Снятие с кадастрового учета без акта обследования: риски

Снятие с кадастрового учета без заключения кадастрового инженера об отсутствии объекта невозможно: Росреестр гасит запись в ЕГРН только по акту обследования, а заключение инженера — это его смысловая часть, где зафиксирован результат натурного осмотра. Порядок установлен статьей 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, требования к форме документа — Приказом Росреестра от 24.05.2021 № П/0217. Заявление собственника, приказ о сносе и договор с подрядчиком запись в реестре не гасят. Главное различие, от которого зависит порядок действий: здание фактически снесено или демонтаж еще не начат. В первом случае инженер фиксирует отсутствие объекта и подает документы в Росреестр, во втором регистратор запрашивает сведения у префектуры и Госинспекции по недвижимости и в снятии отказывает.

Разберем, что именно подтверждает заключение кадастрового инженера, чем оборачивается его отсутствие для налога на имущество и для постановки на учет нового здания, в каких сценариях объект не снимут даже с полным комплектом документов. Покажем перечень документов, которые готовит сам собственник, и требования Росреестра к их формату. Сроки снятия, статус объекта в выписке после снятия, стоимость акта обследования и проекта сноса, кейс из практики и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что подтверждает заключение кадастрового инженера в акте обследования

Акт обследования подтверждает прекращение существования здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства в связи с их гибелью или уничтожением. Физически это короткий документ: первый лист — общие сведения об объекте и о кадастровом инженере, второй — заключение кадастрового инженера. Заключение и есть то, ради чего документ существует: в нем инженер описывает, какой объект снимается с учета, по какому основанию, на каких документах основан акт и что зафиксировано при натурном обследовании — «в ходе натурного обследования здание демонтировано».

Формат подачи такой же, как у технического плана: XML-пакет с приложениями, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Приложения — фотоматериалы с выезда, проект организации работ по сносу, решение собственника о сносе, доверенность. В практике СМВ Групп инженер выезжает на объект до подготовки акта и делает фотофиксацию земельного участка: без снимков, привязанных к дате выезда, факт отсутствия здания подтверждать нечем, а панорамы картографических сервисов показывают состояние на дату съемки, а не на дату подачи.

Собственник не может заменить заключение инженера собственным письмом или актом подрядчика о выполненных демонтажных работах. Акт о сносе от подрядчика подтверждает объем и приемку работ, но не является документом кадастрового учета: он идет в приложение, а основанием для погашения записи остается акт обследования.

Чем оборачивается снятие с учета без заключения кадастрового инженера

Попытка обойтись без акта обследования заканчивается одним из двух: заявление возвращают без рассмотрения либо учет приостанавливают, а запись об объекте остается активной. Дальше начинается цепочка последствий, которые собственник обычно не связывает с одной отсутствующей бумагой.

Налог на имущество продолжает начисляться на объект, которого нет. По пункту 4.1 статьи 382 Налогового кодекса исчисление налога по объекту, прекратившему существование в связи с гибелью или уничтожением, прекращается с 1-го числа месяца гибели, но только на основании заявления налогоплательщика. Форма заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения по налогу на имущество организаций утверждена Приказом ФНС от 16.07.2021 № ЕД-7-21/668@, код формы по КНД 1150123. Подтверждающим документом к заявлению служит выписка из ЕГРН о снятии объекта с учета. Нет акта обследования — нет снятия, нет выписки, и налог платится за пустое место.

Вторая линия убытков связана со стройкой. Пока старая запись активна, новый объект на этом же пятне поставить на учет не получится: технический план на новое здание пересечет контур существующего в ЕГРН объекта, и учет приостановят. Собственник, который планировал снести старый корпус и построить новый, теряет не стоимость акта обследования, а срок всего проекта: сначала придется закрыть старую запись, и только потом подавать техплан на новое здание.

Третий сценарий — проверка факта сноса. Регистратор вправе направить межведомственный запрос, и по объектам Москвы и Санкт-Петербурга такие запросы уходят в префектуру и Госинспекцию по недвижимости. Инспекция выезжает на место с фотофиксацией. Если здание стоит нетронутым, документы возвращаются с отказом, а собственник получает подтвержденный государственным органом факт: объект существует, заявление о его гибели не соответствует действительности.

Что происходит	Почему	Что закрывает проблему
Налог начисляется на несуществующий объект	Запись в ЕГРН активна, основания для прекращения начисления нет	Акт обследования, выписка о снятии и заявление по форме КНД 1150123
Приостановка учета нового здания	Контур нового объекта пересекает контур объекта, числящегося в ЕГРН	Снятие старого объекта до подачи техплана на новый
Межведомственный запрос и выезд Госинспекции по недвижимости	Регистратор проверяет, действительно ли объект прекратил существование	Фактически выполненный демонтаж либо начатые работы по сносу
Объект остается на балансе организации	Бухгалтерии нужен документ, подтверждающий прекращение существования актива	Выписка ЕГРН со статусом архивного объекта
Задвоение объекта в реестре	Одно здание перенесено в ЕГРН дважды: сведениями из ГКН и сведениями из БТИ	Акт обследования на дублирующую запись
Цикл уведомлений администрации не закрыт	Завершающий шаг после сноса — направление выписки о снятии объекта с учета	Подача акта обследования сразу после завершения демонтажа

Строки таблицы связаны между собой: одна незакрытая запись в ЕГРН одновременно держит налог, блокирует новое строительство и оставляет незакрытым цикл уведомлений по сносу.

Когда объект не снимут с учета даже при поданных документах

Акт обследования не универсальный инструмент. Есть сценарии, где он не сработает независимо от качества подготовки, и понимать их лучше до оплаты работ.

Здание должно быть фактически демонтировано или как минимум находиться в процессе разборки. Разборка не всегда означает технику: здание КПП площадью 30 кв. м или строение в аварийном состоянии разбирают ручным способом, и в условиях плотной застройки ручной метод бывает единственно возможным, потому что технику либо не подогнать, либо есть риск задеть соседние строения. Регистратор смотрит не на способ работ, а на факт: объекта нет или его разбирают.

Отдельная ловушка — сгоревшие здания в охранных зонах и объекты культурного наследия. Собственники иногда рассчитывают, что справки МЧС о пожаре достаточно для снятия объекта с учета и последующей стройки. Земельный участок может сам иметь статус охранной зоны, и тогда здание попадает под контроль органа охраны памятников автоматически. Росреестр направляет межведомственный запрос, получает ответ, что о гибели объекта никто не уведомлял, и процедура останавливается. Собственника при этом обязывают восстанавливать утраченное, и в первую очередь главный фасад. Если год постройки 1905, 1907 или 1917, статус лучше проверить через профильный орган в области охраны памятников заранее, даже когда продавец объекта утверждал, что здание к наследию отношения не имеет.

Снять с учета можно только то, что на учете стоит. Заборы, гравийные дорожки, водоразборные колонки часто числятся на балансе организации, обслуживаются и генерируют затраты, но записи в ЕГРН по ним нет. Простая проверка: закажите выписку. Если сведения не предоставляются, снимать нечего, и вопрос решается внутренним документом для бухгалтерии, а не через Росреестр.

Когда снимают помещение, а не здание

Собственник здания не является собственником всех помещений внутри него. Кадастровый номер не повторяется ни во времени, ни в пространстве: у здания свой номер, у помещений внутри — собственные, и право регистрируется за конкретным номером. Зарегистрировать право и на здание, и на помещения в нем нельзя: в регистрации откажут по 218-ФЗ, а при гипотетическом прохождении такой записи налог начислялся бы дважды.

Из этого следуют два случая, когда снимают именно помещения. Первый: право зарегистрировано за зданием, а помещения внутри попали на кадастровый учет отдельными записями при массовой инвентаризации БТИ. Тогда собственник готовит решение с перечнем кадастровых номеров, и лишние записи гасят. Второй: здание погибло, например сгорело, а в правах у собственников были помещения — тогда акт обследования готовится на помещения. По желанию, без одного из этих оснований, помещение внутри существующего здания с учета не снимут.

Ситуация на объекте	Результат обращения	Что критично
Здание снесено, участок освобожден	Объект снимают с учета	Фотоматериалы с выезда инженера на дату осмотра
Демонтаж идет, конструкции частично разобраны	Документы принимают, работа идет параллельно сносу	Проект организации работ по сносу и фотофиксация процесса
Здание стоит, снос только запланирован	В снятии отказывают	Сначала фактические работы, потом подача документов
Здание сгорело, участок в охранной зоне	Одной справки МЧС недостаточно	Ответ органа охраны объектов культурного наследия
Помещения внутри здания, право зарегистрировано на здание	Записи о помещениях гасят	Решение собственника с перечнем кадастровых номеров
Объекта нет в ЕГРН: забор, дорожка, колонка	Снимать нечего	Выписка, подтверждающая отсутствие сведений об объекте

Проверка по таблице занимает один запрос выписки и один звонок в орган охраны памятников, а экономит месяцы на процедуре, которая изначально не могла завершиться результатом.

Что собственник готовит до выезда кадастрового инженера

Значительную часть комплекта кадастровый инженер подготовить не может: это документы, которые исходят от собственника, его бухгалтерии и ресурсоснабжающих организаций. Их отсутствие не всегда останавливает подачу, но почти всегда всплывает при проверке.

1. Выписка из ЕГРН на объект и на земельный участок. Нужна, чтобы подтвердить кадастровый номер, тип объекта и наличие зарегистрированного права. Сама выписка к акту не прикладывается: по приказу указываются только ее реквизиты, поскольку сведения уже содержатся в ЕГРН.
2. Решение или приказ собственника о сносе. Пишется в свободной форме: юридическое лицо в лице генерального директора принимает решение о демонтаже объекта с указанием адреса, кадастрового номера объекта и кадастрового номера земельного участка. В акционерном обществе решение подписывают акционеры.
3. Письма ресурсоснабжающих организаций об отключении. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, газ, при наличии — радиофикация, телефонные линии, технологические трубопроводы. Обращается собственник, а не проектировщик. Если сети собственные, достаточно внутреннего документа об отсечении объекта.
4. Бухгалтерские документы о снятии объекта с баланса. Подтверждают, что объект больше не участвует в деятельности организации и на него не выделяются средства.
5. Проект организации работ по сносу. Основание для демонтажных работ и приложение к акту обследования.
6. Подтверждение статуса объекта по линии охраны наследия. Письмо о том, что объект не относится к объектам культурного наследия, запрашивается и по московским, и по петербургским адресам.
7. Доверенность на подачу. От физического лица Росреестр требует доверенность в формате PDF с электронной подписью нотариуса, от юридического лица — машиночитаемую доверенность в формате XML.

Требования к оформлению приложений жесткие и формальные. Все приложенные документы — проект, доверенность, решение о сносе, согласие на обработку персональных данных — готовятся в монохромном режиме, то есть черно-белыми, включая печати и подписи, и сохраняются в формате PDF/A. Согласие на обработку персональных данных прикладывается только тогда, когда заказчик кадастровых работ — физическое лицо; для организации, органа государственной власти или иностранной компании оно не требуется.

Как снять здание с кадастрового учета: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что объект стоит на учете, а право зарегистрировано за вами. Одновременно проверьте статус участка и здания по линии охраны объектов культурного наследия.
2. Шаг 2. Оформите решение собственника о сносе с указанием адреса и кадастровых номеров объекта и участка.
3. Шаг 3. Направьте обращения в ресурсоснабжающие организации об отключении сетей и получите подтверждающие письма либо ответы о том, что подключения не было.
4. Шаг 4. Закажите проект организации работ по сносу, а при необходимости — материалы обследования объекта капитального строительства.
5. Шаг 5. Подайте в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе. По статье 55.31 Градостроительного кодекса оно направляется не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ, и в течение 7 рабочих дней со дня поступления орган проводит проверку приложенных документов.
6. Шаг 6. Выполните демонтаж и вывоз строительного мусора, после чего вызовите кадастрового инженера на объект для осмотра и фотофиксации.
7. Шаг 7. Получите акт обследования с заключением кадастрового инженера, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью, и подайте его в Росреестр вместе с заявлением о снятии с кадастрового учета.
8. Шаг 8. Получите выписку, направьте в администрацию уведомление о завершении сноса и подайте в налоговый орган заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения.

Образцы документов для снятия объекта с учета

Комплект собран под задачу погашения записи в ЕГРН: начните с образца акта обследования, чтобы увидеть, как выглядит заключение кадастрового инженера в готовом документе.

Документ	Скачать
Образец акта обследования кадастрового инженера	Скачать
Акт о сносе нежилого здания	Скачать
Заявление о кадастровом учете и снятии с кадастрового учета	Скачать
Заявление о внесении изменений в ЕГРН	Скачать

Проект организации работ по сносу и уведомления по статье 55.31 ГрК

Проект организации работ по сносу состоит из текстовой и графической частей. В текстовой описывают существовавший объект: габариты, конструктивную схему, материалы фундаментов, стен и перекрытий, строительный объем по данным технического паспорта или проектной документации, метод демонтажа — ручной или с применением техники. Туда же вписывают реквизиты писем об отключении сетей и раздел о подземных коммуникациях и мерах их защиты.

Графическая часть показывает участок на период работ: ограждение, зону мойки колес, опасную зону разлета конструкций, схему движения транспорта, площадки складирования. Для московских объектов под нее берут топографический план масштаба 1:500 с нанесенными подземными коммуникациями. Отключенные вводы в здание здесь не главное: важны магистральные трубопроводы и чужие сети, которые проходят рядом и которые нельзя задеть при работах. Отдельным пунктом указывают полигоны твердых бытовых отходов, куда вывозится строительный мусор: полигон должен принимать именно строительные отходы, и вывоз обязан идти на тот объект, который назван в проекте.

Материалы обследования объекта капитального строительства прикладываются к проекту как отдельный документ. Обследование выполняется специализированной организацией, при необходимости разрушающим методом — со вскрытием шурфов и отбором проб материалов. По московским объектам мы запрашиваем такие материалы у заказчика: столичный Стройнадзор требует, чтобы у исполнителя был допуск СРО именно на инженерные изыскания, а не на проектирование.

Цикл взаимодействия с администрацией состоит из трех шагов, и снятие с учета — только второй из них. Сначала собственник направляет уведомление о планируемом сносе, затем, после демонтажа и вывоза мусора, уведомляет о завершении работ, и третьим шагом передает выписку из ЕГРН о снятии объекта с учета. Практика проверок после сноса тоже реальна: администрация смотрит, вывезен ли строительный мусор и не повреждена ли прилегающая территория — газоны, деревья, парковки. Если территория пострадала, собственника обяжут привести ее в прежнее состояние.

Сроки снятия с учета и статус объекта после процедуры

Кадастровый учет по акту обследования проводится без одновременной регистрации права, и госпошлина за него не взимается. Срок в Росреестре — 5 рабочих дней с момента приема документов, при подаче через МФЦ добавляется время на передачу пакета. На выходе собственник получает выписку, в которой объект указан как снятый с учета либо как перенесенный в архив: формулировка зависит от филиала, юридический смысл один.

Кадастровый номер после снятия уходит в архив и повторно не используется. Если на том же месте построят новое здание, оно получит другой номер: номер уникален и не присваивается дважды ни во времени, ни в пространстве. Сведения об архивном объекте какое-то время хранятся и могут быть подняты по запросу, в том числе для суда, но обычная выписка по такому номеру уже не выдается. Порядок работы с объектами, прекратившими существование, разбирает и Росреестр в разъяснениях о снятии с кадастрового учета, где перечислены основания и состав документов для типовых ситуаций.

После получения выписки участок освобождается для новых учетных действий: технический план на новое здание уже не пересечет чужой контур, а приостановки по этому основанию не будет.

Кейс из практики

2021 год, нежилое здание производственного назначения в Санкт-Петербурге, собственник — юридическое лицо. Фактический демонтаж силами подрядчика выполнили в 2020 году, акты выполненных работ подписали, но объект так и остался в ЕГРН: запись висела, налог продолжал начисляться, а на балансе числился актив, которого физически не было.

Задача заказчика была сформулирована узко: погасить запись и получить выписку для бухгалтерии и налогового органа. Наш инженер выехал на объект и сделал фотоматериалы пустого участка с привязкой к дате осмотра. От заказчика собрали приказ о демонтаже за подписью руководителя, бухгалтерские документы о снятии объекта с баланса, правоустанавливающие документы на здание и участок, реквизиты писем об отключении инженерных сетей. На этой базе подготовили акт обследования: общие сведения плюс заключение кадастрового инженера с описанием оснований и результата натурного обследования. Пакет подписали электронной подписью инженера и подали в Росреестр.

Результат: объект переведен в статус архивного, выписка получена, государственная пошлина не уплачивалась. Комплект для налогового органа и для бухгалтерии закрыт одним документом. По другому обращению, где объектов было несколько, три акта обследования для медицинского учреждения подготовили за 3 рабочих дня: при уже выполненном демонтаже и собранных документах собственника срок подготовки определяется скоростью выезда, а не объемом расчетов.

Вопрос эксперту

Можно ли готовить акт обследования, пока техника еще работает на объекте?

Да. Ситуация, когда инженер приезжает и застает объект в процессе демонтажа, штатная: проект организации работ по сносу выдан, работы идут, фотоматериалы фиксируют состояние на дату выезда. Ключевой риск не в параллельности, а в обратном сценарии, когда работы не начаты вовсе.

Прикладывается ли выписка из ЕГРН к акту обследования?

Прикладывать не обязательно. Сведения, которые уже содержатся в ЕГРН, в состав акта не включаются, в документе указываются только реквизиты выписки: номер и дата. Сама выписка нужна инженеру для проверки кадастрового номера, типа объекта и наличия зарегистрированного права.

Что делать, если объект в ЕГРН задвоен?

Задвоение возникло при переносе сведений из ГКН и из БТИ: одно здание попало в реестр дважды. У одной записи корректные координаты и площадь без отметки о праве, у другой — зарегистрированное право при неполных характеристиках. Лишняя запись гасится актом обследования, в заключении кадастрового инженера описывается происхождение дубля.

В отношении каких объектов составляется акт обследования?

Здание, сооружение, помещение, машино-место и объект незавершенного строительства. Основание одно: подтвержденное прекращение существования объекта по физической или юридической причине.

Стоимость акта обследования и сопутствующих работ

Цена зависит от того, какой объем работ уже закрыт собственником: есть ли проект организации работ по сносу, нужны ли обмеры и геодезия, требуется ли выезд инженера на удаленный объект.

Услуга	Стоимость
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.
Проект сноса	от 170 000 руб.
Выезд кадастрового инженера	от 50 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Топографические работы	от 510 000 руб.
Координирование здания	от 120 000 руб.

Итоговая сумма складывается из состава работ по конкретному объекту: для здания, которое уже снесено и по которому собственник собрал приказ, письма и бухгалтерские документы, комплект ограничивается выездом и актом обследования. Действующие позиции по кадастровым и проектным работам собраны на странице стоимости услуг с разбивкой по категориям.

Посмотреть, на каких объектах и в каком объеме выполнялись такие работы, можно в разделе выполненных работ с картой и географией проектов.

Выводы

Запись об объекте в ЕГРН гасится единственным документом — актом обследования, в котором заключение кадастрового инженера подтверждает прекращение существования объекта по результатам натурного осмотра. Без него собственник платит налог за снесенное здание, не может поставить на учет новую постройку на том же пятне и не закрывает цикл уведомлений по сносу. Ограничения процедуры конкретны: здание должно быть демонтировано или разбираться, объекты в охранных зонах требуют ответа органа охраны наследия, а помещения снимаются только в двух ситуациях — по решению собственника здания или при гибели самого здания.

СМВ Групп работает с кадастровыми и проектными задачами по нежилой недвижимости с 2014 года: в штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам и ведет объекты в Москве и Санкт-Петербурге. Акты обследования, проекты организации работ по сносу и сопровождение подачи в Росреестр входят в один блок работ, поэтому комплект собирается без разрывов между проектной и кадастровой частью.

Частые вопросы

Нужно ли получать разрешение на снос нежилого здания?

Отдельное разрешение на снос не выдается. Работы ведутся на основании проекта организации работ по сносу, а взаимодействие с органом местного самоуправления идет через уведомления: о планируемом сносе — не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ, и о завершении сноса — после их окончания. По статье 55.31 Градостроительного кодекса орган в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления проверяет наличие приложенных документов.

Нужен ли акт обследования, если объект разрушен вследствие чрезвычайной ситуации?

Для объектов, разрушенных в результате чрезвычайных ситуаций, порядок упрощен: подготовка и подача акта обследования в таких случаях не требуется. Для обычной гибели объекта — пожара, обрушения, естественного разрушения — акт обследования остается обязательным, и в нем указывается причина прекращения существования и дата, если она подтверждена документами.

Можно ли снять с учета объект незавершенного строительства?

Да. Акт обследования составляется в отношении здания, сооружения, помещения, машино-места и объекта незавершенного строительства. Для недостроя порядок тот же: демонтаж конструкций, выезд инженера, фотофиксация, заключение о прекращении существования и подача в Росреестр.

Здание снесли много лет назад, документов о сносе не осталось. Что делать?

Такая ситуация встречается регулярно: объект физически исчез 10 и более лет назад, а на учете стоит до сих пор, и за пустое место платится налог. Инженер выезжает, фиксирует отсутствие объекта фотоматериалами, и в заключении указывает, что объект прекратил существование, с просьбой снять его с кадастрового учета. Проект организации работ по сносу в такой ситуации приложить неоткуда, и его отсутствие не блокирует подачу.

Кто подписывает и подает документы, если собственник — юридическое лицо?

Акт обследования подписывает электронной подписью кадастровый инженер, а заявителем выступает правообладатель или его представитель. Если подает представитель, для организации нужна машиночитаемая доверенность в формате XML, для физического лица — доверенность в PDF с электронной подписью нотариуса. Согласие на обработку персональных данных прикладывается только по заказчикам-физлицам.

Нужна ли смета на демонтаж?

Смета обязательна, когда работы финансируются из бюджета: это закреплено в Градостроительном кодексе, и такая смета проходит экспертизу, на основании которой учреждению выделяют средства. Частные собственники смету обычно не заказывают, но иногда просят рассчитать ее, чтобы сверить предложения подрядчиков по демонтажу. Корректная смета считается по ведомости объемов из проекта организации работ по сносу, а она, в свою очередь, опирается на материалы обследования конструкций.