Перепланировка: можно ли сделать проект самому и кто подпишет

Перепланировка нежилого помещения оформляется проектом, который подписывает проектная организация — член СРО, а не собственник объекта. Заказчик вправе составить задание на проектирование, собрать исходные документы и нарисовать эскиз будущей планировки, но силу документу дают подпись уполномоченного лица проектной организации, ее печать и выписка из реестра членов саморегулируемой организации в приложении. Состав проекта определяется Постановлением Правительства РФ № 87: текстовая часть с пояснительной запиской и графическая часть с архитектурными решениями, при необходимости добавляются конструктивные, инженерные и противопожарные разделы. Порядок действий расходится по типу объекта: помещение в многоквартирном доме идет через Мосжилинспекцию с обязательным техническим паспортом БТИ и заключением СЭС, помещение в отдельно стоящем нежилом здании подается в Росреестр вместе с техническим планом.

Разберем, что заказчик успевает сделать сам до прихода проектировщика: какие исходные данные собрать, как сформулировать задание и зачем накладывать обмеры на план БТИ до начала черчения. Покажем, из каких разделов собирается проект, где на листах стоят подписи и штампы и на каких сценариях разваливается самодельный чертеж. Таблица различий Москвы и Санкт-Петербурга, расчет стоимости ошибки, кейс по легализации выполненных работ и цены на проектные работы — во второй половине статьи.

Кто вправе разработать проект перепланировки и чья подпись на нем стоит

Проект перепланировки подписывает уполномоченное лицо проектной организации, а подтверждается это право выпиской из реестра членов саморегулируемой организации. Выписка СРО прикладывается к проекту как обязательный документ: без нее комплект неполный. У проектировщиков это членство в НОПРИЗ, у строителей, которые потом ведут работы, — в НОСТРОЙ. Если проект подписывается электронной подписью не руководителем, а сотрудником, к комплекту добавляется доверенность, подтверждающая полномочия подписанта.

На листах проекта подписи распределены так. Первый титульный лист несет название документа, адрес объекта, кадастровый номер, шифр и год выпуска, а также графу «Согласовано», где расписывается заказчик после проверки проекта и устранения замечаний. Второй титульный лист содержит подпись уполномоченного лица и живую печать проектной организации. Начиная с листа «Содержание» по всем страницам идет штамп: уполномоченное лицо, подпись, дата, шифр, стадия и количество листов. Отдельным разделом идет справка главного инженера проекта, где ГИП фиксирует габариты здания, отсутствие признаков реконструкции и основания для работ.

Собственник в этой схеме ставит подпись ровно один раз — в графе «Согласовано». Эта подпись означает, что заказчик проверил решения и принял их, а не то, что он разработал проект. Ни физическое лицо без членства в СРО, ни штатный инженер компании-заказчика без такого членства не могут подписать документ, который примет Росреестр или жилищная инспекция.

Что заказчик действительно делает сам

Задание на проектирование составляет заказчик, и это единственный документ проекта, где его слово решающее. В задании фиксируются цель работ, планируемое назначение помещений, требования к оборудованию и планировочные пожелания. Дальше заказчик собирает правоустанавливающие и технические документы, обеспечивает доступ инженера на объект для обмеров и после выпуска проекта проверяет его перед подписанием графы «Согласовано». Эскиз планировки от руки или в графическом редакторе тоже полезен: он экономит время на согласовании концепции и снимает часть вопросов до выхода архитектора.

Дизайн-проект самодельным проектом перепланировки не считается. В дизайн-проектах регулярно встречается сантехника в местах, где ее нельзя размещать, кондиционеры под жилыми комнатами и планировки, игнорирующие требования к эвакуационным путям. Мы в СМВ Групп на этапе эскиза выдаем заказчику перечень позиций дизайн-проекта, которые придется изменить, чтобы решения прошли согласование.

Исходные данные: что собрать до того, как проектировщик сядет за чертеж

Для помещения в многоквартирном доме технический паспорт БТИ с поэтажными планами и экспликацией обязателен по Жилищному кодексу: без него официальное согласование не начинается. Для отдельно стоящего нежилого здания план до перепланировки чаще готовится по данным ЕГРН, и тогда на листе стоит приписка «по данным ЕГРН». Здания, поставленные на учет после 2021 года, обычно обходятся выпиской из ЕГРН без документов БТИ.

Как подготовить исходные данные и задание на проектирование: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН на помещение или здание и проверьте статус объекта: жилое или нежилое. Функциональное название вроде общежития или апартаментов ничего не решает, ориентироваться нужно на статус в выписке.
2. Шаг 2. Получите технический паспорт с поэтажными планами и экспликацией. Для объекта в МКД это обязательный документ, для отдельно стоящего здания — желательный, если объект старой постройки.
3. Шаг 3. Соберите инженерно-техническую документацию: схемы водоснабжения и канализации, отопления и вентиляции, данные по выделенной электрической мощности. Для нежилого помещения в МКД мощность электропотребления подтверждается перед управляющей компанией отдельным разделом проекта.
4. Шаг 4. Опишите в задании на проектирование цель работ и планируемое оборудование. Отдельно укажите, планируется ли одновременное пребывание более 50 человек: в Москве это требование второго эвакуационного выхода, которое меняет планировку целиком.
5. Шаг 5. Обеспечьте доступ инженера на объект для обмеров. Обмерный план накладывается на план БТИ или ЕГРН, и расхождения выявляются до проектирования, а не после подачи документов.
6. Шаг 6. Честно перечислите работы, которые на объекте уже выполнены. Скрытый демонтаж перегородки или зашитый гипсокартоном сдвинутый проем всплывает на приемке и переводит проект в другой сценарий — техническое заключение по ранее выполненным работам.

Состав проекта: разделы, которые придется закрыть

Проект перепланировки состоит из текстовой и графической частей со сквозной нумерацией страниц. Набор разделов определяется Постановлением Правительства РФ № 87 и целью работ: часть разделов готовится всегда, часть подключается по факту вмешательства в конструкции и инженерные системы.

Раздел	Когда включается	Что закрывает
ПЗ, пояснительная записка	Всегда	Основания разработки, нормативная база, характеристика здания, площади до и после, указания к производству работ
АР, архитектурные решения	Всегда	План до перепланировки, демонтажно-монтажный план, план после с экспликацией
КР, конструктивные решения	Устройство или заделка проема в несущей стене, демонтаж и устройство несущих конструкций, монтаж антресоли	Чертежи узлов, расчеты несущих элементов, решения по усилению
ВК, водоснабжение и канализация	Перенос, демонтаж или установка сантехнического оборудования	Трассировку отводных труб вдоль стен, точки подключения, установку жироуловителя для пищевых отходов
ОВ, отопление и вентиляция	Изменение систем отопления и вентиляции	Работоспособность вытяжной вентиляции, без которой СЭС не выдаст заключение
ЭО, электроснабжение и электрооборудование	Изменение электрических сетей и оборудования	Мощность электропотребления перед управляющей компанией, запрет штробления несущих стен под скрытую проводку
ТХ, технологические решения	Только для нежилых помещений, при расстановке оборудования	Размещение внутреннего инженерного и торгового оборудования
ПБ, мероприятия по пожарной безопасности	По цели работ и по требованию согласующего органа	Эвакуационные выходы, светоуказатели «Выход», огнезащиту деревянных конструкций
ОДИ, доступ маломобильных групп	В Москве обязателен	Решения по доступу маломобильных групп населения
ООС, охрана окружающей среды	Нежилые помещения при подаче в СЭС	Мероприятия по шуму и вывозу строительного мусора

Из таблицы видно, где заканчивается зона, которую можно закрыть самостоятельно нарисованным планом: расчет несущих элементов, подтверждение электрической мощности и обоснование вентиляции требуют профильных специалистов и подписи организации, отвечающей за эти решения.

Графическая часть и чтение чертежа

Графическая часть строится на трех планах. План до перепланировки выполняется в черно-белой графике, обычно в масштабе 1:100, и содержит поэтажный план с экспликацией. Демонтажно-монтажный план показывает изменения цветом: зеленым обозначаются демонтируемые конструкции, красным — монтируемые, черным остается то, что не менялось. План после перепланировки повторяет структуру первого листа, но с новой конфигурацией и пересчитанными площадями. Если на этаже изменений не было, в проект включается только план до перепланировки с примечанием, что изменений не обнаружено.

Чтение чертежа дает заказчику возможность проверить проект до подписания. Стена, начерченная одной сплошной линией, тоньше 10 см. Пунктир означает элемент, который не доходит до потолка: подоконник, инсталляция санузла, невысокая перегородка. Заштрихованный проем — заложенный, прямоугольник без черточки посередине — проем без дверного блока. Косая линия обрыва на лестнице говорит, что марш продолжается выше плоскости разреза. Нестандартные обозначения проектировщик обязан вынести в легенду на полях листа.

Как выглядит подписанный проект и что к нему приложено

Штамп графической части располагается в правом нижнем углу листа и отличается от текстового: помимо уполномоченного лица, подписи, даты, шифра, стадии и количества листов в нем указывается наименование самого документа и адрес объекта. Приложением к комплекту идет действующая выписка СРО, при электронной подаче — доверенность на подписанта. Остальная документация прикладывается по необходимости: ситуационный план, фотофиксация, поэтажные планы. В практике СМВ Групп заказчик получает комплект на проверку до подписания, чтобы замечания снимались до постановки печати, а не после подачи документов.

Образцы проектной документации по перепланировке

Комплект для сверки собственного пакета: начните с образца проекта, дальше сопоставьте техническое задание с тем, что вы формулируете проектировщику.

Документ	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Техническое задание на проект перепланировки	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ	Скачать
Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
Пример технического плана помещения после перепланировки	Скачать

Где самодельный проект перестает работать

Четыре сценария закрывают большую часть отказов и приостановок, и все четыре не видны, пока чертеж рисуется по памяти или по старому плану БТИ.

Расхождение с планом БТИ. Стена, смещенная на 5-10 см относительно документа, — прямая причина для приостановки в согласующей инстанции. Работа встает, пока не внесены изменения в документы БТИ, а исправление плана занимает больше времени, чем сам проект. Часть расхождений возникает не из-за собственника: техник мог допустить неточность при первичных замерах, короба и ниши на планах часто не отображаются. В СМВ Групп такие расхождения фиксируются на этапе обследования, до выпуска чертежей.

Несущие конструкции и перекрытия. Если в многоквартирном доме затрагиваются несущие конструкции, перекрытие деревянное или устраивается антресоль, по 508-ПП требуется заключение ГБУ «Экспертный центр». Стандартная допустимая нагрузка в таком заключении — 800 кг/кв. м. Под нее не проходит пол из плиты перекрытия, цементно-песчаной стяжки и керамогранита: конструктор либо меняет схему расстановки стоек, либо заказчик оплачивает инструментальное обследование с шурфированием и лабораторным анализом бетона, чтобы получить большую нагрузку.

Инженерия и санитарные нормы. Вытяжная вентиляция должна выходить на 2 метра выше уровня конька крыши, а на лицевой фасад вентиляцию выводить запрещено. Канализацию нельзя тянуть по потолку торгового зала, только в полу. Санузел и кухня не могут располагаться над жилой комнатой нижерасположенной квартиры. Мангал с открытым огнем в помещении многоквартирного дома не согласуют ни СЭС, ни жилищная инспекция.

Границы работ. Входная группа без учета пандуса по 508-ПП не должна превышать 10 кв. м, антресоль — 40% площади помещения, в котором она находится. Лишняя ступенька на лестнице трактуется как реконструкция, и это уже другая процедура с разрешением на строительство. Порядок подачи документов и перечень требований к комплекту публикует Мосжилинспекция.

Сколько стоит ошибка в проекте

Отклонение от согласованного проекта при ремонте разворачивает процедуру заново. Инспектор жилищной инспекции на приемке видит несоответствие и акт не выдает. Дальше готовится техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, заново проходится экспертиза СЭС, заново подается комплект в инспекцию. Проектировщик может переделать документ по гарантии, но СЭС и БТИ берут оплату за каждое обращение отдельно.

К этому добавляется стоимость демонтажа уже выполненного ремонта. Квадратный метр строительных услуг в Москве обходится примерно в 60 000 руб., и переделка означает не только повторные работы, но и повторные материалы: плитку переклеить нельзя. Для помещения 100 кв. м это ремонт на уровне 6 млн руб., часть которого уходит в мусор из-за расхождения с проектом.

Кейс из практики: легализация выполненной перепланировки в нежилом помещении МКД

Объект и задача. Нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Собственник выполнил перепланировку и переустройство без разрешительной документации, фактическая конфигурация перестала соответствовать данным ЕГРН и технической документации БТИ. Задача — легализовать работы и внести изменения во все учетные и регистрационные документы.

Что сделали специалисты. Первым этапом инженеры провели комплексные обмеры: зафиксировали линейные размеры, конфигурацию стен и перегородок, расположение инженерных коробов и выступов, привязку оконных и дверных проемов, сантехнического оборудования и параметров входной группы. Результаты сопоставили с последним актуальным поэтажным планом БТИ и подготовили техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Заключение подтвердило, что перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила работу инженерных систем здания. Дальше подготовили письмо в Департамент городского имущества и получили согласие на узаконивание, прошли санитарно-эпидемиологическую службу и подали комплект в Мосжилинспекцию.

Результат. Инспектор принял объект и выдал акт о завершенном переустройстве. По акту БТИ выпустило новый поэтажный план, где измененная конфигурация отражена в черных линиях. Кадастровый инженер подготовил технический план, изменения площади и конфигурации внесены в ЕГРН. Собственник получил выписку с актуальными данными и возможность распоряжаться объектом без ограничений при продаже, аренде и залоге.

Москва и Санкт-Петербург: где расходятся требования к проекту

Состав проекта в обоих городах строится по одним ГОСТам и сводам правил, но нормативные требования к решениям отличаются. Ниже параметры, которые чаще всего меняют планировку под конкретный регион.

Элемент	Москва (508-ПП)	Санкт-Петербург (735-Р)
Санузлы	Гидроизоляция пола, вытяжная вентиляция, порожек 15-20 мм или понижение уровня пола на ту же величину	Менее строгие требования, общие нормы соблюдаются
Кухни и пищеблоки	Допускается без окна, механическая вытяжная вентиляция обязательна	Аналогично Москве
Эвакуационные выходы	Высота не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м; два выхода обязательны при пребывании более 50 человек	Требования к размерам те же, второй выход на усмотрение пожарного инспектора
Антресоли	Не более 40% площади помещения; деревянная конструкция требует огнезащитной обработки	Строгих ограничений по площади и обязательной огнезащиты нет
Перегородки	Негорючие материалы: кирпич, пеноблок, гипсокартон	Жестких требований к материалу нет
Объекты культурного наследия	Отдельный порядок работ по сохранению объекта	Добавляется согласование КГИОП
Название проекта при регистрации	Регистраторы периодически выдают приостановки на формулировку «проект перепланировки»	Формулировка «проект перепланировки» принимается без замечаний

Последняя строка таблицы объясняется законодательным пробелом. Понятие перепланировки закреплено в Жилищном кодексе применительно к помещениям в многоквартирных домах, а Градостроительный кодекс оперирует реконструкцией. Московское Постановление 432-ПП, которое перечисляет работы для нежилых объектов, называется перечнем видов работ, не являющихся реконструкцией. Отсюда практика от обратного: все, что не реконструкция, считается перепланировкой. Когда регистратор в Москве или области требует иное название документа, мы в СМВ Групп меняем заголовок на «проект капитального ремонта»: состав разделов, объем работ и стоимость при этом не меняются, а регистрация проходит быстрее, чем через оспаривание приостановки.

Когда проект перепланировки не подходит

Проект перепланировки закрывает работы, которые не требуют разрешения на строительство. Изменение высоты, объема, площади застройки, координат здания на участке, устройство пристройки, вмешательство в конструктив вроде монтажа лифта внутри объекта — это реконструкция по 51-й статье Градостроительного кодекса. Здесь нужен проект реконструкции, экспертиза проектной документации, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию, а проект перепланировки регистрацию не пройдет.

Второй случай — помещение, где работы не меняли конфигурацию и не затрагивали инженерные системы. Если по этажу изменений нет, в проект попадает только план до перепланировки с примечанием об отсутствии изменений, а отдельная процедура согласования не запускается. Третий случай для объектов в многоквартирном доме: если планируемые работы прямо запрещены нормами, проект не спасает. Кухню над жилой комнатой соседа снизу согласовать нельзя, максимум — назвать помещение кладовой и убрать санитарные приборы, показав только выводы труб с заглушками.

Вопрос эксперту

Обязателен ли технический паспорт БТИ, если здание построено недавно?

Для помещения в многоквартирном доме технический паспорт обязателен по Жилищному кодексу. Для объектов, поставленных на учет после 2021 года, в работе обычно достаточно сведений ЕГРН, и план до перепланировки готовится с пометкой «по данным ЕГРН».

Считается ли устройство внутренней лестницы перепланировкой?

По 432-ПП устройство проемов в перекрытиях с внутренними лестницами допускается без разрешения на строительство, если не устанавливается оборудование лифтов, эскалаторов и траволаторов. При демонтаже существующих лестниц Росреестр в Москве выдает приостановки, поэтому такие работы описываются в проекте предельно точно.

Что делать, если помещение делится на два и коммуникации проходят транзитом?

У каждого нового помещения должен быть независимый ввод воды, канализации и электричества. Транзит трубы соседа через ваше помещение без разграничения балансовой принадлежности — повод для отказа.

Кто отвечает за строительные работы по проекту?

Раздел «Указания к производству работ» содержит требование о наличии у подрядчика допуска СРО на строительно-монтажные работы, а также порядок отключения сетей, мероприятия по технике безопасности и защите перекрытий. Проектировщик отвечает за решения, подрядчик — за их выполнение в точном соответствии с проектом.

Стоимость проекта перепланировки и сопутствующих работ

Стоимость определяется типом объекта, площадью, набором разделов и тем, выполнены работы или только планируются. Ниже базовые позиции по проектному и кадастровому сопровождению перепланировки.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки нежилого здания	от 280 000 руб.
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Выезд инженера	от 50 000 руб.
Согласование в СЭС	от 150 000 руб.
Технический план на перепланировку (для МКД)	от 250 000 руб.
Регистрация техплана на перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.

Цены указаны как начальные: итог зависит от количества разделов проекта, необходимости конструктивных расчетов и заключения ГБУ, а также от состояния документов БТИ. Полный перечень позиций с актуальными цифрами собран на странице стоимости услуг компании.

Типы объектов, с которыми мы работаем, и результаты по ним показаны в разделе выполненных работ: там видно, какие процедуры проходили конкретные здания и помещения в Москве и Санкт-Петербурге.

Выводы

Разработать планировочное решение самостоятельно можно, оформить его проектом с юридической силой — нет. Заказчик готовит задание на проектирование, собирает исходные документы, дает доступ на объект и подписывает графу «Согласовано»; ответственность за решения несет проектная организация, чье членство подтверждено выпиской из реестра СРО. Набор разделов определяется целью работ, а расхождение фактических обмеров с планом БТИ остается главной причиной приостановок независимо от того, кто чертил план.

СМВ Групп работает с 2014 года, состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам и ведет перепланировки нежилых зданий и помещений в Москве и Санкт-Петербурге: от обследования и эскиза до технического плана и регистрации изменений в ЕГРН. За это время реализовано более 2300 проектов, в команде 45 специалистов со средним опытом работы более 15 лет.

Частые вопросы

Можно ли заказать только чертежи, а разделы по инженерии сделать позже?

Разделить комплект можно, но подавать его придется целиком. Для нежилого помещения в многоквартирном доме без раздела по вентиляции и сведений о мощности электропотребления не пройти санитарно-эпидемиологическую службу и управляющую компанию. Дробление работ обычно приводит к тому, что архитектурные решения переделываются под инженерные ограничения, выявленные позже.

Нужен ли проект, если арендатор меняет планировку в чужом помещении?

Проект готовится на объект, а не на арендатора, поэтому потребуется правоустанавливающая документация и позиция собственника. До запуска проектирования арендатору стоит зафиксировать в договоре, кто оплачивает согласование и кто возвращает помещение в исходное состояние при выезде.

Что происходит с проектом после окончания строительных работ?

По согласованному проекту помещение принимает инспекция, затем выдается акт о завершенном переустройстве. По акту БТИ выпускает новый поэтажный план, кадастровый инженер готовит технический план, и изменения вносятся в ЕГРН. Без последнего шага площадь и конфигурация в реестре останутся прежними.

Сколько экземпляров проекта нужно на бумаге?

Подача документов в Росреестр идет в электронном виде, формально достаточно одного комплекта. На практике сшитые бумажные экземпляры остаются нужны для внутренних согласований у крупных заказчиков, для подрядчика на площадке и для приемки, поэтому вопрос количества экземпляров стоит закрыть до выпуска проекта.

Влияет ли статус земельного участка на перепланировку здания?

Для работ внутри контура здания, не меняющих его габариты, статус участка не критичен. Он становится определяющим, когда работы выходят за пределы существующего объема: пристройка, увеличение площади застройки, новая входная группа большой площади. Тогда процедура переходит в реконструкцию, а к участку и его виду разрешенного использования появляются отдельные требования.

Что делать, если предыдущий собственник уже что-то перестроил?

Ранее выполненные работы оформляются не проектом, а техническим заключением о допустимости и безопасности произведенных изменений. Обмеры сопоставляются с последним актуальным планом БТИ, и в заключении фиксируется фактическое состояние. Порядок дальше тот же: согласование, приемка, новый план БТИ, технический план, изменения в ЕГРН.