Раздел объекта недвижимости и регистрация в Росреестре в 2025 году

Целью раздела недвижимости является образование новых объектов. Для этого проводится комплекс строительных работ, для которых нужен проект. Так как раздел возможен только в отношении однотипных объектов, делить здание на помещение нельзя. Но из внутреннего объема помещения допускается образование новых помещений. Также возможен вариант, когда помещения появятся после раздела другого аналогичного объекта. Итоговой процедурой после разделения объектов недвижимости является прохождение кадастрового учета.

Читайте в статье, какие требования законодательства действуют для разделов недвижимости, какие варианты решения можно указать в проекте, где заказать документы для согласования.

Раздел объекта недвижимости – требования законодательства

Раздел в сфере недвижимости – это образование новых объектов из исходного. Решение о проведении таких работ может принять собственник. Перечень действий при разделе, в том числе для согласования, зависит от того, где будут проводиться работы, какой объект делится на новые. В любом случае, собственнику нужно выполнить следующие требования:

• необходимо обеспечить признаки самостоятельных объектов недвижимости, иначе их не поставят на учет в кадастре – в Законе № 218-ФЗ к таким признакам относится обособленность, изолированность;
• под раздел подпадают только объекты однородного типа – нельзя делить здание на помещение, так как это разнородные объекты (но из объема строения допускается выделение новых помещений);
• нужно соблюсти нормы строительной, пожарной, санитарной и иной безопасности – они могут включать правила проведения определенных работ, защищенность от пожарных рисков, нормативы по площади и т.д.;
• необходимо пройти согласования и получить обязательные разрешения – их перечень зависит от особенностей проведения работ, категории здания, иных факторов.

Образование помещений в здании может происходить не только путем раздела. Это может быть выдел или объединение существующих помещений. При реконструкции может увеличиться внутренний объем строения (например, за счет пристройки или надстройки), где также появятся новые помещения.

Постановка на учет в кадастре после раздела объектов недвижимого имущества является обязательной процедурой. В ЕГРН появятся данные о новых помещениях, если в техплане будет подтверждено наличие признаков обособленности, изолированности. Не является разделом выделение временной части. В данном случае постоянные ограждающие конструкции не возводятся, а признаки обособленности и изолированности отсутствуют. Часть здания как объект недвижимости не будет существовать на постоянной основе.

Разъяснения эксперта. Теоретически, возможен раздел здания на 2 новых строения, как на однородные объекты. На практике, такой вид изменений недвижимости можно реализовать только в исключительных случаях. Поэтому под разделом зданий всегда условно понимают образование помещений из свободного внутреннего объема.

Процедура раздела объектов недвижимости

Процесс разделения помещения предусматривает ряд обязательных действий со стороны собственника:

• необходимо заказать проектную документацию, а во многих случаях еще и техзаключение о состоянии конструкций и систем, допустимости перепланировки;
• нужно получить разрешение на строительные работы (например, если проводится раздел помещения в МКД, процесс согласования проходит через жилинспекцию);
• необходимо заключить договор с подрядной компанией, состоящей членом в СРО;
• после завершения работ собственнику нужно получить акт приемки;
• чтобы подтвердить образование новых помещений и поставить их на учет, необходимо заказать техплан;
• завершающей стадией станет прохождение учета в Росреестре, после чего данные о новых объектах появятся в ЕГРН.

Это упрощенный алгоритм действий, который на практике может быть сложнее. Например, для новых помещений может потребоваться новый вход (либо входная группа) с улицы. Такие работы изменят фасадные решения, облик строения. Поэтому необходимо получить отдельное от Москомархитектуры, так как это ведомство осуществляет надзор за единством стиля и архитектуры зданий в столице.

Описанные выше действия относятся к перепланировкам. В некоторых ситуациях раздел или выделение помещения в самостоятельный объект возможно путем реконструкции. Согласование для нее намного сложнее и дольше, так как необходимо заказать изыскания и разработку проекта, передать документы на экспертизу. Разрешение будет давать не жилинспекция, а орган госстройнадзора.

Помощь в проведении раздела нежилых помещений окажет «СМВ Групп». Наши специалисты не только полностью проанализируют документы и возможность проведения раздела помещений, а также подготовят необходимую проектную и техническую документацию, проведут все необходимые согласования во всех ведомствах. Итог — выписки ЕГРН с вновь образованными помещениями. Узнать подробнее о наших услугах вы можете, связавшись с нами по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург). Консультация бесплатна!

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Документы, необходимые для проведения раздела

Точный список документов зависит от варианта раздела (перепланировка или реконструкция), от места проведения работ (здание жилого или нежилого типа), от их вида. Так как обычно разделение осуществляется путем перепланировки, собственнику придется получать и собирать следующие документы:

• проект раздела помещений, техническое заключение;
• техпаспорт БТИ (может требоваться для согласования проекта);
• разрешение от МЖИ, а для фасадных работ – от Москомархитектуры;
• акт приемки от Мосжилинспекции (при разделах в помещениях МКД);
• технический план (можно обойтись одним документом на все новые помещения, но некоторые региональные Управления Росреестра требуют отдельный техплан на каждое из них);
• правоподтверждающий документа на исходный объект (выписка ЕГРН);
• заявление в Росреестр о проведении учета.

О правилах оформления проекта перепланировки и иных документов можно узнать из нашего материала по ссылке. Информация, указанная в нем, полностью соответствует процедура раздела.

Если речь идет о выделении временной части, то проект может и не потребоваться. Условные границы будут описаны в договоре аренды, приложениях к нему. Основным документом для обращения в Росреестр будет технический план части здания или помещения. В нем также описываются границы, местоположение части, места размещения временных конструкций (при их наличии). Так как у части объекта нет постоянных признаков обособленности и изолированности, ее поставят только на временный учет в кадастре.

Разъяснения эксперта. Если у делимого помещения только один владелец, он получит права на вновь созданные объекты. Если собственников несколько, вопрос с регистрацией прав они могут решить несколькими способами. Например, можно оформить соглашение, где будет прописан размер долей. Регистрация прав будет осуществляться одновременно с учетом.

Где заказать проект на раздел

Процедура раздела помещения – это один из самых сложных вариантов перепланировки. Чтобы избежать проблем при получении разрешений и постановке на учет новых объектов, рекомендуем обращаться в «СМВ Групп». У нас можно заказать:

• обследования перед проектированием и началом работ (это важно для выбора проектных решений, обеспечения норм безопасности);
• проект перепланировки, техзаключение;
• сопровождение согласований, которые предусмотрены федеральным или региональным законодательством;
• технический план для Росреестра.

У проектировщиков и кадастровых инженером «СМВ Групп» есть все необходимые документы для выполнения указанных работ. Также вы можете посмотреть кейсы по ранее выполненным работам, что поможет сделать правильный и объективный выбор. Для заказа нужных согласований или получения бесплатной консультации по вашему объекту оставьте заявку на нашем сайте, либо позвоните по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург). Также можно написать нам на электронную почту: info@profcourse.ru.

Раздел здания для перепланировки или реконструкции – в чем отличие

Новые помещения в здании могут появиться по итогам перепланировки (чаще всего) или реконструкции (намного реже). Это совершенно разные виды строительных работ, которые отличаются перечнем изменений в характеристиках объектов, списков документов и разрешений. Раздел путем реконструкции характеризуется следующими нюансами:

• проект реконструкции может включать работы по изменению текущей планировки, в том числе с разделом, образованием новых помещений;
• документы для реконструкции обязательно проходят экспертизу, а положительное заключение после нее является основанием для оформления разрешения Мосгосстройнадзора;
• как и при перепланировках, изменения в параметрах строения после реконструкции нужно описать в техплане, а затем отразить в ЕГРН.

Требования к согласованию реконструкции почти такие же, что и при строительстве нового здания. Но еще раз отметим, что в большинстве случаев для разделения помещений можно обойтись перепланировкой. Разрешения на такие работы получить проще, чем для реконструкции.

Как поставить на кадастровый учет объекты недвижимости после раздела

Постановка на учет в кадастре – это завершающий этап раздела. Чтобы у Росреестра не возникло оснований для приостановок и отказа, нужно соблюсти следующие требования:

• при производстве работ нужно строго следовать проектным решениям, в том числе в части обеспечения признаков изолированности, обособленности;
• после завершения работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером (только этот специалист вправе оформить техплан на новые помещения);
• техплан изготавливается после замеров и обследований в новых помещениях, заполняется по форме Приказа Росреестра № П/0082;
• если представленные документы соответствуют законодательству, ведомство внесет в ЕГРН информацию о новых объектах, присвоит им кадастровые номера;
• заявитель или его уполномоченный представитель получить выписку ЕГРН на вновь созданные помещения.

Отметим, что у Росреестра нет полномочий для выездных обследований. Поэтому о наличии у помещений признаков недвижимости ведомство будет руководствоваться сведениями из техплана.

Итоговым документом будет выписка ЕГРН. В ней будут указаны данные о вновь образованных помещениях, их номера. Прохождение учета с внесением сведений в ЕГРН дает право распоряжаться недвижимостью (продажа, аренда и т.д.).

Кадастровые инженеры компании «СМВ Групп» занимаются подготовкой технических планов для регистрации разделов помещений, а  также других изменений в недвижимости с 2013 года. При подготовке учитываем все требования законодательства и Росреестра. Оказываем также услуги по подаче техпланов в ведомство. Сотрудничество с нами позволяет вам избежать сложностей при обращении в Росреестр и быстро получить выписку ЕГРН с узаконенными изменениями. Звоните: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или пишите на info@profcourse.ru.

Компания «СМВ Групп» осуществляет услуги по согласованию и проведению раздела помещений «под ключ». Мы занимаемся оформлением документов для каждого этапа проведения юридической процедуры, подготавливаем и согласуем проект перепланировки, следим за тем, чтобы строительные работы были проведены в соответствии со всеми требованиями. Затем оформляем технический план и регистрируем изменения в Росреестре. Гарантируем качество выполнения работ.

Оставьте заявку на нашем сайте или свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или по email: info@profcourse.ru.

Стоимость услуг по разделу объектов недвижимости

В состав расходов при разделе входит не только оплата подрядчику за строительные работы. Собственнику нужно оплатить оформление проекта и техзаключения, проведение кадастровых работ и подготовку техплана. Общая стоимость работы и услуг зависит от следующих факторов:

• вариант раздела, перечень и характер предстоящих работ;
• тип здания, где будут проводиться работы (жилфонд или здание нежилого назначения);
• перечень согласований, которые необходимо пройти собственнику;
• место расположения здания, его удаленность.

Что рассчитать стоимость оформления документов и выполнения работ для раздела, свяжитесь с проектировщиками «СМВ Групп». Ориентировочные цены мы указали в таблице ниже.

Кейсы по разделу нежилой недвижимости и регистрации процедуры в Росреестре

Кейс 1. На основании проекта, разработанного проектировщиками «СМВ Групп» был выполнен раздел 2 помещений административного здания. После завершения работ было образовано 5 новых помещений под офисы. Итоговая выгода от сдачи их в аренду составила более 170 000 рублей в месяц.

В соответствии с договором, компания «СМВ Групп» оказало следующие услуги для раздела помещения:

• оформление проектной документации (согласование не требовалось, так как работы проводились в здании нежилого назначения);
• подготовка технического плана на все новые помещения;
• разработка документов для обеспечения пожарной безопасности вновь образованных объектов;
• сопровождение учета по линии Росреестра.

В итоге, заказчик в максимально сжатые сроки поставил на учет новые помещения, заключил договоры на их аренду.

Кейс 2. В 2022 года был проведен раздел помещения ТЦ, по итогам которого появилось 3 новых помещения меньшей площади. Для собственника торгового центра это позволило привлечь новых арендаторов, увеличить доход от сдачи в аренду на 80 000 рублей в месяц.

На основании договора с заказчиком был разработан проект перепланировки. Также был согласован перечень документов по пожарной безопасности (планы эвакуации, проект сигнализации, положения и правила). Техпланы на новые помещения также были разработаны кадастровым инженером «СМВ Групп», после чего документы были направлены на учет в Росреестр.

Выводы

• Раздел недвижимости предусматривает образование новых объектов из исходного. При этом первоначальный объект после разделения утратит существование.
• Для раздела необходимо заказать проект, техническое заключение. После завершения работ на вновь образованные объекты оформляются техпланы.
• Не является разделом выделение помещений из внутреннего объема здания, а также образование временной части. Но и в этих случаях для прохождения учета в Росреестре нужно заказать техплан.
• Учет в Росреестре является заключительной стадией раздела. Данные о новых объекта будут включены в ЕРГН с присвоением кадастровых номеров.

Часто задаваемые вопросы

Список используемых источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Постановление № 508-ПП (скачать);
• Постановление № 432-ПП (скачать);
• Приказ № П/0082 (скачать).