Разработка проектов перепланировки помещений и зданий

Если вы читаете эту статью, вам точно нужен проект перепланировки. Я расскажу, когда без этого документа не обойтись, как его разрабатывают специалисты экспертной организации «СМВ Групп». Обязательно поговорим о сути проекта, т.е. о его решениях и строительных работах. Вы наверняка найдете в наших примерах что-то похожее, ведь в нежилых помещениях планировка, зачастую, починяется более-менее одинаковым требованиям. Согласовать проект вы обязаны, если он оформлен на работы в помещениях МКД.

Когда вы обязаны получить проект перепланировки

Проект – это основной документ практически на любые строительные работы. Именно в нем нанятая вами подрядная организация увидит, что нужно сделать на объекте, какие мероприятия станут обязательными. Перепланировка, как и переустройство, тоже относится к строительным работам. Значит, вам не обойтись без разработки проекта при изменении планировки:

• нежилого помещения в многоквартирном доме;
• помещения в нежилом здании, в том числе апартаментов;
• здания в целом, если в нем помещения не выделены как самостоятельные объекты недвижимости.

О том, что вам обязательно нужен проект перепланировки помещения в МКД, прямо указано в нормативных актах. Пример, по которому мы работаем с документами на объекты Москвы – Постановление № 508-ПП. Помимо регламента согласования, там мы увидим перечни запрещенных и допустимых работ, плюс описание все основных разделов проекта.

Если вы раньше не сталкивались с перепланировками, то для вам может быть новым слово «узаконивание». Это тоже согласование, но только после завершения работ, выполненных без разрешения. Логичный вопрос – нужен ли в данном случае проект? Не менее логичным выглядит ответ – нет, за выполненные работы такой документ уже не нужен. Но подтверждать безопасность перепланировки и ее соответствие закону все же придется. И вместо проекта вам придется заказывать техническое заключение. Во-многом, его содержание схоже с проектом (особенно в части описания работ и решений).

Перепланировка и переустройство являются разными видами работ (плюс, с разными последствиями). Но их можно выполнить одновременно, что наверняка сэкономит время и деньги. Для этого экспертная организация «СМВ Групп» оформляет единый проект переустройства/перепланировки. Его согласование также идет по одной процедуре.

Слышал про типовые проекты перепланировки. Кто их разрабатывает и насколько они подходят для бизнеса?

Разъясняет Валерий Михайлов, экспорт компании «СМВ Групп». Типовые проекты действительно есть, но они подходят только для квартир в МКД. В столице можно воспользоваться типовым альбомом под самые распространенные серии домов. При таком вариант процесс согласования максимально упрощен. Для нежилых помещений, которые предназначены для бизнеса, указанные вариант не подходят. В каждом случае нужно заказать проект перепланировки с индивидуальными решениями. Мы точно поможем с этим!

Кто может сделать проект перепланировки

Независимо от вида строительных работ, вы не можете сами подготовить проект. Максимум, своими силами можно оформить упрощенный эскиз, наброски и сметы для текущего (косметического) ремонта. В остальном, для разработки проектов нужно привлекать профессионалов:

• компании, которые занимаются проектированием, обязаны иметь допуск (сейчас таковым является членство в СРО, а не лицензия);
• есть специальные требования к видам СРО для оформления проектов на разные виды работ (строже всего к строительству и реконструкции);
• вступить в СРО компания может, только если у нее в штате есть специалисты соответствующего профиля, с образованием и опытом работы.

Кстати, сами строительные работы при перепланировке тоже может выполнить только подрядная компания, состоящая в СРО. Это обязательное условие.

Что мы смогли подготовить полноценный проект перепланировки, СРО выдаст выписку из реестра. Мы включим ее в состав приложений, чтобы у проверяющих органов не возникло претензий. Наличие членства СРО у экспертной организации «СМВ Групп» гарантирует, что оформлением документов будут заниматься опытные и грамотные специалисты. У них есть не только соответствующее образование, на и приличный объем практики проектирования.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Рассказываем о правилах и сроках разработки проектов переустройства и перепланировки помещения

Об особенностях разработки проекта расскажу на примере перепланировки в помещениях МКД. Почему именно о ней пойдет речь? Дело в том, что здесь можно наглядно посмотреть, что требуют власти от содержания документов. Это прописано в приложении к Постановлению № 508-ПП. В общих словах, работа над проектом включает:

• анализ исходных данных и документов (запрошенных нами, переданных заказчиком);
• комплекс предварительных обследований (как минимум, чтобы оценить состояние конструкций в местах проведения работ);
• выбор и обоснование проектных решений (на основании нормативных актов, СП и стандартов);
• оформление проекта, как комплекта текстовых и графических материалов, иных приложений.

Сможет ли справиться со всеми задачи один проектировщик? В принципе, это возможно. Но мы стараемся распределять действия между разными специалистами. Это сокращает время на работу. К примеру, для обследования помещения мы направим инженера или техника. Они точно знают, какие вводные данные нужны проектировщику, укажут их в промежуточных документах. Далее на их основе начнется работа по оформлению проекта.

Зачастую возникает путаница по объектам, на которые нужно оформить проект и иные документы. В большинстве случаев перепланировку проводят в помещениях. Он стоят на учете как недвижимость (подтверждается выпиской из ЕГРН). Но бывает и так, что в здании вообще нет самостоятельных, обособленных и изолированных помещений, либо они не поставлены на учет. Типичный пример – большой склад, который является зданием (сооружением), а по факту может представлять собой одно огромное помещение. Перепланировка там может предусматривать:

• образование новых помещений (например, для хранения разных видов товаров);
• возведение перегородок и стен без образования помещений (как вариант, чтобы оптимизировать пространство для работы персонала, изолировать самые опасные товары и материалы);
• устройство антресоли с лестницей (очень эффективное решение, которое позволит вынести на высоту новые помещения или просто создаст дополнительное место под хранение товаров на складе).

Если при перепланировке создаем новые помещения, их придется ставить на учет. Для этого нужен уже не проект, а технический план. Документ разрабатывает кадастровый инженер «СМВ Групп». О содержании техплана я подробно рассказывал в этом материале.

Можем ли мы продать или передать проект перепланировки другой компании, если у нее есть похожее помещение?

Разъясняет Валерий Михайлов, экспорт компании «СМВ Групп». В каждом случае документ разрабатываем индивидуально и под конкретное помещение. И это вовсе не из-за желания заработать побольше. Даже при схожих характеристиках помещений, состояние их конструкций может сильно отличаться. А ведь на выбор проектных решений влияют и другие факторы. Так что передать проект другой компании вы не сможете. Документ не пройдет согласования.

Требования нормативных актов

Проект перепланировки всегда должен соответствовать нормативным актам, СП и стандартам. Именно там мы найдем:

• описание допустимых и запрещенных работ, решений (некоторые работы можно сделать при определенных условиях);
• состав обязательных и дополнительных разделов в проекте (пример – для изменения внешнего архитектурного решения фасадов);
• правила оформления текстовых и графических материалов (шрифты, условные обозначения, масштаб и т.д.);
• специальные требования для согласования отдельных работ (например, для изменения фасадов мы делаем визуализацию).

Несоответствие проекта нормативным актам – это законное основание для приостановки или отказа. Оспаривать такое решение не имеет смысла. Правда стоит сказать, что иногда мы сталкиваемся с отказами по формальным причинам или вообще ввиду недостаточного правового регулирования. Варианты снятия таких замечаний могут быть разными, от взаимодействия с чиновниками до обжалования в суде. В любом случае, эксперты компании «СМВ Групп» добьются для вас положительного результата.

Допустимые работы и интересные решения по изменению планировки

Планировка помещения – это весьма объемное понятие. Нельзя ее менять произвольно, как хочет заказчик. Нередко наши клиенты предлагают со своей стороны такие решения, которые вообще нельзя согласовать. Примером назову полный снос внутренней несущей стены, который позволит объединить два помещения. Теоретически, такое решение можно рассмотреть для реконструкции, да и то придется разрабатывать максимально безопасные компенсирующие меры. На практике, даже с согласованием частичного разбора несущих конструкций возникнут сложности.

Если посмотреть нормативные акты, то все решения для перепланировок можно объединить в несколько групп. Я покажу, чего можно добиться ими. Сначала поговорим о монтажных работах, которых позволят:

• образовать новые помещения за счет монтажа новых стен и перегородок;
• изменить планировку помещения путем возведения перегородок внутри (без образования нового объекта);
• устройство антресоли с лестницей (преимущества такого решения важны не только для склада, о котором я написал выше);
• возведение входной группы (это перепланировка с изменением фасадных решений).

Обратный вид работ – демонтаж. Это будет полная или частичная разборка конструкций (перегородка, стена, лестница и т.д.). Еще под изменение планировки подпадают работы с проемами. Мы можем сделать новый или заделать старый проем, изменить ширин и высоту. Кстати, решения по планировке важны и для соблюдения норм пожарной безопасности. К примеру, так можно сделать новый эвакуационный выход, убрать препятствия для выхода людей по коридору и т.д.

Для всех решений и работ есть обязательные требования. Как минимум, это недопустимость ухудшения состояния конструкций, снижение показателей допустимой нагрузки. Есть и множество прямых запретов. Пример – нельзя ликвидировать систему вентиляции в помещениях МКД, заделывать каналы и т.д. Наработанный опыт позволяет нам учесть все необходимые требования, чтобы проект успешно прошел согласования.

Какие разделы содержит проект и от чего это зависит

В принципе, заказывая проект перепланировки в экспертной организации «СМВ Групп», вы можете не забивать голову его содержанием. Будьте уверены, мы включим в него все обязательные разделы. Чтобы не возникло споров, согласуем с вами будущую планировку помещения и объем работ. Для этого подготовим эскизы или иные графические материалы. Кратко опишу, что обязательно будет в проекте на перепланировку:

• исходные данные на помещение, в том числе план с его планировкой;
• перечень нормативных и нормативно-технических актов;
• описание работ и решений, выбранных по согласованию с вами и соответствующих закону;
• мероприятия по мерам безопасности (пожарная, санитарная и т.д.);
• комплект графических материалов, в том числе на помещение после перепланировки, на демонтажно-монтажные работы;
• расчеты по нагрузкам, решения по усилению конструкций или их фрагментов (особенно актуально для антресолей, работах на проемах в несущих стенах).

В пояснительной записке мы подтвердим, что все решения в проекте относятся к перепланировке, а не к реконструкции.

Как мы оформляем проект перепланировки – цена и сроки

Все условия, в том числе сроки и стоимость разработки проекта перепланировки, мы согласовываем после изучения ситуации. На это влияет:

• вид объекта (здание, помещение с одной или несколькими комнатами и т.д.);
• объем и сложность решений, которые нужно описать в проекте;
• удаленность и месторасположение объекта (как минимум, чтобы определить сроки на обследование).

В среднем, сроки разработки проекта в экспертной организации «СМВ Групп» составляют от 5 дней. О примерной стоимости наших работы советую посмотреть по ссылке.

Что нужно знать о согласовании проекта

Хоть это и не тема статьи, кратко расскажу о схемах согласования готового проекта. Это зависит от того, на какой объект и работы оформлен документ. Согласование:

• нужно – если меняем планировки помещения в МКД (разрешение и акт выдает Мосжилинспекция);
• не нужно – если работы проводятся в помещениях нежилого здания;
• нужно – если предстоят изменения фасадов в здании, и это попадает под Постановлением № 94-ПП (разрешение и акт оформляем через Москомархитектуру).

Не относится к согласованиям регистрация изменений после перепланировки. Но в состав приложений к техническому плану мы тоже обычно включает проект и техзаключение. Так можно избежать лишних сложностей, приостановок со стороны регистратора.

Заключение – коротко о главном

• Разработка проект перепланировки – обязательное требование нормативных актов. При узаконивании он не нужен, ведь работы проведены без согласований.
• Оформить проект может организация, состоящая в СРО. Заказав документ с компании «СМВ Групп», вы точно пройдете все согласование без лишних сложностей.
• Стоимость и срок подготовки проекта на перепланировку согласуем индивидуально. Содержание разделов документа будет строго соответствовать нормативным актам.