Согласование перепланировки квартиры по новым нормам в 2024 году

Согласование перепланировки в квартире – это определенные перечень действий и процедур, которые должен выполнить собственник. Речь идет о заказе ряда обязательных документов, получении согласий и разрешений на производство работ. Не менее важны процедуры после завершения перепланировки, так как необходимо получить приемочный акт, внести изменения в техпаспорт и сведения ЕГРН. Чтобы избежать проблем с отказами и приостановками, затягиванием сроков рассмотрения документов, оптимальным вариантом будет согласование перепланировки квартиры под ключ. Такие услуги можно заказать в нашей компании.

В обзоре расскажем про этапы согласования перепланировки квартиры, о перечне обязательных документов, о ведомствах, в которые предстоит обращаться собственнику.

Общие правила согласования перепланировки квартиры

Суть перепланировки заключается в проведении строительных работ в помещениях. Итогом производства указанных работ может быть:

• изменение первоначальное планировки (конфигурации), в том числе в отношении стен и перегородок, дверных и оконных проемов;
• изменение местоположения отдельных конструкций на этаже (при этом могут меняться и внешние границы помещений при их объединении, разделе, выделе);
• изменение уровня полов (это тоже часть перепланировки);
• изменение состава технического, санитарного и инженерного оборудования, мест их расположения (если перепланировка совмещена с переустройством).

Помещение. в котором проводится перепланировка, может быть жилым или нежилым. Это существенно влияет на порядок согласований, получения разрешений, нормы безопасности. Строже всего требования к перепланировкам помещений в МКД, в том числе к квартирам.

Процедуру согласования перепланировки квартиры может пройти ее собственник. Если у квартиры несколько владельцев, они могут оформить доверенность на одного из них. Также все действия и формальности может выполнять иной представитель с доверенностью. Это является дополнительным преимуществом услуг по согласованию перепланировки квартиры под ключ. Наши специалисты обеспечат быстрое оформление документов и положительный результат согласований, что сэкономит деньги и время собственника.

Разъяснения эксперта. Даже если вы планируете пройти самостоятельно согласование перепланировки квартир, придется заказывать ряд обязательных документов. До начала работ обязательно потребуется проект и техническое заключение для согласования перепланировки. После завершения работ не обойтись без обращения к кадастровому инженеру, оформления техплана. На каждом этапе согласований есть свои нюансы. Чтобы учесть их, нужно знать положения нормативных актов и регламентов. Намного проще воспользоваться услугами специалистов нашей компании, которые знают все особенности согласований, оформления документации.

Закон о согласовании перепланировки

Если несколько нормативных актов регионального и федерального уровня, которые описывают регламент согласований, требования к документам для перепланировки. Собственнику квартиры в Москве нужно учитывать нормы:

• Федерального закона № 218-ФЗ (скачать);
• Жилищного кодекса РФ (скачать);
• Постановления № 508-ПП (скачать);
• Постановления № 432-ПП (скачать).

Специалисты, которые будут оформлять различные документы для согласования перепланировки квартиры, руководствуются и иными нормативными актами. Например, для изготовления техплана после завершения работ применяются нормы Приказа № 953.

Куда обращаться для согласования проекта перепланировки

Для получения разрешений на перепланировку и узаконивания ее результатов собственнику придется обращаться в несколько ведомств. Точный перечень органов для согласований зависит от перечня предстоящих работ, особенностей изменения планировки. Согласование перепланировки квартиры в Москве осуществляется через следующие структуры:

• Государственная жилищная инспекция Москвы (Мосжилинспекция) – выдает разрешение на работу после проверки документов, приемочный акт;
• Москомархитектура – будет выдавать специальное разрешение, если квартира переводится в нежилое помещение с обустройством отдельного входа, работах на фасаде;
• кадастровый инженер – специалист оформит технический план после завершения работ, чтобы внести новые сведения в ЕГРН;
• БТИ – выдает копию техпаспорта для согласований, вносит изменения в документ после завершения перепланировки;
• Росреестр – внесет информацию о новой планировке квартиры в ЕГРН.

Для прохождения согласований собственнику квартиры нужно сначала получить проект, техническое заключение. Также могут потребоваться дополнительные разрешения от владельцев квартиры и нежилых помещений МКД. Например, нужно организовать общее собрание и получить одобрение на работы, если они повлекут изменения домового имущества.

Где заказать проект и техническое заключение

Сразу скажем, что эскиз перепланировки квартиры для согласования не подойдет. На эскизе невозможно описать порядок выполнения работ, требования к их безопасности. Поэтому надлежащими документами для получения разрешений являются проекты, технические заключения.

Проект можно получить в проектной организации. Это платные услуги, а стоимость изготовления проекта зависит от особенностей планировки квартиры, характера предстоящих работ. Техническое заключение является дополнительным документом к проекту, подтверждается безопасность и допустимость работ. Его можно заказать:

• в организации, которая является автором проекта МКД (если она не ликвидирована);
• в экспертной организации, если нет возможности получить документ у автора проекта МКД (в столице такой организацией является ГБУ «Экспертный центр»);
• в проектной организации, если собственник узаконивает перепланировку, сделанную без согласования проекта.

Согласование перепланировки в ипотечной квартире возможно только с разрешения банка-залогодержателя. Для получения разрешения тоже может потребоваться проект, техзаключение. Однако у банка есть право отказать в выдаче разрешения, если он не согласен с изменением характеристик заложенной квартиры. Оспорить данный отказ невозможно. Если же выполнить работы без разрешения залогодержателя, он может требовать досрочного расторжения ипотечного договора.

Разъяснения эксперта. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования может повлечь проблемы для покупателя. В частности, его могут привлечь к административной ответственности с наложением штрафа. Если вы попали в такую ситуацию, можно узаконить несогласованные работы. С этой целью необходимо заказать техзаключение в проектной или экспертной организации, технический план у кадастрового инженера. Документы будет проверять жилинспекция, а ее отказ можно обжаловать в суде.

Перечень документов для согласований

Основной документ для согласования — проект перепланировки квартиры. Также собственнику может потребоваться следующий комплект документов:

• заявление о согласовании перепланировки квартиры в МЖИ;
• согласия и разрешения от собственников МКД, остальных правообладателей квартиры;
• техническое заключение на безопасности/допустимость перепланировки;
• технический паспорт;
• приемочный акт МЖИ;
• технический план на завершенную перепланировку;
• заявление в Росреестр на проведение кадастрового учета.

Если вам предстоит согласование перепланировки квартиры, образцы основных документов можно найти на нашем сайте.

Обязательно потребуется документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве. Если квартира не в собственности, а в социальном найме, на перепланировку нужно получить согласие (разрешение) наймодателя.

Технический план для согласования перепланировки в МЖИ не нужен. У этого документа специальное назначение – на основании сведений техплана Росреестр обновит ЕГРН. Также документ будет нужен для обращения в БТИ, где внесут изменения в технический паспорт.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок согласования перепланировки квартиры

Регламент согласований для квартир в Москве утвержден Постановлением № 508-ФЗ. Жилинспекция будет рассматривать уже полный пакет документов. До обращения в МЖИ необходимо получить согласия и разрешения от собственников других помещений МКД (если это требуется). Все зависит от того, какие работы будут включены в проект перепланировки.

Получение согласий, разрешений

На начальном этапе нужно договориться с остальными владельцами квартиры. Они должны оформить письменное согласие на производство работ. Если такого согласия нет, МЖИ откажет в выдаче разрешения по проекту. Естественно, для квартиры с одним собственником указанное согласие изначально не требуется.

Общее собрание МКД нужно организовать, если проект предусматривает работы по изменению домового имущества. Это могут быть перекрытия, наружные стены дома, другие конструктивные элементы и инженерные коммуникации. По итогам собрания оформляется протокол, где должно быть положительное решение по вопросу перепланировки.

Оформление проекта, технического заключения

Проект перепланировки квартиры для согласования в Москве описывает решения по изменению конфигурации, перечень строительных работ, меры безопасности. О точном содержании разделов проекта можно посмотреть в других материалах на нашем сайте. На этапе оформления технического задания наши специалисты разъяснят, какие работы можно и нельзя выполнять при перепланировке в вашей квартире.

Техническое заключение выдается после анализа проектных решений, оценки их последствий для инженерных систем, конструкций дома. Для оформления документа эксперты могут изучать техническую документацию, проводить обследования и диагностику на месте, делать расчеты. Примерный образец техзаключения для перепланировки можно посмотреть в списке полезных документов этой статьи.

Обращение в Мосжилинспекцию

Для получения официального разрешения на перепланировку собственник подает заявление и документы в МЖИ. Срок согласования перепланировки квартиры в этом ведомстве составляет до 45 дней, а платить пошлину за обращение не нужно. На практике, реальный срок выдачи ответа может быть меньше.

Если проект и техзаключение однозначно подтверждают безопасность работ и их соответствие нормативным актом, проблем с согласованием не будет. Отказ может быть вызван указанием в проекте работ, которые напрямую запрещены Постановлением № 508-ФЗ. Разъяснения о перечнях допустимых и запрещенных работ вы можете получить на консультации у наших специалистов.

На основании разрешения МЖИ можно начинать работы. При их производстве нужно строго следовать проекту, иначе возникнут проблемы при получении приемочного акта. Когда работы будут завершены, собственник обращается в МЖИ за актом. Если перепланировка выполнена строго по проекту, приемочный акт выдается в течение 15 дней.

Согласования после перепланировки квартиры

После получения приемочного акта нужно пройти еще ряд процедур, чтобы официально узаконить завершенную перепланировку. Алгоритм действий собственника:

• нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать техплан для кадастрового учета в Росреестре;
• с техпланом необходимо сначала обратиться в БТИ, где будут обновлены сведения технического паспорта;
• технический план нужно передать в Росреестр, где будет обновлена информация в ЕГРН.

Не требуется согласование перепланировки квартиры в БТИ. Эти учреждения лишь выдают технические паспорта по заявлению собственника, вносят изменения в документы после завершения перепланировочных работ.

Разъяснения эксперта. Технический план перепланировки квартиры для согласования не требуется. Этот документ будет нужен только после завершения работ. В техплане фиксируется обновленная планировка квартиры, ее местоположение на этаже. Документ оформляется после изучения приемочного акта и исходных кадастровых сведений, обследований и замеров в помещениях квартиры. Наши специалисты оформят техплан квартиры за 1-2 дня.

Чем грозит перепланировка квартиры без согласования

Если собственник решит выполнить работы без проекта и обязательных согласований, он может столкнуться с претензиями от жилинспекции, правоохранительных органов. Санкции за незаконную перепланировку, которые могут грозит нарушителю:

• административный штраф по КоАП РФ. региональным нормативным актам;
• предписание МЖИ об устранении нарушений, приведение квартиры в исходное состояние;
• возмещение ущерба и вреда, причиненного несогласованными работами;
• привлечение к ответственности по КоАП РФ или УК РФ за отдельные нарушения.

Несогласованную перепланировку можно узаконить, хотя дать гарантии положительного решения МЖИ или суда невозможно. Для узаконивания потребуется техническое заключение, так как им подтверждается безопасность завершенных работ. Если вынесено положительное решение, на основании техплана нужно пройти кадастровый учет в Росреестре.

Кейсы нашей организации

1. Проект перепланировки квартиры и техническое заключение за 5 рабочих дней, узаконивание в МЖИ

	Год выполнения работ: 2021 г. Адрес объекта: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 12, корпус 2 Заказчик работ: собственник квартиры Исполнитель работ: Компания СКП Срок выполнения работ с согласованием в МЖИ: 50 рабочих дней Подготовка проекта перепланировки: 5 рабочих дней
Задача от заказчика	В двухкомнатной квартире, которую занимает собственник, прежние владельцы сделали перепланировку. Она не была согласована в Мосжилинспекции (МЖИ), как требуется по Жилищному кодексу РФ, Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Наличие неузаконенной перепланировки было выявлено при обращении в банк, чтобы оформить на квартиру залог при получении кредита. Кредит на 3 00 000 рублей нужен собственнику для развития бизнеса. Поэтому он принял решение в ускоренном порядке узаконить перепланировку, внести изменения в технический паспорт МосгорБТИ, в сведения ЕГРН. С этой целью нужно: получить проект и техническое заключение о безопасности работ для несущих конструкций; пройти узаконивание выполненной перепланировки в МЖИ; обратиться в МосгорБТИ, чтобы внести изменения в технический паспорт; оформить технический план и обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Только после прохождения указанных процедур собственник сможет рассчитывать на положительное решение банка по кредиту на 2 000 000 рублей. Так как кредитные средства нужны срочно, собственник планировал получить документы и узаконить перепланировку в максимально сжатый срок. После изучения предложений по подготовке документов и согласованиям он сделал выбор в пользу компании СКП.
Почему обратились в компанию СКП:	Узаконивание выполненной перепланировки – сложная процедура. МЖИ даст разрешение на узаконивание, если подтвердить полную безопасность работы. Нередко чиновники выносят отказ по документам, что может потребовать обращение в суд. У компании СКП было несколько кейсов по аналогичным делам. После их изучения и консультации со специалистами компании СКП, собственник заключил договор на подготовку документов и узаконивание перепланировки «под ключ». Выделим несколько преимуществ сотрудничества с компанией СКП, которые отметил заказчик: большой опыт взаимодействия с МЖИ, МосгорБТИ (с 2013 года); наличие положительной судебной практики по оспариванию отказов и приостановок МЖИ, Росреестра; сжатые сроки оформления документов (до 7 дней). На срок проверки документов в МЖИ повлиять сложно. Но если представить проект и техническое заключение без ошибок, то оснований для отказов и приостановок не возникнет.
Что было сделано специалистами компании:	Так как дополнительные работы в квартире собственник не планировал проводить, специалисты компании СКП должны проанализировать фактическое состояние конструкций и инженерных сетей. До выезда на место были запрошены и изучены документы: технический паспорт БТИ (там указаны характеристики квартиры до выполнения перепланировки); выписка ЕГРН (ее специалисты запросили самостоятельно через профессиональное программное обеспечение); договор купли-продажи (там были указаны характеристики квартиры на момент сделки). Для подготовки проекта и технического заключения специалисты компании СКП выехали на место, провели осмотр, обследование и обмеры в квартире. Также была сделана фотофиксация по фактическому состоянию квартиры. В ходе обследования было установлено, что неузаконенная перепланировка включала разбор части несущей стены и расширение дверного проема между комнатами. Это могло повлечь ухудшение несущей стены. Специалисты компании СКП обследовали стену на предмет трещин и повреждений, сделали расчеты по несущей способности. Согласно выводам специалистов, несущая способность стены не ухудшилась, а работы не повлекли угрозу прочности. Это было отражено в техническом заключении.
	План квартиры после перепланировки
	Проект и техническое заключение были переданы заказчику через 5 рабочих дней. После этого документы были направлены на узаконивание в МЖИ. Общий срок рассмотрения документов составил 45 дней. Так как в техническом заключении была подтверждена безопасность выполненной перепланировки, МЖИ вынесла положительное решение. Обращение в суд в данном случае не потребовалось. После получения решения МЖИ собственник обратился в МосгорБТИ, внес изменения в технический паспорт. Также после обращения в Росреестр были внесены изменения в ЕГРН. В выписке ЕГРН, которую получил собственник, были указаны уже реальные характеристики квартиры после перепланировки.
	Технический паспорт, в который были внесены изменения после перепланировки
Результаты работы:	По итогам работы специалисты компании СКП передали заказчику: проект перепланировки и переустройства квартиры; техническое заключение о допустимости работ; технический план для внесения изменений в ЕГРН. На основании указанных документов собственник успешно прошел узаконивание в МЖИ, внес изменения в технический паспорт и сведения ЕГРН. Благодаря профессионализму и высокой квалификации специалистов компании СКП собственник получил все необходимые документы для банка. Положительное решение по заявке позволило получить кредит на 3 000 000 рублей для развития бизнеса.

Сроки и цены согласования перепланировки квартиры в Москве

Несколько слов о том, сколько стоит согласование перепланировки квартиры. В процессе согласований собственнику придется нести следующие расходы:

• за изготовление проекта;
• за оформление технического заключения;
• за выдачу БТИ копии техпаспорта или выкопировки с поэтажного плана;
• за изготовление технического плана.

Не нужно платить пошлины при обращении в МЖИ и Росреестр. Срок оформления документов для согласований определяются индивидуально.

Заключение

• Согласование перепланировки квартиры заключается в оформлении документов, получении разрешений на работы, внесении изменений в ЕГРН.
• Проект, техзаключение и иные документы нужно подавать на рассмотрение в Мосжилинспекцию. При соответствии документов нормативным актам ведомство выдаст разрешение на перепланировку квартиры.
• После завершения работ нужно получить в МЖИ передаточный акт. Также к обязательным действиям собственника относится заказ технического плана, внесение изменений в техпаспорт БТИ и реестр ЕГРН.

Услуги по оформлению документов и сопровождению согласований перепланировки оказывают наши специалисты. Узнайте подобнее по телефонам, указанным на сайте, через форму обратной связи!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Постановление № 508-ПП (скачать);
• Постановление № 432-ПП (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать).