестоящий орган управления или условия договора. Услуга платная, тарифы считаются по площади объекта, и на крупных объектах площадью более 20 000 кв. м стоимость актуализации сведений с выпуском нового технического паспорта доходит до полутора миллионов рублей.

Может ли арендатор заказать проект и согласование?

Заявителем в процедуре выступает правообладатель, поэтому арендатору нужна доверенность от собственника, а для подачи документов по 94-ПП — нотариальная. Отдельная ситуация, когда собственник сам требует от арендатора подтвердить, что выполненные работы не нарушили прочностные характеристики здания: в этом случае раздел КР с расчетом перемычки и есть тот документ, который закрывает вопрос.

Меняется ли площадь помещения при расширении окна?

Обычно площадь по внутреннему контуру остается прежней, но в ЕГРН хранится и графическая часть — план этажа с расположением и габаритами проемов. Поэтому технический план готовится даже тогда, когда цифра площади не изменилась: без него план в реестре перестает соответствовать фактическому состоянию объекта.

Что делать, если проем расширяют по предписанию инспектора МЧС?

Когда существующий эвакуационный выход занижен по габаритам относительно норматива, расширение проема становится обязательным, и обойти его другим способом нельзя. Комплект документов тот же: раздел КР с расчетом усиления и проект изменения фасада, если объект попадает в границы действия 94-ПП.

Отражается ли смена цвета фасада в ЕГРН?

Нет. Колористические решения в ЕГРН не регистрируются и в БТИ не фиксируются. Сведения о новом паспорте колористического решения аккумулируются в реестре, который ведет уполномоченный орган по архитектуре, а сам паспорт остается отдельным документом от проекта изменения фасада.

Можно ли согласовать проект, если здание стоит на участке с нарушением вида разрешенного использования?

Нет. Объекты, возведенные на земельном участке с нарушением требований по его использованию, под процедуру согласования изменения внешнего архитектурного решения не подпадают. Перед заказом проекта разумно сверить вид разрешенного использования участка с фактическим назначением здания.