Требования к 3D-моделям АГР: ошибки подачи в 2026 году

Требования к 3D-моделям АГР нарушают на одних и тех же местах: координатная привязка, полигонаж, состав архива и расхождение модели с буклетом. В комплект входят низкополигональная модель (НПМ) и высокополигональная модель (ВПМ) в формате FBX, файл geojson с координатами объекта и, с 19 января 2026 года, цифровая информационная модель в формате IFC. Технические параметры установлены распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769 с изменениями, внесенными распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736. Часть проверок формальная: кириллица в имени файла, превышение лимита треугольников, отсутствие geojson дают возврат до содержательного рассмотрения. Другая часть смысловая: расхождение модели с фасадами и разрезами буклета снимает уже архитектурная комиссия.

Разберем по каждому требованию, что именно проверяется, как ошибка выглядит в файле и что исправить до подачи. Покажем перечень исходных данных, который собирают до начала моделирования, и порядок самопроверки архива перед загрузкой. Во второй половине статьи: сценарная таблица по типам объектов, расчет цены возврата, кейс фасадного согласования в ЦАО, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы.

Из чего состоит комплект 3D-моделей АГР в 2026 году

Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения выдается в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Заявление и материалы юридическое лицо подает электронно через личный кабинет: описание состава документов и срока размещено на странице государственной услуги по выдаче свидетельства об утверждении АГР. Буклет АГР без корректного комплекта моделей до рассмотрения по существу не доходит.

Модель загружается отдельными архивами, а не одним файлом вместе с буклетом. Технические параметры каждого архива описаны в отдельном документе, и это тот случай, когда читать нужно первоисточник целиком: действующая редакция технических требований к трехмерным моделям объектов задает и допуски геометрии, и схему наименования файлов.

Элемент комплекта	Формат	Ключевое ограничение	Что отсекается первым
НПМ, низкополигональная модель	FBX, бинарный, версия 7.4 (FBX 2014)	до 50 000 треугольников на объект капитального строительства	превышение лимита, кириллица в имени
ВПМ объекта капитального строительства	FBX плюс geojson	до 2 000 000 треугольников на всю геометрию	отсутствие geojson, расхождение координат с ЕГРН
ВПМ благоустройства	отдельный ZIP-архив, FBX плюс geojson	архив до 1 ГБ по редакции, действующей с 19.01.2026	подложка без выдавленных вниз граней
ЦИМ, цифровая информационная модель	IFC	заполненный набор атрибутов RUS_SET_AGR	пустые атрибуты площадей и высотных отметок
Текстуры	PNG	стороны кратны степени двойки, для НПМ от 128×128 до 2048×2048	JPEG, произвольные размеры, лишний альфа-канал

Из таблицы следует практический порядок сборки: сначала считается бюджет полигонов и структура архивов, и только потом наращивается детализация фасада. Обратный порядок дает переделку геометрии на финальной неделе.

Пять требований, которые нарушают чаще всего

Возвраты распределяются неравномерно. Содержательные замечания по архитектуре занимают меньшую часть, основная масса приходится на параметры файла, которые проверяются формально и не обсуждаются.

Координатная привязка и единицы измерения

Модель размещается в местной системе координат Москвы, в масштабе 1:1, одна единица сцены равна одному метру. Трансформации объектов сбрасываются, опорная точка совпадает с реальным положением объекта. Типовое нарушение: сцена собрана в миллиметрах из рабочей документации либо объект стоит в нуле координат, а реальное положение задано только смещением камеры. Второй вариант нарушения: координаты в geojson не совпадают с границами участка по сведениям ЕГРН, потому что файл собирали по подложке из открытой карты, а не по выписке и топооснове.

Проверка занимает минуты: откройте экспортированный FBX в отдельной сцене, измерьте габарит здания встроенной линейкой и сравните с высотными отметками из буклета, затем сверьте координаты из geojson с выпиской ЕГРН на земельный участок. Мы в СМВ Групп сверяем координаты по выписке и топографической подоснове до старта моделирования, потому что переезд модели после текстурирования означает пересборку UV-развертки.

Полигонаж и триангуляция

Геометрия триангулируется полностью: четырехугольники и n-угольники после экспорта дают непредсказуемый результат. Лимит треугольников проверяется автоматически, и превышение на десяток полигонов равнозначно превышению на десять тысяч. Основной перерасход дают скругления, балясины ограждений, оконные переплеты и элементы кровельного оборудования, смоделированные геометрией вместо текстуры с картой нормалей.

Лишняя геометрия и служебные объекты сцены

В модель для АГР не входят внутренние помещения и перегородки, мебель, инженерные коммуникации, подземные сети, транспорт и фигуры людей. Из сцены удаляются камеры, системы частиц, туман, вспомогательные сплайны и иерархические связи между объектами геометрии. Источники света допускаются в ограниченном количестве и с нормируемым расстоянием между ними, поэтому массив светильников, скопированный из визуализации, лимит превышает.

Ошибка возникает из-за подхода: модель для АГР собирают из рендер-сцены, а рендер-сцена оптимизирована под картинку, а не под загрузку в городскую систему. Быстрее собрать отдельный файл под требования, чем чистить сцену от невидимых объектов.

Текстуры и материалы

Текстуры готовятся в PNG, со сторонами, кратными степени двойки, без альфа-канала, кроме карт прозрачности. Диффузная карта и карта нормалей обязательны, карты металличности и шероховатости используются в паре. Плотность текселя нормируется: слишком мелкая текстура дает мыло на приближении, слишком крупная раздувает архив. Фототекстуры кирпича и панелей, снятые на телефон, к нейтральным условным материалам не относятся и вызывают замечание.

Материалы модели должны читаться так же, как ведомость отделки в буклете. Если в ведомости указан RAL 7024, а в модели стоит произвольный серый оттенок из библиотеки, расхождение фиксируется при сверке.

Наименование файлов и структура архива

Имена файлов пишутся латиницей, цифрами и нижним подчеркиванием, по фиксированной схеме: код муниципального округа, транслитерированный адрес, номер объекта. Пробелы, кириллица, скобки и точки внутри имени недопустимы. Отдельные схемы действуют для объектов геометрии, материалов и текстур, и вручную их обычно нарушают на этапе, когда в архив добавляют забытую карту нормалей.

Если почтового адреса у объекта нет, редакция требований, действующая с 19 января 2026 года, разрешает использовать кадастровый номер участка или квартала. До этого отсутствие адреса приходилось закрывать перепиской.

Расхождение модели с буклетом АГР

Формальные проверки проходит и модель, которая не совпадает с проектом. Дальше сверяют вручную: фасады в модели против разверток буклета, высотные отметки против разрезов, габариты против схемы планировочной организации земельного участка, материалы против ведомости отделки. Частая ситуация: буклет отрисован по третьей версии концепции, а модель собрана по второй, потому что моделлер работал параллельно и правку по входной группе не получил.

Второй источник расхождений связан с окружением. Объект оценивается в контексте квартала, поэтому соседняя застройка и благоустройство входят в состав подачи. Модель без окружения показывает силуэт, который в реальной улице выглядит иначе, и комиссия возвращает материалы на доработку с формулировкой о несоответствии сложившейся застройке.

Перед подачей сведите три источника в одну таблицу: высотные отметки, габариты и перечень материалов. В СМВ Групп такая сводка делается на отдельном листе и подписывается вместе с версией концепции, поэтому расхождение между буклетом, моделью и IFC-атрибутами устраняется до загрузки, а не в переписке по замечаниям.

Что собирают до начала моделирования

Модель зависит от исходных данных сильнее, чем от инструмента моделирования. Пока не собран этот комплект, любая геометрия остается черновиком.

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок и на здание: границы, координаты, вид разрешенного использования.
2. ГПЗУ и данные ПЗЗ по участку: предельные параметры, высота, процент застройки, наличие индекса фактического использования.
3. Топографическая подоснова с горизонталями, отметками и границами благоустройства.
4. Документы БТИ на существующее здание при реконструкции: технический паспорт, поэтажные планы, экспликация.
5. Фотофиксация объекта и окружения, включая развертку улицы по обеим сторонам.
6. Утвержденная версия концепции: планы, фасады, разрезы, высотные отметки, ведомость отделочных материалов с кодами RAL или NCS.

Как подготовить 3D-модель АГР к подаче: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Зафиксируйте версию концепции. Модель собирается по одному утвержденному комплекту фасадов, разрезов и ведомости отделки, изменения после фиксации оформляются отдельным заданием.
2. Шаг 2. Поставьте объект в местную систему координат по топооснове и выписке ЕГРН, задайте метры, сбросьте трансформации, проверьте габарит линейкой.
3. Шаг 3. Соберите НПМ в рамках лимита треугольников: общий объем, силуэт, форма кровли, крупные архитектурные элементы, без внутренней геометрии.
4. Шаг 4. Соберите ВПМ и модель благоустройства отдельными файлами, выдавите грани подложки вниз, растительность вынесите отдельным объектом.
5. Шаг 5. Триангулируйте геометрию, проверьте направление нормалей, удалите дубли вершин и полигонов, самопересечения и совпадающие поверхности.
6. Шаг 6. Настройте материалы и текстуры в PNG по кодам из ведомости отделки, подготовьте диффузную карту и карту нормалей.
7. Шаг 7. Выгрузите IFC с заполненным набором атрибутов, сформируйте geojson, переименуйте файлы по схеме и соберите архивы в пределах допустимого объема.

Образцы фасадной документации для проверки комплекта

Комплект показывает, как оформляются согласованные фасадные решения; начните с образца паспорта фасада, чтобы увидеть состав ведомости отделки.

Документ	Скачать
Образец паспорта фасада здания в Москве	Скачать
Паспорт колористического решения фасадов	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать

Когда АГР и трехмерная модель не требуются

284-ПП содержит перечень объектов, на которые архитектурно-градостроительное решение не оформляется. В него входят объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома, некапитальные и временные здания и сооружения, а также объекты площадью не более 1500 кв. м и высотой не более двух этажей, не предназначенные для проживания граждан, при условии, что они расположены вне границ территорий объектов культурного наследия и не выходят на магистральные улицы общегородского и районного значения. Перед отказом от процедуры сверьте перечень с действующей редакцией постановления: исключения формулируются совокупностью условий, и невыполнение одного из них возвращает объект в общий порядок.

Реконструкция без изменения внешнего облика здания АГР тоже не требует. Замена несущих конструкций внутри контура, когда фасад остается прежним, идет по другому маршруту.

Отдельный случай, где 3D-модель по требованиям АГР не нужна вовсе, это изменение только цвета или отделочного материала фасада. Такие работы закрывает паспорт колористического решения по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП: в нем фиксируются цвета и материалы, но не появляются новые проемы, тамбуры и изменения этажности.

Что критично в зависимости от объекта и сколько стоит возврат

Универсального чек-листа по всем объектам не существует: набор критичных требований меняется вместе с типом объекта и его положением в городе.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Новое строительство в сложившемся квартале	окружение, благоустройство, силуэт и высотные отметки	детализация дальних фасадов
Реконструкция с изменением фасадов	актуальные документы БТИ, совпадение габаритов с существующим зданием	моделирование дворовых элементов
Объект на магистральной улице	развертка улицы, материалы фасада, вечернее освещение	внутриплощадочные проезды
Здание до 1500 кв. м и двух этажей вне магистралей	проверка перечня исключений 284-ПП до начала работ	подготовка ВПМ до подтверждения необходимости АГР
Изменение только цвета и отделки	коды RAL или NCS, согласие собственников, документы БТИ не старше года	трехмерная модель по требованиям АГР

Сценарий с площадью до 1500 кв. м проверяется первым: он определяет, нужен ли комплект моделей вообще.

Сколько стоит возврат модели

Прямые потери от формального возврата обычно не в переделке геометрии. Регламентный срок рассмотрения течет заново, а подготовка нового комплекта моделей по практике занимает недели, поэтому один возврат по имени файла или лимиту полигонов сдвигает всю цепочку: разрешение на строительство, договоры подряда, график финансирования. Разработка буклета АГР занимает от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания, и на сложных объектах этот срок увеличивается кратно.

Отдельная статья расходов возникает на исходных данных. Если документы БТИ на здание старше года, до подачи придется провести новую техническую инвентаризацию, а по крупным объектам ее стоимость сопоставима со стоимостью самих проектных работ. В практике СМВ Групп срок годности документов БТИ проверяется на первом же разборе объекта, до расчета сроков по модели.

Третий сценарий потерь наступает после согласования: построенное должно совпадать с утвержденным АГР. Изменение высоты здания, даже вызванное перекомпоновкой машинных помещений лифтов, требует пересогласования решения, и обнаруживается это на вводе объекта в эксплуатацию.

Практика: как это выглядит на объектах

Кейс из практики: фасадное согласование торгового центра в ЦАО

Объект и срок. 2019 год, торговый центр в Центральном административном округе Москвы, работа выполнена за 7 рабочих дней.

Задача. Собственник обновлял внешний вид здания: менял цветовую схему и проводил ремонт фасадов. Здание введено в эксплуатацию в 2008 году, колористический паспорт оформлялся тогда же. Объект расположен в центре, где изменения, затрагивающие более 5% площади фасадов, согласуются в обязательном порядке.

Что сделали специалисты компании. Собрали исходные документы от заказчика: технический паспорт МосгорБТИ, проектную документацию, выписку из ЕГРН. Отдельно запросили в Москомархитектуре действующий колористический паспорт, чтобы новое решение опиралось на зафиксированные данные. Выезд на объект занял один день: обмеры конструкций фасадов, малых архитектурных форм, дверных и оконных проемов, детальная фотофиксация. Подготовили разрезы фасадов со стороны всех прилегающих улиц, предложили 3 варианта цветового оформления, после выбора заказчика составили таблицу окраски и отделки с образцами цвета и характеристиками материалов и собрали визуализацию.

Результат. Проект прошел рассмотрение и был зарегистрирован без доработок, заказчик получил основание для начала фасадных работ через 7 рабочих дней после старта.

Вопрос эксперту

Можно ли получить НПМ автоматическим упрощением высокополигональной модели?

Автоматический декимейт дает рваный силуэт и разрушенную развертку, после чего текстуры приходится переделывать. НПМ собирается отдельно: общий объем, форма кровли, крупные членения фасада, крупные элементы входных групп. Мелкая пластика уходит в текстуру с картой нормалей.

Нужно ли моделировать внутренние помещения, если проект уже в BIM?

Для FBX-моделей внутренняя геометрия исключается, ее наличие относится к замечаниям по составу. Информационная часть, включая площади, объемы и высотные отметки, передается через IFC-модель с заполненными атрибутами, а не через видимую геометрию интерьеров.

Как показывать светопрозрачные конструкции?

Остекление выносится отдельным объектом с полупрозрачным материалом по установленной схеме именования, а не закрашивается синим цветом на общей поверхности фасада. Карта прозрачности используется по назначению, альфа-канал в остальных текстурах не нужен.

IFC заменяет FBX?

Не заменяет. С 19 января 2026 года IFC-модель добавлена к комплекту, а не поставлена вместо FBX: НПМ и ВПМ по-прежнему подаются в FBX, geojson по-прежнему обязателен для высокополигональной модели.

Что делать, если проект менялся уже после сборки модели?

Пересобирать комплект целиком и заново сверять с буклетом. Правка только фасадов при неизменных архивах приводит к рассинхронизации: расхождение между FBX, IFC и буклетом обнаруживается на сверке и дает возврат.

Стоимость фасадных и проектных работ по объекту

Итоговая цена зависит от площади и сложности здания, состава исходных данных и того, нужна ли новая инвентаризация. Ниже позиции, которые чаще всего входят в работу по фасадным согласованиям.

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Топографические работы	от 510 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Технический паспорт	от 209 000 руб.	по запросу

Цены указаны как начальные: на итог влияют площадь объекта, количество фасадов, необходимость развертки улицы и состояние документов БТИ. Полный перечень позиций по проектным, кадастровым и фасадным работам приведен на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Понять, с какими объектами компания работает и какие результаты получены, можно по подборке выполненных работ по Москве и Санкт-Петербургу.

Выводы

Комплект моделей АГР возвращают в основном не за архитектуру, а за параметры файлов: систему координат, единицы, лимит треугольников, состав сцены, текстуры и схему наименования. Вторая по частоте причина связана с рассинхронизацией: модель собрана по одной версии концепции, буклет по другой, а координаты geojson не сверены с ЕГРН. С 19 января 2026 года к FBX-моделям добавилась ЦИМ в формате IFC с заполненным набором атрибутов, поэтому расхождения между графикой и данными стали видны быстрее.

СМВ Групп работает с 2014 года по Москве и Санкт-Петербургу, выполнила более 2300 проектов и ведет фасадные, проектные и кадастровые работы одним комплектом, включая обмеры, топографическую подоснову и сопровождение согласований в архитектуре. Такой порядок закрывает большинство причин возврата еще до подачи материалов.

Частые вопросы

Действуют ли московские требования к 3D-моделям в Московской области и Санкт-Петербурге?

Нет. Технические требования, утвержденные распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры, применяются к объектам в Москве. В Московской области и Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ называется архитектурно-градостроительный облик (АГО), согласуется он в областной или городской архитектуре, в Санкт-Петербурге это Комитет по градостроительству и архитектуре. Состав материалов и требования к моделям там свои, переносить московские параметры на регион нельзя.

Кто подает материалы: проектировщик или собственник?

Заявителем выступает правообладатель земельного участка, юридическое лицо, а услуга оказывается электронно через личный кабинет. Проектная организация готовит буклет и модели, но подача идет от имени заявителя или его представителя по доверенности. Планируйте время на оформление полномочий отдельно от сроков моделирования.

Нужно ли пересогласовывать АГР, если в процессе стройки изменились параметры?

Да, если изменился внешний облик или габариты. Показательный случай из практики: у объекта поменялась компоновка машинных помещений лифтов, из-за чего выросла высота здания, и это стало основанием для пересогласования АГР. Контроль соответствия построенного утвержденному решению проходит на этапе ввода объекта в эксплуатацию.

Требуется ли АГР для складского здания?

Зависит от совокупности условий. Складские объекты попадают в перечень исключений 284-ПП, но оговорки по расположению действуют: объект на магистральной улице общегородского или районного значения потребует согласования. Площадь и этажность проверяются вместе с расположением, а не по отдельности.

Можно ли подать модель без благоустройства, если участок еще не спроектирован?

Благоустройство и окружение входят в состав подачи, и модель без прилегающей территории оценивается как объект вне контекста квартала. Подложка благоустройства подается отдельным архивом, с гранями, выдавленными вниз, иначе в городской системе она отображается как разрыв поверхности.

Что делать, если топооснова устарела и не совпадает с фактическим рельефом?

Заказывать актуальную топографическую съемку до начала моделирования. Модель привязывается к отметкам подосновы, и после обновления топографии придется пересчитывать вертикальную привязку, границы благоустройства и высотные отметки в IFC-атрибутах.

Нужен ли колористический паспорт, если фасад просто перекрашивают в прежний цвет?

Однозначного ответа по всем ситуациям нет. Формально даже обновление существующего цвета требует действующего колористического решения по 114-ПП, а паспорта, выданные до вступления постановления в силу, действующими не считаются. Проверьте, есть ли по объекту зарегистрированный паспорт, и только затем планируйте работы.