Перепланировка встроенно-пристроенных нежилых помещений в МКД

Встроенно-пристроенные нежилые помещения в многоквартирных домах — особая категория объектов, которая при перепланировке подчиняется специфическому набору правил. Главная особенность — конструктивная обособленность от жилой части здания: собственный фасад, автономные инженерные коммуникации, отдельные входы и выходы с улицы. Эта обособленность влияет на порядок согласования перепланировки, прежде всего — на вопрос о необходимости получения согласия собственников помещений МКД. На практике собственники встроенно-пристроенных помещений нередко сталкиваются с противоречивыми позициями Мосжилинспекции и Росреестра, что создаёт правовую неопределённость. В этой статье разберём, что такое встроенно-пристроенное помещение с точки зрения закона, какие работы допустимы при его перепланировке, когда требуется и когда не требуется общее собрание собственников, как выглядит порядок согласования и какие аргументы использовать при возникновении споров с регистрирующим органом. Материал дополняет статьи о согласовании перепланировки нежилого помещения и устройстве отдельного входа в нежилое помещение МКД.

Что такое встроенно-пристроенное нежилое помещение в МКД

Встроенно-пристроенное нежилое помещение — конструктивно обособленная часть многоквартирного дома, которая выступает за плоскость основного фасада здания и имеет собственные ограждающие конструкции, отдельные от несущих конструкций жилой части. Такие помещения располагаются, как правило, на первых двух-четырёх этажах МКД и используются под коммерческую деятельность: магазины, офисы, рестораны, салоны, клиники, банки.

Согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», встроенно-пристроенное помещение представляет собой конструктивно изолированный самостоятельный объект, имеющий собственные входы и выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, которые предназначены для обслуживания многоквартирного дома. Ключевой конструктивный критерий — вылет (выступ) конструкции относительно основного фасада здания. Согласно п. 3.1.28 СП 54.13330.2022, встроенно-пристроенным признаётся помещение, расположенное в габаритах МКД и в объёмах, вынесенных за внешний контур жилого здания более чем на 1,5 м.

Для правильной квалификации помещения важно разграничить три категории нежилых помещений в составе МКД:

Признак	Обычное нежилое помещение в МКД	Встроенно-пристроенное помещение
Фасад	Единая плоскость со всем домом, фасад является общедомовым имуществом	Обособленный, выступающий конструктив, не входит в состав общего имущества
Коммуникации	Общие с жилой частью МКД	Часто технологически независимые, собственные точки подключения
Фундамент	Единый с МКД	Может иметь собственный фундамент
Несущие конструкции	Общие с жилой частью, являются общедомовым имуществом	Собственные несущие конструкции в пределах выступающей части
Необходимость ОСС при фасадных работах	Обязательно (2/3 голосов или 100% — в зависимости от характера работ)	Не требуется (по позиции МЖИ и судебной практике)
Ввод в эксплуатацию	Одновременно с жилой частью МКД	Может быть введено в эксплуатацию в иные даты, отличные от жилой части

Отдельно следует отметить: наличие у МКД и встроенно-пристроенных нежилых помещений одного адреса не свидетельствует о тождественности этих объектов. Согласно ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ, сведения об адресе объекта недвижимости указываются как дополнительные сведения к иным характеристикам, позволяющим определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определённой вещи. Таким образом, совпадение адреса не является основанием для отнесения встроенно-пристроенного помещения к общему имуществу собственников МКД.

Нормативная база перепланировки встроенно-пристроенных помещений

Перепланировка встроенно-пристроенного нежилого помещения в МКД регулируется теми же нормативными актами, что и перепланировка любого нежилого помещения в многоквартирном доме. Однако ряд специальных норм определяет именно статус встроенно-пристроенного помещения и его отличие от обычных помещений в составе МКД — прежде всего в контексте общего имущества и согласования с собственниками.

Нормативный акт	Что регулирует применительно к встроенно-пристроенным помещениям
Жилищный кодекс РФ, ст. 25-29	Общие понятия переустройства и перепланировки помещений в МКД, порядок согласования, последствия самовольных работ
Жилищный кодекс РФ, ст. 40	Требование 100% согласия собственников при присоединении общего имущества МКД к помещению при перепланировке
Жилищный кодекс РФ, ст. 44	Компетенция общего собрания собственников; решения о реконструкции, затрагивающей общее имущество (2/3 голосов)
Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ)	Разграничение перепланировки и реконструкции; порядок получения разрешения на строительство при реконструкции
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»	Порядок внесения изменений в ЕГРН после перепланировки; сведения о помещении как части МКД
Федеральный закон № 608-ФЗ (с 01.04.2024)	Перепланировка считается завершённой только после внесения изменённых сведений в ЕГРН; технический план входит в обязательный пакет документов
СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»	Определение встроенно-пристроенного помещения, критерии конструктивной обособленности, функциональные характеристики
СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»	Требования к планировке и инженерному обеспечению нежилых помещений общественного назначения
ПП Москвы № 508-ПП	Порядок согласования переустройства и перепланировки помещений в МКД в Москве, перечень документов
ПП Москвы № 832-ПП от 29.04.2014 (региональная программа капитального ремонта)	Исключает встроенно-пристроенные помещения из программы капитального ремонта МКД — косвенно подтверждает их обособленность
Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»	Пожарные требования к помещениям общественного назначения в составе МКД: огнестойкость, эвакуация, системы оповещения

Ключевой вопрос нормативного регулирования — относится ли фасад встроенно-пристроенного помещения к общему имуществу собственников МКД. Если не относится — согласие собственников на изменение фасада не требуется. Именно эта позиция подтверждена Мосжилинспекцией и судебной практикой 2024 года, о чём подробнее ниже. Подробнее о требованиях к согласованию фасадных изменений — в статье согласование изменения фасада МКД при перепланировке.

Нужно ли ОСС при перепланировке встроенно-пристроенного помещения

Вопрос о необходимости проведения общего собрания собственников (ОСС) — центральный при перепланировке встроенно-пристроенного помещения. Именно ОСС является главным препятствием для собственников нежилых помещений в МКД: процедура занимает от одного до трёх месяцев, требует значительных финансовых затрат и нередко завершается неудачей из-за невозможности набрать необходимый кворум.

Жилищный кодекс устанавливает два случая, когда при перепланировке требуется согласие собственников МКД. Первый — ст. 40 ЖК РФ: если перепланировка невозможна без присоединения к помещению части общего имущества МКД, требуется согласие всех (100%) собственников помещений многоквартирного дома. Второй — ст. 44 ЖК РФ: если работы затрагивают общее имущество (например, фасад), но не связаны с его присоединением, достаточно решения ОСС, принятого большинством не менее 2/3 голосов собственников.

Голоса на ОСС рассчитываются не по количеству собственников, а пропорционально площади принадлежащих им помещений. Чем больше площадь помещения — тем больше вес голоса его собственника при проведении собрания.

Для встроенно-пристроенных помещений позиция Мосжилинспекции однозначна: если работы по переустройству и перепланировке затрагивают конструкции исключительно в объёме встроенно-пристроенного нежилого помещения, согласие собственников МКД не требуется. Обоснование: фасад встроенно-пристроенного помещения не является общим имуществом собственников МКД, так как он конструктивно обособлен от фасада жилой части и работы на нём не затрагивают несущую способность и внешний облик основного здания.

Эта позиция подтверждена судебной практикой. В решении Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2024 года по делу о взыскании взносов на капитальный ремонт суд установил, что встроенно-пристроенные помещения не относятся к общему имуществу МКД. Суд указал: при отсутствии доказательств использования встроенно-пристроенных помещений в целях обслуживания нужд владельцев помещений в МКД такие помещения не относятся к общему имуществу, а следовательно, у собственника таких помещений отсутствует обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта (ПП Москвы № 832-ПП от 29.04.2014) прямо исключает встроенно-пристроенные помещения из необходимости капитального ремонта.

В другом судебном акте конца 2024 года Мосжилинспекция заявила в суд свою позицию: наличие согласия собственников МКД не имеет правового значения, поскольку проведённые работы по переустройству и перепланировке затрагивают конструкции исключительно в объёме исследуемого встроенно-пристроенного нежилого помещения, в связи с чем согласие всех собственников в многоквартирном доме не требуется.

Позиция Росреестра и её противоречие с МЖИ

Несмотря на позицию МЖИ и судов, Росреестр при регистрации изменений после перепланировки нередко занимает иную позицию. Регистрирующий орган исходит из формальной отметки в ЕГРН: если помещение учтено как часть многоквартирного дома, Росреестр может потребовать предоставления протокола ОСС при любых изменениях фасада — вне зависимости от фактической конструктивной обособленности помещения.

На практике это приводит к ситуациям, когда МЖИ выдаёт акт о завершённой перепланировке без требования ОСС, а Росреестр приостанавливает регистрацию, требуя протокол собрания. В таких случаях собственнику приходится либо оспаривать решение Росреестра, используя приведённую выше судебную практику, либо искать иные способы урегулирования.

Практический совет. При подготовке документов для Росреестра целесообразно заранее подготовить обоснование обособленности помещения: ссылки на СП 54.13330.2022, судебную практику 2024 года, позицию МЖИ и данные о технологической независимости коммуникаций. Это повышает вероятность регистрации без приостановки.

С 1 января 2026 года у собственника появился дополнительный инструмент: решение Росреестра о приостановке можно обжаловать во внесудебном порядке через апелляционную комиссию Росреестра. Досудебное обжалование не является обязательным — при желании можно сразу обращаться в суд, — но комиссия позволяет оспорить приостановку быстрее и без судебных расходов.

Какие работы допустимы при перепланировке встроенно-пристроенного помещения

Перечень допустимых работ при перепланировке встроенно-пристроенного нежилого помещения аналогичен перечню для любого нежилого помещения в МКД. Ключевое преимущество — при работах на собственном фасаде и собственных конструкциях помещения не возникает необходимости получения согласия жильцов дома, что значительно упрощает и ускоряет процедуру.

Демонтаж и возведение ненесущих перегородок — наиболее распространённый вид работ. Позволяет перепланировать торговый зал, разделить офисное пространство на кабинеты, обустроить зоны обслуживания клиентов. Не требует ОСС вне зависимости от типа помещения, так как не затрагивает общее имущество. Подробнее о том, нужно ли согласовывать перенос перегородок в нежилом помещении.

Изменение фасада встроенно-пристроенной части — замена окон, устройство новых дверных проёмов, витрин, входных групп. Для обычного помещения в МКД такие работы требуют ОСС (2/3 голосов) и согласования с Москомархитектурой. Для встроенно-пристроенного помещения — ОСС не требуется, но согласование с Москомархитектурой сохраняется. Это основное практическое преимущество данной категории объектов.

Устройство или изменение отдельного входа — работы на конструкциях пристроенной части (крыльцо, пандус, навес) не затрагивают общедомовое имущество и не требуют согласия жильцов. Однако если вход предполагает использование общедомового земельного участка — вопрос о необходимости ОСС может возникнуть в части использования земли. Подробнее — в статье согласование устройства отдельного входа в нежилое помещение МКД.

Перенос и модернизация инженерных систем — замена системы отопления, устройство вентиляции и кондиционирования, перенос водоснабжения и канализации. Если инженерные системы встроенно-пристроенного помещения автономны (не подключены к общедомовым стоякам), работы выполняются без согласования с жильцами. Если системы общие — требуется получение технических условий от управляющей компании. Подробнее — в статье виды работ по переустройству инженерных систем в нежилом помещении.

Изменение функционального назначения — перепрофилирование помещения (например, из магазина в ресторан или из офиса в медицинский кабинет) с соответствующими изменениями планировки, вентиляции, водоснабжения. Для встроенно-пристроенных помещений порядок согласования идентичен общему, но без необходимости ОСС при работах на собственных конструкциях. О нормативных требованиях — в статье когда изменение назначения нежилого помещения является перепланировкой.

Чтобы наглядно понять, когда согласие жильцов действительно нужно, удобно свести основные виды работ в одну таблицу:

Вид работ	Нужно ли ОСС для встроенно-пристроенного помещения	Что дополнительно согласуется
Демонтаж и возведение ненесущих перегородок	Не требуется	Проект (или эскиз), техническое заключение
Замена окон, устройство витрин и дверных проёмов в собственном фасаде	Не требуется (фасад не является общим имуществом)	Согласование с Москомархитектурой
Устройство отдельного входа на конструкциях пристроенной части	Не требуется, если не используется общедомовая земля	Проект входной группы, Москомархитектура
Использование общедомового земельного участка под крыльцо, пандус	Требуется (для части работ по использованию земли)	Решение ОСС по земельному участку
Перенос автономных инженерных систем помещения	Не требуется	Проектные решения по инженерным разделам
Работы на общедомовых стояках и в зоне стыка с основным зданием	Может требоваться (затрагивается общее имущество)	Техническое заключение автора проекта дома, ТУ управляющей компании

Как подтвердить статус встроенно-пристроенного помещения

Для использования упрощённого порядка согласования (без ОСС) необходимо документально подтвердить, что помещение является встроенно-пристроенным. Это может потребоваться как для Мосжилинспекции, так и для Росреестра (в случае спора) или суда.

Основания для квалификации помещения как встроенно-пристроенного:

Критерий	Что подтверждает	Какие документы используются
Конструктивная обособленность фасада	Фасад помещения не совпадает с плоскостью основного фасада МКД, вынесен за внешний контур более чем на 1,5 м	Технический паспорт БТИ, поэтажные планы, акт обследования, фотоматериалы
Автономность инженерных систем	Помещение имеет собственные точки подключения к городским сетям, независимые от жилой части	Технические условия ресурсоснабжающих организаций, схемы подключения
Наличие собственного фундамента	Пристроенная часть опирается на собственный фундамент, не связанный с фундаментом МКД	Проектная документация на здание, техническое заключение по результатам обследования
Отдельный ввод в эксплуатацию	Помещение было введено в эксплуатацию в дату, отличную от даты ввода жилой части	Разрешение на ввод в эксплуатацию, проектная документация
Отсутствие обслуживающих функций для МКД	В пределах помещения нет элементов, предназначенных для обслуживания МКД (общедомовые коммуникации, щитовые и т. д.)	Акт обследования, техническое заключение
Исключение из программы капремонта	Помещение не включено в региональную программу капитального ремонта МКД	Выписка из реестра региональной программы капремонта

При возникновении спора с Росреестром может потребоваться проведение судебной экспертизы по вопросам функционального назначения, единства коммуникаций, технологического обеспечения и обслуживания объектов. Экспертиза устанавливает фактическую обособленность помещения от жилой части МКД и является весомым доказательством в суде.

В особо сложных случаях — когда помещение введено в эксплуатацию в другие даты, имеет собственный фундамент, полностью автономные коммуникации — возможно признание его отдельным объектом недвижимости (нежилым зданием) через процедуру реконструкции и судебное решение. Это позволяет полностью исключить помещение из состава МКД в ЕГРН.

Порядок согласования перепланировки встроенно-пристроенного помещения

Процедура согласования перепланировки встроенно-пристроенного помещения в МКД в целом совпадает с порядком для обычных нежилых помещений, но имеет существенное упрощение — отсутствие этапа проведения ОСС при работах, затрагивающих только конструкции пристроенной части. Подробная пошаговая инструкция приведена в статье согласование перепланировки нежилого помещения в Москве — пошаговая инструкция.

Как согласовать перепланировку встроенно-пристроенного помещения: пошаговая инструкция

Показать пошаговую инструкцию

1. Шаг 1. Закажите обмеры и обследование. Проектная организация фиксирует текущую планировку, состояние несущих конструкций и оценивает конструктивную обособленность помещения (собственный фасад, автономные коммуникации, отдельный фундамент).
2. Шаг 2. Получите техническое заключение о допустимости и безопасности работ. В нём фиксируется, что работы выполняются в пределах конструкций встроенно-пристроенного помещения и не затрагивают общее имущество МКД.
3. Шаг 3. Разработайте проект перепланировки с указанием на встроенно-пристроенный статус помещения.
4. Шаг 4. При изменении фасада согласуйте проект в Москомархитектуре (документы передаются через Мосжилинспекцию по межведомственному обмену).
5. Шаг 5. Подайте комплект документов в Мосжилинспекцию через портал mos.ru и дождитесь распоряжения о согласовании. Протокол ОСС при подтверждённой обособленности не требуется.
6. Шаг 6. Выполните строительные работы силами подрядчика с допуском СРО; при затрагивании несущих конструкций обеспечьте авторский и технический надзор.
7. Шаг 7. Вызовите приёмочную комиссию МЖИ, получите акт о завершённой перепланировке, приложите технический план. Мосжилинспекция сама направит акт и техплан в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Этап 1. Обмеры и обследование помещения

Проектная организация выезжает на объект, проводит обмеры текущей планировки, фиксирует состояние несущих конструкций и инженерных систем. Одновременно оценивается конструктивная обособленность помещения — наличие собственного фасада, автономных коммуникаций, отдельного фундамента. Эта информация потребуется для обоснования отсутствия необходимости ОСС.

Этап 2. Техническое заключение

Техническое заключение о допустимости и безопасности планируемых работ разрабатывается проектной организацией с допуском СРО. Если работы затрагивают несущие конструкции — заключение выдаёт автор проекта дома или организация, замещающая автора. В заключении фиксируется, что работы выполняются исключительно в пределах конструкций встроенно-пристроенного помещения и не затрагивают общее имущество МКД. Подробнее — в статье когда требуется техническое заключение о перепланировке нежилого помещения.

Этап 3. Разработка проекта перепланировки

На основании обмеров и технического заключения разрабатывается проект перепланировки. Проект включает пояснительную записку, демонтажно-монтажный план, экспликацию помещений до и после перепланировки, а также разделы по инженерным системам (при необходимости). В проекте указывается, что помещение является встроенно-пристроенным и работы выполняются в пределах его обособленных конструкций.

Этап 4. Согласование фасадных изменений (при наличии)

Если перепланировка затрагивает фасад пристроенной части (замена окон на двери, устройство витрин, изменение входной группы), проект частичного изменения фасадов подаётся в Москомархитектуру. Этот этап обязателен вне зависимости от статуса помещения — Москомархитектура согласовывает архитектурный облик. Однако ОСС для этого не требуется, так как фасад пристроенной части не является общим имуществом. О порядке согласования фасадных решений — в статье порядок согласования реконструкции фасада.

Этап 5. Подача документов в Мосжилинспекцию

Комплект документов подаётся в МЖИ через портал mos.ru. Состав комплекта для встроенно-пристроенного помещения:

• Заявление о согласовании переустройства и перепланировки
• Правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН)
• Проект перепланировки и переустройства
• Техническое заключение о допустимости и безопасности работ
• Согласование Москомархитектуры (при изменении фасада)
• Технический паспорт БТИ

Протокол ОСС в данный комплект не входит — МЖИ его не запрашивает при подтверждении обособленности фасада встроенно-пристроенного помещения. Срок рассмотрения по 508-ПП в редакции 841-ПП (с 23.04.2025) — от 10 до 20 рабочих дней в зависимости от типа обращения; для домов — объектов культурного наследия — 30 рабочих дней. Само распоряжение МЖИ действует до 18 месяцев. О полном перечне документов для перепланировки нежилого помещения.

Этап 6. Строительные работы

После получения распоряжения МЖИ выполняются строительные работы в соответствии с проектом. Работы ведутся подрядной организацией с допуском СРО. При затрагивании несущих конструкций пристроенной части обязателен авторский и технический надзор.

Этап 7. Приёмка и регистрация

После завершения работ комиссия МЖИ выезжает на объект, проверяет соответствие выполненных работ проекту и оформляет акт о завершённой перепланировке. Кадастровый инженер готовит технический план, который прикладывается к пакету. По 508-ПП в редакции 2920-ПП (с 28.11.2025) Мосжилинспекция сама направляет акт и технический план в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия — отдельно обращаться в Росреестр собственнику не требуется. При этом по ФЗ-608 (с 01.04.2024) перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН, а не после акта МЖИ. На этом этапе возможна приостановка со стороны Росреестра (см. выше) — к этому следует быть готовым заранее.

Особенности согласования при частичном пересечении с общедомовым имуществом

Не всегда перепланировка встроенно-пристроенного помещения ограничивается исключительно его обособленными конструкциями. В ряде случаев работы могут частично затрагивать общедомовое имущество — и тогда упрощённый порядок (без ОСС) применяется только к части работ.

Использование общедомового земельного участка — если устройство входной группы, крыльца или пандуса предполагает использование земельного участка, находящегося в общей собственности жильцов МКД, для этой части работ потребуется решение ОСС. Фасадные работы на самом помещении при этом согласуются без ОСС.

Подключение к общедомовым инженерным сетям — если встроенно-пристроенное помещение имеет технологическое подключение к общедомовым стоякам водоснабжения, канализации или отопления (что бывает нечасто, но встречается), работы по переносу точек подключения могут потребовать согласования с управляющей компанией и получения технических условий. О порядке получения ТУ — в статье как получить технические условия на подключение инженерных сетей при перепланировке.

Несущие конструкции в зоне стыка — в месте примыкания пристроенной части к основному зданию несущие конструкции могут быть общими. Работы в этой зоне (устройство проёмов, усиление) требуют технического заключения автора проекта дома и могут потребовать ОСС, если затрагивается несущая способность общедомовых конструкций.

Типичные ошибки при перепланировке встроенно-пристроенных помещений

Отсутствие документального подтверждения обособленности — собственник приступает к согласованию без подготовки доказательной базы, подтверждающей встроенно-пристроенный статус помещения. При запросе Росреестра или суда не может оперативно представить обоснование, что приводит к приостановке регистрации и затягиванию сроков.

Игнорирование позиции Росреестра — собственник получает акт МЖИ без ОСС и рассчитывает на беспрепятственную регистрацию. Росреестр приостанавливает регистрацию, требуя протокол ОСС. Собственник не подготовлен к оспариванию и вынужден либо проводить ОСС постфактум, либо обращаться в суд без заблаговременно собранной доказательной базы.

Проведение ненужного ОСС — обратная ситуация: собственник из перестраховки проводит ОСС, тратя два-три месяца и значительные средства, хотя по закону это не требуется. Иногда ОСС не удаётся провести (жильцы отказывают в согласии), и собственник ошибочно считает перепланировку невозможной — хотя для встроенно-пристроенного помещения согласие жильцов не нужно.

Неправильная квалификация помещения — помещение, которое расположено в одной плоскости с фасадом МКД и не имеет конструктивного обособления, ошибочно квалифицируется как встроенно-пристроенное. Собственник приступает к работам без ОСС — и получает отказ МЖИ или предписание о приведении в прежнее состояние.

Работы за пределами обособленной части — перепланировка затрагивает конструкции в зоне стыка с основным зданием или использует общедомовой земельный участок, но ОСС не проводится. Формально работы вышли за пределы встроенно-пристроенного помещения, и согласие жильцов требовалось. О последствиях самовольной перепланировки — в статье административная ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения.

Стоимость и сроки согласования

Основное финансовое преимущество перепланировки встроенно-пристроенного помещения — отсутствие расходов на проведение ОСС. Для обычного помещения в МКД эта статья затрат составляет от 150 000 до 500 000 рублей (организация собрания, рассылка уведомлений, юридическое сопровождение, повторные попытки при отсутствии кворума). Для встроенно-пристроенного помещения эти расходы исключаются.

Этап	Стоимость (Москва, 2026)	Сроки
Обмеры и обследование	от 30 000 руб.	1-2 недели
Техническое заключение	от 40 000 руб.	2-6 недель
Проект перепланировки	от 60 000 руб.	3-6 недель
Согласование Москомархитектуры (при фасадных работах)	от 50 000 руб.	до 15 рабочих дней
Рассмотрение в МЖИ	услуга бесплатна (госпошлина за согласование не взимается)	10-20 рабочих дней
Строительные работы	индивидуально	1-4 месяца
Приёмка МЖИ и регистрация в ЕГРН	от 40 000 руб. (технический план)	2-4 недели

Отдельно с 1 января 2025 года действует государственная пошлина за кадастровый учёт изменений сведений об объекте: 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций. Само согласование в МЖИ по-прежнему бесплатно — пошлина относится к этапу кадастрового учёта в Росреестре.

Общий срок согласования перепланировки встроенно-пристроенного помещения без проведения ОСС — от 3 до 5 месяцев (без учёта строительных работ). Для сравнения: согласование с проведением ОСС занимает от 5 до 9 месяцев, а при неудачной первой попытке собрания — до 12 месяцев. Подробнее о сроках согласования перепланировки нежилого помещения и расчёте стоимости перепланировки.

Стоимость согласования перепланировки встроенно-пристроенного помещения

Итоговая цена зависит от типа объекта, площади помещения, сложности работ (затрагиваются ли несущие конструкции и фасад) и региона. Ниже — ориентировочные цены СМВ ГРУПП по основным позициям, из которых складывается согласование встроенно-пристроенного помещения в МКД.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки и техническое заключение (МКД)	от 98 000 руб.
Техническое заключение	от 35 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 60 000 руб.
Технический план на перепланировку (МКД)	от 17 000 руб.
Выезд инженера	от 17 000 руб.
Акт ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (выполненные работы)	от 45 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре (МКД)	от 20 000 руб.

Точный расчёт под конкретное помещение с учётом его площади и объёма работ приведён на странице стоимости услуг по согласованию перепланировок.

Примеры уже согласованных объектов с фасадными изменениями и отдельными входами собраны в разделе наши работы по перепланировке нежилых помещений.

Возможность выделения встроенно-пристроенного помещения из состава МКД

В ряде случаев встроенно-пристроенное помещение может быть полностью выделено из состава МКД и признано отдельным объектом недвижимости — нежилым зданием. Это радикально упрощает любые дальнейшие согласования, полностью исключает зависимость от жильцов МКД и снимает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Основания для выделения:

• Полная конструктивная обособленность — собственный фундамент, несущие стены, кровля (или перекрытие), не связанные с конструкциями МКД
• Технологическая независимость — собственные точки подключения ко всем инженерным сетям без использования общедомовых коммуникаций
• Отдельный ввод в эксплуатацию — помещение было построено и введено в эксплуатацию в даты, отличные от жилой части
• Отсутствие обслуживающих функций — помещение не содержит элементов общедомовой инфраструктуры

Процедура выделения включает проведение судебной экспертизы (подтверждение обособленности), получение решения суда о признании объекта отдельным нежилым зданием и внесение соответствующих изменений в ЕГРН. Процесс занимает от 6 до 12 месяцев, но результат — полная независимость от МКД при любых последующих перепланировках, реконструкциях и операциях с недвижимостью.

Часто задаваемые вопросы

Как определить, является ли помещение встроенно-пристроенным?

Ключевой критерий — конструктивная обособленность фасада. Если помещение вынесено за внешний контур основного фасада МКД более чем на 1,5 метра (согласно п. 3.1.28 СП 54.13330.2022), имеет собственные ограждающие конструкции и отдельные входы с улицы — оно квалифицируется как встроенно-пристроенное. Для подтверждения используются технический паспорт БТИ, поэтажные планы и акт обследования проектной организации.

Требуется ли ОСС при замене окон и дверей в фасаде встроенно-пристроенного помещения?

Нет, не требуется. Фасад встроенно-пристроенного помещения не является общим имуществом собственников МКД, поэтому его изменение не подпадает под действие ст. 44 ЖК РФ. Однако согласование с Москомархитектурой (для Москвы) сохраняется — это требование к архитектурному облику, не связанное с правами жильцов.

Что делать, если Росреестр требует протокол ОСС при регистрации?

Подготовить обоснование обособленности помещения со ссылками на СП 54.13330.2022, судебную практику 2024 года (решения Арбитражного суда г. Москвы), позицию МЖИ и данные об автономности коммуникаций. Направить в Росреестр мотивированные возражения. При приостановке решение можно обжаловать через апелляционную комиссию Росреестра (доступна с 1 января 2026 года) или в суде.

Распространяется ли упрощённый порядок на регионы?

Нормы Жилищного кодекса (ст. 40, 44) и своды правил (СП 54.13330.2022) действуют на всей территории России. Судебная практика по капитальному ремонту встроенно-пристроенных помещений формируется в московских судах, но применима в других регионах по аналогии. Конкретный порядок согласования может отличаться — в регионах нет МЖИ, перепланировка согласовывается через местную администрацию.

Можно ли провести перепланировку встроенно-пристроенного помещения без согласования?

Нет. Встроенно-пристроенное помещение освобождается от необходимости ОСС, но не от процедуры согласования в целом. Проект перепланировки, техническое заключение, распоряжение МЖИ (или администрации в регионах), приёмка и регистрация в ЕГРН — обязательные этапы. Самовольная перепланировка влечёт штраф и предписание о приведении в прежнее состояние.