Если вам предстоит перепланировка, то нужно знать о порядке оформления документов и их согласовании. На сами строительные работы вы получаете проект и техническое заключение. Но после их завершения необходимо заказать еще один важный документ – технический план. Это связано с обязанностью обновить сведения в ЕГРН. Разработкой техпланов после перепланировки занимается кадастровый инженер компании «СМВ Групп». О нюансах работы этого специалиста и содержании документам я расскажу в статье.

Рассказываем, когда вам нужен технический план для перепланировки

У каждого документа, который оформляем или получаем при перепланировке, своя цель. К примеру, в проекте мы покажем объем строительных работ и решения по изменению планировки, опишем меры безопасности и т.д. У технического плана тоже есть строго определенное назначение. На основании этого документа будут обновлены данные в ЕГРН. Если не сделать этого, то перепланировку будут считать незавершенной.

Итак, в каких же случаях нужно получать техплан при перепланировке? Короткий ответ – всегда. Даже если вы поставите или уберете ненесущую перегородку внутри помещения, его конфигурация и характеристики изменятся. Так же обстоит дело даже при изменении формы и габаритов проемов. В ЕГРН всегда должны быть актуальные сведения. Но Росреестр не узнает об изменении характеристик объекта, пока не получит технический план.

Что касается важности оформления техплана, то ее сложно переоценить. Итогом перепланировки, который найдет отражение в ЕГРН, может быть:

• изменение границ и конфигурации помещения, его местоположения на этаже здания;
• появление новых помещений (раздел, объединение или образование из объема этажа);
• устройство или ликвидация новых проемов, входов и входных групп;
• появление или ликвидация в помещении иных элементов планировки (актуальный и современный пример – антресоль, т.е. площадка на возвышении).

Если речь идет об образовании помещений, то техплан будет нужен для постановки их на учет. До этого момента помещение не будет считаться объектом недвижимости. Следовательно, вы не сможете его продать или сдать в аренду с регистрацией договора.

Можно ли сразу заказать техплан, чтобы не терять время на его оформление после перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Нет, процесс будет совершенно иным. В техплане мы должны показать, как выглядит помещение после окончания всех работ. Именно в этом заключается принцип актуальности данных для ЕГРН. Поэтому сначала завершите перепланировку, а уже потом заключайте договор с кадастровым инженером, приглашайте его для обмеров.

Когда можно обращаться к кадастровому инженеру за техпланом

За оформление технических планов отвечают кадастровые инженеры. Это специалисты, прошедшие аттестацию, включенные в базу Росреестра. Соответствие этим требованиям обязательно укажем в содержании техплана (это один из разделов документа).

В экспертной организации «СМВ Групп» есть специалисты разного профиля, в том числе и кадастровые инженеры. Общие правила оформления техпланов мы изложили в этом материале. В отношении перепланировок работа ведется так:

• собственник заключает договор, передает документы на помещение и перепланировку в нем;
• согласовываем время осмотра и обмеров в помещении (без этих работ документ не оформить);
• после замеров инженер приступит к заполнению техплана (его форма всегда одинакова, так как утверждена Приказом Росреестра № П/0082);
• после завершения работ мы выдадим документ в электронном формате, подпишем ЭЦП (это основной способно оформления).

Подробнее о каждом этапе разработки технических планов для перепланировки поговорим ниже.

Еще стоит сразу сказать о процедуре узаконивания. Она тоже невозможна без техплана. При узаконивании речь идет о работах, которые выполнены без разрешения, а зачастую и без проекта. Несмотря на это, данные о новой планировке все равно должны появиться в ЕГРН. Поэтому обращение за техпланом станет обязательным при любой схеме согласования. Но вот порядок предоставления документа в Управление Росреестра зависит от того, где проводилась перепланировка – в помещении нежилого здания или МКД.

В дополнение скажу, что узаконивание может заключаться в устранении красных линий на поэтажных планах БТИ. Они тоже свидетельствуют о несогласованной перепланировке. Кроме подачи техплана в Росреестр, нужно будет обновить и документы БТИ.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Как мы оформляем технический план на перепланировку нежилых помещений

Мы покажем на примерах, как кадастровый инженер «СМВ Групп» оформляет технические планы для перепланировки. Нашими клиентами выступают собственник зданий и помещений с разным назначением – торговля, офисы, склады, производство, общепит и многое, многое другое. Отметим, что мы предлагаем полный комплекс услуг, от разработки проекта и иных документов до представительства интересов в гос. органах. Это удобнее и дешевле, чем заказывать отдельные услуги в разных местах.

Если проводилась перепланировка в нежилом здании, то за техпланом можно обратиться после оформления акта с подрядной организацией. В данном случае Мосжилинспекция не участвует в приемке работ. Если же менялась планировка помещения в МКД, то для получения акта приемочной комиссии МЖИ теперь нужен технический план. Вплоть до апреля 2024 года ситуация была иной – сначала выдавали акт, а уже потом собственник обращаться за техпланом. В целом, новые правила удобнее для собственников.

Не оформляем техпланы для изменения планировки в помещениях и строениях, которые не относятся к объектам недвижимости. Примером можно назвать какие-либо хозяйственные постройки, павильоны без фундамента, сезонные киоски и т.д. Еще бывают ситуации, когда в здании, где проводится перепланировка, вообще нет помещений, поставленных на учет. В таком случае необходимо обновить данные ЕГРН в отношении целого строения. Следовательно, технический план разрабатываем на здание.

Можем ли мы сами провести обмеры и предоставить данные кадастровому инженеру для разработки техплана?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Кадастровый инженер отвечает за полноту и достоверность данных, внесенных в техплан. Поэтому он сам проводит обмеры, собирает сведения о характеристиках и планировке помещений. Выезд на место входит в состав кадастровых работ, предусмотренных Законом № 218-ФЗ и Приказом № П/0082.

Объем, сроки и стоимость работ

Действия кадастрового инженера при разработке технических планов после перепланировки можно сгруппировать в 3 этапа:

• анализ документов и сведений, переданных заказчиком или запрошенным нами;
• проведение обмеров на месте, с соблюдением требований к средствам измерения, к допустимой погрешности и т.д.;
• заполнение самого технического плана по форме, утвержденной Приказом № П0082.

В среднем, мы оформляем техплан в срок от 3-5 дней. Но многое зависит от характеристик и месторасположения объекта. К примеру, если изменилась планировка в здании, которое расположено далеко, то на организацию выезда и обмеров уйдет явно больше времени.

Примерную стоимость разработки техплана и иных услуг компании «СМВ Групп» смотрите по ссылке. Точная цена тоже зависит от ряда факторов, которые нужно проанализировать при заключении договора. Выгоднее сразу заказать услугу «под ключ», которая будет включать и оформление технического плана. Подробности вам расскажут наши консультанты.

Какие данные собирает кадастровый инженер при обмерах

Для заполнения техплана мы руководствуемся тем, что видим в помещении по факту. Стоит сказать, что планировку объекта после завершения работ показывают и в графических материалах проекта. Но это не отменяет обязанности получить технический план. Росреестр работает именно с этим документом, хотя в состав его приложений зачастую включаем проект, техзаключение и иные материалы.

Планируя обмеры, инженер заранее согласует дату и время выезд на объект. Если он находится на охраняемой территории, договариваемся о порядке прохода, получении пропуска и т.д. С собой на месте у специалиста будут средства измерения (к примеру, лазерный дальномер). Оборудование должно быть поверено и сертифицировано. Сведения об этом тоже будут включены в содержание техплана.

Что касается непосредственно обмерных работ, то их правила описаны в различных стандартах, рекомендациях и приказах. Вот несколько нюансов:

• после перепланировки обычно на стенах и полах есть отделочные материалы – их не нужно разбирать, но подсчитанная площадь может стать чуть меньше первоначальной;
• под обмеры попадают все выступы и углубления в стенах, проемы – они будут отражены на схематичном рисунке (абрисе), которые инженер заполняет на месте;
• если доступ в какое-либо вспомогательное помещение или комнату невозможен, данные о характеристиках можно взять от собственника или из документов – об этом инженер сделает примечание в тексте техплана;
• при выявлении несоответствий между фактической планировкой и сведениями из ЕГРН, специалист может указать на реестровую ошибку – в содержании технического плана ее можно устранить (по мере возможности).

Современное оборудование позволяет провести обмеры за день даже на достаточно больших и сложных объектах. Абрис, заполненный на месте, содержит схематичный рисунок помещения. На нем отражаются результаты измерений, условные обозначения и пояснения. В дополнение, можно сделать фотофиксацию, хотя для разработки технического плана это не обязательно.

Нюансы оформление технического плана после перепланировки

Завершив обмерные работы, мы приступаем к заполнению технического плана. Основные разделы документа по Приказу № П/0082 таковы:

• общие сведения – о заказчике, основаниях для разработки техплана, реквизиты договора;
• информация о кадастровом инженере и его компании, членстве в СРО и т.д.;
• кадастровые и технические данные объекта (вид, кад. номер и т.д.);
• описание выполненных работ (в частности, указываем пояснения о подсчете площадей, по иным вопросам);
• заключение инженера (тут можно описать какие-либо особенности обмеров и планировки объекта, выявленную реестровую ошибку и т.д.).

Не будет преувеличением сказать, что самым важным в содержании документа станет план помещения или этажа. На нем будет видна планировка – с отображением границ, проемов, стен и перегородок, и т.д. Помимо цифр с размерами, на плане будут условные обозначения. Они позволяют «прочитать» содержимое, сверить его с текстовой частью документа. Еще на плане помещения или этажа можно показать ведомость. Там будут указаны номера комнат/помещений, их площадь и высота. Далее, как итог, все площади суммируем.

Когда техплан будет готов, инженер заверит его ЭЦП. Далее собственнику выдаем диск с электронным документом. Файл с техническим планом можно приложить к запросу в МЖИ (для получения акта приемочной комиссии) или к заявлению в МФЦ (для прохождения кадастрового учета).

Если в будущем вы снова проведете перепланировку, необходимо заказать новый техплан. Это логично, ведь характеристики и конфигурация помещения вновь изменится. Если по итогам работ появилось новое помещение, его тоже поставят на учет на основании техплана.

В какие органы нужно предоставить технический план на перепланировку

По правилам Закона № 218-ФЗ, с техническим планом работают чиновники Росреестра. По факту, если речь идет о перепланировке, вы подаете документ:

• в Мосжилинспекцию (после работ в помещении МКД) – это относительно новое требование 2024 года, а после оформления акта приемки техплан направят регистратору Росреестра;
• в учреждение МФЦ (после работ в помещении нежилого здания) – вместе с заявлением техплан направят в Управление Росреестра.

Отметим, что услуга по обновлению данных в ЕГРН (кадастровый учет) является бесплатной для заявителя. После ее завершения будет сформирована выписка из реестра. Этим подтверждается, все действия при перепланировке выполнены.

Интересно, что после завершения учета Росреестр не возвращает техплан. Документ останется в архиве ведомства. Впрочем, собственнику он и не нужен. Технический план не используют для совершения сделок или каких-либо других целей. Если менялась планировка здания, то его графика в ЕГРН может не измениться. Чтобы заказчик увидел, что все работы выполнены надлежащим образом, мы можем запросить копию техплана с регистрационной отметкой.

Заключение – коротко о главном

• После перепланировки всегда нужен технический план. Этот документ станет основанием для внесения новых сведений в ЕГРН.
• В зависимости от ситуации, техплан разрабатывается на помещение или здание. Все необходимые данные будут собраны в ходе обмеров на месте.
• Разработкой техплана занимается кадастровый инженер. Вы можете заказать документ в экспертной организации «СМВ Групп».
• Информацию из техплана перенесут в ЕГРН. После этого заявитель получит выписку из реестра, где уже будут обновленные характеристики объекта.