Перепланировка нежилого помещения требует проекта не в каждом случае: объем документов зависит от того, где находится помещение и что именно в нем меняется. Для помещения в многоквартирном доме проект перепланировки и переустройства вместе с техническим заключением обязателен, процедура идет через Мосжилинспекцию по Постановлению Правительства Москвы 508-ПП и заканчивается актом о завершенном переустройстве. Для помещения в нежилом здании согласование в жилищной инспекции не проводится: проект нужен как документ-основание для технического плана, по которому Росреестр вносит изменения в ЕГРН. Если конфигурация и площадь не меняются, вносить в ЕГРН нечего, и проект не требуется.

Разберем, какие работы входят в перечень 432-ПП и не считаются реконструкцией, чем проект отличается от технического заключения, и почему регистраторы в Москве иногда требуют переименовать документ. Покажем, что проверить в документах до заказа работ: графику в выписке ЕГРН, красные линии в планах БТИ, координаты здания, обременение по ипотеке. Сценарная таблица по типам объектов, разбор выполненной перепланировки в МКД, стоимость работ и ответы на вопросы собственника-физлица — во второй половине статьи.

Когда проект перепланировки обязателен, а когда нет: разбор по сценариям

Решение принимается по двум признакам: тип здания, в котором расположено помещение, и состав работ. Таблица ниже собрана по практике работы с нежилыми объектами в Москве и Санкт-Петербурге.

Ситуация собственника	Нужен ли проект	Чем подтверждаются изменения
Нежилое помещение в МКД, меняются перегородки или инженерные системы	Да, проект перепланировки и переустройства плюс техническое заключение	Акт о завершенном переустройстве от МЖИ, затем новый поэтажный план БТИ и технический план
Помещение в нежилом здании	Да, но не для согласования, а как основание для кадастрового учета	Проект, техническое заключение и выписка ЕГРН в составе технического плана
Нежилое здание целиком	Да, плюс поэтажные планы на все этажи, даже если работы были на одном	Технический план с геодезическими схемами, для которых нужны координаты здания
Затронуты несущие стены или перекрытия	Да, с разделом КР на усиление проема	В МКД дополнительно заключение автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр»
Меняется внешний облик: входная группа, окна, фасадные элементы	Да, с фасадной частью: ситуационный план, чертежи элементов фасада, фотофиксация и фотомонтаж	В Санкт-Петербурге отдельно проект благоустройства по заданию КГА
Работы из перечня 432-ПП, которые не меняют площадь и конфигурацию помещения	Нет, если сведения ЕГРН остаются прежними	Разрешение на строительство по этим работам не требуется
Изменены объем, площадь, высота здания, появилась пристройка на фундаменте	Проект перепланировки не подходит: это реконструкция по статье 51 ГрК РФ	Разрешительная документация на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию

Из таблицы видно границу: проект обязателен там, где результат работ попадает в ЕГРН или проходит через жилищную инспекцию. Если ни одно из двух условий не выполняется, документ не нужен, а нужен он собственнику тогда, когда сведения о помещении расходятся с фактической планировкой.

Перепланировка, реконструкция и капитальный ремонт: где проходит граница

Понятие перепланировки закреплено в Жилищном кодексе, но только для жилых помещений. Для нежилых зданий и помещений в Градостроительном кодексе определения нет, поэтому на практике работают от обратного: есть реконструкция, то есть изменение высоты, ширины, объема, площади, координат объекта на участке и конструктивных элементов, влияющих на конструктив здания. Все, что не реконструкция, считается перепланировкой. Московское Постановление 432-ПП так и называется: о перечне видов работ, которые не являются реконструкцией.

Путаница с терминами усиливается тем, что перепланировка и переустройство — разные вещи. Перепланировка меняет конфигурацию: снос и возведение перегородок, расположение дверных проемов. Переустройство меняет инженерные системы: перенос сантехнического оборудования, трассировку водоснабжения и канализации, вентиляционные короба. В 99% случаев заказывают обе части сразу, и документ называется проектом перепланировки и переустройства.

Оговорка о прочностных характеристиках означает, что разрешение не бесконтрольное. Чтобы показать, что проем компенсирован усилением, нужен раздел КР. Для нежилого здания этого достаточно: разрабатывается КР на проем в стене или в перекрытии, и далее готовится технический план. Для нежилого помещения в МКД тот же проем в несущей стене, скорее всего, приведет в ГБУ «Экспертный центр» или к автору проекта дома за техническим заключением.

Изменения того же постановления добавили слово «ликвидация» к входным группам и оборудованию для маломобильных групп населения, а также разрешили устройство, изменение и ликвидацию вентиляционных, технических и декоративных коробов на фасадах. Здесь чаще всего и возникает ошибка собственника: слово «ликвидация» читают как разрешение снести любую пристройку. Если у пристройки есть фундамент и она учтена в площади здания, ее снос меняет объемно-планировочные показатели, а это реконструкция, и 432-ПП не поможет. Проверить это можно по техническому паспорту и выписке ЕГРН: если площадь пристройки включена в площадь объекта, перед вами не входная группа.

Нежилое помещение в МКД: проект и техническое заключение обязательны

Для помещения на первом этаже жилого дома порядок задан Постановлением Правительства Москвы 508-ПП. Согласование идет через Мосжилинспекцию, и комплект по 508-ПП включает пояснительную записку с реквизитами прилагаемых документов, сведения о проектной мощности электропотребления, обязательство проектной организации о соответствии рабочей документации техническим регламентам, выписку из реестра членов СРО, выводы о допустимости каждого планируемого мероприятия и документ о полномочиях лица, подписывающего проект электронной подписью. Графическая часть — архитектурные решения: план до перепланировки, демонтажно-монтажный план и план после с экспликацией. Действующие регламенты и перечни документов публикует Мосжилинспекция на портале mos.ru, и сверять состав комплекта стоит по первоисточнику, а не по описаниям подрядчиков.

Два раздела в нежилом помещении появляются только потому, что оно нежилое. Технологические решения описывают расстановку оборудования и сам процесс: режим работы магазина или кафе, количество сотрудников, уборку, вынос мусора. Этот раздел нужен санитарно-эпидемиологической экспертизе: в Москве экспертное заключение СЭС прилагается и к проекту, и к техническому заключению по нежилому помещению в МКД. Второй раздел — мероприятия по доступу маломобильных групп населения, в Москве он обязателен. В Санкт-Петербурге к нежилым дополнительно разрабатывают охрану окружающей среды, где считают звукоизоляцию перекрытия между нежилым помещением и квартирой выше.

Проектную документацию готовит организация — член СРО. Без членства в СРО можно проектировать только индивидуальные жилые дома до двух этажей, все остальное требует допуска. Технический паспорт прикладывается к проекту перепланировки всегда и во всех регионах: это требование Жилищного кодекса. По помещениям в МКД мы закладываем время на согласия ДГИ и заключение СЭС отдельно от проектных работ: эти этапы идут последовательно, а не параллельно с проектированием.

Санкт-Петербург работает по Распоряжению 735-Р Жилищного комитета, заявление рассматривает межведомственная комиссия при районной администрации. Техническое заключение там требуют только тогда, когда затрагиваются несущие элементы: проем в стене, проем в перекрытии, вмешательство в конструкции. При обычной перепланировке без несущих оно не нужно. Зато требуется акт обследования вентиляционных каналов от аттестованного специалиста, подтверждающий наличие тяги. Практика в Петербурге различается по районам: пожарное согласование в одних районах не запрашивают, в других требуют даже по квартире.

Как узаконить выполненную перепланировку нежилого помещения в МКД: порядок действий

1. Шаг 1. Обмеры помещения с фиксацией линейных размеров, конфигурации перегородок, инженерных коробов, привязки оконных и дверных проемов, сантехники и параметров входной группы.
2. Шаг 2. Сверка результатов обмеров с последним актуальным поэтажным планом БТИ, чтобы точно определить состав выполненных работ.
3. Шаг 3. Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ: подтверждается, что несущие конструкции не затронуты, работа инженерных систем здания не нарушена.
4. Шаг 4. Получение согласия Департамента городского имущества и экспертного заключения СЭС по санитарным нормам.
5. Шаг 5. Подача в Мосжилинспекцию заявления с правоустанавливающими документами, техническим заключением, согласием ДГИ и заключением СЭС.
6. Шаг 6. Приемка: инспектор МЖИ выезжает на объект и сверяет фактическую планировку с поданной документацией, после чего выдается акт о завершенном переустройстве.
7. Шаг 7. Передача акта в БТИ для выпуска нового поэтажного плана, где измененная конфигурация отражена в черных линиях, и подготовка технического плана для внесения изменений в ЕГРН.

Помещение или здание в нежилом фонде: проект нужен Росреестру, а не инспекции

В нежилом здании проект перепланировки не направляется на согласование в жилищную инспекцию: такой процедуры для этого фонда нет. Документ работает иначе — как основание для кадастрового учета изменений. Требования к подготовке технического плана закреплены приказом 953, и при перепланировке основными документами-основаниями выступают проект, техническое заключение и выписка из ЕГРН. Без них технический план регистратор не пропустит.

Состав технического плана зависит от объекта. На помещение площадь считается как сумма площадей комнат по экспликации, геодезические схемы не нужны, прикладывается поэтажный план только того этажа, где расположено помещение. На здание площадь с 2017 года считается по внутренней поверхности наружных стен, то есть с учетом толщины всех внутренних перегородок, нужны схемы расположения объекта на земельном участке и поэтажные планы на все этажи. Собственник, сделавший работы на одном этаже из шестнадцати, все равно предоставляет планы по всему зданию.

Отдельная особенность московской практики касается названия документа. Часть регистраторов в Москве и Московской области выносит приостановки с формулировкой, что проект не может называться проектом перепланировки, поскольку термина нет в законодательстве. В таких случаях документ переименовывают в проект капитального ремонта: состав, объем работ и стоимость не меняются, раздел АР, нужный для кадастрового учета, остается тем же. Настоящий проект капитального ремонта отличается тем, что содержит состав работ и сметы на работы и материалы. В Санкт-Петербурге такой проблемы нет: Росреестр по аналогии с Жилищным кодексом принимает документы с названием «проект перепланировки».

В практике СМВ Групп проект проверяют на признаки реконструкции дважды: на этапе проектирования, когда проектировщик видит фактическое состояние объекта, и на этапе подготовки технического плана. Выявленная реконструкция на этих двух этапах решается перепроектированием, а обнаруженная регистратором — приостановкой, на которую нужно отвечать уже в установленные сроки.

Образцы документов по перепланировке нежилого помещения

Комплект показывает, как выглядят документы на практике; начните с образца проекта, чтобы сопоставить его состав со своей задачей.

Документ	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ	Скачать
Пример технического плана помещения после перепланировки	Скачать
Заполненный образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
Акт о завершенной перепланировке	Скачать
Техническое задание на проект перепланировки	Скачать

Когда проект заказывать не нужно

Отделка, покраска, замена покрытий и замена оборудования на том же месте без изменения конфигурации помещения и трассировки инженерных систем не меняют сведения ЕГРН. Кадастровый учет изменений в этом случае не проводится, технический план не готовится, проект не нужен. Тот же вывод по работам из перечня 432-ПП, которые не влияют на площадь и конфигурацию: замена наружной пожарной лестницы в прежних габаритах или демонтаж технического короба на фасаде не требуют разрешения на строительство, а в ЕГРН по ним менять нечего.

Проект перепланировки не подходит там, где фактически планируется реконструкция. Пристройка на фундаменте, изменение объема, высоты или площади здания, снос учтенной в площади части объекта идут по другой процедуре, и попытка провести такие работы как перепланировку заканчивается приостановкой со ссылкой на градостроительное законодательство.

Есть и ограничение по типу объекта. Проекты перепланировок объектов культурного наследия разрабатывают только организации с лицензией Министерства культуры. Если помещение расположено в таком здании, обычный проектировщик работу выполнить не вправе, поэтому в СМВ Групп статус объекта по охранным обязательствам проверяют до заключения договора, особенно в центре Санкт-Петербурга, где объектов культурного наследия много.

Что проверить до заказа проекта: чек-лист собственника

Исходные данные влияют на срок и на итоговую стоимость сильнее, чем сам объем проектных работ. Мы запрашиваем этот комплект до старта, чтобы дополнительные услуги не всплыли в середине процесса.

• Кадастровый номер объекта. Точка входа: без него работу начать нельзя.
• Выписка из ЕГРН в электронном виде. Нужен XML-файл с файлом подписи: из него берется графика. Скан, фотография или распечатка не подходят.
• Графика в выписке. Если поэтажных планов в выписке нет, понадобятся поэтажный план и экспликация БТИ, причем площадь в них должна совпадать с площадью в ЕГРН.
• Красные линии на планах БТИ. Признак неузаконенных изменений: потребуются предыдущие планы, где эти линии отсутствуют.
• Координаты здания. Для технического плана на здание нужны геодезические схемы. Если координат в ЕГРН нет, требуется выезд геодезиста, и это отдельные работы.
• Обременения. Ипотека означает письменное согласие банка на перепланировку, без него Росреестр вынесет приостановку. Аренда процедуре не мешает.
• Документы собственника-физлица. Согласие на обработку персональных данных, а для подачи документов в МФЦ — нотариальная доверенность именно от собственника.

Цена ошибки: во что обходится перепланировка без проекта

Прямые потери начинаются не со штрафа, а с расхождения документов и факта. Пока фактическая конфигурация не соответствует ЕГРН и технической документации БТИ, объект сложно продать, сдать в аренду по зарегистрированному договору или заложить: банк и покупатель работают по выписке.

Второй источник расходов — приостановка. Регистратор читает документы формально, и практика по одинаковым работам расходится: по одному объекту внутреннюю лестницу признали реконструкцией, приостановку пришлось закрывать возвратом ступеней в прежнее состояние, по другому объекту аналогичные работы прошли без замечаний. Каждая приостановка — это повторная подготовка документов и новый цикл подачи, а в части споров результат достигается только через суд.

Третий сценарий самый дорогой: работы, выполненные как перепланировка, при проверке оказываются реконструкцией. Тогда вместо корректировки технического плана собственник получает задачу по легализации объекта с измененными параметрами, а при отказе — требование вернуть помещение в исходное состояние за свой счет.

Практика и частные вопросы по проекту

Кейс из практики: узаконивание выполненной перепланировки нежилого помещения в МКД

Объект и задача. Нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Собственник выполнил перепланировку и переустройство без предварительного получения разрешительной документации, фактическая конфигурация перестала соответствовать данным ЕГРН и документации БТИ. Требовалось легализовать выполненные работы и внести изменения во все учетные и регистрационные документы.

Что сделали специалисты компании. Инженеры провели комплексные обмеры с фиксацией размеров, конфигурации перегородок, инженерных коробов, привязки проемов, сантехнического оборудования и параметров входной группы, затем сверили результаты с последним актуальным поэтажным планом БТИ. На основе обследования подготовили техническое заключение о допустимости и безопасности работ: несущие конструкции не затронуты, работа инженерных систем здания не нарушена. Далее получили согласие ДГИ, заключение СЭС и подали комплект в Мосжилинспекцию, организовали выезд инспектора на приемку.

Результат. Мосжилинспекция выдала акт о завершенном переустройстве. На его основании БТИ выпустило новый поэтажный план, где измененная конфигурация отражена в черных линиях, кадастровый инженер подготовил технический план, и Росреестр внес в ЕГРН новые сведения о конфигурации и площади. Собственник получил выписку с актуальными данными и возможность распоряжаться объектом без ограничений по документам.

Вопрос эксперту

Нужен ли проект, если перегородки уже снесены? Ключевым документом становится техническое заключение о допустимости и безопасности уже выполненных работ, а не проект планируемых мероприятий. В МКД на ранее выполненные работы выдается отдельный акт, в нем перечисляются конкретные позиции: демонтаж перегородок, устройство дверного проема, частичная закладка проемов с указанием размеров.

Зачем в проекте раздел технологических решений, если помещение под офис? Раздел ТХ делается только для нежилых помещений и нужен санитарно-эпидемиологической экспертизе. В текстовой части описывают процесс: режим работы, количество сотрудников, уборку, вынос мусора. Без этого раздела экспертное заключение СЭС получить не удастся.

Можно ли устроить антресоль в нежилом здании? В своде правил по общественным зданиям площадь антресоли включается в общую площадь здания, а изменение общей площади — это реконструкция. В жилых многоквартирных зданиях такого включения нет, поэтому антресоль в помещении МКД реконструкцией не становится. В Москве действуют ограничения: площадь антресоли не более 40% площади помещения, деревянная конструкция обрабатывается огнезащитным составом.

Обязательно ли инструментальное обследование для технического заключения? В 508-ПП результаты инструментальных обследований указаны прямым пунктом: выводы о состоянии несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем, деревянных перекрытий. На практике в Москве заключения проходят согласование и по результатам визуального обследования, в Санкт-Петербурге инструментальное обследование требуют не всегда, но иногда приходится обосновывать его отсутствие.

Стоимость проекта перепланировки и сопутствующих документов

Стоимость зависит от типа объекта, состава затронутых разделов и от того, нужны ли согласования в городских органах. Ниже позиции по теме статьи на дату публикации.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки нежилого здания	от 280 000 руб.
Техническое заключение	от 350 000 руб.
Проект перепланировки и техническое заключение для МКД	от 250 000 руб.
Технический план на перепланировку для МКД	от 250 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Согласование в СЭС	от 150 000 руб.
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ или МВК по выполненным работам	от 450 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.

Итоговый расчет складывается из состава разделов проекта, площади объекта, необходимости выезда геодезиста и количества согласующих органов по вашему сценарию. Актуальные позиции по кадастровым, проектным и согласовательным работам собраны на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Посмотреть, с какими объектами мы работали и какие задачи закрывали, можно в разделе выполненных работ с картой и географией проектов.

Выводы

Необходимость проекта определяется не желанием собственника, а тем, меняются ли сведения о помещении в ЕГРН и проходит ли объект через жилищную инспекцию. В многоквартирном доме без проекта и технического заключения процедуру по 508-ПП пройти нельзя, в нежилом здании проект нужен как основание для технического плана, а при работах, не меняющих конфигурацию и площадь, он не требуется вовсе. Отдельно проверяется граница с реконструкцией: здесь ошибка стоит дороже самой проектной документации.

СМВ Групп работает с нежилыми помещениями и зданиями в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года, в команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Такие задачи мы ведем от обмеров и проверки исходных данных до внесения изменений в ЕГРН.

Частые вопросы

Нужно ли согласие собственников дома, если обустраивается отдельный вход?

Да, и не двух третей, а всех. Если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, применяется статья 40 Жилищного кодекса, а статья 36 требует согласия всех собственников помещений при уменьшении размера общего имущества. Наружная стена относится к общему имуществу, и вырезка проема в ней трактуется судами как присоединение общего имущества. В доме, заселенном не полностью, согласие на непроданные помещения дает застройщик как их собственник.

Можно ли разместить санузел или мокрую зону над квартирой?

Размещение уборных, ванных, душевых и кухонь над жилыми комнатами не допускается. Если под помещением нет жилых помещений, вопрос решается по плану инженерных сетей дома и по возможности организации водоснабжения и канализации в нужной точке, плюс проверяется естественное освещение для тех назначений, где оно обязательно.

Требуется ли отдельная вентиляция для нежилого помещения в МКД?

Вентиляция нежилого помещения должна быть автономной от жилой части дома, поэтому на нежилое помещение обычно требуют отдельный вентканал. По кухне допускается отсутствие окна и естественного освещения, но механическая вытяжная вентиляция обязательна. Для объекта общепита без автономной вентиляции согласование не проходит.

Нужно ли техническое заключение в Санкт-Петербурге при простой перепланировке?

Нет. Техническое заключение там запрашивают только при вмешательстве в несущие элементы: проем в стене, проем в перекрытии, усиление конструкций. При перепланировке без несущих его не требуют, но нужен акт обследования вентиляционных каналов, подтверждающий тягу.

Что делать, если помещение в ипотеке?

Получить письменное согласие банка на перепланировку до подачи документов. Любые изменения объекта, находящегося в залоге, требуют согласия залогодержателя, и без этого документа Росреестр вынесет приостановку. Запись об аренде в выписке на процедуру не влияет.

Кто имеет право разрабатывать проект перепланировки?

Организация, состоящая в саморегулируемой организации: выписка из реестра членов СРО входит в состав проекта. Без членства в СРО допускается проектирование только индивидуальных жилых домов до двух этажей. Для объектов культурного наследия нужна отдельная лицензия Министерства культуры.

Почему после перепланировки площадь в документах выросла, хотя ничего не достраивали?

Для зданий площадь с 2017 года считается по внутренней поверхности наружных стен и включает толщину всех внутренних перегородок, поэтому кадастровая площадь после перепланировки чаще всего увеличивается. Вместе с площадью растут кадастровая стоимость и налог. Для помещений порядок другой: площадь остается суммой площадей комнат по экспликации, перегородки в нее не входят.