Согласование перепланировки регламент 2024 – 2025

Административные регламенты применяются для оказания государственных услуг. К ним относится и согласование перепланировки. В основном, это касается только работ в помещениях МКД, что находится под жестким контролем со стороны властей. Единого административного регламента для всей страны нет. Такие нормативные акты разрабатывает и утверждает каждый регион. В столице регламент содержится в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. В статье расскажу, как экспертная организация «СМВ Групп» помогает в согласовании перепланировок, какие изменения 2024-2025 годов нужно учитывать собственникам.

Федеральный регламент для согласования перепланировки

Для многих государственных услуг применяются единые федеральные регламенты. Большинство из них допускают обращение и получение результата в электронном виде. В отношении перепланировок основные полномочия переданы регионам. Поэтому единый регламент, который применялся бы для согласования сразу во всех субъектах РФ, отсутствует.

Несмотря на указанное выше, многие правила согласования действительно прописаны в федеральном законодательстве. В основном, это касается перепланировок в квартирах и нежилых помещениях МКД. В частности, в ЖК РФ мы увидим:

• что относят к работам при перепланировке и переустройстве (перечень изменений в характеристиках и конфигурации помещений);
• когда и как нужно получать одобрение перепланировки на уровне собственников помещений в доме (всегда, если задействовано общедомовое имущество, при переводе квартир в нежилые помещения);
• что нужно сделать после завершения строительных работ (в этом плане с апреля 2024 года появились серьезные нововведения);
• чем грозит самовольная перепланировка и можно ли ее узаконить.

Федеральные ведомства напрямую не участвуют в согласованиях, т.е. это полномочия реализуют региональные структуры. Но что касается заключительного этапа (обновление данных в ЕГРН), то тут уже ситуация иная. Обращение в Росреестр станет итоговой процедурой, после чего перепланировка признается завершенной.

Еще в федеральной нормативной и нормативно-технической базе есть документы, без которых не обойтись при разработке проектов и технических заключений, техпланов. Экспертная организация «СМВ Групп» строго следует всем руководящим документам. Поэтому основания для приостановки в согласованиях возникают крайне редко.

Кто может быть заявителем при согласованиях перепланировки?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Круг заявителей всех описан в административных регламентах. При перепланировках это может быть сам собственник или его представитель. От имени организации документы может сдавать руководитель (на основании приказа, устава) или иное лицо, получившее доверенность. Кстати, вашим представителем при согласованиях может быть юрист нашей компании. Это оптимальный вариант для клиентов, ведь им не придется тратить время на обязательные процедуры.

Административные регламенты согласования перепланировки в Москве и других регионах

Итак, основной объем нормативных актах по перепланировкам принимают власти регионы. Соответственно, они будут действовать только на определенной территории. Что касается столицы, то там применяется Административный регламент согласование перепланировки, утвержденный Постановлением № 508-ПП. Но сразу скажем, что он относится только к помещениям в МКД. В регламенте мы видим:

• какие ведомства и организации участвуют в согласованиях;
• что нужно предоставить заявителю, а какие документы и сведения запросит надзорный орган;
• в какой срок выдают разрешения и акты приемки для перепланировки;
• по каким причинам заявитель может получить отказ (до и после завершения работ).

Это весьма примерное количество важных норм, которые содержится в Постановлении № 508-ПП. Подробнее о столичном регламенте еще поговорим ниже.

Еще приведу пример с административным регламентом согласования перепланировки в северной столице. Там применяется Распоряжение Жилищного комитета Правительства РФ № 735-р.  Данный документ тоже относится только к помещениям многоквартирных домов. В целом, он содержит нормы, схожие со столичным Постановлением № 508-ПП.

Возникает логичный вопрос – а есть ли вообще регламенты для согласования перепланировок в нежилых зданиях? В большинстве регионов эти моменты решены так:

• по умолчанию, согласование перепланировки не требуется, т.е. и регламент не нужен;
• некоторые виды работ (в частности, изменения фасадов) подпадают под согласования и на них есть специальные регламенты;
• многие вопросы решаются по аналогии с нормативными актами для перепланировки в МКД;
• для завершающей стадии (регистрация изменений в ЕГРН) применяются федеральные нормативные акты и регламент.

Помимо регламентов, нам важны и другие нормативные акты регионов. Вот пример – в Постановлении № 432-ПП (Москва) мы видим, какие работы допустимы или запрещены в помещениях нежилых зданий. И хотя согласовывать их не нужно, при нарушении обязательных норм непременно столкнемся с проблемами. Документы могут «завернуть» в Управлении Росреестра, а за выполнение запрещенных работ, скорее всего, будет крупный штраф.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Рассказываем о регламенте согласования перепланировки в Москве

Стоит сказать, что общие правила согласования перепланировок примерно одинаковы во все регионах. Мы покажем это на примере регламента Москвы. Итак, если у вас помещение в МКД, и вы хотите изменить его планировку, следуйте нормам:

• ЖК РФ;
• Закона № 218-ФЗ (там есть общие правила для обновления сведений в ЕГРН);
• Постановления № 508-ПП (кроме самого регламента, там содержатся перечни допустимых и запрещенных работ).

Что касается разработки документов для согласований, то тут мы применяем и нормативно-технические акты (стандарты, СП). Еще важны требования пожарной безопасности (как минимум, по Федеральному закону № 123-ФЗ).

Есть нормативные акты, которые описывают правила для отдельных этапов перепланировки. Вот пример – Приказ Росреестра № П/0082. Там содержится форма техплана и порядок его заполнения. Без технического плана вам не обойтись после завершения работ (как в МКД, так и в нежилых зданиях). При этом порядок передачи техплана в Росреестр отличается. Об этом тоже поговорим ниже.

Есть ли отдельный регламент согласования перепланировки, если мы сделали ее без разрешения?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Данные действия условно называют узакониванием. В Постановлении № 508-ПП описан порядок получения акта, если вы сделали перепланировку без разрешения. Но для аналогичных работ в нежилом здании аналогичных правил нет. По факту, проверку на соответствие закону будут проводить регистраторы Росреестра, когда вы подадите туда технический план, другие материалы.

Уполномоченные органы

Один из ключевых вопросов при согласовании перепланировки – куда обращаться за разрешением. В административном регламенте Москвы этот вопрос решен следующим образом:

• основные процедуры проводит Мосжилинспекция (проверяет обращение, выдает разрешение и акт, направляет запросы в иные структуры);
• в части изменения фасадов согласование идет еще и через Москомархитектуру (но запрос туда направляет МКА, т.е. идет единое согласование);
• дополнительные запросы МЖИ направляет сама и по мере необходимости (к примеру, в Департамент культурного наследия);
• после оформления акта МЖИ сама направит его в Управление Росреестра, хотя об этом ведомстве в регламенте не сказано ни слова.

По факту, действует правило согласования через «единое окно». На практике, для перепланировки в нежилом помещении МКД нужно получать еще заключение в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии». Это не гос. органы, а бюджетное учреждение.

Кроме уполномоченных органов, до и после завершения работ вам предстоит обращаться:

• в проектную организацию (услуга по разработке проекта доступна в компании «СМВ Групп»);
• в организацию, которая разрабатывала проект МКД, если сведений о ней нет, то в ГБУ «Экспертный центр» (это нужно для получения техзаключения);
• в ГБУ МосгорБТИ (нужно запросить копию техпаспорта, выкопировку с поэтажного плана);
• к кадастровому инженеру (оформляет техплан, услуга доступа в экспертной организации «СМВ Групп»).

Косвенно, о необходимости обращения к перечисленным специалистам и организациям тоже указано в регламенте Постановления № 508-ПП.

Для перепланировки в нежилом здании разрешение не требуется. Однако, если вы будете вести работы на фасадах, то следует учитывать нормы Постановления № 94-ПП. Там содержится регламент согласования через Москомархитектуру. Обращение в МКА подает сам собственник или его представитель. Но важное исключение – регламент применяется только для работ в зданиях на отдельных улицах столицы (их перечень прямо указан в Постановлении № 94-ПП).

Состав и содержание документов – что нужно подавать на согласование

В административном регламенте на любую гос. услугу вы непременно найдете требования к документам. По 508-ПП необходимо предоставить:

• проект перепланировки, а в отдельных случаях эскиз (при узаконивании эти документы не нужны);
• техническое заключение (нужно подавать и при узаконивании);
• технический план (подаем после завершения работ, в том числе при узаконивании);
• выписка из ЕГРН на помещение;
• документы технического учета из БТИ.

Это общий список, но в регламенте есть и дополнительные требования. В частности, они касаются таких документов – протокол общего собрания собственников МКД, разрешение от всех собственников помещения. В случае, если перепланировку согласовывали по эскизу, при обращении за актом передает журнал производства работ. В любом случае, точный перечень документов вам озвучит эксперт организации «СМВ Групп».

Порядок и сроки согласования

В любом регламенте вы найдете последовательность действий заявителя и гос. органа. Для согласования перепланировок по Постановлению № 508-ПП он таков:

• когда все документы готовы, подавайте запрос через сервис на сайте mos.ru (там прикрепляем электронные документы – проект и т.д.);
• общий срок проверки в МЖИ сейчас доставляет до 20 дней (включает время на межведомственные запросы, получение ответов на них);
• статус обращения отслеживайте в личном кабинете (туда же придет уведомление о принятом решении, а при выявлении замечаний о приостановке или отказе).

Услуга по согласованию перепланировки бесплатна. В регламенте перечислены все основания, по которым вы можете получить приостановку или отказ. Требовать документов, которые не перечислены в регламенте, МЖИ не может.

Не буду подробно останавливаться на деталях процедуры проверок в МЖИ. Об этом есть много полезных материалов на нашем сайте (вот пример). Не забывайте, что самостоятельно узнать все нюансы согласований крайне сложно. Наши консультанты подробно разъяснят, как и куда обращаться, что сделать для получения разрешения без замечаний.

Правила и сроки выдачи акта после завершения работ

Этот этап тоже подробно описан в административном регламенте Москвы. Когда весь объем работ по проекту завершен, вы действуете так:

• обращаетесь в экспертную организацию «СМВ Групп» для получения техплана;
• кадастровый инженер оформит технический план после осмотра и обмеров в помещении (это нужно, чтобы зафиксировать новую планировку объекта);
• вы получаете техплан в электронном виде (на диске), прикрепляете его к запросу в МЖИ на выдачу акта приемочной комиссии;
• комиссия проверяет документы, а также выезжает на место, проводит осмотр помещения;
• есть все в норме, вам направят уведомление о формировании акта приемки, направлении документов в Росреестр.

Срок данного этапа по регламенту – до 10 дней. Но если речь идет об узаконивании, то процедура может затянуться до 30 дней. Учитывайте это при обращении в МЖИ.

Регламент регистрации изменений после перепланировки

В предыдущем параграфе я описал один из этапов по регламенту согласования – получение акта приемки. Стоит сказать, что до апреля 2024 года порядок был иным. После получения акта вам приходилось обращаться за техпланом, а затем подавать документы в Управление Росреестра. Теперь эти полномочия возложены на МЖИ, но только если вы предоставите технический план.

В Управлении Росреестр проходит заключительный этап перепланировки – обновление данных в ЕГРН. Здесь действует федеральный регламент по Приказу МЭР № 278. Итогом процедура станет формирование выписки из реестра. Вы получите ее в электронном виде.

Естественно, в рамках этой статьи я описал далеко не все нюансы административного регламента согласования. Обратившись к нам, вы точно сможете избежать затягивания сроков, необоснованных отказов им приостановок. Примерные цены на некоторые работы экспертной организации «СМВ Групп» смотрите ниже.

Заключение – коротко о главном

• Регламент согласования перепланировки описывает все действия уполномоченных ведомств, требования к документам, сроки процедур.
• В Москве, как и в большинстве других регионов, действует только регламент на перепланировки в помещениях МКД – Постановление № 508-ПП.
• Федеральным регламентом описан порядок обновления сведений в ЕГРН после завершения перепланировки.
• Кроме регламентов, для разработки проекта и иных документов применяем другие нормативные акты, СП и стандарты.