Учет и перепланировка машиномест – рассказываем на примере объединения

Эту статью мы подготовили для собственников машиномест. Она может и не пригодиться, если такой специфичный объект недвижимости уже стоит на учете в Росреестре, и вы не планируете ничего менять. Для продажи или сдачи в аренду вам точно не потребуется заказывать проект перепланировки и техплан. Но без этих документов не обойтись, если для объединения или раздела машиномест возводят или сносят стены (перегородки). Еще нужно обновить сведения в ЕГРН, и вот с этим может возникнуть проблема. Я расскажу, как ее решают специалисты компании «СМВ Групп».

Как связана перепланировка с образованием, разделом или объединением машиномест

Если говорить о помещениях, как частях зданий, то в них перепланировка проводится по решению собственника. Проектные решения могут включать работы с проемами (увеличение, заужение, изменение формы), с перегородками и стенами (демонтаж, возведение и т.д.), да и много другое, не запрещенное законом. Само помещение никуда не денется. Иное возможно только при объединении или разделе. Вновь образованные помещения ставят на учет после перепланировки на основании технического плана. Это одно из основных направлений работы специалистов компании «СМВ Групп».

Теперь о машиноместах. Простыми словами, это место для размещения транспортных средств, расположенное в границах подземного и наземного паркинга. Для иных целей машиноместа использовать нельзя. Специфика такого объекта недвижимости заключается в следующем:

• в отличие от помещений, машиноместа признают объектов недвижимости без соблюдения признаков изолированности и обособленности;
• машиноместо можно выделить путем размещения разметки, лент и иных средств, знаков;
• машиноместо признают таковым для регистрации прав, если оно соответствует нормативам по размеру – 5.3 х 2.5 м. (больше можно, меньше нельзя).

В зданиях новой постройки паркинги с машиноместами обычно «прячут» под землю. Наружу может выходить въезд и часть других конструкций. Вполне возможно, что подземные помещения, которые ранее не были предназначены для размещения транспорта, тоже сделают паркингом. В зависимости от характеристик здания, это возможно через реконструкцию или перепланировку.

Большинство существующих машиномест не ограждены конструкциями. Тем не менее, это вполне возможно. И тогда мы можем говорить о перепланировке в таких вариантах:

• объединение двух и более машиномест в одно большое – для этого может потребоваться демонтаж конструкций или возведение двух, трех стен по периметру;
• раздел машиноместа на два и более новых, с соблюдением нормативов по длине и ширине – если машиноместо было огорожено конструкциями, из можно разобрать.

Выдел машиномест из общего пространства паркинга тоже может сопровождаться демонтажом или возведением конструкций. Во всех описанных выше случаях мы меняем исходную планировку помещения. Поэтому для выполнения работ нужен проект и ряд других документов. После их завершения необходимо пройти учет в Росреестре, чтобы актуализировать информацию в ЕГРН.

Мы предлагаем услуги по подготовке документов и согласованию перепланировок – для зданий, помещений, машиномест. С нашей поддержкой шанс на положительный результат будет намного выше, чем при самостоятельных действиях. Звоните, если хотите узнать подробнее о перепланировке с учетом машиномест! Контакты компании «СМВ Групп»: +7 (499)-495-43-20 (Москва) и 8-(812)-409-63-02 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@profcourse.ru.

Учет машиномест – новые и старые правила

Кадастровый учет заключается во внесении сведений о недвижимости в ЕГРН. По машиноместам в этом вопросе не все просто:

• ранее машиноместа регистрировали на собственников, тогда как на учете могли поставить сам паркинг как нежилое помещение или машиноместо (тоже как нежилое помещение);
• после внесения изменений в ГрК РФ и Федеральный закон № 218-ФЗ на учет стали ставить и отдельные машиноместа, причем с указанием специального статуса.

Данные правила будут важны и для перепланировки, если мы хотим отгородить машиноместо конструкциями или, в обратной ситуации, разобрать их.

Все бы ничего, но у Росреестра до сих пор нет единой позиции по вопросам учета изменений в планировке паркингов и машиномест. Поэтому в своей практике мы регулярно сталкиваемся с приостановками и отказами. Чтобы их преодолеть, обращаемся в суд, оспариваем незаконные действия регистраторов. Сейчас уже можно сказать, что первая положительная практика есть. Мы получили судебные акты, которыми Росреестр обязали провести учетно-регистрационные действия. Важно, что решения арбитражного суда устояли в вышестоящих инстанциях. Подробнее о нюансах указанных дел мы еще поговорим ниже.

Можно ли продать машиноместо, если оно не поставлено на кадастровый учет в Росреестре?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». По умолчанию, гражданские сделки разрешены только с объектами, поставленными на учет. Собственник подтверждает это выпиской из ЕГРН. Для машиномест применяются такие же правила. Исключение – если паркинг находится в долевой собственности и сам стоит на учете как нежилое помещение. В этом случае можно продавать долю с перерегистрацией прав на покупателя. Ввиду сложности такой процедуры, сейчас собственники стараются оформить выдел сразу всех машиномест, чтобы упростить использование и продажу.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Пошаговая инструкция для согласования и кадастрового учета при перепланировке с объединением машиномест

Если к нам обратился клиент, который владеет двумя и более машиноместами, мы можем предложить два варианта объединения:

• с перепланировкой, при которой осуществляется демонтаж и/или возведение конструкций – в этой схеме будет больше документов, а для работ в МКД еще и придется проходить согласование;
• без перепланировки, когда образованное машиноместо не будет ограждено конструкциями – ключевое значение здесь будет иметь технический план, где бы покажем границы нового объекта для Росреестра.

В принципе, второй вариант проще и дешевле для клиента. Но наличие конструкций с трех сторон может быть очень актуально (как минимум, чтобы снизить риски случайного повреждения транспорта). Это наверняка скажется и на стоимости машиноместа при продаже, на размере арендных платежей.

Предметом этой статья является именно учет после перепланировки. Для начала работы специалисты компании «СМВ Групп»:

• смотрят по документам границы машиномест, наличие или отсутствие каких-либо конструкций между ними;
• выезжают на место, чтобы наглядно увидеть все и сравнить с содержанием документов;
• согласовывают с клиентом предстоящие проектные решения (как правило, на упрощенном эскизе).

В принципе, особых сложностей с разработкой проекта не возникнет. Это рутинная работа, за которую отвечают специалисты компании «СМВ Групп». Перекрытия в паркинге достаточно массивные и надежные, чтобы опасаться снижения несущей способности из-за возведения новых стен (перегородок). Тем не менее, мы обязательно проведем расчеты, чтобы исключить любые риски. Наличие допуска СРО позволяет нам оформлять проекты любой сложности.

Еще одним документом для перепланировки станет техзаключение. Оно подтвердит, что работы по проекту безопасны и допустимы, с учетом характеристик и состояния несущих конструкций. В нашем примере перепланировка проводится в нежилом здании. Это означает, что техническое заключение может подготовить компания «СМВ Групп».

При каких условиях возможно объединение

В целом, каких-либо ограничений на объединение машиномест нет. Самое главное, не перекрыть проезд и проход на территории паркинга. Это места общего пользования для всех собственников. Оградить машиноместо с четырех стен нельзя, так как это приведет к образованию нового помещения. Поэтому проектируем размещение трех конструкций. С четвертой стороны (въезд/выезд) собственник может установить рольставни, натянуть тент и т.д.

Проблем с соблюдением норматива по минимальным размерам тоже не возникнет. У машиномест, которые объединяем в одно новое, с этим точно будет все в порядке. Максимальная длина и ширина нормативными актами не регламентирована.

Строительные работы на месте проводит подрядная организация (у нее должно быть членство в СРО). Если на момент начала перепланировки собственник не заказывал проект, мы подготовим его при изготовлении техплана. Росреестр всегда требует подтверждение, как произошло изменение планировки. Иногда в интернете видим противоположное, когда людей убеждают, что для учета и регистрации проект не нужен. Но это или неграмотные авторы, либо вам сознательно вводят в заблуждение, чтобы «накрутить» стоимость услуг. Работая с нами, вы не столкнетесь с такими ситуациями.

Можно ли сделать перепланировку сразу для нескольких машиномест на одном паркинге?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Проект обычно разрабатывают для перепланировки отдельно взятого объекта недвижимости (в данном случае — конкретное машиноместо). Но, в целом, если работы проводятся на конструкциях, которые разделяют между собой разные машиноместа, то их можно описать в одной проектной документации. Так происходит и при объединении, когда стены возводят вокруг машиноместа, образованного их двух или трех.

Технический план

Нельзя сказать, что обязанность оформления технического плана предусмотрена только для кадастрового учета машиномест. Это вообще один из основных документов, предусмотренных Законом № 218-ФЗ. К примеру, техплан вам нужен, если изменилась планировка квартиры или нежилого помещения, либо требуется исправить реестровую ошибку в площади объекта. В отношении машиномест мы изготавливаем документ, чтобы поставить их на учет (в том числе при объединении ли разделе), внести изменения в ЕГРН в отношении характеристик.

Ключевое правило – техплан может оформить только кадастровый инженер. Это не спроста, поскольку крайне важна квалификация специалиста для точных измерений, изложения их результата в текстовой и графической частях документа. Обмеры нужны всегда, ведь без них мы не получим данные о характеристиках, расстояниях и планировке.

У кадастровых инженеров компании «СМВ Групп» можно заказать технические планы для разных ситуаций – перепланировка, реконструкция, исправление ошибок и т.д. Мы даем гарантию качества работы, успешного прохождения учета и регистрации в Росреестре. Чтобы заказать услуги или узнать о них подробнее, звоните по телефонам +7 (499)-495-43-20 (Москва) и 8-(812)-409-63-02 (Санкт-Петербург).

Учетно-регистрационные действия в Росреестре

Закон № 218-ФЗ разделяет понятия кадастрового учета и регистрации. Первый термин относится к внесению в ЕГРН сведений об объекте, его характеристиках. Если изменилась планировка помещения или здания, то проводится именно учет. Регистрация будет не нужна, ведь право собственности осталось за тем же лицом.

Работу с техническими планами можно назвать «учетно-регистрационными действиями». Чиновники Росреестра:

• проверяют полноту комплекта документов, их соответствие установленной форме (для технического плана такие требования описаны в Приказе Росреестра № П/0082);
• изучают содержание документов, в том числе обновленные характеристики объекта;
• переносят данные их технического плана в ЕГРН (в текстовую и графическую часть);
• выдают выписку из ЕГРН после завершения учетно-регистрационных действий.

Это идеальный ход процедуры, хотя на практике все не так просто. Очень часто регистраторы выносят решения о приостановке, причем даже по формальным или субъективным причинам. Поэтому «борьба» с Росреестром – это постоянное направление работы наших юристов. Именно об этом мы поговорим ниже на примере обжалования отказа в учете после перепланировки с объединением машиномест.

Судебная практика по учету и перепланировке машиномест

Через суды удается решить многие вопросы, которые не получилось урегулировать при взаимодействии с чиновниками. Именно это произошло в 2024 году, когда нам сначала приостановили, а затем и отказали в учете машиноместа после объединения. Причиной был назван тот факт, что по мнению регистраторов на объекте была проведена реконструкция.

Подавая документы в суд, мы настаивали, что объединение машиномест проходило через перепланировку. И этой действительно так, ведь по итогу работ изменилась только конфигурация помещения паркинга, но не объем, площадь, высота или иные характеристики здания. Кстати, Росреестр так не обосновал в отзыве и жалобах, по каким признакам он увидел реконструкцию.

Копию из решения с обоснованием выводов суда вы можете увидеть ниже. Наша позиция была признана обоснованной по всем трем делам (они аналогичны). Вышестоящие инстанции тоже не увидели оснований для пересмотра. Поэтому по исполнительному листу ведомство провело учетно-регистрационные действия и обновило сведения в ЕГРН.

Подведем итоги

• Кадастровый учет проводится после любой перепланировки, в том числе с объединением или разделом машиномест.
• Основным документом для учетно-регистрационных действий станет технический план, подготовленный кадастровым инженером «СМВ Групп».
• Ввиду недостаточно четкого регулирования вопросов об учете машиномест, зачастую приходится оспаривать в суде отказы и приостановки Росреестра.

У нас есть положительный опыт по согласованию и учету перепланировок, в том числе при проведении работ на машиноместах. Позвоните экспертам компании «СМВ Групп» и узнайте об этом подробнее: +7 (499)-495-43-20 (Москва) и 8-(812)-409-63-02 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@profcourse.ru.