Разработка проектов перепланировки офисов

Офис – это основное помещение для работы персонала, управленцев. Оно должно быть удобным, функциональным, эргономичным. Вы можете заказать проект перепланировки офисного помещения, чтобы оптимизировать или организовать новые рабочие места, привести все к современным стандартам. Документы подготовят специалисты экспертной организации «СМВ Групп». В статье я расскажу о решениях по планировке офисов, о нюансах разработки и согласования проекта. Также посмотрим примеры, на которые стоит обратиться внимание собственнику офисных помещений.

Чем может помочь перепланировка офисных помещений

Если вы только планируете организовать помещение под офис, подумайте о его планировке. В принципе, для работы сотрудников достаточно поставить стол и стул, необходимое оборудование. Но эффективность выполнения служебных обязанностей и задач будет намного выше:

• если помещение будет удобным и комфортным для специалиста;
• если офис будет соответствовать современным требованиям по освещению, эргономике и функциональности;
• если помещения, где работают руководители и подчиненные, будут располагаться рядом друг с другом (естественно, с соблюдением правил зонирования и субординации);
• если строительные и отделочные материалы будут безопасны для людей (персонал, посетители).

В офисах могут работать специалисты руководящего и среднего звена. Они могут использовать помещения не только для индивидуальной работы, но и для совместных встреч (планерки, переговоры и т.д.). Еще в офисах ведется прием посетителей и клиентов, работа с текущими документами и архивом. Поэтому планировка офиса должна соответствовать уровню и специфике задач, которые возложены на сотрудников.

Офисные помещения вполне можно образовать заново. Это тоже подпадает под перепланировку. Вот несколько вариантов:

• создание новых помещений из свободного объема этажа;
• объединение и раздел помещений, создание в них рабочих мест за счет новых перегородок и других элементов планировки;
• вынос части рабочих мест на антресоль, которую можно возвести в высоком и большом помещении.

Вообще, можно преобразить здание и открыть там офисы, даже если ранее в нем велась иная деятельность. Это будет более затратно, чем менять существующих офисных помещений, но тем не менее. От вас требуется общее указание – что хотите видеть, какие требования предъявляете к офису и организации рабочих мест. С нас – разработка документов на перепланировку с учетом ваших пожеланий и требований законодательства. Обратившись в компанию «СМВ Групп» вы точно снимите проблемы по согласованию проекта, получению необходимых разрешений.

Можно ли сделать офис из квартиры через перепланировку?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Свое рабочее место ИП или самозанятый может организовать прямо в квартире. Но полноценный офис открывают только в нежилых помещениях. Если оно расположено в МКД, то вполне можно изменить планировку с разрешения Мосжилинспекции. Допускается и перевод квартиры в нежилое помещение, хотя сделать это значительно сложнее. Впрочем, с нашей поддержкой вы добьетесь положительного результата и в этом случае.

Примеры решения по изменению планировки офисов

Коротко мы уже увидели это в предыдущем параграфе. Сейчас дополню сказанное, с учетом практики разработки проектов в экспертной организации «СМВ Групп». Наши заказчики меняют планировку помещений:

• чтобы сделать новые офисы для своего персонала или для сдачи в аренду организациям;
• чтобы оптимизировать пространство внутри помещений (выделить зоны для рабочих мест и т.д.);
• чтобы увеличить или уменьшит площадь офисов (кстати, рекомендуемое минимальное значение площади под рабочее место по СП 118.13330.2022 составляет 6 «квадратов»);
• чтобы создать комнаты в границах помещений (для приема клиентов, для отдыха директора, для переговоров и т.д.);
• чтобы сделать вспомогательные помещения под столовые и буфеты, для проведения обучения и размещения архива, и т.д.

Скорее всего, придется делать и переустройство. Оно заключается в изменении месторасположения инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования. Очевидно, что для офиса или группы помещений на этаже нужна уборная. Эти решения мы тоже опишем в едином проекте перепланировки и переустройства.

Технические требования к офисным помещениям

Несмотря на использование под офис, у помещения будет обычный статус – «нежилое». Для перепланировки это означает следующее. Оформление документов и согласование идет так же, как и для любого другого нежилого помещения. Общая процедура будет отличаться:

• для помещений в нежилых зданиях и МКД;
• при необходимости перевода жилого помещения в нежилое;
• при проведении работ, меняющих внешний облик фасада (проемы, вход и т.д.);
• при необходимости изменить планировку помещений, которые находятся в здании культурного наследия (для Москвы это весьма актуально).

Четких и однозначных технических требований к офисам не очень много. О рекомендуемой площади рабочего места я уже сказал выше. Это нужно учитывать, если вы делаете офис под несколько сотрудников.

В офисах работах люди. Как минимум, там постоянно находятся сотрудники организации. Еще в офисах могут присутствовать клиенты или посетители (это зависит от специфики работы компании). С этой точки зрения планировочные решения должны:

• соответствовать требованиям по безопасности и охране труда;
• отвечать нормам гигиенической, санитарной и эпидемиологической безопасности;
• соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Из-за этого нужно внимательно подходить к выбору строительных и отделочных материалов. Также есть определенные требования по системам жизнеобеспечения (вентиляция, водоснабжение, отопление и т.д.). Работодатель обязан обеспечить надлежащие условия освещения. Одной из задач для этого может стать образование нового или изменение существующего оконного проема.

Еще стоит сказать, что офисы можно встретить не только в административным и общественных зданиях. Они зачастую есть и на производственных объектах, на складах и т.д. В этом плане будет важно изменить условия эксплуатации помещения по сравнению с видами деятельности, которые ведутся в остальном здании. К примеру, в шумном производственном цеху можно сделать офис. Но для нормальной работы наверняка потребуется звукоизоляция. И таких моментов может быть множество.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Рассказываю о нюансах оформления проекта перепланировки офиса

Проект является основным, хотя и не единственным, документом для перепланировки, ее согласования. Оформить его своими силами нельзя, так как это полномочие проектных организаций. Они должны иметь членство в СРО, штат квалифицированных специалистов. Всем этим требованиям отвечает экспертная организация «СМВ Групп».

При разработке проекта обязательно учитывает нормативные акты. В Москве такие вопросы регулирует:

• Постановление № 508-ПП (в основном, для помещений в МКД);
• Постановление № 432-ПП (в основном, для помещений в нежилых зданиях);
• Постановление № 94-ПП (для изменения фасадных решений, хотя согласование требуется не всегда).

В Постановлении № 508-ПП указаны четкие предписания к составу разделов проекта, их содержанию. Для помещений в нежилом здании требования аналогичны.

В отдельных случаях нам нужно включить в проект специальные разделы. Пример – изменение внешнего архитектурного решения. Также с 2018 года уточнены правила согласования перепланировки в объектах культурного наследия. Вот какие разъяснения можно найти на сайте уполномоченного департамента Москвы:

• у документа должен быть двойной титул, т.е. к названию добавляем «проект проведения работ по приспособлению для современного использования части объекта культурного наследия»;
• в проекте будет отдельный раздел, посвященный мерам безопасности и защите здания, его фасадных решений;
• разрешение на проведение работ обязательно выдает Мосгорнаследие (для помещений в жилфонде запрос направляет Мосжилинспекция).

Вы можете заказать проект перепланировки офисного помещения объекта наследия в ООО «СМВ Групп». У нас есть опыт подготовки и согласования документов под указанные ситуации. Поэтому мы предложим и спроектируем решения, которые разрешено проводить, с учетом особого статуса здания.

Мы купили здание с офисными помещениями, в которых бывший собственник дела перепланировку без разрешения. Нужен ли нам проект для согласования?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Такие ситуации относятся к узакониванию перепланировки и встречаются достаточно часто. Проект в вашем примере уже не нужен, ведь работы завершены. Основным документом станет техническое заключение. Если у вас нежилое здание, то техзаключение мы оформим сами. В узаконивании могут участвовать столичные ведомства, Управление Росреестра и судебные органы.

Что мы укажем в содержании документов

Разрабатывая проект, мы опираемся на результаты обследований. Также не обойтись без анализа документов, запрошенных нами или предоставленных собственником. Это нужно:

• чтобы уточнить планировку офисного помещения на текущий момент;
• чтобы оценить состояние конструкций в местах, где будут проводиться работы;
• чтобы посмотреть, насколько реализуемы задачи клиента (по мере необходимости, может предложить другие варианты).

Еще по документам из БТИ и кадастровым сведениям можно увидеть, что в помещениях раньше проводилась несогласованная перепланировка (например, об этом говорят красные линии на плане этажа или помещения).

Что касается содержания проекта для изменения планировки офисов, там будет:

• подтверждение, что работы являются перепланировкой, а не реконструкцией;
• описание объема работ, которые будут выполнены в помещении;
• расчеты по нагрузкам (если требуется);
• описание всех решений по изменению планировки;
• мероприятия по безопасности, которые должен соблюсти подрядчик;
• графические материалы, которые раскрывают все нюансы проектных решений (в частности, планы помещения до и после перепланировки).

Если наш клиент является собственником нежилого здания, то он сможет приступить к работам сразу после получения проекта и техзаключения. Это важная особенность, ведь получать разрешения нужно только для перепланировки в помещениях МКД. О возможных исключениях я уже упоминал выше – изменение фасадных решений (если они подпадают под Постановление № 94-ПП) и работы в зданиях культурного наследия.

Сроки оформления и цена проекта перепланировки офиса в экспертной организации «СМВ Групп»

У нас на сайте вы видите примерную стоимость работ и услуг, в том числе по оформлению документов на перепланировку. Точную цену мы сможем сказать только после изучения вашей ситуации. Все помещения индивидуальны, и объем нашей работы и содержания проекта нередко значительно отличается. Впрочем, стоимость разработки проекта в экспертной организации «СМВ Групп» точно не выше, чем у других проектных компаний.

Срок выполнения работ также согласовываем индивидуально. Многое зависит от того, где находится здание с офисными помещениями. Как минимум, наш инженер или техник должен выехать на место для обследований. Если объект находится в пригороде или вообще за пределами столицы, это займет больше времени.

Особенности согласования проектов перепланировки офисов

Чаще всего в нашей практике встречаются перепланировки офисов в нежилых объектах (бизнес-центры, деловые здания и т.д.). Согласование таких работ идет по упрощенной процедуре:

• разрешение не требуется, кроме двух оговоренных выше случаях;
• работы выполняются на основании проекта и технического заключения;
• после перепланировки собственник оформляет акт с подрядной организацией;
• чтобы обратится в Управление Росреестра и обновить данные ЕГРН, заказываете технический план у кадастрового инженера «СМВ Групп».

Особых проблем возникнуть не должно, если все документы оформлены правильно.

По офисам в помещениях МКД все сложнее. Тут не обойтись без получения разрешения и официальной приемки работ:

• на согласование обращаемся в Мосжилинспекцию (по мере необходимости, МЖИ сама направит запросы в другие ведомства);
• на основании разрешения начинаем работы по перепланировке офиса;
• после окончания работ вы заказываете технический план в экспертной организации «СМВ Групп»;
• техплан подаем в МЖИ для оформления акта приемочной комиссии;
• после оформления акта Мосжилинспекция направит техплан в Управление Росреестра.

Срок и регламент согласований для данной ситуации описаны в Постановлении № 508-ПП. Мы возьмем на себя получение всех разрешений от вашего имени (на основании доверенности). Итогом станет получение выписки из ЕГРН, где уже будет видна обновленная планировка офисных помещений.

Помимо проекта перепланировки, на нормальной и безопасной эксплуатации офисов мы предложим дополнительные услуги. Например, вам могут потребоваться документы для обеспечения пожарной безопасности. Уточняйте эти моменты у консультантов «СМВ Групп».

Заключение – коротко о главном

• Разработка проекта перепланировки офисов ведется так же, как и для других нежилых помещений. Экспертная организация «СМВ Групп» подготовит документы, которые точно пройдут согласования.
• Содержание и состав разделов проекта определяем индивидуально (хотя базовые требования всегда примерно одинаковы).
• Разрешение на перепланировку офисов не требуется, если она проводится в нежилом здании. Исключением может стать изменение планировки в помещениях объекта культурного наследия или производство работ на фасаде.