Пример альбома АГР и ошибки против регламента 284-ПП

Пример альбома АГР смотрят ради двух вещей: понять, какие листы обязаны быть в комплекте, и найти, где чужой альбом разошелся с регламентом. Состав материалов задает приложение к Положению, утвержденному постановлением Правительства Москвы 284-ПП от 30.04.2013: схема ситуационного плана на основе М 1:2000, схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации, схемы разверток фасадов по основным улицам с фотофиксацией, схемы фасадов на основе М 1:200 с размещением информационных конструкций, схемы планов первого и неповторяющегося этажей и подземных уровней, схемы разрезов с высотными отметками и пояснительная записка. От чего зависит сам комплект: при конструктивном изменении облика готовят АГР, при изменении только цвета и отделочных материалов — колористический паспорт по 114-ПП, который в Росреестр не уходит и характеристики объекта в ЕГРН не меняет.

Разберем альбом по листам и покажем расхождения, которые встречаются в готовых примерах чаще всего: технико-экономические показатели не сверены с ГПЗУ, развертка нарисована без соседней застройки, благоустройство выходит за границы землеотвода, в ведомость отделки попали материалы, запрещенные к применению на фасадах в Москве. Отдельно — требования к 3D-моделям и цифровой информационной модели, обновленные в 2026 году, и чек-лист проверки перед подачей. Стоимость проектных работ и согласования, кейс по фасадам торгового центра в ЦАО и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Состав альбома АГР: какие листы требует 284-ПП

Альбом АГР — это не презентация концепции, а комплект схем фиксированного состава. Перечень листов закрыт приложением к Положению 284-ПП, и комиссия проверяет не красоту подачи, а наличие каждой позиции и соответствие чертежей градостроительному плану земельного участка. Утверждение АГР оформляется свидетельством, срок его действия — 3 года со дня оформления (раньше срок не ограничивался, и старые свидетельства под новое правило не подпадают).

В практике СМВ Групп альбом собирают от ГПЗУ и топографической подосновы, а не от эскиза: сначала фиксируются предельные параметры участка и границы землеотвода, и только потом архитектор рисует объем. Обратный порядок дает красивый буклет, который не проходит проверку по первому же формальному признаку.

Ниже — состав альбома по листам и типовые расхождения, которые мы находим, когда заказчик приносит готовый пример на проверку.

Лист альбома	Что содержит по регламенту	Чем чаще расходится пример
Схема ситуационного плана (на основе М 1:2000)	Положение объекта в квартале, связи с улично-дорожной сетью	Подложка не в заявленном масштабе, границы участка нанесены по публичной кадастровой карте вместо топосъемки
Схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации	Пятно застройки, проезды, покрытия, парковочные места и расчет машино-мест	Благоустройство, входная группа или парковка вынесены за границы землеотвода, на чужой или городской участок
Схемы разверток фасадов по основным улицам с фотофиксацией	Объект в ряду соседней застройки, привязанный к фотофиксации местности	Развертка нарисована без соседних зданий, фотофиксация сделана с одной точки и не покрывает улицу
Схемы фасадов (на основе М 1:200) с размещением информационных конструкций	Все фасады с высотными отметками, ведомость отделки, места вывесок и указателей	Информационные конструкции не показаны, в ведомости отделки нет кодов цвета и характеристик материалов
Схемы планов первого и неповторяющегося этажей, подземных уровней	Планировочные решения, входы, габариты, подземная часть	Планы взяты из документов БТИ и не стыкуются по осям с фасадами и разрезами
Схемы разрезов с указанием высотных отметок (на основе М 1:200)	Высота здания, этажность, отметки уровней	Не учтены объемы над кровлей: машинные помещения лифтов, венткамеры, ограждения
Пояснительная записка	Технико-экономические показатели объекта, описание архитектурных решений	ТЭП не сверены с ГПЗУ и расходятся с цифрами на чертежах того же альбома

Из семи позиций пять проверяются машинально по формальным признакам: масштаб, наличие листа, совпадение цифр. Именно на них уходит основная часть возвратов, а не на архитектурную идею.

Образцы фасадной и проектной документации для сверки

Комплект для сравнения с вашим альбомом: начните с образца паспорта фасада, он показывает формат подачи графики, которую комиссия принимает без вопросов.

Документ	Скачать
Образец паспорта фасада здания в Москве	Скачать
Паспорт колористического решения фасадов	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Техническое задание на дизайн-проект	Скачать

Разбор примера: где листы альбома расходятся с регламентом

Дальше — четыре узла, в которых пример альбома чаще всего ломается. Порядок соответствует порядку листов в комплекте.

Ситуационный план и СПОЗУ: границы землеотвода важнее композиции

Схема планировочной организации земельного участка выполняется на топографической подоснове и показывает пятно застройки, покрытия, проезды, парковочные карманы и расчет машино-мест. Расхождение с регламентом обычно не в графике, а в геометрии: элементы благоустройства и входные группы заходят за границу земельного участка.

Пример из практики: заказчик хотел входную группу протяженностью около 30 м, но участок за существующим зданием принадлежал Департаменту городского имущества. Проектное решение оказалось нереализуемым без отдельного согласования с департаментом, а срок вырос за пределы плановых трех месяцев. На этапе эскиза проверка границ занимает час, на этапе готового альбома переделка затрагивает СПОЗУ, транспортную схему, расчет машино-мест и 3D-модель.

Второй типовой дефект того же листа — подложка. Топографический план на участок заказывают отдельно, и подмена его выкопировкой из публичной кадастровой карты видна по отсутствию горизонталей и высотных отметок.

Развертки фасадов: контекст улицы, а не отдельно стоящий дом

Развертка по основным улицам показывает объект в ряду соседней застройки и подтверждается фотофиксацией. Альбом, где на развертке нарисовано одно здание в пустоте, не дает комиссии ответить на вопрос, вписывается ли решение в сложившийся ряд.

Мы снимаем фотофиксацию по обеим сторонам улицы с шагом, который позволяет собрать непрерывную развертку местности, а не набор видовых кадров. В буклет попадают 2-3 снимка, полный архив подается отдельным приложением. По одному из объектов архитектура запрашивала 40 фотографий окружения, чтобы восстановить полную развертку квартала.

Фасады М 1:200 и ведомость отделки: коды цвета и запрещенные материалы

Лист фасадов содержит все плоскости здания с высотными отметками, ведомость отделочных материалов и места информационных конструкций. Ведомость без кодов цвета по палитрам NCS и RAL и без указания фактуры поверхности — это набор картинок, по которому подрядчик не сможет закупить материал, а комиссия не сможет проверить решение.

Отдельная категория расхождений — материалы, которые в Москве на фасадах не применяются. К запрещенным относятся ПВХ-сайдинг, профилированный металлический лист (исключение — объекты на промышленных территориях), асбестоцементные листы, самоклеящиеся пленки, баннерные ткани и металлочерепица в качестве облицовки фасада. Запрещена также частичная окраска здания и окраска натурального камня, а декоративные элементы — карнизы, пилястры, колонны, наличники — нельзя закрывать панелями или краской. Требования к колористике установлены постановлением Правительства Москвы 114-ПП от 28.03.2012, и лист колористики внутри альбома АГР подчиняется им же.

Разрезы, планы и ТЭП: три места, где цифры расходятся между собой

Разрезы выполняются с указанием высотных отметок, и высота здания в них должна совпадать с высотой в пояснительной записке и с предельной высотой по ГПЗУ. Практический пример: по административному зданию площадью около 8000 кв. м потребовалось пересогласование АГР, потому что после замены лифтового оборудования изменились машинные помещения лифтов и вместе с ними общая высота объекта. Внешне здание осталось прежним, но отметка в разрезе перестала соответствовать утвержденному решению.

Планы первого и неповторяющегося этажей часто копируют из поэтажных планов БТИ. Если по объекту были изменения, документы БТИ отражают старую конфигурацию, и планы перестают стыковаться по осям с фасадами и разрезами того же альбома. Проверка простая: наложите оси планов на оси фасадов и убедитесь, что количество и шаг проемов совпадают.

3D-модель и цифровая информационная модель: что изменилось в 2026 году

Трехмерная модель — самая трудоемкая часть альбома. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами, встраивается в существующую модель города и подается отдельно от буклета. Заказ модели как отдельной недорогой услуги нереалистичен: по нашим объектам ее подготовка занимает основную долю трудозатрат по всему комплекту.

Административная рамка изменилась: 3 декабря 2025 года постановлением Правительства Москвы 2993-ПП Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики города Москвы, департамент стал правопреемником комитета. На практике это означает, что реквизиты органа в заявлении и на титульном листе альбома, скопированные из примера двухлетней давности, уже неактуальны.

Требования к моделям обновлены в январе 2026 года: к комплекту FBX-моделей низкополигональной и высокополигональной модели добавлена цифровая информационная модель в формате IFC, изменены лимиты по полигонам для благоустройства в зависимости от площади и расширены требования к освещению сцены. Обязательность ЦИМ в формате IFC закреплена распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 и применяется со 2 апреля 2026 года. Для моделей с развернутым благоустройством допустимый размер ZIP-архива увеличен до 1 ГБ.

В СМВ Групп модельную часть проверяют до сборки буклета и ведут ее отдельным сроком в графике: замена модели после верстки альбома тянет за собой перерисовку визуализаций на всех листах.

Что проверить в альбоме до подачи

Основания для отказа формальны и проверяемы заранее: несоответствие материалов градостроительному плану и нормативам, недостоверные или противоречивые сведения, представление утративших силу документов, обращение ненадлежащего лица, отрицательное заключение Департамента культурного наследия. Порядок предоставления и полный перечень оснований опубликованы в описании государственной услуги по выдаче свидетельства об утверждении АГР на портале mos.ru.

Как проверить альбом АГР перед подачей: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Возьмите действующий ГПЗУ и выпишите предельные параметры: высоту, процент застройки, плотность, основные виды разрешенного использования. Сверьте каждую цифру с ТЭП в пояснительной записке.
2. Шаг 2. Проверьте участок по карте ПЗЗ. Индекс фактического использования в подзоне означает, что высоту, плотность и процент застройки менять нельзя, и альбом с надстройкой этажа готовить бессмысленно.
3. Шаг 3. Наложите границы землеотвода на СПОЗУ. Все благоустройство, входные группы, пандусы и парковочные места должны находиться внутри участка.
4. Шаг 4. Сверьте оси и отметки между планами, фасадами и разрезами. Отдельно проверьте отметку верха здания с учетом машинных помещений лифтов, венткамер и ограждений кровли.
5. Шаг 5. Проверьте ведомость отделки: у каждой позиции есть код цвета по NCS или RAL, характеристика материала и фактура, а сам материал не входит в перечень запрещенных к применению на фасадах.
6. Шаг 6. Убедитесь, что развертка по улице содержит соседние здания и опирается на фотофиксацию, а не на единичный кадр объекта.
7. Шаг 7. Проверьте комплектность модельной части: FBX-модели, ЦИМ в формате IFC, размер архива, и актуальность реквизитов органа на титульном листе и в заявлении.

Когда свидетельство АГР не требуется

Утверждение АГР распространяется на строительство и реконструкцию, меняющую внешний облик. Разрабатывать альбом не нужно в следующих случаях:

• объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия — по ним действует отдельный порядок через органы охраны наследия;
• объекты индивидуального жилищного строительства;
• объекты не более 2 этажей площадью не более 1500 кв. м, не предназначенные для проживания граждан, вне территорий объектов культурного наследия и вне магистральных улиц общегородского и районного значения;
• некапитальные здания и сооружения, включая временные, которые не имеют фундамента и не связаны прочно с землей;
• инженерные сооружения;
• работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не предусматривающие изменения внешнего облика.

Совпадение по одному признаку освобождения не дает: склад площадью 1000 кв. м на магистральной улице общегородского значения под освобождение не подпадает. Проверяются все условия сразу, и проверка делается по ГПЗУ и карте ПЗЗ, а не по описанию объекта со слов заказчика.

Во что обходится альбом, сделанный не по регламенту

Прямая стоимость ошибки складывается не из переверстки буклета. Комиссия не согласовывает объект с первого раза почти никогда, поэтому в график закладывают срок согласования около 3 месяцев при регламентном сроке рассмотрения порядка одного месяца. Каждая итерация с содержательным замечанием добавляет к этому сроку новый цикл, а стройка в это время стоит.

Второй слой издержек — работы, выполненные до согласования. Фасадные работы без согласованного колористического решения грозят штрафом до 50 000 рублей, а согласование требуется уже при изменении более 5% площади фасадов. Третий слой — срок жизни самого свидетельства: оно действует 3 года, а отклонение технико-экономических показателей более чем на 10% от указанных в свидетельстве делает документ непригодным, ранее выданное свидетельство аннулируется и оформляется новое.

Что критично в конкретной ситуации, зависит от сценария. Таблица ниже разводит четыре типовых случая по объему подготовки.

Сценарий объекта	Что критично	Что вторично
Новое строительство на свободном участке	Соответствие ТЭП и высоты ГПЗУ, модель с окружением, транспортная схема и расчет машино-мест	Детализация ведомости отделки на стадии концепции
Реконструкция с изменением облика	Развертки и разрезы с новыми отметками, права на земельный участок, проверка индекса фактического использования	Транспортная схема, если парковка и проезды не меняются
Меняются только цвет и отделочные материалы	Колористический паспорт по 114-ПП, коды NCS и RAL, единый проект на все здание при нескольких собственниках	3D-модель и альбом АГР не готовятся
Замена несущих конструкций без изменения облика	Документальное подтверждение того, что внешний облик не меняется	Альбом АГР не требуется

Граница между третьей и второй строкой определяет бюджет целиком: колористический паспорт описывает только цвет и материалы отделки и в Росреестр не подается, а АГР описывает конструктивные изменения и прикладывается к техническому плану для внесения сведений в ЕГРН.

Как альбом проходит комиссию: практика и частные вопросы

Кейс из практики: фасадное решение торгового центра в ЦАО

Объект и срок. 2019 год, нежилое здание торгового центра в центральном округе Москвы, введенное в эксплуатацию в 2008 году. Срок работ — 7 рабочих дней от получения исходных данных до передачи согласованного документа.

Задача. Собственник обновлял внешний вид здания: менял цветовую схему и проводил ремонт фасадов. Объект расположен в зоне жестких требований к внешнему оформлению, где изменения более 5% площади фасадов требуют согласования. Работы без согласованного решения давали риск штрафа до 50 000 рублей и предписания вернуть фасад в исходное состояние.

Что сделали специалисты СМВ Групп. Получили от заказчика технический паспорт МосгорБТИ, проектную документацию и выписку из ЕГРН, отдельно запросили в архитектуре ранее зарегистрированный по объекту паспорт, чтобы новое решение опиралось на действующие данные. За 1 день выезда выполнили замеры конструкций фасадов, малых архитектурных форм, оконных и дверных проемов и детальную фотофиксацию всех фасадов. Подготовили развертки фасадов со стороны всех прилегающих улиц, предложили 3 варианта цветового решения в рамках технического задания и норм, после выбора варианта составили таблицу окраски и отделки с образцами цвета и характеристиками материалов и собрали визуализацию: коллажи, эскизы, схемы.

Результат. Комплект прошел рассмотрение и был зарегистрирован без замечаний, заказчик получил документ через 7 рабочих дней и законное основание для начала фасадных работ. Документ в этом проекте — колористический паспорт, а не АГР, но графическая часть построена по той же логике: развертки по всем прилегающим улицам, таблица отделки с кодами цвета и визуализация в контексте улицы.

Вопрос эксперту

Нужно ли вкладывать в альбом весь архив фотофиксации?

Нет. В буклет входят 2-3 характерных снимка, полный архив подается отдельным приложением к комплекту. Объем архива определяется задачей: по одному объекту потребовалось 40 фотографий, чтобы собрать непрерывную развертку местности вокруг участка.

Можно ли заложить в ведомость отделки вентилируемый фасад из профилированного металлического листа?

На обычном городском объекте нет: профилированный металлический лист входит в перечень материалов, не применяемых на фасадах в Москве. Исключение сделано для объектов на промышленных территориях.

Считается ли сплошное остекление фасада заменой несущих конструкций?

Как правило нет. По действующим нормам наружные стены нежилых зданий чаще проектируются самонесущими, и их замена не образует реконструкцию. Свидетельство АГР на новый облик фасада при этом потребуется. Исключение — здания, где наружные конструкции несущие, например отдельные складские объекты с несущими наружными колоннами.

Что делать, если технический паспорт БТИ оформлен больше 10 лет назад?

Заказывать актуальную техническую документацию до подачи. В одном из проектов согласование остановилось именно на этом: паспорт 2011 года не был принят как действующий, и обновление документов БТИ пришлось включать в график отдельным этапом со своим сроком и бюджетом.

Стоимость разработки фасадной документации и согласования

Цена зависит от площади и сложности объекта, объема изменений облика, наличия актуальной технической документации и от того, нужна ли модельная часть. Ниже — позиции по направлениям, которые закрывают фасадный блок.

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Технический паспорт	от 209 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу

Указаны стартовые значения: итог зависит от площади фасадов, количества плоскостей и от того, какие исходные данные уже есть у собственника. Актуальные позиции по проектным, кадастровым и согласовательным работам собраны на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Понять масштаб типовых объектов и результат по ним помогает раздел выполненных работ с картой и географией проектов: там видно, с какими зданиями и в каких городах мы работаем.

Выводы

Альбом АГР проверяют по закрытому списку листов из приложения к 284-ПП, и большинство возвратов связано не с архитектурой, а с формальными расхождениями: ТЭП не совпадают с ГПЗУ, благоустройство выходит за границы участка, развертка нарисована без соседних зданий, отметки в разрезах не учитывают надстройки над кровлей. С 2026 года к этому добавилась модельная часть с обязательной цифровой информационной моделью в формате IFC и новыми лимитами по геометрии, а свидетельство теперь живет 3 года и теряет силу при отклонении показателей более чем на 10%.

СМВ Групп работает с нежилыми зданиями в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года, за это время реализовано более 2300 проектов по кадастровым, проектным и согласовательным направлениям. Проверку чужого альбома мы начинаем с ГПЗУ и границ землеотвода: это две позиции, на которых становится понятно, можно ли доводить готовый комплект или проще пересобрать графику заново.

Частые вопросы

Сколько действует свидетельство об утверждении АГР

Срок действия составляет 3 года со дня оформления. До введения этого правила срок не ограничивался, и на свидетельства, выданные ранее, а также на запросы, поданные до вступления изменений в силу, новое ограничение не распространяется. Если за 3 года строительство не начато или проект изменился, решение придется утверждать заново.

При каком изменении показателей АГР придется согласовывать заново

Отклонение технико-экономических показателей более чем на 10% от значений, указанных в свидетельстве, лишает документ силы. Внесение изменений проходит через рассмотрение в установленном порядке с аннулированием ранее выданного свидетельства и оформлением нового. Часть уточнений изменений не требует: корректировка планировок без изменения облика, уточнение позиций вентиляционных решеток, замена отделочных материалов в пределах утвержденного решения.

Кто выдает свидетельство АГР после реорганизации Москомархитектуры

3 декабря 2025 года постановлением Правительства Москвы 2993-ПП Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики города Москвы. Департамент стал правопреемником комитета по всем правам и обязанностям, и услуга по утверждению архитектурно-градостроительных решений закреплена за ним. Реквизиты органа в заявлении и на титульном листе альбома нужно брать актуальные, а не из примеров прошлых лет.

Чем АГР отличается от АГО в Санкт-Петербурге и Московской области

Различие в наименовании и в органе согласования. В Москве документ называется архитектурно-градостроительным решением и утверждается городским органом градостроительной политики, в Санкт-Петербурге и регионах применяется архитектурно-градостроительный облик: в Петербурге его рассматривает Комитет по градостроительству и архитектуре, в Московской области — профильный орган архитектуры области или конкретного города. Состав материалов и требования к моделям в каждом субъекте свои, и московский комплект в другой регион без переработки не переносится.

Когда к фасадной документации требуется техническое заключение о состоянии конструкций

Заключение нужно в трех случаях: при замене ранее уложенного материала, который сейчас запрещен к применению на фасадах, при наличии на фасаде сколов, трещин, выбоин и других повреждений, а также при организации работ с установкой строительных лесов или подвесных площадок. В последнем случае заключение требуется для получения разрешения на работы в ОАТИ.

Как согласовать фасад, если в здании несколько собственников

Изменение фасада затрагивает интересы всех собственников, поэтому готовится единый проект на все здание, а не на отдельное помещение. Это особенно актуально для нежилых помещений на первых этажах, где каждый арендатор хочет собственную входную группу и вывеску. Раздельные решения по одному фасаду к согласованию не принимаются: стилистика здания должна оставаться единой.