Состав АГР и АГК: шаблон буклета и листов в 2026 году

Состав АГР складывается из десяти обязательных блоков: титульный лист с содержанием, ситуационный план, схема планировочной организации земельного участка на топооснове 1:500, фотофиксация окружающей застройки, трехмерная модель объекта, развертки фасадов с высотными отметками, ведомость отделочных материалов с номерами RAL, поэтажные планы, разрезы и технико-экономические показатели с выписками из ГПЗУ. Порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений в Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, требования к материалам предъявляет Москомархитектура, результат процедуры — свидетельство об утверждении АГР. Главное различие, от которого зависит комплект листов: АГК описывает застройку территории через красные линии, линии регулирования застройки, функциональные зоны и экспликацию зданий, АГР — внешний облик конкретного объекта капитального строительства.

Разберем шаблон состава по листам: что показывает каждый лист, какие исходные данные под него собираются и где чаще всего возникает замечание архитектуры. Приведем перечень объектов, которым АГР в Москве не требуется, и шесть причин, по которым процедура останавливается уже после подачи документов. Сценарная таблица различий Москвы и Санкт-Петербурга, стоимость работ на 2026 год и кейс с бизнес-центром после отказов — во второй половине статьи.

АГК, АГР и АГО: четыре разных документа в одной процедуре

Три аббревиатуры относятся к разным стадиям и к разным предметам согласования. АГК, архитектурно-градостроительная концепция, работает с территорией: на чертеже масштаба 1:1000 показываются границы проектирования, красные линии, линии регулирования застройки, цветовые функциональные зоны и таблица экспликации зданий с этажностью, площадью застройки и строительным объемом. АГР, архитектурно-градостроительное решение, работает с одним объектом капитального строительства: его объемом, силуэтом, посадкой на участке, фасадами и колористикой. В Москве документ называется АГР, в Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах аналогичный по смыслу документ называется АГО, архитектурно-градостроительный облик.

Таблица ниже показывает, какой документ что закрывает и какой из них влияет на сведения ЕГРН.

Документ	Что описывает	Кто рассматривает	Влияние на ЕГРН
АГК, архитектурно-градостроительная концепция	Застройку территории: границы проектирования, красные линии, линии регулирования застройки, функциональные зоны, экспликацию зданий	Москомархитектура	Не влияет, это предпроектная стадия
АГР, архитектурно-градостроительное решение	Внешний облик объекта капитального строительства: объем, фасады, колористику, посадку на участке	Москомархитектура, результат — свидетельство об утверждении АГР	Прикладывается к техническому плану, сведения вносятся в ЕГРН
АГО, архитектурно-градостроительный облик	Тот же предмет, что и АГР, за пределами Москвы	Архитектура города или Московской области, в Санкт-Петербурге — КГА	Прикладывается к техническому плану
Паспорт колористического решения	Только цвет и отделочные материалы фасада, без новых проемов, тамбуров и изменения этажности	Москомархитектура по 114-ПП	В ЕГРН и БТИ не отражается

Отсюда следует практический критерий выбора: если объект меняет площадь, этажность или конфигурацию, комплект собирается под АГР и дальше уходит в технический план; если меняется только окраска и материал отделки, готовится колористический паспорт, а в Росреестр он не подается вовсе. Госпошлина за кадастровый учет и регистрацию изменений составляет от 4 000 руб. для физических лиц и от 22 000 руб. для юридических.

Состав АГК: что входит в концепцию застройки территории

Концепция собирается на топографической подоснове и оперирует показателями участка, а не деталями фасада. Комплект листов АГК:

1. Ситуационный план и границы проектирования на топооснове с горизонталями и высотными отметками.
2. Красные линии и линии регулирования застройки с привязкой к границам землеотвода.
3. Функциональное зонирование территории цветом.
4. Экспликация зданий с этажностью, площадью застройки и строительным объемом по каждому корпусу.
5. Схема планировочной организации территории: проезды, парковки, озеленение, детские, спортивные и хозяйственные площадки.
6. Баланс земельного участка: площади по видам покрытий, коэффициент застройки, для жилья — количество квартир.
7. Расчет машино-мест текстом, со ссылкой на применяемый норматив.
8. Трехмерная визуализация квартала с высоты птичьего полета.

На листах концепции предусматривается боковая графа «Согласовано»: концепция проходит через согласующие подписи до того, как проектировщик начинает отрисовывать конкретный объем. Проверить свою концепцию на полноту проще всего по обратной логике: если из листов нельзя посчитать коэффициент застройки и число машино-мест, комплект неполный.

Состав буклета АГР: шаблон из десяти листов

Буклет АГР на простое здание занимает от 20 до 50 листов. Объем небольшой, но каждый лист закрывает свой вопрос архитектуры, и пропуск любого из них дает запрос на доработку. Таблица показывает шаблон состава и типовое замечание по каждому листу.

Лист буклета	Что на нем показано	Где чаще возникает замечание
Титульный лист и содержание	Наименование объекта, адрес, правообладатель, проектная организация	Наименование объекта расходится с ГПЗУ и выпиской ЕГРН
Ситуационный план	Положение участка в квартале, окружающая застройка	Границы участка не совпадают с кадастровыми
Схема планировочной организации участка на топооснове 1:500	Границы землеотвода и благоустройства, пятно застройки, покрытия, парковочные карманы	Расчет машино-мест не сходится с нормативом
Фотофиксация	Развертка окружающей застройки, вид объекта с улицы	В буклет ставят 2-3 кадра, а полный архив не прикладывают
Трехмерная модель и визуализации	Объем, силуэт, посадка объекта в существующей среде	Объем не соответствует сложившейся концепции застройки района
Развертки фасадов в осях	Фасады в масштабе 1:200 с высотными отметками и общей длиной	Высота здания расходится с параметрами ГПЗУ
Ведомость отделочных материалов	Образцы цвета, номера RAL, фактура поверхности по каждому материалу	Материал назван словом, без номера RAL и фактуры
Поэтажные планы	Планировочные решения, расположение входных групп	Планы не стыкуются с развертками фасадов по числу и положению проемов
Разрезы	Высоты этажей, отметки уровней, конструктивная схема в общем виде	Отметки на разрезе не совпадают с отметками на фасадах
ТЭП и выписки из ГПЗУ	Площадь застройки, этажность, строительный объем, предельные параметры участка	Проектные показатели выходят за предельные параметры ГПЗУ

Из таблицы видно, где расположена основная трудоемкость. Трехмерная модель занимает примерно 95% всей работы по буклету: она разрабатывается в специализированном программном обеспечении вместе с поэтажными планами и разрезами и передается в архитектуру отдельным файлом. Запросы вида «сделайте модель за 15 000 руб.» относятся к той части работы, которая и составляет проект.

Как собрать буклет АГР под подачу в Москомархитектуру: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Выехать на объект, выполнить фотофиксацию окружающей застройки и обмеры. По отдельным объектам архитектура запрашивает до 40 фотографий с полной разверткой местности.
2. Шаг 2. Заказать или получить топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями и сверить с ним границы землеотвода.
3. Шаг 3. Согласовать с заказчиком эскиз будущего облика до начала трехмерного моделирования. Эскиз фиксирует то, что дальше нельзя менять без пересборки буклета.
4. Шаг 4. Разработать трехмерную модель вместе с поэтажными планами и разрезами, свести отметки модели, фасадов и разрезов между собой.
5. Шаг 5. Собрать ведомость отделочных материалов с номерами RAL и фактурой, проверить ТЭП по предельным параметрам ГПЗУ.
6. Шаг 6. Сверстать буклет по составу листов, приложить полный фотоархив и файл модели, подать заявление и получить свидетельство об утверждении АГР.

Исходные данные, без которых буклет не собрать

Комплект исходных данных определяет, начнется ли отрисовка вообще. Проверьте наличие семи позиций до старта работ:

• ГПЗУ с предельными параметрами: этажность, высота, площадь застройки, процент застройки участка.
• Выписка из ЕГРН на здание и на земельный участок, включая вид разрешенного использования участка.
• Правоустанавливающие документы на землю: собственность или аренда. Если смежная территория принадлежит городу, любое решение с выходом за границы участка втягивает в процедуру еще одного согласующего.
• Топографический план 1:500 с подземными коммуникациями.
• Фотофиксация объекта и окружающей застройки, полная развертка по улице.
• Обмерные данные и поэтажные планы фактического состояния, если объект существующий.
• Данные технического учета: сведения БТИ и характеристики объекта, по которым будет собираться технический план.

В практике СМВ Групп мы выезжаем на объект и снимаем фотофиксацию сами, потому что архив снимков попадает в подачу целиком, а не выборочно: в буклет ставится два-три кадра, в приложение уходит весь массив. Проверить готовность к подаче можно простым способом: возьмите ГПЗУ и сравните его предельные параметры со своими ТЭП построчно, до того как модель уйдет в верстку.

Образцы документов по фасадам и проектной части

Комплект для подготовки задания подрядчику и сверки готовых материалов: начинать удобнее с технического задания на проектирование реконструкции фасадов.

Документ	Скачать
ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать
Образец паспорта фасада	Скачать
Образец проекта перепланировки	Скачать

Когда АГР не требуется

В Москве согласование АГР требуется в большинстве случаев, но действует закрытый перечень исключений. АГР не разрабатывается:

• для объектов площадью до 1 500 кв. м с этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан;
• для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов;
• для складских зданий, с оговоркой: если объект выходит на магистральную улицу, АГР потребуется;
• для объектов, расположенных вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон;
• для объектов, не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения;
• для некапитальных зданий и сооружений, в том числе временных, у которых нет фундамента и жесткой привязки к земле;
• для инженерных сооружений;
• для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающих изменения внешнего облика.

Практическое следствие: здание площадью 1 400 кв. м в глубине квартала, вне магистральных улиц, проходит без АГР, а такое же здание на магистрали — нет. Именно поэтому в застройке часто появляются полуторатысячные объекты: для них проще не только процедура АГР, но и ряд других норм. Проверяется исключение по двум документам: ГПЗУ и статусу улицы, на которую выходит объект. Сведения о государственной услуге и порядке выдачи свидетельства об утверждении АГР публикует Департамент градостроительной политики города Москвы.

Почему согласование буксует: шесть причин и цена каждой

Отказ и запрос на доработку редко связаны с качеством визуализации. Останавливают процедуру исходные данные и правовой статус работ.

1. Работы уже выполнены. По 94-ПП согласуются только планируемые работы. Если фасад изменен до подачи, следует отказ и требование привести объект в соответствие: вернуть все обратно, согласовать заново по планируемым работам и только потом выполнить.
2. Ошибки в технической документации. Некорректные данные БТИ дают отказ, причину которого в самом отказе не пишут. Комплект при этом собран правильно, а процедура стоит.
3. Выход за предельные параметры ГПЗУ. Высота, этажность или площадь застройки, которые проектировщик поставил по пожеланию заказчика, не подтверждаются градостроительным планом.
4. Ширина тротуара после устройства входной группы. Если после лестницы или крыльца остается менее 1,5 м прохода, решение не согласуют.
5. Перекрытие охраняемых элементов фасада. Архитектурные детали, элементы декора, поверхности с ценной отделкой, знаки адресации, памятные и мемориальные доски, дорожные знаки и указатели остановок перекрывать, переносить и облицовывать нельзя.
6. Раздел помещения на несколько объектов. Деление одного нежилого помещения на три части требует трех отдельных входных групп, и такое количество входов Москомархитектура согласует не всегда.

Цена ошибки считается не стоимостью перевыпуска буклета. Каждый цикл доработки добавляет к сроку месяц или два, а на объектах со стройкой это простой подрядчика и сдвиг ввода. За незаконное изменение фасадов в Москве установлена ответственность по Кодексу города Москвы об административных правонарушениях, Закон города Москвы от 21.11.2007 № 45: для юридических лиц штраф достигает 500 000 руб. При этом уплата штрафа не заменяет согласование, объект все равно приводится в соответствие.

Кейс из практики: колористический паспорт бизнес-центра после серии отказов

Объект и срок. Бизнес-центр в Москве, заказчик — юридическое лицо, собственник здания. Полный цикл работ занял 3 месяца.

Задача. Собственник планировал капитальный ремонт фасадов с изменением цветового решения, чтобы привлечь новых арендаторов. Любое изменение внешнего вида и цветовой гаммы фасада в Москве требует оформления паспорта колористического решения, а он выдается на основании разработанного и согласованного проекта. Собственных проектировщиков и допуска СРО к проектным работам у заказчика не было. Первый подрядчик проект разработал, но подача в Москомархитектуру раз за разом заканчивалась отказом.

Что сделали специалисты компании. Собрали исходно-разрешительную документацию, провели обследование здания и обмерные работы, подготовили проект колористического решения фасадов. После подачи и очередного отказа разобрали его причину и нашли источник: ошибки в технической документации БТИ, которые не имели отношения к самому проекту. За три недели организовали исправление некорректных данных технического учета, после чего подали пакет повторно.

Результат. Паспорт колористического решения фасадов получен, весь комплекс работ вместе с исправлением документации БТИ уложился в 3 месяца. Заказчик закрыл два вопроса: провел ремонт с новым согласованным колористическим решением и снял риск штрафа за нарушение требований к внешнему виду зданий в Москве.

Москва и Санкт-Петербург: комплекты собираются по-разному

Проектировщик, который переносит московский комплект в Санкт-Петербург, получает отказ на стадии подачи. Различаются и наименование документа, и предварительная процедура, и состав графики.

Параметр	Москва	Санкт-Петербург
Название документа	АГР, для фасадов — проект изменения фасадов, колористический паспорт	АГО, для фасадов — проект благоустройства элементов благоустройства
Согласующий орган	Москомархитектура	КГА, Комитет по градостроительству и архитектуре
Предварительная процедура	Отдельное задание на разработку не выдается	Сначала заявление и задание КГА на разработку проекта благоустройства
Топооснова 1:500	Мосгоргеотрест	Трест ГРИИ, архивный план около 3 500 руб.
Графика по фасадам	Развертки по составу проекта, ведомость материалов с RAL	Четыре развертки фасадов, спецификация заполнения проемов, разрез, общий вид входа
Регламентный срок	25 рабочих дней на рассмотрение	Не более 22 рабочих дней, лист согласования — не более 15 рабочих дней
Оборудование на фасаде	Замена внешних блоков кондиционеров и перенос водостоков по 94-ПП не согласовываются	Только дворовые фасады, оформляется лист согласования КГА без предварительного разрешения

Регламентный срок и фактический не совпадают. Мы закладываем на согласование в архитектуре около 3 месяцев, при этом заказчику озвучиваем вилку от одного до трех месяцев: первый цикл рассмотрения почти всегда заканчивается замечаниями, даже на простом объеме. В петербургской процедуре есть отдельная ловушка: перечень проектируемых элементов благоустройства указывается в заявлении в полном объеме, и неполный перечень дает отказ.

Пояснительная записка петербургского проекта благоустройства содержит блоки, которых нет в московском комплекте: цели и задачи планируемого благоустройства, обоснование экономической эффективности и социальной значимости, ландшафтный анализ, описание окружающих объектов, мероприятия по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и гарантийная запись. Номер разрешительного письма КГА вписывается в записку прямо.

Вопрос эксперту

Заменяет ли согласованное АГР проект реконструкции? Нет. Проект реконструкции готовится по постановлению Правительства РФ № 87 и содержит 12 разделов, АГР закрывает только архитектурную часть: фасады, объем, колористику. Это параллельные документы, и наличие свидетельства АГР не отменяет разработку проектной документации.

Влияет ли приостановка по реконструкции на согласование АГР? Нет. АГР согласуется независимо: архитектура рассматривает облик, а не правовой статус строительных работ. Условия для утверждения — земля в собственности или аренде и соответствие решения градостроительным ограничениям участка.

Считается ли полная замена наружного остекления реконструкцией? Зависит от того, несущие ли наружные стены. Если внешний контур самонесущий, его замена реконструкцией не является, но новый фасад потребует свидетельства. Если наружные стены несущие, как бывает на складах с внешними колоннами, замена подпадает под реконструкцию.

Когда требуется корректировка уже полученного АГР? Когда в ходе стройки меняются параметры, зафиксированные в свидетельстве. Типовой пример — увеличение высоты здания из-за смены оборудования и машинных помещений лифтов. Корректировка оформляется отдельно, и заказывают ее часто у другого проектировщика, если прежний не работает с объектом.

Нужен ли раздел о сохранении объектов культурного наследия, если сам объект не памятник? Нужен, если объект попадает в зону действия нормативов по объектам культурного наследия. В таком разделе описывается окружающая охраняемая застройка и обосновывается, что изменение фасада не нарушает архитектурный облик соседних объектов.

Стоимость разработки и согласования АГР, фасадов и колористики

Итоговая сумма зависит от площади и сложности объекта, количества изменяемых элементов фасада и от того, затрагиваются ли несущие конструкции: расчет КР считается отдельно.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект колористических решений	от 550 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Топографические работы	от 510 000 руб.
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.
Регистрация техплана на раздел или перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.
Выезд инженера на объект	от 50 000 руб.

Позиции складываются в смету по факту: проект изменения фасадов и техническое заключение считаются по количеству изменяемых элементов либо по площади фасада, если меняется весь контур здания. Полный перечень работ с ценами опубликован на странице стоимости услуг.

Тип объектов, с которыми мы работаем, и результаты по ним видно в разделе выполненных работ: там собраны нежилые здания и помещения Москвы и Санкт-Петербурга с описанием состава документации.

Выводы

Комплект по АГК и АГР различается предметом: концепция описывает территорию через красные линии, зонирование, экспликацию зданий и баланс участка, решение по объекту — его объем, фасады и колористику на топооснове 1:500. Шаблон буклета АГР сводится к десяти листам, из которых основную трудоемкость дает трехмерная модель, а основную часть замечаний — расхождения между ГПЗУ, разверткой фасадов, разрезами и ТЭП. Процедура останавливается не на графике, а на исходных данных: выполненные до подачи работы, ошибки технического учета и выход за предельные параметры участка закрывают согласование независимо от качества визуализации.

СМВ Групп работает с нежилыми зданиями и помещениями Москвы и Санкт-Петербурга с 2014 года: в штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам и реализовала более 2300 проектов. Проектную часть, согласование в архитектуре и последующий технический план для внесения сведений в ЕГРН мы ведем одним комплектом, поэтому расхождения между буклетом и техническим планом снимаются до подачи.

Частые вопросы

Нужен ли колористический паспорт, если по объекту уже готовится АГР?

В большинстве случаев нет. АГР содержит колористические решения внутри себя и включает как цвет с материалами отделки, так и изменения фасадов и параметров здания. Отдельный колористический паспорт готовится тогда, когда работы ограничены цветом и отделочным материалом: например, штукатурка меняется на вентилируемый фасад без новых проемов, тамбуров и дверных элементов.

Требуется ли колористический паспорт, если здание красят в прежний цвет?

Однозначного ответа нет, ситуация разбирается по объекту. Выцветший фасад, который обновляют в тот же цвет, формально не меняет колористику, но подтвердить прежний цвет нужно документом: действующим паспортом либо сведениями реестра. Реестр колористических паспортов Москвы открыт, документы по конкретным зданиям в нем можно посмотреть.

Отражается ли изменение фасада в техническом паспорте БТИ?

Для нежилых зданий внесение сведений в БТИ не обязательно, основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН. Процедура платная, тарифы БТИ считаются по площади: на объектах свыше 20 000 кв. м стоимость актуализации сведений с выпуском нового технического паспорта доходит до 1,5 млн руб. Колористический паспорт в БТИ не отражается вовсе.

Можно ли согласовать изменение фасада на объекте культурного наследия?

Если фасад входит в предмет охраны, указанный в охранном обязательстве, менять его в порядке согласования фасадов нельзя: требуется разрешение на реставрационные работы, а это отдельный лицензируемый вид деятельности. Если фасады предметом охраны не являются, изменения проходят обычную процедуру согласования.

На какие типы объектов распространяется 94-ПП?

На административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты в пределах установленного перечня территорий и улиц, включая пределы Садового кольца. Промышленные, производственные и складские объекты, отели, апарт-отели и общежития в перечне отсутствуют: согласование с архитектурой по ним не проводится, проект фасадов при этом может готовиться для приложения к техническому плану.

Какие работы по фасаду не входят в перечень согласуемых по 94-ПП?

Работы, требующие получения разрешения на строительство, в порядке изменения фасадов не проходят: например, крыльцо площадью более 15 кв. м выходит за рамки перечня 432-ПП. Не согласовываются также замена и перенос инженерного оборудования, установка внешних блоков кондиционеров и перенос водостоков. Запрещены устройство входных групп на вторые и вышерасположенные этажи, замена остекления стеклоблоками, глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами, распашные ставни и облицовка откосов штукатурных фасадов керамической плиткой.