Альбом АГР: состав в Москве и что добавляют по требованию

Альбом АГР — это комплект материалов архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства, по которому город оформляет свидетельство. Базовый состав закреплен постановлением Правительства Москвы 284-ПП от 30.04.2013: шесть схем (ситуационный план, планировочная организация участка, развертки фасадов, фасады, планы этажей, разрезы) и краткая пояснительная записка с основными технико-экономическими показателями и сведениями о применяемых материалах. С 19 января 2026 года к альбому добавилась цифровая часть: низкополигональная и высокополигональная модели плюс цифровая информационная модель в формате IFC. Различие, от которого зависит порядок подачи: до 30 сентября 2026 года альбом подается по 284-ПП, с 30 сентября действует новый порядок по постановлению 1423-ПП от 22.05.2026, где материалы рассматривает Архитектурная комиссия, а свидетельство выдается на 3 года.

Разберем каждый лист альбома: какой масштаб требуется, что на нем показывают и на чем чаще возвращают материалы. Отдельный блок — позиции, которых нет в базовом перечне, но которые запрашивают при рассмотрении: расширенная фотофиксация, фотомонтаж, ночная подсветка, информационные конструкции, фрагмент фасада в масштабе 1:20. Во второй половине статьи — исходные данные до старта работы, случаи, когда АГР не требуется, разбор ошибки с индексом Ф в ПЗЗ и стоимость фасадных работ.

Что такое альбом АГР и кто его сейчас рассматривает

АГР расшифровывается как архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства. В Москве документ называется именно так, в Московской области и Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ называют АГО — архитектурно-градостроительный облик. Альбом закрывает архитектурную и дизайнерскую составляющую: колористику, композицию, фасады, посадку здания на участке. Проект реконструкции он не заменяет — там действует постановление 87 с его 12 разделами, и это отдельная работа.

Орган рассмотрения за последний год сменился. Постановлением Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики города Москвы, который стал правопреемником по всем правам и обязательствам. Поэтому в договорах и переписке 2026 года корректно указывать ДГП, а не МКА, хотя в профессиональном обиходе и в старых альбомах сокращение МКА еще встречается.

По объему альбом небольшой: от 20 до 50 листов даже по сложному объекту. Основная трудоемкость лежит не в верстке буклета, а в трехмерной модели — на нее приходится большая часть работ по проекту. Отдельный заказ на трехмерную модель по цене эскиза не выполним: модель разрабатывается вместе с поэтажными планами, разрезами и фасадами, из которых она и собирается.

Базовый состав альбома АГР: шесть схем и пояснительная записка

Состав графической части установлен приложением к 284-ПП. Каждая схема имеет свой масштаб, и отклонение от него — самое частое формальное замечание на технической проверке.

Лист альбома	Масштаб	Что показывает
Схема ситуационного плана	на основе 1:2000	Положение участка в квартале, связь с окружающей застройкой
Схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации	1:500	Пятно застройки, границы землеотвода и благоустройства, покрытия, парковочные карманы, въезды
Схема разверток фасадов по основным улицам	по улицам	Здание в ряду соседних строений с фотофиксацией существующего положения и материалами визуализации
Схемы фасадов с размещением информационных конструкций и фрагмент фасада	на основе 1:200, фрагмент 1:20	Отметки, оси, ведомость отделочных материалов с номерами цвета и фактурой, узлы примыканий
Схемы планов первого и неповторяющегося этажей, подземных уровней	1:200	Входные группы, витражи, планировочная структура, связь с благоустройством
Схемы разрезов	1:200	Высотные отметки, этажность, габариты по вертикали

Шесть схем закрывают три вопроса рассмотрения: как объект стоит на участке, как он выглядит с улицы и какие у него габариты. Лист, который при подаче теряют чаще других, — разрез с высотными отметками: без него невозможно сверить заявленную высоту с ограничениями по ПЗЗ.

Пояснительная записка и технико-экономические показатели

Записку в 284-ПП описывают как краткую: характеристика архитектурно-градостроительного решения объекта с основными технико-экономическими показателями и сведениями о применяемых материалах. На практике в нее выносят площадь застройки, общую площадь, строительный объем, этажность, высоту от уровня земли до верхней отметки, количество машино-мест и перечень отделочных материалов с привязкой к номерам цвета. Цифры записки должны совпадать с экспликацией на схеме планировочной организации и с отметками на разрезах: расхождение между листами читается как ошибка комплекта, а не как опечатка.

Цифровая часть альбома: ЦИМ, НПМ и ВПМ

Трехмерные материалы подаются отдельным файлом от буклета и с 19 января 2026 года входят в обязательный комплект. Готовят три модели: низкополигональную (НПМ) с числом полигонов до 150 000, высокополигональную (ВПМ) с максимальной детализацией и объемом до 1 млн полигонов на файл и цифровую информационную модель (ЦИМ) в формате IFC. ЦИМ должна повторять внешний вид низко- и высокополигональной моделей и содержать элементы IfcSpace, созданные по методике подсчета площадей.

Требования к моделям исчисляются сотнями контролируемых параметров, поэтому техническая проверка отсекает комплект раньше, чем архитектурную идею вообще успевают обсудить. Город частично закрыл эту проблему сам: на портале Департамента градостроительной политики работает бесплатная услуга по подготовке трехмерной модели для АГР, включая бесплатное консультирование по созданию и исправлению ошибок в моделях. Заявку на разработку рассматривают в течение 4 рабочих дней, консультирование занимает до 2 рабочих дней. Условия и порядок подачи описаны в разделе госуслуги по свидетельству об утверждении АГР на официальном сайте ДГП.

Что добавляют по требованию сверх базового комплекта

Базовые шесть схем — это минимум, при котором материалы принимают к рассмотрению. Дальше состав растет под конкретный объект. Мы закладываем эти позиции в работу заранее, потому что запрос на доработку стоит дороже, чем изначально подготовленный лист.

1. Расширенная фотофиксация окружения. В буклет вставляют 2-3 снимка, а полный архив передается отдельно. По одному из объектов у нас запрашивали 40 фотографий местности — полноценную развертку по кругу.
2. Фотомонтаж проектного предложения. Проектное здание вставляется в реальную фотографию с характерных точек восприятия. Так сравнивают новый объем с фактической застройкой квартала.
3. Схема размещения информационных конструкций. Вывески, логотипы, навесное оборудование показываются прямо на схеме фасада в масштабе 1:200, а не отдельным разделом.
4. Фрагмент фасада в масштабе 1:20. Узел с примыканиями, профилями и толщинами — лист, который запрашивают, когда в проекте заявлены сложные фактуры или комбинация нескольких материалов.
5. Решения по архитектурной подсветке. Вечерний вид с указанием типов светильников для объектов на видовых направлениях.
6. Ведомость отделочных материалов с образцами цвета. Номера цвета по каталогу и фактура поверхности по каждой позиции фасада.
7. Благоустройство прилегающей территории. Покрытия, озеленение, малые архитектурные формы в границах землеотвода.

Дополнительные листы появляются не по прихоти рассматривающего: чем заметнее объект с улицы, тем детальнее требуют показать то, что увидит пешеход.

Когда АГР не требуется

В Москве разрешительная практика устроена так, что проще перечислить исключения, чем случаи применения. АГР не оформляют в следующих ситуациях:

• здания с количеством этажей не более двух и общей площадью не более 1500 кв. м, не предназначенные для проживания граждан;
• строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов;
• некапитальные здания и сооружения, в том числе временные: без фундамента и жесткой привязки к земле;
• инженерные сооружения;
• работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающие изменения внешнего облика;
• объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия — по ним действует отдельная процедура согласования, а не АГР.

Оговорка, которая обнуляет половину списка: расположение объекта на магистральной улице общегородского или районного значения возвращает требование об АГР даже для небольшого строения. Складское здание во внутриквартальной территории под критерии не попадает, то же здание вдоль магистрали — попадает. Поэтому в Москве часто проектируют строения площадью до 1500 кв. м в два этажа: для них проще не только АГР, но и другие нормы.

Исходные данные, которые собирают до первого листа альбома

Комплект исходных данных определяет, будет ли альбом вообще реализуем. Проверка занимает несколько дней, а экономит месяцы: в практике СМВ Групп мы не запускаем разработку, пока не закрыты пять позиций ниже.

1. ГПЗУ на земельный участок. Из него берутся границы допустимого размещения, предельные параметры и ограничения. Пожелания заказчика, которые не вписываются в ГПЗУ, снимаются на этом шаге, а не на рассмотрении.
2. Выписки ЕГРН на земельный участок и на здание. Вид разрешенного использования и правовой статус: земля в собственности или в аренде. Если участок за зданием принадлежит городу, а входная группа проектируется на нем, в согласовании появляется еще один участник и новый срок.
3. Карта ПЗЗ по участку. Смотрим раздел с плотностью, высотой и процентом застройки. Индекс Ф означает, что предельные параметры равны фактическим: надстроить этаж без отдельной сложной процедуры или судебного решения не получится.
4. Топографический план. Схема планировочной организации участка выполняется на топооснове, без нее лист не собрать.
5. Актуальные документы технического учета. По фасадным согласованиям требуется действующий технический паспорт БТИ. Документ пятнадцатилетней давности к рассмотрению не принимают, и обновление техпаспорта становится отдельной работой со своим бюджетом и сроком.

Как собрать и подать альбом АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Выезд на объект и фотофиксация района: снимается сам объект и окружение по круговой развертке, чтобы закрыть возможный запрос на расширенный фотоархив.
2. Шаг 2. Проверка ГПЗУ, ПЗЗ и выписок ЕГРН: фиксируются предельные параметры и ограничения, с которыми должен совпасть будущий объем.
3. Шаг 3. Эскиз и согласование его с заказчиком: на этом этапе обсуждается будущий дизайн, а не комплектность альбома.
4. Шаг 4. Разработка поэтажных планов, разрезов и фасадов, на их основе — сборка трехмерной модели в трех вариантах: НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC.
5. Шаг 5. Верстка буклета из шести обязательных схем и пояснительной записки, подготовка дополнительных листов под конкретный объект.
6. Шаг 6. Подача материалов в электронном виде вместе с архивом фотофиксации и файлами моделей, прохождение технической проверки комплектности.
7. Шаг 7. Отработка замечаний и получение свидетельства об утверждении АГР.

Разработка альбома занимает от 1 до 3 месяцев в зависимости от сложности здания, по крупным объектам срок увеличивается кратно. На согласование мы закладываем в среднем 3 месяца: замечания по первой подаче выдают практически всегда, даже если объект представляет собой простой объем.

Ошибки, из-за которых альбом возвращают, и цена каждой

Некомплектность на технической проверке — самая дешевая из ошибок: материалы возвращают до содержательного рассмотрения, потери ограничиваются неделями. Дороже стоят ошибки, заложенные в исходных данных.

Первая — игнорирование индекса Ф в ПЗЗ. Альбом с надстроенным этажом рисуется, согласуется с заказчиком, подается, а затем выясняется, что плотность, высота и процент застройки зафиксированы по факту и не меняются. Переработка касается модели, а не одного листа: пересчитываются разрезы, фасады, ТЭП и обе полигональные модели.

Вторая — земля под объектом и вокруг него. Если проектируемая входная группа выходит на участок, принадлежащий городу, в процедуру добавляется согласование с распорядителем участка. По одному из объектов в Московской области приостановка возникла из-за того, что контур здания попал сразу на четыре земельных участка.

Третья — дизайн, не связанный с концепцией района. Известны случаи, когда проект, разработанный крупной архитектурной студией, отклоняли именно по несоответствию окружающей застройке. Стоимость такой ошибки считается не переверсткой альбома, а сроком: каждая итерация с рассмотрением — это еще около месяца, плюс простой стройки и удорожание контрактов подрядчиков.

Четвертая — несогласованные изменения внутри здания. Около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные работы. Клиент приходит за фасадом, а на выезде обнаруживается перепланировка, которую придется узаконивать параллельно, иначе техплан и сведения ЕГРН не сойдутся с фактом.

Образцы документов по фасадам и АГР

Комплект для проектировщика: начните с образца паспорта фасада, чтобы сверить структуру и состав листов.

Документ	Скачать
Образец паспорта фасада здания	Скачать
Паспорт колористического решения	Скачать
ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать
Образец технического плана	Скачать

АГР, колористический паспорт или проект изменения фасадов

Три документа по фасадам решают разные задачи, и выбор определяется тем, затрагиваются ли конструктивные элементы. Колористический паспорт регламентирует только цвет и отделочные материалы: новые оконные проемы, тамбуры и дверные элементы в нем не предусматриваются. АГР — комплексный документ, который включает и колористику, и изменение фасадов, и параметры вроде этажности.

Сценарий работ	Что готовится	Влияние на ЕГРН
Меняется только цвет или материал отделки: штукатурка заменяется вентилируемым фасадом	Колористический паспорт	Сведения об объекте не меняются, в Росреестр документ не подается
Меняются проемы, входные группы, появляются новые архитектурные элементы	Проект изменения фасадов, при новом облике здания — АГР	Прикладывается к техническому плану для внесения изменений в ЕГРН
Реконструкция: меняются фасады, цвет, этажность, конфигурация	АГР, отдельный колористический паспорт не готовится	Основание для внесения новых характеристик объекта в ЕГРН
Полное остекление самонесущего фасада по периметру	АГР со свидетельством на новый фасад	Замена самонесущих конструкций реконструкцией не является

Практический маркер: если заказчик произносит слово «реконструкция», разговор идет об АГР. Если речь только о цвете и материале — о колористическом паспорте. При этом АГР не зависит от реконструкции: дизайн согласовывается отдельно и раньше, а вопрос разрешения на строительство решается своим порядком.

Кейс из практики: пересогласование АГР из-за изменения высоты здания

Объект. Административное здание около 8000 кв. м в Москве, работы велись по действующему порядку 284-ПП.

Задача. У собственника уже было согласованное АГР. В процессе работ изменилось лифтовое оборудование, вместе с ним — габариты машинных помещений лифтов, а следом и общая высота здания. Согласованный альбом перестал соответствовать фактическому объему.

Что сделали специалисты. Сверили фактические отметки с разрезами согласованного альбома и с предельными параметрами по ПЗЗ. Пересчитали высотные отметки на разрезах и фасадах, скорректировали технико-экономические показатели в пояснительной записке, перестроили трехмерную модель под новый габарит и подготовили комплект на пересогласование.

Результат. Изменение высоты здания вошло в перечень оснований для пересогласования АГР, и материалы были переданы на повторное рассмотрение до завершения работ. Стройку это не останавливает: АГР согласовывает архитектурное решение, а не ход строительно-монтажных работ.

Вопрос эксперту

Можно ли подать альбом без трехмерной модели и донести ее позже?

Нет. Модели входят в комплект материалов, а комплектность проверяется на первом этапе. Неполный комплект возвращают до содержательного рассмотрения, и подача считается заново.

Что происходит с альбомом, если объект попадает под новый порядок?

Постановление 1423-ПП от 22.05.2026 вступает в силу 30 сентября 2026 года. Оно объединяет нормативные акты, принимавшиеся с 2013 года, вводит рассмотрение материалов Архитектурной комиссией и устанавливает срок действия свидетельства — 3 года с момента оформления. Свидетельство при этом оформляет Департамент градостроительной политики, а не сама комиссия.

Нужно ли новое свидетельство, если поменяли материал облицовки после согласования?

По новому порядку отдельные изменения фасадных материалов, входных групп, витражей и технических элементов могут не требовать нового свидетельства, если они не влияют на габариты и объем здания. Изменение высоты или объема под это исключение не подпадает.

Насколько детально нужно показывать благоустройство, если работы по нему не планируются?

Схема планировочной организации участка совмещается со схемой транспортной организации, поэтому покрытия, проезды и парковочные карманы показываются в любом случае: по ним проверяют расчет машино-мест и организацию подъездов.

Стоимость разработки фасадной документации и АГР

Цена зависит от площади и сложности объекта, количества фасадов, объема трехмерных моделей и состава дополнительных листов. Ниже — позиции по фасадным и смежным работам из действующего прайса.

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Топографические работы	от 510 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Технический паспорт	от 209 000 руб.	по запросу
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.	по запросу

Разработка и согласование АГР рассчитываются индивидуально: на цену влияют площадь объекта, число фасадов, глубина проработки трехмерных моделей и потребность в дополнительных листах. Актуальные позиции по проектным, кадастровым и фасадным работам собраны на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Посмотреть типы объектов, по которым мы вели проектную и разрешительную документацию, можно в разделе выполненных работ с картой и географией проектов.

Выводы

Альбом АГР собирается из шести схем с фиксированными масштабами, пояснительной записки с ТЭП и цифрового блока из трех моделей. Все, что сверх этого — фотомонтажи, ночная подсветка, информационные конструкции, фрагменты фасада, благоустройство — добавляется под конкретный объект и его положение в квартале. Реализуемость альбома определяется на этапе исходных данных: ГПЗУ, выписки ЕГРН, индекс Ф в ПЗЗ и статус земли под объектом стоят дороже любой правки верстки. С 30 сентября 2026 года порядок меняется по постановлению 1423-ПП, и срок действия свидетельства ограничивается 3 годами.

СМВ Групп работает с нежилыми зданиями и помещениями с 2014 года, в команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, на счету более 2300 реализованных проектов по кадастровым, проектным и согласовательным направлениям в Москве и Санкт-Петербурге. Фасадная документация у нас собирается в связке с кадастровой частью, поэтому изменения по зданию сразу доводятся до сведений ЕГРН.

Частые вопросы по альбому АГР

Нужен ли АГР, если здание относится к объектам культурного наследия?

Нет. Положение по АГР не распространяется на объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия. Для них действует собственная процедура согласования в органах охраны наследия, которая сложнее и дольше стандартного порядка по фасадам.

Заменяет ли согласованное АГР проект реконструкции?

Нет. АГР закрывает архитектурную часть: фасады, колористику, объемно-планировочную композицию. Проект реконструкции разрабатывается по постановлению 87 и содержит 12 разделов. Это две независимые работы, и согласование АГР не дает права вести строительно-монтажные работы.

Чем АГР в Москве отличается от АГО в Московской области и Санкт-Петербурге?

Различается наименование документа и орган рассмотрения. В Москве это АГР, материалы рассматривает Департамент градостроительной политики. В Московской области и Санкт-Петербурге аналогичный документ называется АГО, архитектурно-градостроительный облик, и рассматривается региональными органами архитектуры. Логика комплекта близка, но требования к моделям и составу листов задаются своим регламентом.

Что делать, если под зданием несколько земельных участков?

Проверять контур здания относительно границ всех участков до подачи. В практике встречалась ситуация, когда контур строения попадал сразу на четыре участка, и это дало приостановку по земельному вопросу. Разбираться приходится с правовым статусом каждого участка, включая те, что принадлежат городу.

Можно ли согласовать входную группу, выходящую за границы своего участка?

Только с участием правообладателя смежной территории. Если участок за зданием принадлежит городу, в процедуру добавляется согласование с распорядителем земли, а срок растягивается. Проектировать тридцатиметровую входную группу на чужой земле бессмысленно до решения земельного вопроса.

Сколько листов должно быть в альбоме?

Жесткого лимита нет. По практике буклет занимает от 20 до 50 листов даже по сложным объектам: комплект компактный, потому что основная информация уходит в трехмерные модели, которые подаются отдельными файлами.