Проект перепланировки: разделы и содержание

Экспертная организация «СМВ Групп» предлагает вам заказать проект перепланировки для нежилых помещений. Обычно наших заказчиков не сильно интересует состав разделов в этом документа. Главное – гарантия, что он успешно пройдет согласования и будет содержать все необходимое для производства работ. А расскажу, что обязательно входит в содержание разделов, какие работы и решения мы можем выбрать для проекта перепланировки. Все будет описано на примерах из практики специалистов компании «СМВ Групп».

Где указаны требования к разделам и содержанию проекта перепланировки

Проекты нужны практически на любые виды строительных работ. Не является исключением и перепланировка. Разработать документ может организация, входящая в профильную СРО. Подразумевается, что для этого у компании должны быть в штате специалисты (проектировщики, инженеры), которые имеют высшее образование, опыт работы в данной сфере. При таких условиях все решения, работы и мероприятия в проекте будут отвечать требованиям безопасности и нормативным актам.

Перейдем непосредственно к перепланировкам. Собственник, который заказывает проект на такие работы, хочет получить гарантии:

• что в содержании и разделах проекта перепланировки будут учтены все его пожелания (увы, это не всегда возможно, о чем расскажу ниже);
• что документ будет строго соответствовать всем обязательным нормам;
• что проект пройдет согласования без замечаний, а у гос. органов не возникнет оснований для приостановок или отказа.

Экспертная организация «СМВ Групп» более 10 лет работает в сфере проектирования перепланировок. Также мы предлагаем услуги по сопровождению согласований, что снимает множество проблем с заказчика. С примерами наших работ можно ознакомиться на сайте.

Что касается темы статьи, то при разработке проекта и заполнении его разделов мы руководствуемся:

• положениями федеральных нормативных актов (в частности, для перепланировок в помещениях МКД основные положений изложены в Жилищном кодексе РФ);
• региональным законодательством (к примеру, в Постановлении № 508-ПП четко описан состав разделов, который должен быть в проекте перепланировки для Москвы);
• техническими регламентами, стандартами и сводами правил (их выбирают под определенные вводные данные – тип здания, характер и объем работ, и т.д.).

В нормативных актах обычно указывают минимально необходимый состав обязательных разделов. Но в проекте можно включать и дополнительные пояснения, материалы. В каждом случае проектировщики «СМВ Групп» разъяснят, что нужно указать в документации, чтобы она прошла согласования.

Какой срок давности у проекта перепланировки, если мы получали его 3 года назад?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». В принципе, каких-либо ограничений по срокам действия проектов нет. Но нужно понимать, что с момента оформления документа могут измениться нормативные акты, СП и техрегламенты. Из-за этого определенные выводы и положения проекта могут стать неактуальными. Это создаст проблемы не только при согласованиях, но и при производстве работ. Поэтому лучше заказывать документацию непосредственно перед перепланировкой.

Какие вводные данные нужны для разработки проекта

Некоторые разделы проекта перепланировки будут всегда примерно одинаковы. Примером можно назвать перечень нормативных и нормативно-технических актов. Он практически не меняется от случая к случаю. Можно назвать и исключения. Нежилые помещения под перепланировку располагаются в разных видах зданий (административные и производственные, МКД и т.д.). Мы обязаны учесть своды правил (СП), которые действуют на соответствующие типы объектов.

Содержание проекта всегда основано на определенных вводных данных. Мы учитываем:

• пожелания клиента (он может указать их в техническом задании, устно, в упрощенном чертеже и т.д.);
• сведения из документов на помещение и здание (сюда может входить выписка из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт и т.д.);
• информацию, полученную в ходе предварительных обследований (они проводятся до разработки проекта).

К работе над документом привлекаются не только проектировщики, но и специалисты иного профиля – инженеры, техники, архитекторы и т.д.

Проверять содержание проекта перепланировки будут гос. органы. Впрочем, если речь идет о работах в нежилом здании, и они не затрагивают фасадные решения, то разрешение на них не нужно. Но это не означает, что можно формально подойти к подготовке документов или взять за основу какой-либо типовой образец. Наличие проекта важно с точки зрения безопасности, охраны труда, защиты интересов иных лиц.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Рассказываем о разделах проекта перепланировки на примерах экспертной организации «СМВ Групп»

Чтобы показать, что будут включать разделы проекта перепланировки, возьмем для примера кейсы компании «СМВ Групп». В основном, нашими клиентами являются юридические лица и предприниматели из Москвы, СПБ, Ленинградской и Московской областей. Поэтому о содержании документов расскажу исходя из требований нормативных актов в данных регионах.

Помимо вводных данных, о которых вы можете прочитать выше, на состав и содержание разделов проекта будут влиять следующие факторы:

• в каком здании расположено помещение (многоквартирный дом, нежилое здание);
• какой статус у самого помещения (как правило, мы оформляем документы только на перепланировку в нежилых помещениях);
• что будет входить в перечень работ и проектных решений (специальные разделы нужны под перепланировку в объектах культурного наследия, при изменении фасадов и т.д.).

Как вариант, в некоторых случаях вместо проекта можно оформить и предоставить на согласование эскиз. Это прямо разрешено Постановлением № 508-ПП, но только для работ, которые не повлекут сверхдопустимые нагрузки на несущие конструкции. Впрочем, заблуждаться не стоит. Эскиз нужно разработать по тем же правилам, что и проектную документации.

В этой статье вы видите примеры проектов, ранее разработанных экспертной организацией «СМВ Групп». Они успешно прошли согласования (если это требовалось). Кейсы бывают как весьма простые и примерно типовые, так и сложные, где нужны индивидуальные решения. Отмечу, что в нормативных актах все виды строительных работ отнесены к допустимым, запрещенным и разрешенным при определенных условиях. Мы разъясняем клиентам, что можно и нельзя в их помещениях, как соблюсти обязательные требования закона.

Где взять типовой проект перепланировки и когда его можно использовать?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Как следует из Постановления № 508-ПП, альбом с типовыми проектами можно использовать только для перепланировки в жилых помещениях Москвы. Они разработаны под квартиры в самых распространенных сериях домов. Для нежилых помещений таких правил нет. Впрочем, большинство заказчиков заинтересованы в индивидуальных решениях, которые отвечают специфике их бизнеса.

Общие сведения

Каждые раздел проекта важен, в том числе с общими сведениями. Здесь мы указываем информацию:

• о заказчике (юридические или физическое лицо, предприниматель);
• о проектной организации (выписка из реестра членов СРО будет приложена к проекту);
• о помещении и здании, где будет проводиться перепланировка.

В справке и общей пояснительной записке, которые подписывает главный инженер проекта, будет подтверждено, что работы относятся к перепланировке, а не к реконструкции. Также здесь содержаться и иные выводы – о безопасности работ, их соответствии нормативным актам, регламентам и т.д.

Как я сказал выше, в каждом проекте раздел с перечнем нормативных и подзаконных актов, СП и стандартов. Их может быть несколько десятков. Напрямую в проекте не всегда нужны ссылки на конкретный руководящий документ. Но не стоит объяснять, что каждое решение будет соответствовать им.

В краткой характеристике объекта укажем год постройки, этажность и другие исходные параметры. Здесь весьма важно показать, что входит в состав несущих конструкций, их каких материалов они изготовлены (дерево, кирпич и т.д.). Эти же данные представим по внутренним стенам и перегородкам. Они могут быть выполнены из кирпича, гипсокартонных листов и т.д.

Решения и работы для перепланировки

Наряду с графическими материалами, этот раздел можно считать важнейшим для проекта перепланировки. Он называется «Архитектурно-планировочные решения». В нем мы укажем площадь объекта до и после перепланировки (она может измениться – раздел помещения, установка отделочных материалов и т.д.). Делаем заключение, что все материалы для строительных работ соответствуют требованиям Роспотребнадзора.

Что касается перечня работ для перепланировки, то мы указываем их с привязкой к помещениям и комнатам. Вот что относилось к архитектурно-планировочным решениям в нашем примере:

• демонтаж перегородок, дверных и оконных блоков, короба из гипсокартонных листов;
• монтаж – возведение перегородок, устройство ниши, оконного и дверного проемов;
• частичное заделывание дверных и оконных проемов;
• устройство витринного остекления;
• зашивка стен.

Объем строительных работ и решений бывает и намного больше. В частности, в последнее время весьма распространено возведение антресолей (если помещение обладает большой высотой). Еще больше примеров решений вы можете найти в материалах на нашем сайте.

В разделе «Инженерное оборудование» описываем работы по переустройству (если требуется). Как вариант, это будет перенос коммуникаций на другое место, устройство санузла или его объединение с душевой. Если в этом плане ничего не изменится, так и укажем в данном разделе. Кстати, переустройству и перепланировку согласовывают по одному проекту и в рамках единой процедуры.

Графическая часть проекта

Графика есть в любом проекте. Для перепланировки в данном разделе будет содержаться:

• план помещения до начала работ;
• план помещения или этажа после перепланировки;
• план монтажно-демонтажных работ;
• дополнительные схемы и чертежи, где раскрываем особенности отдельных работ (например, крепление перегородки, устройство лестницы на антресоль).

Графические материалы раскрывают решения и работы, описанные в текстовой части проекта. На всех планах и чертежах есть условные обозначения. Также на планах можно указать ведомость помещений. Это таблица с их номерами и назначением, площадями и высотой.

Дополнительные разделы проекта

Для перепланировки очень важны мероприятия по безопасности. Под них заполняем соответствующие разделы со сведениями:

• о противопожарных мероприятиях;
• об охране и безопасности труда, в том числе при работе с опасным оборудованием;
• о безопасном хранении стройматериалов на месте.

Еще есть раздел с общими указаниями к производству работ. К примеру, там будет требование о защите существующих перегородок, о временном отключении от воды и электричества (если нужно).

Если специальные разделы проекта, которые, по сути, проходят отдельные согласования. Таковым всегда являются работы по изменению внешнего архитектурного решения (фасады). Их мы выбираем на основании нескольких нормативных актов, в том числе Постановлений Правительства Москвы № 94-ПП и № 432-ПП. Под данный раздел в проекте будут и дополнительные графические материалы.

В состав приложений к проекту перепланировки может входить техническое заключение, отчеты и иные материалы о проведенных обследованиях и т.д. Еще обязательно приложим документы об экспертной организации «СМВ Групп», ее членстве в СРО. Все это покажет, что проект разработан на законных основаниях.

Когда для перепланировки не нужен проект

Без проекта можно сделать текущий (косметический) ремонт. Он не изменит планировку и характеристики помещения. Также без проекта:

• можно согласовать перепланировку по эскизу (об этом рассказывал выше);
• можно узаконить перепланировку, которая была выполнена без разрешения и/или проекта (для этих целей собственник заказывает техническое заключение).

В указанных ситуациях вы тоже можете обратиться в компанию «СМВ Групп». Мы можем подготовить техническое заключения для перепланировки в помещениях нежилых зданий.

На основании проекта, прошедшего согласования, будет работать подрядная организация. Она не вправе менять содержание каких-либо разделов, отступать от проектных решений. За такие нарушения надзорный орган может вынести предписание и взыскать штраф.

Заключение – коротко о главном

• Проект перепланировки мы разрабатываем на основании нормативных актов, сводов правил, технических регламентов, стандартов. Они будут перечислены в содержании документа.
• Состав основных разделов проекта почти всегда одинаков. Сведения об этом, как вариант, можно найти в Постановлении № 508-ПП.
• Разделы проекта перепланировки описывают архитектурно-планировочные решения, мероприятия по безопасности и многое другое. Также обязательно оформляем комплект графических материалов, в том числе планы помещения до и после завершения работ.