Правовой порядок разделения нежилого помещения на два и более

Разделение нежилого помещения — процедура образования двух или более самостоятельных объектов недвижимости из одного исходного. При разделе первоначальный кадастровый номер помещения становится архивным, а каждый вновь образованный объект получает собственный кадастровый номер и запись в ЕГРН. Без корректной регистрации раздела собственник не сможет продать, сдать в аренду или заложить часть помещения отдельно от целого. Разберем правовой порядок разделения нежилого помещения в 2026 году — от подготовки проекта до получения выписок ЕГРН на каждый новый объект. Эта статья входит в серию материалов про согласование перепланировки нежилых зданий, где описан весь процесс работы с коммерческой недвижимостью.

Что такое раздел нежилого помещения с точки зрения закона

Раздел помещения — это образование из одного объекта недвижимости двух или более новых объектов. Правовую основу процедуры устанавливает Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 41 которого регулирует кадастровый учет при образовании объектов. Исходное помещение снимается с кадастрового учета, новые — ставятся одновременно с регистрацией прав на них.

Принципиальное требование закона: каждое вновь образованное помещение должно быть изолированным — иметь стены (перегородки) и самостоятельный доступ к местам общего пользования или непосредственно на улицу. Нельзя разделить помещение так, чтобы попасть в одну часть можно было только через другую. Это техническое ограничение определяет всю логику проектных решений при разделе.

Раздел оформляется как перепланировка, поскольку предполагает возведение новых перегородок и, как правило, устройство дополнительного входа. Что считается перепланировкой нежилого помещения — вопрос, который стоит изучить до начала работ, чтобы правильно квалифицировать планируемые изменения.

📌 Факт: При разделе помещения исходный объект прекращает существование юридически. Кадастровый номер переходит в статус «архивный», а в ЕГРН появляются записи о новых помещениях с новыми кадастровыми номерами. Собственник получает отдельные выписки ЕГРН на каждый образованный объект.

Два маршрута раздела: МКД и нежилое здание

Порядок согласования раздела зависит от типа здания, в котором расположено помещение. Маршруты принципиально различаются, и ошибка в выборе приводит к потере времени и денег.

Раздел помещения в многоквартирном доме

Нежилые помещения в МКД (первые этажи, подвалы, цокольные этажи) согласовываются через Мосжилинспекцию. Последовательность строгая: сначала получаете распоряжение МЖИ, потом выполняете строительные работы. Правовой режим перепланировки нежилого помещения в МКД предусматривает полный цикл согласования с государственным контролем.

Маршрут: обследование объекта — разработка проекта перепланировки — подготовка технического плана — подача заявления в МЖИ через mos.ru — получение распоряжения (20 рабочих дней) — выполнение строительных работ — приемка комиссией МЖИ — регистрация в Росреестре.

Дополнительное условие для раздела: если в результате образуются помещения с выходом в общедомовой коридор или на лестничную клетку, может потребоваться согласие собственников МКД — решение общего собрания с кворумом 2/3 голосов.

Раздел помещения в нежилом здании

В отдельно стоящем нежилом здании собственник не обязан получать разрешение государственного органа на проведение внутренних работ. МЖИ не участвует. Маршрут значительно короче: выполнение работ — подготовка проекта и технического заключения — обмеры — технический план кадастрового инженера — регистрация в Росреестре. Подробнее об особенностях перепланировки в нежилом здании — в отдельной статье.

В СМВ Групп мы ведем раздел помещений обоих типов — от офисных центров класса А до помещений на первых этажах жилых домов. Практика показывает: в нежилых зданиях процедура занимает 2-3 месяца, в МКД — от 4 месяцев.

Раздел в МКД и в нежилом здании: сравнение маршрутов

Критерий	Раздел в МКД	Раздел в нежилом здании
Орган согласования	Мосжилинспекция (МЖИ)	Не требуется, напрямую в Росреестр
Последовательность	Сначала распоряжение МЖИ, затем строительные работы	Сначала работы, затем проект, техзаключение и техплан
Проект перепланировки	Обязателен (организация с допуском СРО)	Обязателен (организация с допуском СРО)
Техническое заключение	Обязательно	Обязательно (кадастрового инженера)
Согласие собственников МКД	Может потребоваться при затрагивании общего имущества	Не требуется
Приемка работ	Акт комиссии МЖИ	Не требуется
Ориентировочный срок	От 4 месяцев	2-3 месяца

Документы для раздела нежилого помещения

Перечень документов зависит от маршрута согласования. Ниже — полный список для каждого варианта.

Для помещений в МКД

Выписка из ЕГРН на исходное помещение — актуальная, в электронном формате XML с ЭЦП Росреестра. Проект перепланировки от организации с допуском СРО — включает планы до и после раздела, конструктивные решения по новым перегородкам, разрезы, узлы, спецификации. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Технический план кадастрового инженера на образование помещений. Декларация об объекте недвижимости.

Дополнительно: протокол ОСС (при затрагивании общедомового имущества), доверенность (для представителя; с 1 марта 2025 года для юридических лиц — машиночитаемая доверенность МЧД в формате XML для подачи в Росреестр), согласие банка-залогодержателя (если помещение в залоге). Полный перечень документов для согласования в МКД зависит от конкретной ситуации.

Для помещений в нежилом здании

Минимальный набор: выписка ЕГРН на здание и помещение, проект перепланировки от организации с допуском СРО, техническое заключение кадастрового инженера, технический план на образование помещений. Не требуется: разрешение МЖИ, протокол ОСС, поэтажные планы БТИ.

Читайте: Техническое заключение для перепланировки — виды, стоимость и кто делает

Эскиз (схема) раздела от собственника

Собственник обязан предоставить схему раздела — план-эскиз, на котором показано, как именно он хочет разделить помещение. Документ подписывается собственником и заверяется печатью (для юридических лиц). На основании этой схемы проектная организация разрабатывает проект перепланировки с техническими решениями.

Образцы документов для оформления раздела помещения

Открыть список документов

Документ	Скачать
Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
Заявление о внесении изменений в ЕГРН	Скачать
Образец акта обследования	Скачать
Заявление о кадастровом учете и снятии с кадастрового учета	Скачать
Технический план (образец формы с 01.01.2017)	Скачать
Проект перепланировки (образец)	Скачать
Запрос выписки ЕГРН	Скачать
Инструкция для заявителя по подаче в Росреестр	Скачать
ТЗ на перепланировку	Скачать
Образец заявления в ДГИ	Скачать

Проект перепланировки и техническое заключение при разделе

Проект перепланировки — основной документ, определяющий технические решения при разделе. В проекте содержатся: планы помещения до и после раздела, конструктивные решения по возведению новых перегородок, схемы инженерных сетей (если они затрагиваются), расчет нагрузок на перекрытия от новых конструкций.

Проект подписывается собственником помещения и проектной организацией, имеющей допуск СРО. Выбор проектной организации — этап, который определяет качество документации и вероятность прохождения согласования без замечаний.

Техническое заключение доказывает, что выполняемые работы не являются реконструкцией. Это принципиально: если Росреестр квалифицирует работы как реконструкцию, потребуется разрешение на строительство по Градостроительному кодексу, а процедура усложнится на порядок. Техническое заключение подтверждает, что возведение перегородок не влияет на несущую способность конструкций здания, не меняет его параметры (этажность, площадь застройки, высоту) и не выходит за рамки перепланировки.

⚠️ Внимание: Основные нормативные документы для подготовки технического плана при разделе — Федеральный закон 218-ФЗ и Приказ Росреестра от 15.03.2022 №П/0082, который с 2025 года заменил ранее действовавший Приказ Минэкономразвития №953 и устанавливает актуальную форму и требования к техническому плану. Технический план при разделе готовится с назначением «образование помещений» — это отдельная категория, отличающаяся от техплана при перепланировке.

Технический план на образование помещений

Технический план — документ, на основании которого Росреестр вносит сведения о новых помещениях в ЕГРН. При разделе кадастровый инженер готовит план с назначением «образование помещений путем раздела». В нем фиксируются: контуры каждого нового помещения, площади, привязка к координатной системе, описание местоположения.

Технический план готовится в формате XML для подачи в Росреестр в электронном виде. К нему прикладывается декларация об объекте недвижимости, подписанная собственником. Кадастровый инженер включает в состав техплана поэтажный план с отображением каждого нового помещения.

Нюанс: площади образованных помещений в сумме не будут равны площади исходного. Разница возникает за счет новых перегородок — они занимают физическое пространство, но не включаются в площадь помещений. Расхождение составляет 1-4% в зависимости от толщины перегородок и конфигурации раздела.

Как разделить нежилое помещение: пошаговая инструкция

Показать пошаговую инструкцию

1. Шаг 1. Подготовьте схему (эскиз) раздела — определите, на сколько частей делится помещение, где будут перегородки, как обеспечивается доступ в каждую часть. Подпишите схему и заверьте печатью (для юрлиц).
2. Шаг 2. Закажите выписку из ЕГРН на исходное помещение. Проверьте, совпадает ли фактическая планировка с данными кадастра. При расхождениях — сначала узаконьте текущее состояние.
3. Шаг 3. Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО для разработки проекта перепланировки. Одновременно закажите техническое заключение, подтверждающее допустимость работ.
4. Шаг 4. Для МКД: подайте заявление через mos.ru в МЖИ с полным пакетом документов. Дождитесь распоряжения (20 рабочих дней). Для нежилого здания: переходите к шагу 5.
5. Шаг 5. Выполните строительные работы по проекту: возведение перегородок, устройство входов, прокладка инженерных сетей в новые помещения. Для МКД — строго после получения распоряжения.
6. Шаг 6. Для МКД: вызовите комиссию МЖИ для приемки, получите акт о завершенном переустройстве.
7. Шаг 7. Закажите технический план на образование помещений у кадастрового инженера. Инженер проведет обмеры и подготовит план в формате XML.
8. Шаг 8. Подайте заявление в Росреестр на одновременный кадастровый учет новых помещений и снятие с учета исходного. Оплатите госпошлину. Срок регистрации: 5-12 рабочих дней.

Регистрация раздела в Росреестре

Финальный этап, после которого раздел считается юридически завершенным. Заявление подается на одновременный кадастровый учет образованных помещений, снятие с учета исходного и регистрацию прав. К заявлению прикладываются: технический план, акт МЖИ (для помещений в МКД), документ-основание (распоряжение МЖИ или решение собственника).

Раздел ставит образованные помещения на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав, поэтому с 1 января 2025 года госпошлина считается по повышенному тарифу за одновременную процедуру (пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): 6 000 руб. за каждый новый объект для физических лиц и 66 000 руб. — для юридических лиц (если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 и 22 млн руб. соответственно или не определена). Если при разделе образуются места общего пользования (коридор для доступа к новым помещениям) — госпошлина за регистрацию общей долевой собственности на них распределяется между всеми собственниками.

На сайте Росреестра можно отслеживать статус заявления и получить выписки ЕГРН на образованные объекты в электронном виде.

С 1 марта 2025 года юридические лица подают заявления в Росреестр только с использованием машиночитаемой доверенности (МЧД) в формате XML. Бумажные доверенности при электронной подаче больше не принимаются. Это новое требование, которое затрагивает всех представителей юрлиц.

Читайте: Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, если стена не несущая

Сроки и стоимость раздела нежилого помещения в 2026 году

Итоговая стоимость определяется типом здания, количеством образуемых помещений, сложностью конструктивных решений и необходимостью дополнительных согласований.

Услуга	Стоимость
Технический план для раздела помещения	от 50 000 руб.
Проект перепланировки (проектные работы)	от 35 000 руб.
Проект перепланировки (нежилое здание)	от 28 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 60 000 руб.
Техническое заключение кадастрового инженера	от 35 000 руб.
Регистрация техплана на раздел в Росреестре	от 22 000 руб.
Обмерные работы	от 15 000 руб.
Выезд кадастрового инженера	от 10 000 руб.

Для раздела в нежилом здании (простой случай — одна новая перегородка) минимальная стоимость полного цикла составляет от 85 000 руб. Для МКД с затрагиванием несущих конструкций или фасада — от 180 000 руб. Сроки согласования зависят от маршрута: 2-3 месяца для нежилых зданий, 4-8 месяцев для МКД.

Точный расчет всегда зависит от конкретного объекта: посмотреть актуальные цены на проект, техническое заключение и технический план для раздела можно на странице стоимости.

Как выглядит раздел на практике — от исходного помещения до отдельных выписок ЕГРН — показывают наши работы по разделу и перепланировке нежилых помещений.

ℹ️ Полезно знать: Раздел — это одновременные кадастровый учет и регистрация прав на образованные объекты, поэтому с 2025 года госпошлина по каждому новому помещению составляет 6 000 руб. для физлиц и 66 000 руб. для юрлиц (при кадастровой стоимости до 20 и 22 млн руб. или если она не определена). При разделе на три помещения юрлицо заплатит 198 000 руб. только госпошлины. Эта сумма идет дополнительно к стоимости услуг по подготовке документов.

Типичные ошибки при разделе нежилого помещения

За годы работы СМВ Групп сопроводил сотни разделов помещений в Москве. Ошибки повторяются — вот наиболее частые.

Не обеспечить самостоятельный доступ в каждое помещение. Закон требует, чтобы каждый образованный объект был изолированным. Если попасть в помещение Б можно только через помещение А — Росреестр откажет в регистрации. Решение: устройство коридора (места общего пользования) или отдельного входа с улицы.

Начать работы до согласования (в МКД). Самовольная перепланировка влечет штраф и предписание. Узаконивание по факту стоит в 1,5-2 раза дороже согласования до начала работ. В нежилом здании работы можно начинать без предварительного разрешения — это ключевое отличие маршрутов.

Подготовить техплан на перепланировку вместо образования помещений. Это разные документы с разным правовым назначением. Внесение изменений в ЕГРН при разделе проходит по процедуре образования объектов (ст. 41 218-ФЗ), а не по процедуре кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта. Ошибка в квалификации — гарантированная приостановка Росреестра.

Не учесть инженерные сети. При разделе каждое новое помещение должно иметь подводку коммуникаций: электричество, отопление, вентиляцию. Проект должен предусмотреть разводку сетей по новым помещениям. Без этого раздела не будет — закон 218-ФЗ требует, чтобы каждый объект был пригоден для самостоятельного использования.

Игнорировать требование МЧД для юрлиц. С 1 марта 2025 года Росреестр не принимает бумажные доверенности при электронной подаче от юридических лиц. Нужна машиночитаемая доверенность в формате XML, размещенная в реестре ФНС. Подготовка МЧД занимает 3-5 рабочих дней.

Особенности раздела при наличии нескольких собственников

Если помещение находится в общей долевой собственности, раздел возможен по соглашению всех сособственников. Каждый получает в единоличную собственность отдельный объект, соответствующий его доле. Заявление в Росреестр подают все сособственники одновременно.

Если доли неравные и разделить помещение пропорционально долям невозможно (например, 1/3 и 2/3, а помещение делится только пополам) — стороны договариваются о компенсации разницы. Такое соглашение может потребовать нотариального удостоверения.

Отдельная ситуация — когда арендатор хочет разделить арендованное помещение. Юридически это невозможно без участия собственника: раздел влечет прекращение права собственности на исходный объект и возникновение прав на новые. Арендатор должен согласовать раздел с собственником и получить от него доверенность на представление интересов или обеспечить его личное участие.

Отличие раздела от выделения доли

Раздел и выделение — разные процедуры, которые собственники путают. При разделе исходный объект прекращает существование, образуются два или более новых. При выделении доли исходный объект сохраняется (с уменьшенной площадью), а из него образуется один новый.

Выделение актуально, когда один из сособственников хочет получить свою часть в натуре, а остальные продолжают владеть оставшейся частью совместно. С точки зрения документооборота разница минимальна — и для раздела, и для выделения нужны проект, техплан и регистрация. Но правовые последствия различаются.

Специалисты СМВ Групп помогут определить оптимальный вариант для конкретной ситуации — раздел, выделение или перепланировка от проекта до регистрации в ЕГРН без изменения количества объектов.

💡 Совет: Перед подачей документов на раздел проверьте, что все образуемые помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности: второй эвакуационный выход при площади свыше 300 кв.м, огнестойкость перегородок по СП 2.13130.2020. Несоответствие этим требованиям — основание для отказа МЖИ в согласовании.

Выводы

Раздел нежилого помещения — процедура с двумя маршрутами, выбор которых определяется типом здания. В МКД процесс идет через МЖИ с полным пакетом документов и сроками от 4 месяцев. В нежилом здании — напрямую в Росреестр, от 2 месяцев. Ключевые точки: обеспечить изолированность каждого нового помещения, правильно подготовить технический план на образование (а не перепланировку), учесть требование МЧД для юрлиц с марта 2025 года.

Основные документы: проект перепланировки от организации с СРО, техническое заключение (подтверждает отсутствие реконструкции), технический план кадастрового инженера на образование помещений, декларация собственника. Результат процедуры — архивация исходного кадастрового номера и появление в ЕГРН новых объектов с собственными номерами и отдельными выписками.

Читайте: Особенности узаконивания перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В компании СМВ Групп мы ведем раздел помещений от обследования до получения выписок ЕГРН на каждый образованный объект. Этапы согласования перепланировки при разделе отработаны на десятках объектов — от небольших офисов до крупных торговых площадей.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли разделить нежилое помещение без перепланировки?

Только если помещение уже фактически разделено перегородками и каждая часть имеет самостоятельный выход. В таком случае достаточно технического плана и регистрации в Росреестре. На практике такие случаи редки — обычно для раздела требуется возведение новых перегородок, что является перепланировкой.

Какие требования предъявляются к каждому новому помещению при разделе?

Каждое образованное помещение должно быть изолированным — иметь стены (перегородки), самостоятельный доступ к местам общего пользования или непосредственно на улицу. Нельзя попасть в одно помещение только через другое. Также каждое помещение должно иметь подводку инженерных сетей (электричество, отопление, вентиляция).

Чем отличается технический план при разделе от техплана при обычной перепланировке?

Технический план при разделе готовится с назначением «образование помещений» по статье 41 закона 218-ФЗ. Техплан при обычной перепланировке готовится в связи с изменением основных характеристик объекта — это другая процедура кадастрового учета, без образования новых объектов. Ошибка в выборе типа техплана приводит к приостановке регистрации в Росреестре.

Нужно ли согласие МЖИ для раздела помещения в нежилом здании?

Нет. В отдельно стоящем нежилом здании согласование проекта через МЖИ не требуется. Собственник выполняет работы, готовит проект и техническое заключение по факту, затем регистрирует раздел в Росреестре. Этот маршрут значительно быстрее и дешевле, чем согласование в МКД.

Сколько стоит раздел нежилого помещения на два?

Минимальная стоимость полного цикла для нежилого здания — от 85 000 руб. (проект + техзаключение + техплан + регистрация). Для помещения в МКД — от 180 000 руб. с учетом согласования в МЖИ. Госпошлина считается отдельно и по повышенному тарифу за одновременный кадастровый учет и регистрацию прав: 6 000 руб. за каждый образованный объект для физлиц и 66 000 руб. — для юрлиц (при кадастровой стоимости до 20 и 22 млн руб. или если она не определена).

Что происходит с кадастровым номером при разделе?

Кадастровый номер исходного помещения переходит в статус «архивный». Он сохраняется в базе данных ЕГРН, но объект перестает существовать как самостоятельная единица. Каждое вновь образованное помещение получает новый уникальный кадастровый номер. Вернуть архивный номер нельзя — при обратном объединении будет присвоен третий номер.

Какой срок регистрации раздела в Росреестре?

Регламентный срок — 5-12 рабочих дней. Но на практике в Москве большинство заявлений по коммерческим объектам получают минимум одну приостановку, которая добавляет до 3 месяцев. Типичные причины: несоответствие графики техплана документу-основанию, расхождение координат, ошибки в описании местоположения. С учетом возможной приостановки закладывайте 1-3 месяца на регистрацию.

Что такое МЧД и зачем она нужна при разделе?

МЧД — машиночитаемая доверенность в формате XML, которая с 1 марта 2025 года обязательна для представителей юридических лиц при электронной подаче заявлений в Росреестр. Размещается в реестре ФНС. Бумажные доверенности при электронной подаче больше не принимаются. Подготовка МЧД занимает 3-5 рабочих дней.

Может ли Росреестр квалифицировать раздел как реконструкцию?

Да, и в 2025-2026 годах такие случаи участились. Если регистратор решит, что работы выходят за рамки перепланировки — приостановит регистрацию и запросит разрешение на реконструкцию по Градостроительному кодексу. Именно для этого нужно техническое заключение — оно документально подтверждает, что работы не меняют параметров здания и не являются реконструкцией.

Как разделить помещение в долевой собственности?

По соглашению всех сособственников. Каждый получает в единоличную собственность отдельный объект, соответствующий его доле. Заявление в Росреестр подают все сособственники одновременно. Если разделить пропорционально долям невозможно — стороны договариваются о денежной компенсации разницы (может потребоваться нотариальное удостоверение).

Равна ли сумма площадей новых помещений площади исходного?

Нет. Суммарная площадь образованных помещений будет меньше площади исходного на 1-4%. Разница возникает за счет новых перегородок — они занимают физическое пространство, но не включаются в площадь помещений при кадастровом учете. Дополнительно площадь «теряется» на общие коридоры, если они устраиваются для обеспечения доступа.

Какой штраф за самовольный раздел помещения в МКД?

Штраф за самовольную перепланировку по ст. 7.21 КоАП РФ: для физлиц — 2 000-2 500 руб., для должностных лиц — 4 000-5 000 руб., для юрлиц — 40 000-50 000 руб. По КоАП Москвы штраф для юрлиц достигает 350 000 руб. Помимо штрафа выдается предписание о приведении помещения в первоначальное состояние или об узаконивании выполненных работ.