Разработка проектов сноса стен

Полный снос стен возможен при перепланировке или реконструкции. В обоих случаях нужен проект, а зачастую, и дополнительные документы. Нюансы разработки проекта зависит от вида стены (несущая или ненесущая), ее состояния, материала конструкций, задач собственника. Я расскажу, на что обращаем внимание при подготовке документа, как ликвидация стен и перегородок меняет планировку помещений. Обязательно посмотрим примеры работ, выполненных специалистами экспертной организации «СМВ Групп».

Какой проект нужен для сноса стен в офисных и жилых помещениях

Стены в здании есть всегда. Они могут входить в состав несущих конструкций, которые обеспечивают прочность и устойчивость здания, воспринимают нагрузки и т.д. Полный снос таких стен может повлечь обрушение всего объекта. Данные работы, по факту, возможны только при реконструкции. А вот есть речь идет о внутренних стенах, которые не относят к несущим конструкциям, все немного проще:

• за счет возведения, переноса или ликвидации стен (перегородок) можно кардинально изменить планировку помещения;
• при сносе ненесущей стены можно объединить два помещения в одно, поставить его на учет как объект недвижимости;
• демонтаж стены может дать место для возведения иных элементов планировки (как вариант, антресоли с лестницей).

Снос даже относительно легкой перегородки и стены может представлять опасность. Поэтому собственнику не обойтись без документов, с которым будет работать подрядная организация. Проект является основным из них. Также важно содержание технического заключения. Им подтверждается допустимость, и, что самое важное, безопасность работ для остальных конструкций здания, людей и имущества.

Забегая вперед, скажу, что в нормативных актах о согласовании перепланировок ликвидация стен входит в список разрешенных работ. Но это не означает, вы гарантировано получите разрешение на изменение планировки. Собственник не может ухудшать условия проживания (это требование актуально для квартир), а при демонтаже стены этого нельзя исключать. Еще недопустимо выбирать решения, которые ухудшать состояние других конструкций. К примеру, это вполне может сказаться на перекрытия сверху и снизу, к которым крепилась сносимая стена или перегородка. В общем, эти, и многие другие нюансы, нам предстоит учесть при разработке проекта. Только так вы получите гарантию, что перепланировка успешно пройдет согласование, а работы будут отвечать требованиям безопасности.

Можно ли заказать проект только на снос стены, если у нас не будет других изменений планировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Отдельный проект можно разработать только на снос здания в целом. Если речь идет о стене или иной конструкции, то документ оформляется на перепланировку или реконструкцию. И при согласованиях будут проверять комплекс решения и мероприятий, так как все они взаимосвязаны.  

Когда не обойтись без согласования реконструкции

При реконструкции можно возводить или сносить несущие стены, проводить восстановительные работы. Примером назову снос, чтобы соединить внутреннее пространство здания с новой пристройкой. Ключевое отличие от перепланировки – по итогам работ изменяться исходные параметры здания (площадь, объем, высота и т.д.). Если вас интересует именно такой вариант, нужно знать следующее:

• для реконструкции со сносом стен и иными работами тоже нужен проект, а разрабатывается он на основании ГрК РФ и Постановления № 87;
• перед проектированием проводятся полноценные изыскания (в здании, на участке), причем к этому привлекаются специалисты организации, состоящей в профильной СРО;
• даже есть проводится реконструкция нежилого здания, нужно направить проект на экспертизу;
• при положительном заключении экспертизы собственник обращается в органы строительного надзора за разрешением на строительство (реконструкцию).

Ввиду особой сложности работ и их потенциальной опасности, на время реконструкция здание нужно вывести из эксплуатации. Есть и множество других требований, которые отличаются от правил перепланировки.

Если вам требуется снос несущей стены и иные изменения в параметрах здания, закажите проект реконструкции в экспертной организации «СМВ Групп». Но не стоит идти по столь сложному пути, если вы хотите изменить планировку только внутри одного или нескольких помещений. Перепланировка позволяет решить множество задач, а мы обязательно помоем выбрать допустимые и безопасные решения.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Особенности разработки проектов сноса стены

Ниже буду рассказывать не про проект сноса стены, а про подготовку документов на перепланировку нежилого помещения. До начала работам вам необходимо получить или оформить:

• проект (основной документ, описывает все работы и меры безопасности);
• техническое заключение (нужен, если работы связаны с задействованием несущих конструкций, т.е. практически всегда);
• документы из БТИ (поэтажный план, техпаспорт);
• выписку из ЕГРН (подтверждает право собственности, а также исходные характеристики помещения).

Перечисленные документы имеют прямое отношение не только к работам, но и к описанию характеристик помещения, его исходной планировки.

Прежде чем начать работу над проектом, мы посмотрим и оценим, что же хочет собственник. Нередко при предварительном обсуждении часть заданий изменится или вообще станет неактуальной. К примеру, вместо сноса всей ненесущей стены может оказаться достаточно сделать в ней проем. Чтобы согласовать окончательный вариант перепланировки с заказчиком, мы делаем для него эскиз. Там схематично показываем, как будет выглядеть помещение после завершения работ. В проекте все будет расписано намного подробнее.

Снос любых стен и перегородок, даже ненесущих, может представлять опасность – для конструкций в местах проведения работ, для людей инженерного оборудования. Наша задача заключается в том, чтобы перепланировка:

• соответствовала нормативным актам федерального и регионального уровня (подробнее об этом читайте ниже);
• не ухудшила состояние несущих конструкций, показателей прочности и надежности;
• не нарушала интересы третьих лиц (для этого могут потребоваться дополнительные разрешения и согласования).

Об особенностях разработки проекта расскажу на примере Москвы. Но экспертная организация «СМВ Групп» может подготовить документы на перепланировку и в других регионах. Уточняйте эти нюансы у наших консультантов.

Можно ли начать снос стены без проекта и чем это грозит собственнику помещения?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Такие работы будут считаться несогласованной перепланировкой. В юридическом плане, за это грозит штраф (размер и порядок взыскания отличается для помещений в МКД и нежилых зданиях). Также, работы проведены с нарушением норм безопасности, вас могут заставить вернуть все в исходное состояние. Тем не менее, во многих случаях снос ненесущей стены и иные изменения в планировке можно узаконить. Основным документом для этого станет техническое заключение.

Нормативные акты для разработки проекта и согласования перепланировки

В федеральной нормативной базе описаны общие правила перепланировки в жилфонде. Естественно, там напрямую ничего не сказано про снос стены или какие-то другие работы. Конкретику мы найдем в нормативных актах региона. Вот чем руководствуются специалисты экспертной организации «СМВ Групп», работая с заказчиками из Москвы:

• Постановление № 508-ПП (это руководящий документ для согласования работ в помещениях МКД);
• Постановление № 432-ПП (содержит список работ в нежилом здании, которые можно выполнить без разрешения на строительство, т.е. это и будет перепланировка).

По мере необходимости (это зависит от характера работ) будем применять и другие правовые и нормативно-технические акты. Все решения в проекте должны соответствовать им, иначе столкнемся с отказом или приостановкой.

После перепланировки придется пройти еще одну процедуру – кадастровый учет с обновлением сведений в ЕГРН. Для этого вам нужен технический план. Кадастровый инженер «СМВ Групп», помимо прочего, отразит в этом документе фактическую планировку помещения. Она уже будет без стены, которую вы снесли на основании проекта. Если в помещении появится что-либо «новое», это тоже будет видно в текстовой и графической части техплана.

Работы и решения для сноса стен

Казалось бы, в чем сложность описать порядок сноса стены? Пара перфораторов и кувалд в опытных руках, и от нее не останется и следа. Но при подготовке проекта мы должны учесть:

• чего хочет добиться заказчик путем сноса – например, если это объединение помещений, то будут нужны и другие решения/работы (по изменению или ликвидации одного их входов и т.д.);
• как предстоящие работы повлияют на близлежащие конструкции – в частности, от падения кирпичей или фрагмента стены при сносе может пострадать перекрытие снизу;
• из каких материалов сделана сносимая стена – самым простым будет демонтаж перегородки из гипсокартона или дерева, но в остальных случаях нужно выбрать безопасный способ сноса.

Часто сносят стену между ванной (душевой) и туалетом. Это позволяет сделать совмещенный санузел. Данное решение актуально не только для квартир, но иногда и для нежилых помещений – сразу приходят на ум апартаменты. При работах в «мокрых» зонах нужно учитывать специальные требования и нормы. Все это необходимо подробно описать в проекте.

На проектные решения может повлиять и состояние самой стены. К примеру, если она повреждена и имеет большие трещины, то может обрушиться сразу при начале работ. Люди, которые занимаются сносом, вполне могут пострадать. Чтобы исключить такие последствия, каждое решение выбираем с учетом результатов обследования. Еще в самом проекте будет приличный список мер безопасности и охраны труда. Их обязан выполнять подрядчик.

Больше подробностей о содержании проекта и других документов на перепланировку читайте в нашем материале. Но в каждом случае все индивидуально, т.е. нельзя использовать ранее оформленные материалы для изменения планировки в другом помещении. Далее посмотрим, когда и зачем будут нужны расчеты нагрузок для работ на стенах, и как проходит согласование перепланировки в Москве.

Сколько по времени занимает разработка проекта на снос стены в нежилом помещении?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». В среднем, срок оформления проектов перепланировки в нашей компании занимает от 5 дней. Точнее мы скажем при заключении договора. Больше времени может уйти на подготовку или получение технического заключения. К примеру, для перепланировки в МКД этот документ зачастую приходится заказывать в ГБУ «Экспертный центр». На сайте учреждения сказано, что техзаключение выдадут в срок до 30 дней.

Почему и когда важны расчеты нагрузок

Сам по себе, снос (демонтаж) ненесущей стены может вообще не сказаться на несущей способности основных конструкций здания. Мы укажем об этом в содержании проекта и технического заключения. Но обычно снос сопровождается другими работами, чей итог может привести к увеличению нагрузок. Вот несколько примеров, когда необходимо сделать расчеты:

• при работах на проемах в несущих стенах;
• при возведении новых перегородок и стен внутри помещения или на площади этажа;
• при устройстве антресоли с лестницей (здесь учитываем еще и вес конструкций, оборудования и людей, которые будут находиться на антресоли).

Результаты расчетов указываем в проекте и техзаключении, подтверждаем таблицами, графическими материалами.

Куда обращаться для согласования проекта сноса стен

Надзорные органы выдают разрешение не на снос стен, а на перепланировку в целом. Если речь идет о Москве, то собственник действует так:

• в нежилом здании к работам можно приступить сразу после получения и утверждения проекта, техзаключения (при условии, что не изменятся фасадные решения, которые необходимо согласовать по Постановлению № 94-ПП);
• в помещениях МКД вы можете начать перепланировку на основании разрешения от Мосжилинспекции (после завершения работ там же получает акт приемочной комиссии);
• специальное разрешение нужно на работы в здании, отнесенном к объектам культурного наследия (согласование проходит через Мосгорнаследие).

Когда вы закончите перепланировку, обращайтесь к кадастровому инженеру ООО «СМВ Групп». Он подготовит для вас технический план. Этот документ вы приложите к запросу в МЖИ на оформление акта приемки (для жилфонда), либо направите через МФЦ в Управление Росреестра (для нежилых зданий). В графической части выписки из ЕГРН, которую вы получите по итогу, не будет видно снесенной стены.

Заключение – коротко о главном

• Отдельный проект сноса стены не разрабатываются. Документы оформляем на перепланировку, а при изменении параметров всего здания со сном несущих стен – на реконструкцию.
• Кроме проекта, для сноса внутренней стены помещения нужно получить еще и техническое заключение. Документ подтвердит допустимость и безопасность предстоящих работ.
• Все основные документы для сноса ненесущей стены вы можете заказать в экспертной организации «СМВ Групп».