Процедура согласования перепланировки 2024

При согласовании перепланировки в 2024 году, а значит, и в будущем, вам нужно учитывать новые правила. Они коснулись помещений в МКД и, в целом, упростили положение собственников. Ключевое изменение заключается в последовательности действий после завершения перепланировки. Как и ранее, заявители получают техплан, но теперь это нужно сделать до обращения за актом приемки. Для помещений в нежилых здания процедура не изменилась. Я расскажу подробно, как действовать при согласованиях, почему будут выгодны услуги экспертной организации «СМВ Групп».

Изменилась ли процедура согласования перепланировки в 2024 году

Перепланировка – один из самых востребованных видов строительных работ. Проводят ее собственники квартир и нежилых помещений. Для согласования нужно знать, в чем заключается процедура, какие документы нужны заявителю и куда их подавать. Коротко ответить на эти вопросы нельзя, так как порядок действий зависит:

• от того, где расположено помещение (МКД или нежилое здание);
• от того, в чем заключается перепланировки и последствия работ (изменение только планировки внутри здания или еще и фасадные работы);
• от того, в каком регионе предстоит пройти согласование (многие правила, особенно для помещений МКД, содержатся в нормативной базе субъектов РФ).

Изменения в законодательство вносят чуть ли не каждый день. В области согласования перепланировок это бывает не так уж и часто. Но именно в 2024 году мы увидели нововведения, которые касаются жилых и нежилых помещений в МКД.

Подробно обо всех нововведениях поговорим ниже. Их можно условно разделить на 3 группы:

• уточнено само понятие перепланировки (суть не изменилась, но многие спорные вопросы были сняты);
• изменилась последовательность действий после завершения строительных работ;
• уточнено, куда нужно вносить сведения об изменениях в планировке помещения.

Поправки были внесены в разные статьи ЖК РФ. Это нормативный акт федерального уровня, и он применяется напрямую. Далеко не все регионы уже успели скорректировать свое законодательство. Но это не означает, что там можно проходить согласования по старым правилам.

Как и ранее, собственник может пройти все процедуры сам или через представителя. Экспертная организация «СМВ Групп» предлагает услугу по сопровождению согласований. Это весь удобно для наших клиентов, ведь мы берем на себя все формальности. Также у нас можно заказать проект на перепланировки, еще ряд документов. Об этом тоже расскажу в следующих разделах статьи.

Нужно ли получать разрешение на строительство для перепланировки в нежилом здании?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». В этом плане ничего не изменилось. Разрешение в органах госстройнадзора мы получаем на строительство (возведение) здания или на реконструкцию. К перепланировкам оно не имеет отношения. На данные работы разрешение нужно далеко не всегда. По факту, для изменения планировки в нежилом фонде проходит согласование только фасадных работ, если это требуется по Постановлению Правительства Москвы № 94-ПП.

Каких изменений стоит ждать в будущем

Запрещать перепланировку, конечно же, никто не будет. Это законное право собственника, если он не нарушит интересы других лиц, нормативные акты и правила безопасности. Если взглянуть на предложения чиновников и общественных деятелей, то обсуждаются следующие вопросы:

есть инициативы по резкому увеличению штрафов за несогласованную перепланировку в МКД — сейчас они действительно весьма мизерные (например, для граждан от 1 5000 до 2 500 рублей), и вряд ли сильно пугают потенциальных нарушителей;

• уже несколько лет рассматривают вопрос о приравнивании апартаментов к жилым объектам – это может усложнить действия собственников, ведь сейчас изменить планировку апартов можно по правилам нежилых помещений;
• ожидается сокращение сроков на выдачу разрешений по перепланировкам – это не столь актуально, так как большинство регионов и так постоянно вносят такие изменения в свою нормативную базу.

Еще важно значение имеет судебная практика. В сфере перепланировок давно не было обзоров или постановлений Пленума от Верховного суда РФ. Но так как с апреля 2024 года поменялись нормы ЖК РФ, в ближайшее время высшая судебная инстанция может обобщить практику нижестоящих судов.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Рассказываем про процедуру согласования перепланировки 2024 года

Итак, сейчас посмотрим, как идет согласование перепланировок по состоянию на 2024 год. Согласно новой редакции ст. 25 ЖК РФ, к ним сейчас может относиться:

• изменения в части границ помещения;
• изменения в части площади;
• образование новых помещений (при разделах или объединении, выделении из свободного объема этажа);
• изменения только в части внутренней планировке (границы и площадь не меняются, новое помещение не будет образовано).

Два важных уточнения, которые вступили в силу именно с 2024 года. Во-первых, ЖК РФ теперь предусматривает необходимость обновления данных в ЕГРН (ранее – в технический паспорт). Это совершенно логично, ведь все основные и юридически значимые характеристики недвижимости содержатся именно в указанном реестре. Во-вторых, ЖК РФ теперь признает, что перепланировка может повлечь изменения границ и площади смежных помещений. Это имеет прямое отношение к разделам и объединениям, но ранее этот вопрос не был урегулирован.

Без изменений осталось понятие переустройства. Оно обычно проводится одновременно с перепланировкой и по одному проекту. Интересно, что последствия переустройства, как и раньше, нужно отразить в техническом паспорте. Естественно, для этого собственнику предстоит обратиться в учреждение БТИ.

Может ли арендатор нежилого помещения сам сделать перепланировку и пройти согласования?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Права в отношении недвижимости есть только у собственника. Он действительно может разрешить арендатору сделать изменение в планировке (например, под определенный вид деятельности бизнеса). Но чтобы подавать заявления в гос. органы и получать документы, арендатору необходимо передать полномочия представителя. Для этого оформляется доверенность.

С какими изменениями можно согласовать перепланировку

Выше я показал, что закон относит к перепланировке. Но образование помещений, изменение их границ и площади вполне может происходить и при реконструкции. Поэтому важно понимать, какие конкретные работы и решения подпадают под согласование через перепланировку. Ответ на этот вопрос мы найдем не в ЖК РФ, а в региональных нормативных актах. В Москве перечни работы, которые отнесены к перепланировке, содержатся:

• в Постановлении № 508-ПП (в отношении помещения МКД);
• в Постановлении № 432-ПП (в основном, для помещений в нежилых зданиях);
• в Постановлении № 94-ПП (в части изменений фасадов).

При разработке проекта мы всегда подтверждаем, что выбранные нами работы относятся именно к перепланировке. Но и содержание документа должно наглядно показывать это. Еще бывают ситуации, когда собственник делает перепланировку вообще без проекта и без разрешений (если они требовались). Чтобы узаконить такие работы, нужно представить техническое заключение. Как и в проекте, в этом документе тоже должно быть видно, что работы допустимы и относятся к перепланировке.

В некоторых случаях разграничение между реконструкцией и изменение планировки будет не совсем очевидно. Приведу два примера из нормативных актов Москвы:

• допускается возведение антресоли, если ее размер не превысит 40% от площади помещения (это перепланировка) – если пропорция будет 41% или больше, то вместо антресоли мы получим новый этаж, а это уже реконструкция;
• допускается устройство входной группы, но без фундамента и без образования помещения (это перепланировка) – если возведен фундамент, а тамбур входной группы повлек создание помещения, то это уже реконструкция.

Таким образом, нужно внимательно смотреть, что будет указано в проекте. Если после завершения работ изменится любой основной параметр здания в целом (площадь, высота и т.д.), то при согласовании перепланировки вы получите отказ. Разрешение на реконструкцию выдают по иным правилам, а процедура будет значительно дороже и дольше для собственника.

Чем отличается согласование для помещений в нежилом здании и МКД

В этом плане никаких изменений в 2024 году нет. Процедура действительно отличаются. Для помещений в МКД она сложнее, что связано с защитой интересов жильцов дома:

• во многих случаях до обращения на согласование нужно получить разрешение от собственников других помещений МКД (всегда – при задействовании несущих конструкций и иного общедомового имущества);
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ можно получить только через автора проекта МКД или ГБУ «Экспертный центр» (по нежилым зданиям такие полномочия есть у проектных компаний);
• разрешение на работы и акт приемки нужны всегда, а выдает их Мосжилинспекция (по помещениям в нежилом фонде это не требуется).

Это ключевые отличия в части изменения внутренней планировки. Более-менее схож порядок согласования фасадных работ. Это требуется только для МКД и зданий на улицах, включенных в список Постановления № 94-ПП. Но и тут есть отличия. По работам в помещениях многоквартирного дома МЖИ сама направит запрос на согласование фасадных решений в Москомархитектуру. Собственник помещения в нежилом здании сам подает документы в указанное ведомство.

Сроки и порядок согласования

В каждом регионе есть свой административный регламент согласования перепланировок. Там можно найти нормы о порядке обращения заявителей, составу документов и сроках их проверки. Вот как урегулирован вопрос в Постановлении № 508-ПП, которое действует для работ в помещениях МКД:

• запрос с документами подается в электронной форме через портал mos.ru;
• общий срок проверки составляет 20 дней, а продление до 30 суток допускается при необходимости направления запросов в другие ведомства;
• ряд документов и сведений МЖИ обязана запросить сама (например, копию техпаспорта и поэтажного плана, если они были переданы БТИ для включения в единую базу данных);
• разрешение выдают на срок до 18 месяцев (при необходимости, его можно продлить);
• процедура бесплатная для заявителей (впрочем, это характерно для всех регионов).

В Постановлении № 508-ПП описан перечень документов, которые подает заявитель. Отметим, что требования к содержанию проекта перепланировки 2024 года тоже указаны в нормативном акте. Из дополнительных материалов выделим техническое заключение. Оно оформляется в срок до 30 дней (через ГБУ «Экспертный центр»). Самые простые работы по перепланировке можно согласовать по эскизу. Но оформить его тоже может лишь проектная компания.

По нежилым зданиям указанные требования не применяются. Есть проект и техзаключение – можно начинать работы. Но не стоит заблуждаться в возможности менять планировку на свое усмотрение. Проектировщик обязан указать только те работы, которые относятся к перепланировке, детально описать все меры безопасности.

Риски приостановок и отказа в согласовании

Замечания МЖИ можно получить даже при правильном оформлении всех документов. Увы, но нередко это связано только с человеческим фактором или пробелах в законодательстве. Законным будет решение о приостановке ли отказе:

• при отсутствии полномочий у заявителя или его представителя;
• при указании в документах работ, которые не относятся к перепланировке или переустройству;
• при подаче неполного комплекта документов.

Намного больше рисков отказа при узаконивании. Делая перепланировку без проекта и разрешения, собственник помещения в МКД и его подрядчик могут допустить нарушения норм безопасности, разрушить или повредить несущие конструкции. У нас есть положительный опыт узаконивания, но все зависит от масштаба и характера работ, их последствий. Обращайтесь к экспертам компании «СМВ Групп», чтоб уточнить эти нюансы.

Зачем нужна регистрация изменений после перепланировки

Именно в данной части мы видим больше всего изменений 2024 года. Они относятся к действиям собственника помещения в МКД после завершения работ. Ранее он получал акт приемочной комиссии, а затем сам обращался за техническим планом и подавал его в Росреестр. Новые правила таковы:

• завершив перепланировку, вы сначала заказываете обмеры с оформлением техплана (такие услуги доступны через кадастрового инженера ООО «СМВ Групп»);
• технический план с запросом на оформление акта приемки нужно подать в МЖИ (бесплатная услуга, срок до 10 дней);
• после выдачи акта МЖИ направляет документы в Управление Росреестра;
• регистратор переносит в ЕГРН данные из технического плана (в отношении новых характеристик помещения);
• как итог, заявитель получит выписку из ЕГРН, что подтверждает завершения перепланировки.

Как видно, обязанность получения техплана осталась. Но из-за изменения порядка обращения в МЖИ и Росреестр все стало проще. Для перепланировок в нежилом здании указанные нововведения не применяются.

Заключение – коротко о главном

• В 2024 году изменились правила согласования перепланировок для помещений в МКД. Ключевое нововведение – обязанность получить техплан до обращения в Мосжилинспекцию.
• Требования к документам и самой процедуре согласования перепланировки в 2024 году особо не изменились. В ЖК РФ были уточнены некоторые термины, показаны конкретные изменения в планировке помещений жилфонда.
• Проект и ряд других документов для перепланировки вы можете заказать в экспертной организации «СМВ Групп». Также мы предлагаем услугу по сопровождению согласований.