Трехмерные модели для АГР: требования 2026 и цена отказа

Трехмерные модели для АГР в Москве подаются комплектом, а не одним файлом: низкополигональная модель (НПМ), высокополигональная модель (ВПМ) и цифровая информационная модель в формате IFC. НПМ и ВПМ выполняются в FBX 7.4: первая ограничена 150 000 полигонов и нужна городу для посадки объекта на цифровую карту, вторая допускает до 1 млн полигонов и показывает архитектурный облик в окружающей застройке. Порядок утверждения архитектурно-градостроительного решения установлен постановлением Правительства Москвы № 284-ПП от 30 апреля 2013 года, требования к моделям — совместным распоряжением ДИТ и Москомархитектуры № 1025 от 30 мая 2024 года. Для графика проекта важно значение объекта: материалы окружного значения рассматривают до 20 рабочих дней, городского — до 35, и каждая доработка запускает этот срок заново.

Разберем состав комплекта, что именно проверяют в моделях и какие замечания чаще всего возвращают альбом на доработку. Покажем, какие исходные данные нужно собрать до запуска моделирования и при каких изменениях на объекте свидетельство приходится получать заново, а при каких действующее остается в силе. Стоимость работ, кейс из практики и ответы на частные вопросы по полигонажу, благоустройству и посадке модели на карту — во второй половине статьи.

Какие трехмерные модели требует Москва для АГР

Комплект моделей закрывает три разные задачи города, поэтому одной моделью он не заменяется. НПМ грузится в цифровую карту Москвы и должна открываться быстро, ВПМ показывает фасады и материалы в деталях, IFC-модель несет атрибуты: площади, отметки, материалы, состав помещений. Требования к геометрии и атрибутам собраны в распоряжении № 1025 — это 54 страницы и более 200 контролируемых параметров, включая mesh-коллизии и сопроводительные JSON-файлы. Модели адаптируются под движок Unreal Engine, в котором город показывает объект на цифровой копии Москвы.

Модель	Формат и предел	Для чего нужна городу
НПМ, низкополигональная	FBX 7.4, до 150 000 полигонов	Посадка объекта на цифровую карту города
ВПМ, высокополигональная	FBX 7.4, до 1 млн полигонов	Оценка архитектурного облика в окружающей застройке
ЦИМ объекта капитального строительства	IFC 4 Reference View	Атрибутивная проверка: площади, отметки, материалы, помещения
ЦИМ планировочного решения участка	IFC 4 Reference View	Границы, покрытия, элементы благоустройства

Требование о цифровой информационной модели в формате IFC закреплено распоряжением от 16 января 2026 года. С апреля 2026 года комплект без IFC-модели считается неполным, при этом обе модели в FBX подаются по-прежнему: они решают задачу визуализации, а IFC — задачу проверки данных.

Зачем городу цифровая модель, а не рендер в буклете

Рендер показывает объект таким, каким его хочет видеть заказчик, модель — таким, каким он встанет в конкретной точке города. Модель совмещают с существующей моделью Москвы и смотрят на большом экране: как объект соотносится с высотностью соседних зданий, не перекрывает ли видовые направления, попадает ли в габариты, заданные градостроительным планом земельного участка. Проверка идет по координатам, а не по картинке, поэтому произвольно повернутый или смещенный объем виден сразу.

Второе назначение модели — контроль на выходе. Мосгосстройнадзор оценивает результат реализации утвержденного АГР, вплоть до элементов благоустройства. За несоблюдение требований, установленных свидетельством, статья 7.31 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает штраф для должностных лиц от 10 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей. Норма действует с 21 февраля 2025 года. Проверить, что построено именно то, что утверждено, инспектор может по той же модели, которую подавал застройщик.

Что меняется с 30 сентября 2026 года

Постановление Правительства Москвы № 1423-ПП от 22 мая 2026 года вводит новый порядок согласования архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов. Оно вступает в силу 30 сентября 2026 года, до 29 сентября действует порядок по постановлению № 284-ПП, а заявления, поданные до вступления нового документа в силу, рассматриваются по прежним правилам. Свидетельство об утверждении АГР с декабря 2025 года выдает Департамент градостроительной политики: Москомархитектуру присоединили к нему постановлением № 2993-ПП.

Новый порядок создает Архитектурную комиссию города Москвы, заседания которой проводятся не реже трех раз в неделю, и распространяется на более широкий круг объектов: жилые комплексы, офисы, торговые центры, станции метро, мосты, эстакады, транспортную инфраструктуру. Объекты культурного наследия и индивидуальные жилые дома в этот порядок не входят. Цифровой формат материалов закрепляется прямо: высокополигональные и низкополигональные трехмерные модели плюс IFC, для отдельных категорий объектов допускается подача только НПМ и IFC. Срок действия утвержденного архитектурно-градостроительного решения составляет три года.

Для девелопера, у которого альбом готов, дата 30 сентября 2026 года означает развилку: подавать по действующему порядку или пересобирать материалы под новые требования. Проверить статус объекта и состав своего комплекта имеет смысл до конца сентября.

Что собрать до старта моделирования

Моделирование начинается не с геометрии, а с исходных данных. Если данные противоречат друг другу, противоречие переедет в модель и вернется замечанием.

1. Градостроительный план земельного участка. Из него берутся пятно застройки, предельные параметры, зоны действия ограничений.
2. Выписки из ЕГРН на земельный участок и на здание. Нужны вид разрешенного использования и подтверждение прав: заявителем выступает правообладатель участка, земля должна быть в собственности или в аренде.
3. Данные ПЗЗ по участку. Смотрим территориальную зону и подзону с параметрами плотности, высоты и процента застройки.
4. Топографическая основа и схема планировочной организации земельного участка в DWG. По ней модель садится в координаты и проверяется положение относительно соседних объектов.
5. Актуальный технический паспорт БТИ. Документ пятнадцатилетней давности при согласовании в архитектуре не примут, старый паспорт придется обновлять.
6. Исходная модель или проект в RVT, MAX или FBX. Если проектировщик вел объект в BIM, из этой же модели готовится IFC.
7. Фотофиксация окружающей застройки. Развертка по всему периметру участка, а не два кадра фасада.

Мы в СМВ Групп сверяем ГПЗУ, выписки и данные ПЗЗ до запуска моделирования: расхождение по высоте или проценту застройки дешевле обнаружить на этом этапе, чем после сборки высокополигональной модели с текстурами.

Образцы технических заданий для работы с проектировщиком

Комплект пригодится, когда архитектурную часть ведет один подрядчик, а модели и согласование — другой; начинать стоит с технического задания на проектирование реконструкции фасадов.

Документ	Скачать
ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать
Заявление о проведении экспертизы проекта	Скачать
ТЗ на разработку проекта производства работ	Скачать

Как подать комплект и сколько идет рассмотрение

Заявление подается только в электронной форме через личный кабинет портала городских услуг, бумажные комплекты не принимаются. Заявителем выступает юридическое лицо — правообладатель земельного участка, поставленного на кадастровый учет, с утвержденным градостроительным планом. Сама государственная услуга по оформлению свидетельства об утверждении АГР платы не предполагает: расходы девелопера складываются из разработки альбома, моделей и сопровождения.

Как подготовить и подать комплект трехмерных моделей: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные по списку выше и сверьте ГПЗУ с ПЗЗ: параметры объекта не должны выходить за предельные значения по участку.
2. Шаг 2. Согласуйте с собственником архитектурную концепцию до моделирования. Переделка облика после сборки ВПМ означает пересборку текстур и повторную выгрузку.
3. Шаг 3. Постройте геометрию объекта и привяжите ее к городской системе координат по топооснове и схеме планировочной организации участка.
4. Шаг 4. Выгрузите НПМ и ВПМ в FBX 7.4 с соблюдением лимитов полигонов, подготовьте mesh-коллизии и JSON-файлы, проверьте правила именования: кириллица и спецсимволы в именах не допускаются.
5. Шаг 5. Сформируйте цифровые информационные модели объекта и планировочного решения участка в IFC 4 Reference View и проверьте атрибуты на соответствие показателям альбома.
6. Шаг 6. Сверьте буклет и модели между собой: отметки, этажность, материалы и цвета фасадов должны совпадать во всех частях комплекта.
7. Шаг 7. Подайте комплект через личный кабинет и заложите в график срок рассмотрения: до 20 рабочих дней для объектов окружного значения и до 35 рабочих дней для объектов городского значения.

Из-за чего модель возвращают на доработку

Замечания по трехмерным моделям делятся на технические и содержательные, и первые встречаются чаще. К техническим относятся ошибки топологии, коллизии геометрии, некорректные JSON-файлы, нарушения правил именования, превышение лимита полигонов и неверное местоположение: модель встает не в тех координатах либо выгружена без окружения и висит в пустом поле. Содержательные замечания касаются самого решения: несоответствие параметрам ГПЗУ и ПЗЗ, расхождение модели с чертежами альбома, облик, который не соотносится с характером и колористикой сложившейся застройки района.

Отдельная категория замечаний возникает там, где модель делали в отрыве от проектной части. Планы этажей, разрезы и развертки фасадов готовятся вместе с моделью и из нее же, иначе высотные отметки в буклете и в файле расходятся. По трудозатратам трехмерная модель занимает основную часть работы над альбомом, поэтому попытка заказать ее отдельно и подешевле обычно заканчивается пересборкой всего комплекта.

Во что обходится переделка

Прямые затраты на переработку модели — меньшая часть цены ошибки. Основной ущерб приходится на календарь: повторная подача запускает срок рассмотрения заново, то есть добавляет к графику еще до 20 или до 35 рабочих дней в зависимости от значения объекта. Пока свидетельства нет, не двигается и то, что идет за ним: разрешение на строительство, договоры подряда, график финансирования. Два цикла доработки по объекту городского значения дают около трех месяцев простоя только на согласовании. В практике СМВ Групп мы закладываем в график срок на одну доработку по умолчанию: с первого раза комплект такого объема проходит редко.

Вторая часть цены ошибки возникает уже на стройке, когда фактическое исполнение расходится с утвержденным решением. Здесь работает статья 7.31 Кодекса города Москвы: до 1 000 000 рублей для юридического лица плюс необходимость приводить объект в соответствие или заново проходить процедуру. Ниже — карта ситуаций, которые чаще всего возникают после выдачи свидетельства.

Что изменилось после выдачи свидетельства	Нужно ли переоформление
Уточнены внутренние планировки этажей	Не требуется
Технико-экономические показатели изменились в пределах 10%	Не требуется
Скорректированы элементы благоустройства и транспортная организация	Не требуется
Уточнены фасадные решения	Не требуется
Изменились реквизиты правоустанавливающих документов	Не требуется
Выявлена опечатка или техническая ошибка в свидетельстве	Свидетельство переоформляют
Изменилась высота здания, этажность, конфигурация объема	Выходит за перечень исключений, решение согласуют заново
Вступил в силу судебный акт по объекту	Свидетельство переоформляют во исполнение акта

Порог в 10% по технико-экономическим показателям — рабочий ориентир на стройке. Пока отклонения укладываются в него, свидетельство остается действующим, и пересобирать модели не нужно. Как только меняется высота или объем, начинается новый цикл: правки геометрии, повторная выгрузка НПМ, ВПМ и IFC, новая подача.

Когда АГР и трехмерные модели не требуются

Часть объектов выпадает из процедуры, и заказывать для них комплект моделей не нужно. Согласование архитектурно-градостроительного решения не требуется в следующих случаях:

• площадь объекта до 1500 кв. м при этажности не более двух и без назначения для проживания граждан;
• строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов;
• складские здания, за исключением расположенных вдоль магистральных улиц;
• объекты вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон;
• объекты, не расположенные на магистральных улицах общегородского и районного значения;
• некапитальные здания и сооружения, включая временные;
• инженерные сооружения;
• работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающие изменения внешнего облика.

Условия работают в связке. Административное здание площадью 1400 кв. м в глубине квартала под процедуру не попадает, но такой же объект на магистральной улице общегородского значения потребует и альбома, и моделей. По складам логика та же: сам по себе склад исключение, склад вдоль магистрали — нет.

Практика: разбор реальных ситуаций

Кейс из практики: альбом пришлось собирать заново

Объект — нежилое здание в Москве, рядом со станцией метро, реконструкция с полной заменой фасадного решения. Архитектурную концепцию собственник заказывал у сторонней студии, к разработке привлекалось бюро с портфолио высотных объектов делового центра.

Задача от заказчика формулировалась как согласование уже готового облика. При подаче выяснилось, что решение не соотносится с характером и колористикой сложившейся застройки района: концепция была самодостаточной, но в контекст квартала не вставала. Комплект вернулся на доработку.

Специалисты СМВ Групп вели по этому объекту обмерные работы, отрисовку фасадов, поэтажных планов и разрезов и подготовку графической части. Модель и чертежи пересобирались от исходных обмеров, чтобы отметки и габариты в буклете и в файлах совпадали. Итог: архитектурно-градостроительное решение по объекту согласовано, здание реконструируется.

Вывод, который переносится на другие проекты: стоимость архитектурной концепции не влияет на прохождение процедуры. Проверяется соответствие облика окружению и параметрам участка, а не бюджет разработки.

Вопрос эксперту

Зачем нужны две модели в FBX, если геометрия одна и та же?

У них разные сценарии использования. НПМ грузится в цифровую карту города и должна открываться быстро, поэтому ограничена 150 000 полигонов. ВПМ показывает детализацию фасада вблизи и допускает до 1 млн полигонов. Попытка подать одну модель под обе задачи дает либо перегруз карты, либо нечитаемый фасад.

Нужно ли моделировать внутренние помещения?

Для FBX-моделей внутренние помещения не моделируются: оценивается внешний облик и посадка объекта. Атрибутивные данные о помещениях, площадях и отметках передаются через цифровую информационную модель в IFC.

Модель не садится на карту города. Где искать причину?

Сначала проверяйте систему координат и привязку по топооснове, затем сопроводительные файлы: положение объекта проверяется по координатным данным, и ошибка в них смещает модель целиком. Третья по частоте причина — выгрузка без окружающей застройки.

ТЭП изменились на 8%. Подавать заново?

Нет. Изменение технико-экономических показателей в пределах 10% в перечень оснований для переоформления свидетельства не входит. Фиксируйте отклонение в рабочей документации и продолжайте стройку.

Благоустройство подается вместе с моделью здания?

Планировочное решение участка с благоустройством оформляется отдельной цифровой информационной моделью в IFC. Это не декоративная часть комплекта: соответствие благоустройства утвержденному решению проверяется при вводе объекта.

Стоимость разработки АГР и сопутствующих работ

Итоговая сумма зависит от площади и сложности объемно-планировочного решения, состава исходных данных и от того, нужны ли обмеры и топография до начала моделирования.

Услуга	Стоимость	Сроки
Разработка альбома АГР и комплекта трехмерных моделей	рассчитывается индивидуально	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Топографические работы	от 510 000 руб.	по запросу
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.	по запросу

Сумма по конкретному объекту складывается из состава работ: где-то достаточно моделей по готовому проекту, где-то нужны обмеры, топография и переработка фасадных решений. Актуальные позиции по всем направлениям собраны на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Посмотреть, с какими объектами мы работаем и как выглядит результат, можно в разделе выполненных работ: там география объектов по Москве и Санкт-Петербургу.

Выводы

Город смотрит на объект не по картинке, а по цифровой модели, посаженной в координаты, поэтому комплект из НПМ, ВПМ и IFC стал обязательной частью процедуры. Основные потери при отказе измеряются не переработкой геометрии, а новым циклом рассмотрения на 20 или 35 рабочих дней и остановкой всей цепочки за свидетельством. Отклонения на стройке в пределах 10% по технико-экономическим показателям свидетельство не отменяют, изменение высоты и объема — отменяет. С 30 сентября 2026 года порядок согласования меняется, и комплект материалов имеет смысл проверить заранее.

СМВ Групп работает с нежилыми зданиями в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года: более 2300 реализованных проектов, 45 специалистов со средним опытом свыше 15 лет, членство в СРО по проектированию и кадастровым работам. Разработку альбома, трехмерных моделей и сопровождение процедуры мы ведем одним контуром, чтобы данные в буклете, в моделях и в кадастровых документах совпадали.

Частые вопросы

Нужны ли трехмерные модели для АГО в Санкт-Петербурге и Московской области

Требования к составу материалов там устанавливает свой орган: в Санкт-Петербурге это Комитет по градостроительству и архитектуре, в Подмосковье — областная или городская архитектура. Полигональные лимиты и формат IFC 4 Reference View, описанные в этой статье, относятся к московской процедуре и на другие регионы автоматически не переносятся. Состав комплекта уточняется по конкретному муниципалитету до начала работ.

Можно ли использовать для АГР модель из BIM-проекта

Частично. Из BIM-модели готовится цифровая информационная модель в IFC 4 Reference View — это как раз тот случай, когда проектная модель работает напрямую. Модели в FBX 7.4 из нее получают выгрузкой с последующей оптимизацией: BIM-геометрия почти всегда превышает лимиты 150 000 и 1 млн полигонов и содержит внутренние элементы, которые для АГР не нужны.

Что делать, если технический паспорт БТИ на здание устарел

Обновлять до подачи. Паспорт, оформленный больше десяти лет назад, при согласовании в архитектуре не принимают, а обновление занимает время и требует обследования объекта. Объем работ зависит от того, были ли на объекте изменения планировок: если сведения в БТИ актуальны, обследование ограничивается сверкой.

Кто может подать заявление и сколько стоит сама государственная услуга

Заявителем выступает юридическое лицо — собственник, арендатор или пользователь земельного участка, поставленного на кадастровый учет, с утвержденным градостроительным планом или проектом планировки линейного объекта. Государственная пошлина за услугу не взимается, подача идет только электронно через личный кабинет портала городских услуг.

Нужен ли колористический паспорт, если оформляется АГР

В большинстве случаев нет. АГР включает колористические решения вместе с проектом изменения фасадов и параметрами объекта. Отдельный колористический паспорт нужен в обратной ситуации: когда меняется только цвет или материал отделки, а конструктив, проемы и этажность остаются прежними.

Влияет ли утвержденное АГР на сведения в ЕГРН

Да, в отличие от колористического паспорта. АГР описывает конструктивные изменения, поэтому прикладывается к техническому плану как основание для внесения новых сведений об объекте в ЕГРН: площадь, этажность, конфигурация. Колористический паспорт в Росреестр не подается и характеристики объекта не меняет.