Согласование перепланировки в культурном наследии

Мы очень надеемся, что эта статья – ваш шанс на успешное согласование перепланировки в культурном наследии. Заказывая услуги, связанные с этими строительными работами, вы просто обязаны знать, за что платите деньги. Будем объективны, согласовать перепланировку в помещениях объекта культурного наследия очень сложно, долго и дорого. Но и опускать руки, заранее рассчитывая на отказ, точно не стоит. Мы расскажем, при каких условиях вам разрешат изменить планировку, на что будут обращать внимание при проверках.

Повысить шансы на успешное согласование, а зачастую и сэкономить на расходах, помогут эксперты компании «СМВ Групп». У нас в практике есть немало кейсов, когда удавалось получить разрешение на весьма сложные работы. Звоните, чтобы узнать подробнее о действиях в вашей ситуации: +7 (499)-495-43-20 (Москва) и 8-(812)-409-63-02 (Санкт-Петербург).

Согласование перепланировки на объекте культурного наследия – возможности и реалии

Мы не только предлагаем различные услуги в сфере проектирования и согласования, но и размещаем полезные материалы для потенциальных клиентов. Пожалуй, ни одна тема не сопровождается столь большим нагромождением мифов и заблуждений, как перепланировка в культурном наследии. Если вы уже погрузили в данную тематику, то наверняка встречали противоречивые утверждения, от «ничего особо сложного» до «пиши пропало». Прежде всего, мы можем утверждать (основываясь на своем опыте и нормативных актах):

• да, перепланировка в культурном наследии вполне возможна, пусть и с большими ограничениями;
• нет, изменить планировку помещения в указанных объектах без разрешения нельзя, поскольку узаконить несогласованные работы крайне проблематично;
• да, при перепланировке придется проходить как общие, так и специальные согласования, что усложнят процедуру и увеличивает ее сроки;
• да, перечень документов для согласований будет больше, а еще придется учитывать и специальные требования к их оформлению.

В принципе, уже по этим ответам вы можете понять, что изменить планировку помещения в объекте с охраняемым статусом возможно. Но успех все действий напрямую зависит от того, что именно будет входить в перечень работ и как они повлияют на характеристики объекта, что именно находится под охраной государства. Вы можете уточнить эти моменты прямо сейчас, связавшись с экспертами компании «СМВ Групп».

Скорее всего вы точно знаете, что ваше помещение находится в объекте культурного наследия. Если нет – это легко и быстро проверить. Для начала закажите и посмотрите выписку из ЕГРН. Там будет запись о наличии статуса охраняемого объекта. Еще зайдите на региональный портал с открытыми данными обо всех объектах культурного наследия (ссылка для Москвы). Если ответ положительный, значит продолжим. Сначала посмотрим, как проверить перспективность согласования, чтобы не тратить время и деньги.

Может ли быть полный запрет на перепланировку в культурном наследии?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Мы работаем с помещениями и зданиями, которые находятся не частной собственности, либо арендуются у государства. В принципе, окончательное решение о возможности или недопустимости перепланировки принимает уполномоченный орган (в Москве – департамент культурного наследия, а в Питере – КГИОП). Но подавать документы для заведомого отказа тоже не имеет смысла. Поскольку мы знаем, что могут согласовать, а в чем точно откажут, то сразу разъясним клиенту перспективы дела.

Как оценить шансы на успешное согласование

Заказав проект и оформив иные документы на перепланировку в культурном наследии, вы все равно можете получить отрицательное заключение надзорного органа (сюрприз, не правда ли?). В нашей работе такие ситуации тоже возможны, ведь зачастую решение зависит от субъективных факторов. Тем не менее, на начальном этапе сотрудничества, мы можем оценить шансы на положительный исход. Для этого эксперты компании «СМВ Групп»:

• изучают по открытым и архивным источникам сведения и документы на дом-памятник или иной охраняемый объект (например, паспорт, карточки и описания на портале открытых данных);
• уточняют, что именно находится под охраной (тут могут быть варианты – здание в целом, уникальный фасад, какие-либо элементы внутренней планировки и т.д.);
• смотрят, что хочет сделать заказчик (зачастую можно изменить первоначальный план, предложив альтернативный вариант перепланировки);
• оценивают, как строительные работы повлияют или могут повлиять характеристики объекта (с этой целью проводим обследование, заполняем акт по установленной форме).

Еще очень важна практика согласований в надзорном органе. Это будут не только аналогичные кейсы, отработанные нашей компанией. В открытом доступе есть заключения и акты экспертиз, проведенных в отношении проектов и разделов на сохранение объектов культурного наследия. Там есть немало полезного, на что стоит обратить внимание. Это тем более актуально, что во многих случаях все равно придется проходить экспертизу.

Еще важно показать клиенту все сложности, которые могут возникнуть при согласованиях, примерный размер расходов. Для многих заказчиков стоимость услуг может стать решающим доводом, чтобы повременить с перепланировкой. Лучше сразу разъяснить такие нюансы, чтобы избежать претензий и даже споров.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Самое важное, что нужно знать о порядке согласования перепланировки в культурном наследии

Итак, если принято решение о начале согласования перепланировки, то мы, как лицензированная проектная компания, может оформить:

• проект перепланировки с разделом на работы по сохранению объекта культурного наследия;
• проект перепланировки с обоснованием, что предстоящие работы никак не повлияют на внешний вид, характеристики и параметры надежности/безопасности;
• техническое заключение о безопасности и допустимости работ в нежилом здании (порядок получения документа для помещений в МКД иной, но мы тоже поможем с этим).

Обследования и осмотр на месте строго обязателен! Без него мы не сможем обосновать все решения в проекте, подтвердить или опровергнуть вывод о степени влияния работы на параметры объекта.

Далее уже начнутся сами процедуры согласования. Их правила содержатся в регламентах, утвержденных органами власти региона. Все услуги, предлагаемые уполномоченными органами, бесплатны для заявителя. А вот за историко-культурную экспертизу, если, конечно, она нужна, придется заплатить. Стоимость зависит от характера работ и вида документов, с которыми будут работать эксперты.

Федеральные и региональные правила

Общие правила охраны объектов культурного наследия и проведения работ в них содержатся в Федеральном законе № 73-ФЗ. Там, конечно, нет ничего про перепланировки, поскольку данные вопросы относятся к региональным полномочиям. Еще из правовых актов федерального уровня выделим Постановление Правительства РФ № 530. Им определен порядок проведения экспертизы историко-культурного характера. Точные условия и стоимость работы экспертов будут согласованы при подписании договора.

Перейдем на сайт столичного надзорного органа, который участвует в согласовании перепланировки. Там заявлено более десятка услуг под разные направления. Обращаем внимание на согласование проектной документации, если в ней есть раздел на работы по сохранению объекта культурного наследия. В карточке услуги видим перечень нормативных актов, по которым ведомство ведет проверку, выдает положительное заключение или выносит отказ.

Чуть попроще будет получить заключение ДКН, если перепланировка не повлияет на состояние и внешний вид объекта. Здесь руководствуемся столичными Постановлениями № 508-ПП или 432-ПП (на МКД и нежилые здания, соответственно). В первом нормативном акте прямо указано, что при отсутствии работ по сохранению объекта достаточно получить заключение ДКН. Оно выдается по запросу Мосжилинспекции. А вот если собственник хочет изменить планировку в помещении нежилого здания, то за заключение нужно обращаться напрямую в Мосгорнаследие. Проект и остальные документы подаем через электронный сервис.

Можно ли ускорить согласование перепланировки в культурном наследии за дополнительную плату?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Все услуги, которые предлагают ДКН и Мосжилинспекция, не предусматривают внесение госпошлины. Поэтому и сокращение сроков проверки на какую-либо плату, невозможно. Более того, более-менее точно можно говорить о сроках рассмотрения документов в Мосгорнаследии и МЖИ. А если придется проходить экспертизу, тот тут все определяется договором, может зависеть от загруженности экспертов и срочности работ.

Обязательные процедуры для согласования перепланировки в культурном наследии

Как собственнику, который намерен изменить планировку помещения в культурном наследии, вам важно обратить внимание на выбор проектной организации. Как минимум, у нее должна быть лицензия Министерства культуры РФ. Еще лучше, если вам сразу предложат услуги по сопровождению согласований. Мы для этого заключаем договор на представительство, помогаем оформить доверенность. Подробнее можно уточнить на консультации у наших экспертов по телефонам компании «СМВ Групп»: +7 (499)-495-43-20 (Москва) и 8-(812)-409-63-02 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@profcourse.ru.

Не будем углубляться в содержание проекта. В конце концов, это наша задача и мы отвечает за качество ее выполнения. Отмечу только, что при проверках особое внимание уделяют как общим решениям (например, возведение или демонтаж перегородок, изменение габаритов проемов), так и разделу по сохранению объекта культурного наследия. В идеале, это вообще не потребуется. Но мы все равно обязаны обеспечить защиту покрытий, архитектурных форм и иных охраняемых элементов. Кстати, даже косметический (отделочный) ремонт на объектах под охраной тоже требует согласований. Это одно из предписаний Постановления № 508-ПП.

Теперь коснемся темы согласования. Для перепланировки в помещениях МКД (дома-памятники) сюда входят такие процедуры:

• подаем документы в МЖИ через электронный сервис на мос.ру (это обычный порядок);
• инспекция направляет проект и остальные материалы с запросом в ДКН (ваше участие не требуется);
• если проверка подтвердит, что при заявленной перепланировке не нужны работы по сохранению объекта, а его характеристики не изменятся, то ведомство направит в МЖИ положительное заключение;
• далее вы получаете разрешение от МЖИ и приступаете к работам (у подрядчика тоже должна быть лицензия).

Данный порядок применяется, если не будут проводиться работы по сохранению объекта. После завершения перепланировки вы заказываете техплан (мы тоже предлагаем такую услугу). Далее обращаемся за получением акта приемки. Для этого комиссия в составе представителей МЖИ и ДКН проведут выездное обследование. Если отклонений от проекта нет, все документы направят в Росреестр для обновления ЕГРН. Еще раз повторюсь, что это идеальный расклад. На практике замечания могут возникнуть на каждом этапе согласований. Бывают ситуации, когда даже наш опыт не позволяет пройти административные процедуры и приходится обращаться в суд.

Если при перепланировке будут проводиться работы по обеспечению сохранности объекта, согласование усложнится. Нельзя сказать, что получить положительное заключение будет невозможно. Но все будет зависеть от выводов историко-культурной экспертизы. После завершения работ придется еще готовить научный отчет (не всегда, но во многих случаях). Обязательным требованием для перепланировки может стать и авторский надзор.

Обращаться в ДКН всегда придется при перепланировке в нежилом здании. Здесь в согласованиях не участвует Мосжилинспекция, что не сильно упрощает задачу. Разрешением на работы станет заключение Мосгорнаследия (напрямую или после прохождения экспертизы). Придется обращаться в это ведомство и после завершения перепланировки.

На что обращают внимание при проверках – проблемы и сложности в согласовании

Простыми словами, процесс согласования перепланировки в культурном наследии можно представить в виде трагикомедии с драматическим уклоном и неясной концовкой. Действительно, даже при доскональном соблюдении всех правил чиновники могут выдвинуть такие требования, что собственнику будет проще махнуть рукой и смириться с потерей денег за оформление документов. Впрочем, мы сделаем все возможное и невозможное, чтобы избежать таких ситуаций.

Если говорить о примерах по согласовании перепланировок, то основными сложностями можно назвать:

• недостаточно полное обоснование проектных решений и последствий работ при перепланировке (в этом случае ДКН и/или эксперты не смогут объективно оценить степени влияния на характеристики объекта);
• отсутствие раздела на работы по сохранности объекта, если это требуется (таких ошибок лицензированные проектные компании обычно не допускают);
• неправильная оценка влияния работ на охраняемые элементы и объект в целом (вот тут возможны субъективные факторы, когда мнение чиновников и экспертов не совпадает с нашим);
• завышенные требования и обязательства для проведения работ, которые предъявляют собственнику и подрядчику.

Как решать возникающие сложности – зависит от ситуации. Можете не сомневаться, что ваша проблема станет нашей, и мы точно сделаем все возможное и невозможное.

Заключение

• Несмотря на всю сложность согласования перепланировки в культурном наследии, с нашей поддержкой шансы на положительный результат будут заметно выше.
• В зависимости от ситуации, согласования будут проходить через Департамент культурного наследия (с экспертизой или без таковой), в МЖИ (для помещений в домах-памятниках).
• Проект на перепланировки оформляют только лицензированные проектные организации. Такое же требование действует и при выборе подрядчика.

Все нюансы согласования перепланировок в культурном наследии вы можете уточнить на предварительной консультации у наших экспертов по телефонам компании «СМВ Групп»: +7 (499)-495-43-20 (Москва) и 8-(812)-409-63-02 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@profcourse.ru.