Проект перепланировки по нормам 2026 года

Проект перепланировки — это документ не только для производства работ в нежилом помещении, но и для их согласования. Оформление проекта строго обязательно для всех видов работ, влекущих изменение планировки, исходных параметров объекта. Документ разрабатывается на основе исходных технических и кадастровых сведений о помещении, с учетом результатов обследований. Цель разработки проекта — описать все виды работ, обосновать требования безопасности, подготовить решения для подрядчика. Заказать документ можно в проектной организации, а его самостоятельное оформление недопустимо.

В данном обзоре расскажем, когда нужно сделать проект перепланировки для нежилого помещения, как определяется содержание разделов документа, куда обращаться для получения разрешений.

Уважаемые клиенты!

В нашей статье вы найдете много полезной информации. Но если нет времени читать сейчас — просто позвоните. Наши эксперты ответят на ваши вопросы и помогут разобраться:

Москва: 8-499-495-43-20

Санкт-Петербург: 8 (812) 409-63-02

Консультации бесплатны и удобны — всегда рады помочь!

Содержание

1. Цели оформления проекта перепланировки
2. На какие объекты можно и нужно оформлять проект перепланировки
3. Когда нужно заказать проект
4. Допускается ли перепланировка без проекта
5. Можно ли заказать проект после перепланировки
6. Список полезных документов
7. Оформление проекта перепланировки
8. Заключение договора, передача документов в проектную организацию
9. Предварительные обследования объекта
10. Разработка проекта перепланировки
11. Форма и обязательные разделы проекта
12. Как согласовать проект перепланировки нежилого помещения
13. Как согласовать проект перепланировки нежилого помещения в МКД: пошаговая инструкция
14. Кейсы компании «СМВ Групп»
15. Сроки и стоимость проекта перепланировки
16. Заключение
17. Список использованной литературы

Цели оформления проекта перепланировки

Все виды строительных работ могут представлять потенциальную опасность для конструкций, людей, имущества. Это в полной мере относится и к перепланировке, которая напрямую связана с изменением параметров помещения, производством работ на различных видах конструкций. «На глазок» такие работы проводить нельзя. Последствия нарушений норм строительной безопасности могут заключаться в разрушении или повреждении конструкций и инженерных систем, полном или частичном обрушении.

Чтобы обеспечить безопасность работ в помещениях и зданиях, собственник должен получить проект. Такое требование действует и для перепланировки. Если собственник намерен выполнить такие работы, он обязан:

• получить обязательные разрешения и согласия до того, как приступит к выполнению работ (например, одобрение перепланировочных работ может требоваться от остальных правообладателей помещения);
• заказать проект перепланировки для нежилого помещения в организации, которая имеет право оформлять документацию;
• пройти обязательные согласования в компетентных органах (их перечень определяется региональными регламентами и нормативными актами);
• обеспечить строгое соответствие проекту при производстве работ в помещении.

Ряд обязанностей возникает и после завершения строительных работ. Прежде всего, нужно получить приемочный акт. Этим документом официально подтверждается, что при перепланировке выполнены все нормы строительной, пожарной и иной безопасности, а все изменения в помещении строго соответствуют проекту.

Разъяснения эксперта. Своими силами сделать проект перепланировки нельзя, даже если у вас есть познания в строительстве и проектировании. Разработчики документа несут ответственность за выбор и обоснование каждого решения, за правильность расчетов. Это обязательно проверит орган, который будет рассматривать документацию и давать согласование.

Подготовить проект перепланировки поможет компания «СМВ Групп». Обладаем необходимыми компетенциями и навыками в отношении проектирования и согласования перепланировок любой сложности. При подготовке учитываем не только законодательные, но и строительные нормы, ведь безопасность перепланировки — это залог дальнейшего успешного согласования. Для получения консультации по вашему объекту звоните нам по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург).

Документ для согласования в Москве	Назначение
Проект перепланировки	Оформляется на все работы, которые будут сделаны в нежилом помещении. Проект на перепланировку в МКД нужно согласовать через Мосжилинспекцию.
Техническое заключение	Оформляется на перепланировку в нежилом помещении в МКД. Подается вместе с проектом в Мосжилинспекцию.
Акт приемочной комиссии	Оформляется через Мосжилинспекцию после завершения перепланировки по проекту. Подтверждает, что работы выполнены строго по проекту.
Технический план	Оформляется для внесения изменений в ЕГРН после перепланировки. Технический план можно получить через кадастрового инженера.

На какие объекты можно и нужно оформлять проект перепланировки

Чаще всего разрабатывается и передается на согласование проект перепланировки помещения. Это может быть:

• нежилое помещение в МКД — это наша специализация;
• помещение в нежилом здании — можем помочь под ключ.

Также указанные работы могут выполняться сразу по всей площади здания. Например, за счет перепланировки можно образовать новые помещения из внутреннего объема строения. Поэтому проект можно разработать и для производства перепланировки здания.

Порядок работы с проектом перепланировки зависит от того, где расположено нежилое помещение — в многоквартирном доме или в отдельно стоящем нежилом здании. Ниже — сравнение двух маршрутов согласования по актуальным на 2026 год правилам.

Параметр	Нежилое помещение в МКД	Нежилое помещение в нежилом здании
Согласующий орган	Мосжилинспекция (МЖИ) по 508-ПП	Росреестр (кадастровый учет изменений) по 432-ПП, МЖИ не участвует
Проект перепланировки	Обязателен для работ по проекту, часть работ допускается по эскизу	Обязателен всегда, согласование по эскизу не применяется
Техническое заключение	Требуется	Готовится для обоснования безопасности работ
Экспертное заключение о соответствии проекта строительным нормам	Требуется с 23.04.2025 (ППМ № 841-ПП)	Не требуется
Акт приемочной комиссии	Оформляет МЖИ после завершения работ	Не оформляется
Момент завершения перепланировки	Со дня внесения изменений в ЕГРН (ФЗ № 608-ФЗ)	Со дня внесения изменений в ЕГРН по техническому плану

Уважаемые клиенты!

В нашей статье вы найдете много полезной информации. Но если нет времени читать сейчас — просто позвоните. Наши эксперты ответят на ваши вопросы и помогут разобраться:

Москва: 8-499-495-43-20

Санкт-Петербург: 8 (812) 409-63-02

Консультации бесплатны и удобны — всегда рады помочь!

Когда нужно заказать проект

Общее правило гласит — строительные работы можно выполнять только на основании проекта. Это означает, что проект должен быть у собственника до фактического начала перепланировки. Только в этом случае обеспечивается полная безопасность решений и работ. Получить согласование без проекта тоже невозможно, поскольку уполномоченному органу будет нечего проверять.

Опрос: на какой объем вам нужен проект перепланировки?

• Квартира — 51.49%
• Нежилое помещение в МКД — 13.86%
• Нежилое помещение в нежилом здании — 27.72%
• Частный дом — 6.93%

Допускается ли перепланировка без проекта

Проект переустройства или перепланировки является обязательным документом для производства работ и прохождения согласований. Если выполнить работы без проектной документации, то перепланировка будет считаться несогласованной. Это может повлечь следующие проблемы:

• будет намного сложнее узаконить завершенные работы, хотя это тоже допускается нормативными актами;
• существенно увеличиваются риски и угрозы безопасности для конструкций, имущества и людей;
• нарушителя могут привлечь к административной ответственности с наложением штрафа;
• если работы без проекта ухудшили состояние конструкций, нарушителя заставят вернуть все в исходное состояние.

Читайте: Разработка технического плана

Таким образом, лучше не избегать разработки проекта перепланировки и строго следовать правилам его согласования. Экономия на проектных работах может обойтись намного дороже.

Компания «СМВ Групп» предоставляет полный комплекс услуг по согласованию перепланировки: от обмеров и проектирования до передачи заказчику всей документации, подтверждающей законность согласования, в том числе обновленной выписки ЕГРН.

Компетентность сотрудников компании позволяет пройти процедуру согласования в кратчайшие сроки. Подробнее о сотрудничестве можно узнать по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург).

Можно ли заказать проект после перепланировки

Целью изготовления проекта перепланировки является описание и обоснование предстоящих работ, подтверждение их безопасности. Если работы уже фактически выполнены, в разработке проектной документации нет никакого смысла. Поэтому согласование завершенной перепланировки осуществляется не по проекту, а по техническому заключению. Этот документ подтвердит, что при производстве работ соблюдены все требования безопасности, а состояние конструкций и инженерных систем не ухудшилось.

Отметим, что в содержании техзаключения тоже описываются решения и работы, по аналогии с проектом. Но речь идет уже о завершенных работах и реализованных решениях. Поэтому целью получения заключения является описание текущей планировки помещения, подтверждение допустимости и безопасности работ.

Разъяснения эксперта. Согласование проекта перепланировки до производства работ тоже предусматривает оформление техзаключения. В этом случае документ будет основан на решениях, описанных в проекте. Эксперты должны убедиться, что проектные работы и решения допустимы для фактического состояния инженерных систем и конструкций, не повлекут ухудшение их характеристик. В ряде случаев по техзаключению могут предусматриваться дополнительные компенсирующие работы, усиления конструкций.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Документ	Ссылка
Жилищный кодекс РФ	скачать
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»	скачать
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП	скачать
Постановление Правительства Москвы № 432-ПП	скачать

Оформление проекта перепланировки

Где заказать проект перепланировки и как правильно выбрать специалистов? Проектную документацию вправе готовить организация, состоящая в СРО по проектированию. Собственнику важно убедиться, что у выбранной компании есть действующий допуск СРО, а инженеры имеют опыт согласования перепланировок нужного типа.

Если вам нужен проект перепланировки нежилого помещения в Москве, обращайтесь к специалистам нашей компании. Оформим проект, техническое и экспертное заключения, технический план, а при необходимости возьмем на себя все согласования.

Заключение договора, передача документов в проектную организацию

Помимо разработки новых документов, в некоторых случаях можно использовать типовые проекты перепланировки. В Москве альбомы с типовыми документами есть в Мосжилинспекции. Но чаще проект разрабатывается индивидуально, под конкретное помещение и перечень работ.

Для проектирования заключается договор. По его условиям заказчик передает:

• правоподтверждающий документ на нежилое помещение;
• письменное одобрение перепланировки от всех собственников;
• дополнительные разрешения от собственников помещений МКД, если это требуется по нормативным актам (например, для производства работ на домовом имуществе) — это не наша специализация;
• технический паспорт БТИ (по мере необходимости).

Точный перечень документов определяется после изучения задания и характеристик объекта. Также можно заключить договор на разработку дизайн-проекта перепланировки.

Эксперты компании «СМВ Групп» помогут собрать исходные документы и подготовят проект под ваш объект. Мы работаем с нежилыми помещениями и зданиями в Москве и Санкт-Петербурге. Звоните: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург).

Где заказать проект перепланировки?

Проект перепланировки разрабатывается индивидуально под характеристики и конфигурацию помещений. Компания «СМВ Групп» разработает всю необходимую документацию в кратчайшие сроки.

Нужно ли подавать проект перепланировки в Росреестр, если я уже заказал технический план?

Нет, для Росреестра нужен только технический план, где указаны новые характеристики помещения после перепланировки. Проект в список документов для Росреестра не входит. Для нежилых помещений в многоквартирном доме с 2024 года заявление в Росреестр подает не собственник, а согласующий орган — после утверждения акта приемочной комиссии.

Мы заказывали проект перепланировки на магазин в прошлом году, но отложили работы. Есть ли срок действия у проекта?

Нет, если проект соответствует реальным характеристикам помещений магазина, то переделывать его не нужно. Сроки действия проектной документации не определены.

Сколько времени занимает разработка проекта перепланировки на нежилое помещение?

Специалисты нашей компании разрабатывают проекты перепланировки за 2-5 дней. Но точный срок будет определен после изучения технического задания и основных документов на помещение.

Предварительные обследования объекта

Проект перепланировки нежилого помещения основан на фактическом состоянии помещения, его конфигурации, конструкций и инженерных коммуникаций. Уточнить эти данные проектировщик сможет из представленных и запрошенных документов. Также специалисты выезжают на место, проводят обследования в помещении, на конструкциях и инженерных сетях. Это позволит выбрать правильные решения, сделать расчеты по нагрузкам и усилениям, описать требования к безопасности работ.

Читайте: Технический план для перепланировки

Разработка проекта перепланировки

При разработке проекта перепланировки помещения в МКД любой серии важно учесть места расположения и характеристики несущих конструкций. Во многих случаях даже незначительное расширение дверного проема может повлечь угрозу разрушения или повреждения стены. Поэтому проектировщики руководствуются результатами обследований, требованиями нормативных актов по запрещенным и разрешенным работам. Например, проект перепланировки в Москве должен соответствовать Постановлению № 508-ПП (скачать) в актуальной редакции ППМ № 841-ПП от 18.04.2025 и Постановлению № 432-ПП (скачать).

С 23 апреля 2025 года для нежилых помещений в многоквартирном доме к проекту дополнительно требуется экспертное заключение о соответствии проектной документации строительным нормам — без него документы на согласование в Мосжилинспекцию не примут. Если работы затрагивают несущие конструкции, по правилам ППМ № 2920-ПП от 28.11.2025 проект и заключение готовит автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр».

Проект представляет собой комплект документов, чертежей и планов. Состав разделов документации зависит от вида помещения, требований нормативных актов и регламентов, перечня предстоящих работ. Можно заказать проект перепланировки помещения в Москве одновременно на работы по переустройству. Данные работы предусматривают изменение мест расположения и состава санитарно-технического и инженерного оборудования.

Форма и обязательные разделы проекта

Если вы впервые заказываете проект перепланировки, образец документа можно посмотреть у нас на сайте при заключении договора. Вот по каким основным разделам специалисты обычно заполняют проект:

• общие данные о помещении и объекте;
• пояснительная записка с обоснованием решений;
• сведения о планировке помещения до и после работ;
• ведомость и описание предстоящих работ;
• чертежи и планы, в том числе демонтажно-монтажный план;
• мероприятия по обеспечению безопасности при производстве работ.

В проекте могут быть и другие разделы. Их состав зависит от перечня работ, вида и характеристик помещения, требований нормативных актов.

Разъяснения эксперта. Если предстоит перепланировка помещения с затрагиванием несущих конструкций, содержание разделов проекта будет сложнее. Потребуются дополнительные расчеты, а иногда и решения по усилению конструкций. Все это отражается в проекте и подтверждается техническим заключением.

Как согласовать проект перепланировки нежилого помещения

Когда документ будет готов, заказчик получит его в письменном виде. Далее предстоит пройти процедуру согласования. Если речь идет о производстве работ в помещениях МКД, основным ведомством для согласования будет Мосжилинспекция (МЖИ). Общий алгоритм действий:

• заказать техническое заключение о безопасности допустимых работ, если требуется;
• разработать проект на перепланировку;
• выполнить работы в помещении строго по проекту;
• заказать технический план, где будут отражены изменения в планировке помещения, его местоположение на этаже;
• внести изменения в сведения ЕГРН.

С 1 апреля 2024 года действует Федеральный закон № 608-ФЗ. По его правилам перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной только со дня внесения изменений в ЕГРН. После работ заявитель направляет в согласующий орган уведомление о завершении и технический план, орган утверждает акт приемочной комиссии, а заявление о кадастровом учете и регистрации прав в Росреестр подает уже сам орган (Мосжилинспекция). Пока в ЕГРН не внесены новые сведения, перепланировка юридически не закончена.

Если же работы запланированы для нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании, все будет проще. МЖИ в согласовании таких работ не участвует. Готовый проект утверждает заказчик, после чего можно начинать работы. После завершения перепланировки выполняются все стандартные действия, в том числе оформление технического плана и прохождение учета в Росреестре.

Обращаясь в «СМВ Групп», вы получаете сопровождение на всех этапах — от обследования и проектирования до внесения изменений в ЕГРН. При необходимости берем на себя взаимодействие с Мосжилинспекцией и Росреестром по доверенности. Телефоны: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург).

Как согласовать проект перепланировки нежилого помещения в МКД: пошаговая инструкция

Показать пошаговую инструкцию

1. Соберите исходные данные: правоустанавливающие документы, выписку ЕГРН, поэтажный план и экспликацию БТИ.
2. Закажите обследование и обмеры помещения. На их основе проектировщик подбирает решения и делает расчеты по несущим конструкциям.
3. Разработайте проект перепланировки в организации — члене СРО по проектированию.
4. Оформите техническое заключение о допустимости и безопасности работ, а для нежилого помещения в МКД — экспертное заключение о соответствии проекта строительным нормам (требование с 23.04.2025).
5. Подайте проект и заключения на согласование в Мосжилинспекцию в электронном виде через портал mos.ru с усиленной квалифицированной электронной подписью и дождитесь распоряжения о согласовании.
6. Выполните работы строго по проекту, направьте в МЖИ уведомление о завершении и получите акт приемочной комиссии.
7. Закажите технический план у кадастрового инженера. Перепланировка считается завершенной со дня внесения изменений в ЕГРН.

Кейсы компании «СМВ Групп»

1. Проект перепланировки и технический план на помещение автосервиса за 5 рабочих дней

Данные по объекту	Год выполнения работ — 2019 г. Адрес объекта: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 150. Заказчик работ: ООО «Газмеханика-сервис». Исполнитель работ: компания «СМВ Групп». Общий срок выполнения работ: 5 рабочих дней. Срок подготовки технической документации: 5 рабочих дней.
Задача от заказчика	ООО «Газмеханика-сервис» заключила договор аренды помещения под проведение технического осмотра и обслуживания автомобилей. Чтобы открыть пункт технического осмотра, арендатору нужно сделать перепланировку помещения. Собственник (арендодатель) дал согласие на перепланировку. Чтобы выполнить работы и не нарушить нормы законодательства, арендатору нужны следующие документы: проект перепланировки, техническое заключение о допустимости работ, технический план. В ходе перепланировки будет увеличена площадь зоны для обслуживания автомобилей. За счет этого увеличится пропускная способность пункта технического осмотра. По расчетам арендатора прибыль от изменения планировки составит до 140 000 рублей в месяц. До завершения и узаконивания перепланировки оказывать услуги по техосмотру нельзя. Поэтому затягивание сроков работ и оформления документов влечет упущенную выгоду. Быстрые сроки оформления документов — основное условие заказчика. После завершения перепланировки необходимо оформить технический план, пройти кадастровый учет и внести изменения в ЕГРН.
Почему обратились к компании «СМВ Групп»	ООО «Газмеханика-сервис» рассматривало несколько коммерческих предложений о подготовке проектной и технической документации. Выбор был сделан в пользу «СМВ Групп» по следующим причинам: компания гарантирует максимально короткие сроки оформления документов (в среднем от 3 до 7 дней); специалисты оказывают услуги под ключ, то есть предоставят готовые документы после всех согласований; кадастровые инженеры и проектировщики «СМВ Групп» с 2014 года оформляют документацию для согласования перепланировок любой сложности, знают все нюансы регистрации в Росреестре. Так как заказчику было важно быстро получить необходимые документы, специалисты провели предварительное обследование. Арендуемое помещение не содержало технических и конструктивных элементов повышенной сложности. Поэтому для подготовки проекта и технического плана был согласован срок в 5 рабочих дней.
Что было сделано специалистами компании	На начальном этапе специалистам «СМВ Групп» были переданы документы на арендуемое помещение: технический паспорт и поэтажный план здания, техническое задание с перечнем запланированных работ, договор аренды. Целевое назначение объекта (пункт технического осмотра) было определено по договору аренды. Оно не должно измениться после выполнения работ по перепланировке. Для оформления документов специалисты выехали на объект, провели обследования и обмеры. Для проектирования была сделана фотофиксация помещения, инженерных коммуникаций и мест общего пользования в здании. Это было важно, так как в здании располагаются торговые точки и службы автосервиса других предпринимателей. Кроме проекта специалисты оформили техническое заключение. Этот документ подтверждает безопасность и допустимость работ для несущих конструкций здания. В данном случае каких-либо специальных усилений для несущих конструкций не потребовалось, так как здание достаточно новое.
Описание достигнутого результата	После завершения перепланировки кадастровый инженер компании «СМВ Групп» оформил технический план. Этот документ нужен для прохождения кадастрового учета и внесения в ЕГРН сведений о новых характеристиках здания и помещений. Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. Для этого также потребовался выезд инженера на место и обследование помещения. Так как все работы строго соответствовали проекту, проблем с оформлением техплана не возникло. Несмотря на отсутствие сложностей, специалисты тщательно проверили все документы. В противном случае Росреестр может приостановить регистрацию даже по незначительным ошибкам и нарушениям. Именно по этой причине кадастровые инженеры «СМВ Групп» перед подачей документов проверяют технический план по чек-листу из 50 пунктов. В чек-листе учтены все возможные причины приостановок и требования законодательства.
Результаты работы	Выгода, полученная заказчиком при проведении перепланировки арендуемого помещения: были внесены изменения в конфигурацию помещений, после чего их можно использовать под пункт технического осмотра и обслуживания автомобилей; за счет изменения планировки была увеличена пропускная способность пункта техосмотра; арендатор смог увеличить прибыль более чем на 140 000 рублей в месяц. Благодаря профессионализму специалистов «СМВ Групп» при оформлении и согласовании документов не возникло сложностей.

Читайте: Кадастровый обмер — что это и когда требуется

Сроки и стоимость проекта перепланировки

Сказать, сколько стоит проект перепланировки, невозможно без анализа технического задания, предварительного изучения сведений и документов на помещение, его обследования. Также важны перечень предстоящих работ, особенности конфигурации помещения и другие факторы. Примерные расценки за оформление проекта и других документов можно посмотреть ниже.

Согласовать проект перепланировки в МЖИ можно в срок до 45 дней. Сроки разработки документа определяются индивидуально, исходя из характеристик помещения, особенностей и перечня предстоящих работ. В нашей компании примерный срок изготовления проекта составляет до 5 дней.

Стоимость зависит от типа объекта (помещение в МКД или в нежилом здании), площади, состава работ и того, затрагиваются ли несущие конструкции. Ниже — ориентировочные цены на проектные и кадастровые работы для нежилых объектов.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки	от 28 000 руб.
Техническое заключение	от 35 000 руб.
Проект перепланировки и техническое заключение (МКД)	от 98 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 60 000 руб.
Технический план для перепланировки	от 17 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 17 000 руб.

Итоговая цена по вашему помещению рассчитывается после изучения задания и документов. Полный перечень расценок на проектные, кадастровые и согласовательные работы для нежилых объектов собран на странице стоимости услуг СМВ ГРУПП.

Как эти работы выглядят на реальных объектах — от обмеров и проекта до записи в ЕГРН — показано в примерах выполненных проектов перепланировки.

Заключение

• Проект перепланировки включает комплект документов и чертежей для производства работ и их согласования.
• Проект оформляется на перепланировку нежилого помещения или здания. Также можно заказать единый документ на переустройство и перепланировку.
• Состав разделов проекта определяется в соответствии с требованиями и регламентами нормативных актов. Согласовать документ нужно в МЖИ, если работы будут проводиться в помещениях многоквартирного дома.

Закажите разработку проекта в нашей компании. Специалисты «СМВ Групп» подготовят проект и заключения, проведут обследования и возьмут на себя согласование. Звоните: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург).

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023 (действует с 01.04.2024);
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 — актуальная форма технического плана (заменил Приказ МЭР № 953);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции ППМ № 841-ПП от 18.04.2025 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать).