Перепланировка в аренде: согласовать или узаконить перегородку

Перепланировка арендованного помещения начинается не со стройки, а с двух согласий: письменного согласия собственника по договору аренды и решения государственного органа. Для помещения в многоквартирном доме перегородки согласует Мосжилинспекция: проект перепланировки и техническое заключение подаются через mos.ru, после работ инспектор выезжает на объект и подписывает акт о завершенном переустройстве. Для помещения в отдельно стоящем нежилом здании отдельного разрешения нет: проект в объеме раздела АР и техническое заключение прикладываются к техническому плану, а изменения вносит Росреестр. Главное различие, от которого зависит порядок действий: помещение в МКД идет через Мосжилинспекцию с распоряжением и актом приемки, помещение в нежилом здании подается сразу на кадастровый учет изменений.

Разберем, что арендатор подписывает сам, а что подписывает только собственник, какие исходные данные собрать до проектирования и почему незарегистрированная перегородка блокирует регистрацию долгосрочного договора аренды. Покажем требования к материалам перегородок в Москве и Санкт-Петербурге и причины, по которым регистратор усматривает в перегородке реконструкцию. Стоимость работ, кейс по узакониванию перегородок в арендованном магазине площадью 594 кв. м, чек-лист исходных данных и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что именно согласуют, когда арендатор ставит перегородку

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения: снос старых перегородок, возведение новых, изменение расположения дверных проемов. Переустройство — изменение инженерных систем: перенос или установка сантехнического оборудования, изменение трассировки труб водоснабжения и канализации, перенос вентиляционных коробов. Арендатор, который делит зал перегородками и заводит в новые комнаты воду, попадает в обе категории сразу, поэтому проект в подавляющем большинстве случаев готовится как проект перепланировки и переустройства.

Формальная сложность в том, что Градостроительный кодекс понятия перепланировки не содержит. Жилищный кодекс описывает его для помещений в многоквартирных домах, а для нежилых зданий приходится идти от обратного: есть реконструкция как изменение параметров здания — высоты, объема, площади, конструктивных элементов, и все, что под реконструкцию не подпадает, считается перепланировкой. Московское Постановление 432-ПП так и называется: перечень видов работ, для которых не требуется получение разрешения на строительство. В мае 2025 года в него добавили устройство проемов в несущих стенах, устройство и демонтаж внутренних лестниц, включая марши, и устройство проемов в перекрытиях. Все три позиции сопровождаются оговоркой о сохранении прочностных характеристик, то есть требуют раздела КР с расчетом усиления.

Сценарий арендатора определяется тем, где стоит помещение и что именно затрагивают работы. Таблица собрана по практике согласований в Москве.

Ситуация на объекте	Кто рассматривает	Основной комплект	Итоговый документ
Помещение в МКД, перегородки и сантехника внутри помещения	Мосжилинспекция, затем Росреестр	Проект перепланировки и переустройства, техническое заключение, технический план	Распоряжение МЖИ, акт о завершенном переустройстве, выписка ЕГРН
Помещение в МКД, работы затрагивают фасад или входную группу	Общее собрание собственников, затем Мосжилинспекция	Тот же комплект плюс протокол общего собрания и технические условия от управляющей компании	Распоряжение МЖИ, акт о завершенном переустройстве
Помещение в отдельно стоящем нежилом здании	Росреестр, учет изменений	Проект в объеме раздела АР, техническое заключение о безопасности, технический план	Выписка ЕГРН с актуальной графикой
Аренда части объекта на срок от года	Росреестр, регистрация обременения	Технический план на часть объекта, сшитый договор аренды со всеми приложениями	Зарегистрированный договор, временный кадастровый номер части
Затронуты контур здания, объем, колонны, пилоны, диафрагмы жесткости	Госстройнадзор	Разрешение на строительство, проектная документация на реконструкцию	Акт ввода в эксплуатацию, 432-ПП здесь не применяется

Первые две строки требуют выхода инспектора на объект, третья и четвертая проходят документарно. Определить свою строку арендатор может по выписке из ЕГРН на здание: назначение объекта и его кадастровый номер показывают, идет речь о многоквартирном доме или об отдельно стоящем нежилом здании.

Почему согласие до работ обходится быстрее узаконивания после

Согласование до стройки идет по предсказуемой цепочке. Проект готовится под уже выбранное зонирование, Мосжилинспекция выдает распоряжение с перечнем разрешенных работ и сроком на их выполнение, после ремонта инспектор сверяет факт с проектом и подписывает акт. По практике распоряжение приходит примерно через месяц после подачи документов через портал. Дальше техплан идет в Росреестр, и графика в ЕГРН совпадает с фактической планировкой.

Узаконивание уже выполненных работ добавляет к тому же комплекту техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ и развернутое заключение кадастрового инженера, где каждое изменение обосновывается отдельно. В практике СМВ Групп торговое помещение площадью 713,2 кв. м в Москве с самовольно возведенными перегородками легализовали за 3 месяца именно за счет такого заключения: собственник сэкономил около 300 000 рублей на судебном сценарии и примерно 4 месяца, которые ушли бы на назначение заседания и вступление решения в силу.

Отдельная статья потерь возникает, когда стройка отклоняется от согласованного проекта. По одному из объектов было согласовано перекрытие антресоли толщиной 20 см, фактически возвели 27 см, и инспектор отказал в приемке работ. Переделка идет за счет заказчика, а срок из распоряжения продолжает течь.

Для арендатора есть еще один расход, которого нет у собственника. Долгосрочный договор аренды не зарегистрируют, пока планировка в ЕГРН расходится с фактом: регистратор сверяет графику технического плана со сведениями реестра. Порядок здесь жесткий — сначала регистрируется перепланировка, потом договор аренды. То же касается планов БТИ с красными линиями: линии обозначают невзаконенные изменения, и такой план в приложении к договору регистратор не пропускает. Штамп о выявленной перепланировке на черно-белом скане тоже виден. Пока договор не зарегистрирован, арендатор не получает подтвержденных прав на площадь, а без актуальной выписки ЕГРН с графикой не проходят лицензирование и часть проверок.

Что подписывает арендатор, а что только собственник

Проект перепланировки согласовывает и подписывает собственник объекта. Заявление на внесение изменений в ЕГРН подает собственник либо лицо по нотариальной доверенности от собственника. Частая организационная ошибка выглядит так: компания взяла доверенность от арендатора для регистрации договора, дошла до перепланировки и обнаружила, что нужна вторая доверенность — от арендодателя. Доверенность от собственника запрашивается на старте, вместе с выпиской.

Заявление в Мосжилинспекцию по помещению в многоквартирном доме подают собственники, а также индивидуальные предприниматели и юридические лица, владеющие помещением на законном основании. Порядок подачи, перечень документов и форма заявления опубликованы в описании услуги по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме на портале городских услуг: услуга оказывается бесплатно и только в электронном виде, проект должна готовить организация — член СРО, а документы подписываются электронной подписью проектировщика.

Три ситуации, где подписи собственника недостаточно. Если объект в ипотеке, к комплекту прикладывается письменное согласие банка, иначе Росреестр вынесет приостановку; действующая аренда в разделе обременений сама по себе перепланировке не мешает. Если работы затрагивают наружную стену, окна, входную группу или пандус, это общее имущество дома, и требуется решение общего собрания собственников. Если помещение подключается к сетям дома как новый потребитель воды, электричества и канализации, управляющая компания выдает технические условия и подтверждает возможность подключения.

Какие исходные данные собрать до проектирования

Стоимость и срок проекта определяются полнотой исходных данных. Часть проблем всплывает уже на стадии технического плана, когда проект готов и оплачен, поэтому документы разбираются до заключения договора.

1. Кадастровый номер помещения и здания. Номер здания показывает, стоит ли помещение в многоквартирном доме, а от этого зависит вся дальнейшая процедура.
2. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости в электронном виде. Нужны XML-файл и файл подписи: из скана или фотографии графику взять нельзя. Стоимость выписки на сайте Росреестра выросла до 750 рублей, сокращенная выписка с портала госуслуг без плана для работы не годится.
3. Поэтажный план и экспликация БТИ, если графики в выписке нет. Площадь по экспликации должна совпадать с площадью в ЕГРН, расхождение разбирается отдельно.
4. Предыдущие планы БТИ, если на текущем плане есть красные линии. Регистратору показывают всю хронологию: что было учтено, что изменилось потом и как выглядит помещение сегодня.
5. Договор аренды и технический план на контур, который готовил арендодатель. Номера комнат и площади в договоре сверяются с выпиской: расхождение в номере помещения выясняется до подачи, а не после приостановки.
6. Согласие банка при ипотеке и доверенность от собственника.
7. Данные о допустимых нагрузках на перекрытия. Их выдает управляющая компания из проекта строительства либо ГБУ «Экспертный центр» по помещениям в МКД. В проект такие цифры не подставляются по аналогии.

Два красных флага в выписке стоят отдельных денег. Отсутствие графики означает поход в архив БТИ. Отсутствие координат у здания означает выезд геодезиста, потому что технический план на здание содержит обязательные схемы расположения объекта на земельном участке. По техплану на помещение геодезические схемы не требуются. Проверить наличие контура можно по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте Росреестра до заказа выписки.

Как согласовать перегородку в арендованном помещении: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Получите письменное согласие арендодателя на работы и доверенность на подачу документов от имени собственника. Без них процедура останавливается на середине.
2. Шаг 2. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости в электронном виде и сверьте фактическую планировку с графикой реестра. Расхождения фиксируются до проектирования.
3. Шаг 3. Организуйте выезд инженера на обмеры. Работа по чужим или старым обмерам дает расхождение площадей на финальной сверке.
4. Шаг 4. Закажите проект перепланировки и переустройства с планом до, демонтажно-монтажным планом и планом после с экспликацией, а также техническое заключение о безопасности работ.
5. Шаг 5. Для помещения в МКД подайте проект с электронной подписью проектной организации через портал городских услуг и дождитесь распоряжения с перечнем разрешенных работ и сроком.
6. Шаг 6. Выполните работы строго по проекту. Для помещения в МКД пригласите инспектора и получите акт о завершенном переустройстве.
7. Шаг 7. Закажите технический план и подайте его на кадастровый учет изменений. Только после внесения новой планировки в ЕГРН подавайте на регистрацию договор аренды или дополнительное соглашение.

Образцы документов для согласования перепланировки

Комплект собран по порядку работ: начните с технического задания, чтобы понимать, что вы передаете проектировщику.

Документ	Скачать
Техническое задание на перепланировку	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ	Скачать
Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
Образец акта межведомственной комиссии о завершении переустройства	Скачать
Договор аренды части нежилого помещения	Скачать

Требования к перегородкам и типовые причины приостановки

В Москве перегородки в нежилых помещениях выполняются из негорючих материалов: кирпич, пеноблок, гипсокартон. Дерево не проходит. В Санкт-Петербурге жестких требований к материалу перегородок нет. Сертификат на лист гипсокартона подтверждает качество материала, но не предел огнестойкости готовой конструкции: для пожарной части проекта нужно системное решение производителя, где направляющие, крепления и наполнение в сборе дают заявленный предел, например EI 45. Перегородка из сертифицированного листа, набитая горючим утеплителем, этому требованию не отвечает.

Остальные различия двух городов удобнее свести в таблицу: они влияют на планировочные решения, а значит, на то, где именно встанут перегородки.

Элемент	Москва	Санкт-Петербург
Материал перегородок	Только негорючие: кирпич, пеноблок, гипсокартон	Жестких требований нет
Санузлы	Гидроизоляция пола, вытяжная вентиляция, порожек 15-20 мм или понижение уровня пола	Требования мягче, общие нормы соблюдаются
Пищеблок без окна	Допускается при механической вытяжной вентиляции	Аналогично Москве
Эвакуационные выходы	Высота не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м; при пребывании более 50 человек два выхода обязательны	Размеры те же, второй выход на усмотрение пожарного инспектора
Антресоль	Не более 40% площади помещения, деревянная конструкция обрабатывается огнезащитой	Ограничений по площади и обязательной огнезащиты нет
Раздел по шумоизоляции	С 2024-2025 годов Мосжилинспекция проверяет его по всем округам	Раздел входит в состав проекта

Планировка мокрых точек задает границы для перегородок сильнее, чем кажется на старте. В нежилом помещении на первом этаже новые санузлы и кухни размещаются свободно. Выше первого этажа их нельзя располагать над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенных квартир, зато можно над коридорами, кладовыми и санузлами. Проект вокруг мокрых точек выстраивается первым, перегородки подстраиваются под него.

Отдельная группа приостановок связана не с проектом, а с трактовкой работ. 30 января 2025 года Росреестр направил регистраторам методические рекомендации, где отмечено, что понятие перепланировки закреплено Жилищным кодексом, а Градостроительный кодекс его не содержит, и со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда допускается усматривать реконструкцию в изменении нежилых помещений в нежилых зданиях. Практическое следствие: регистратор требует разрешение на строительство и акт ввода после реконструкции, а Госстройнадзор такие документы по перепланировке не выдает, поскольку различает эти работы. Приостановка при первичной подаче в Москве стала рабочим этапом, а не признаком ошибки в документах; в Санкт-Петербурге приостановка почти всегда означает именно ошибку в комплекте. Незаконные отказы оспариваются в арбитражном суде, и юридический отдел СМВ Групп ведет такие дела от имени компании как изготовителя технического плана.

Есть и чисто формальные придирки. Регистраторы Москвы и Московской области периодически приостанавливают учет из-за самого названия документа, требуя, чтобы проект не назывался проектом перепланировки. В этом случае мы меняем наименование на проект капитального ремонта: состав раздела АР, объем работ и стоимость при этом не меняются.

Когда согласование перегородки задачу не решает

Процедура рассчитана на работы внутри существующего контура. Если арендатор дополнительно пристроил тамбур с фундаментом, поднял антресольный этаж или демонтировал колонну, перегородками дело не ограничивается: изменение объема и вмешательство в несущие элементы относятся к реконструкции, и 432-ПП здесь не применяется. Колонны, пилоны и диафрагмы жесткости в перечне разрешенных работ прямо исключены. Иногда демонтировать самовольную пристройку дешевле, чем добиваться ее легализации.

Второе ограничение касается предмета аренды. В Москве и Московской области часть комнаты, не изолированная перегородками, по техническому плану не регистрируется: договор с такой границей проходит только через суд. Альтернатива быстрее — сначала выполнить перепланировку и сделать арендуемую часть изолированной, а затем регистрировать договор. В Санкт-Петербурге неизолированная часть регистрируется без этого шага.

Третья ситуация: договор заключен на срок менее года. Такой договор регистрации не подлежит, технический план для него не готовится. Если при этом перегородки уже стоят и планировка расходится с ЕГРН, вопрос все равно возвращается при продлении договора или при следующей проверке.

Антресоль стоит особняком. Даже при соблюдении московского ограничения в 40% площади помещения зарегистрировать ее как перепланировку в одно действие в Москве не получается: рабочий механизм — подготовка полного комплекта, получение отказа и его обжалование в арбитражном суде. Судебный цикл занимает от 6 до 12 месяцев в зависимости от того, подаст ли Росреестр апелляцию. Для арендатора, который планирует открыться за полгода, этот срок обычно закрывает саму идею антресоли. Улучшение при этом достается собственнику здания: антресоль входит в площадь объекта и меняет его характеристики.

Практика согласования перегородок в арендованных помещениях

Кейс из практики: узаконивание перегородок и фасада в арендованном магазине 594 кв. м

Объект и сроки. 2022 год, помещение магазина автозапчастей площадью 594 кв. м в Москве, арендатор в роли заказчика. Весь комплекс работ от обмеров до регистрации занял менее одного месяца.

Задача. Арендатор организовал в торговом зале зону ожидания для клиентов и самостоятельно выполнил перепланировку, которая затронула не только внутреннюю конфигурацию помещений, но и внешний вид фасада. После окончания ремонта потребовалось узаконить выполненные изменения и получить документы, отражающие фактическую планировку.

Что сделали специалисты. Помощник кадастрового инженера выехал на объект и провел обмеры. По результатам обмеров подготовили проект перепланировки и проект изменения фасада, затем техническое заключение о безопасности выполненных строительных работ. Кадастровые инженеры составили технический план с новой конфигурацией помещений и подали его на регистрацию в Росреестр.

Результат. Регистрация технического плана прошла с первого раза, без приостановок. Заказчик получил выписку из ЕГРН с актуальными сведениями об объекте, а зона ожидания перестала быть незаконным изменением помещения. Срок работ составил менее месяца против типичных для рынка нескольких месяцев на аналогичный комплекс.

Вопрос эксперту

В проект перепланировки нужно закладывать электрику и водопровод, если мы переносим раковину?

Для кадастрового учета изменений нежилого помещения подается раздел АР: планы до, демонтажно-монтажный план, планы после и экспликация. Разделы по инженерным системам в этот комплект не входят и на решение регистратора не влияют. При этом для Мосжилинспекции по помещению в многоквартирном доме проект содержит и инженерные разделы, и сведения о мощности электропотребления для управляющей компании.

Почему арендодатель выделяет часть здания, а не отдельное помещение с кадастровым номером?

Схема с частями здания позволяет собственнику менять конфигурацию площадей под разных арендаторов без процедуры раздела или объединения помещений. Вторая причина — обременение: если здание в залоге у банка, постановка отдельных помещений на учет требует снятия с учета всего здания, что при ипотеке сложно реализуемо.

Почему после перепланировки выросла площадь, хотя мы ничего не пристраивали?

С 2017 года площадь здания считается по внутренней поверхности наружных стен и включает площадь всех внутренних перегородок. Поэтому кадастровая площадь здания после перепланировки увеличивается, а вместе с ней кадастровая стоимость и налог. К помещениям это правило не применяется: их площадь остается суммой площадей комнат по экспликации.

У нас нет актов скрытых работ на гидроизоляцию пола в новом санузле. Что делать?

Придется вскрыть пол в нескольких местах, зафиксировать наличие гидроизоляционного слоя, составить новый акт и заделать вскрытые участки. Без подтверждения скрытых работ инспектор не примет объект, и подача комплекта без этого документа приводит к отказу.

Стоимость согласования перепланировки и перегородок

Итоговая сумма складывается из состава работ: проект, техническое заключение, технический план и сопровождение регистрации оплачиваются отдельными позициями, а для помещения в многоквартирном доме добавляется получение акта от Мосжилинспекции.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.
Технический план на перепланировку (для МКД)	от 250 000 руб.
Проект перепланировки (нежилые здания)	от 280 000 руб.
Техническое заключение (нежилые здания)	от 350 000 руб.
Технический план для перепланировки (нежилые здания)	от 250 000 руб.
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (планируемые работы)	от 630 000 руб.
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (выполненные работы)	от 450 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.

Позиции указаны как начальные: конкретная сумма зависит от площади, количества затрагиваемых помещений и того, идет речь о планируемых или уже выполненных работах. Полный перечень услуг с ценами опубликован на странице стоимости услуг СМВ Групп, там же есть смежные позиции по кадастру и пожарной безопасности.

Типичные объекты, площади и состав выполненных работ собраны в разделе выполненных работ с картой и географией проектов: по нему удобно сопоставить свою ситуацию с уже закрытыми задачами.

Выводы

Перегородка в арендованном помещении затрагивает два реестра и минимум двух участников: собственника, который подписывает проект, и государственный орган, который вносит изменения. В многоквартирном доме цепочка идет через Мосжилинспекцию с распоряжением и актом приемки, в отдельно стоящем нежилом здании — сразу через кадастровый учет изменений на основании раздела АР и технического заключения. Согласование до начала работ дает предсказуемый срок и понятный перечень работ, узаконивание после требует дополнительного заключения о безопасности ранее выполненных работ и развернутого обоснования кадастрового инженера. Для арендатора порядок жесткий: сначала актуальная планировка в ЕГРН, затем регистрация долгосрочного договора.

СМВ Групп работает с нежилой недвижимостью Москвы и Санкт-Петербурга с 2014 года, в штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Проектировщики, кадастровые инженеры и юристы ведут объект одним пакетом: от обмеров и проекта до сопровождения приостановок и судебного оспаривания незаконных отказов.

Частые вопросы

Кто оплачивает согласование перегородок: арендатор или собственник?

Распределение расходов стороны фиксируют в договоре аренды или в дополнительном соглашении. Юридически это не влияет на процедуру: проект в любом случае подписывает собственник, заявление на учет изменений подает собственник или лицо по нотариальной доверенности от него. Практика чаще выглядит так: работы оплачивает арендатор, которому нужна планировка под свой формат, а документы подписывает арендодатель. Госпошлину за регистрацию договора аренды может внести любая из сторон.

Нужен ли технический план, если в аренду передается объект целиком?

Нет. Если в предмете договора указана вся площадь объекта с его кадастровым номером, для регистрации подаются заявление, договор и госпошлина. Технический план готовится в трех случаях: сдается часть объекта, срок договора составляет год и более при передаче части, либо на объекте произошла перепланировка и характеристики изменились.

Согласовывает ли МЧС раздел по пожарной безопасности в проекте перепланировки?

Такой государственной услуги нет. Территориальный орган может рассмотреть проект и выдать замечания, но штампа «согласовано» на разделе не ставит. Расчет индивидуального пожарного риска помогает обосновать отдельные отступления, которые физически невозможно устранить в существующем здании, но грубые нарушения требований 123-ФЗ он не закрывает.

Что делать, если в выписке ЕГРН нет поэтажного плана?

Запрашиваются поэтажный план и экспликация из архива БТИ. Общая площадь по экспликации должна совпадать с площадью в выписке, иначе расхождение выясняется до подачи. Документы БТИ, созданные после 1 января 2013 года, самостоятельным основанием для кадастрового учета не являются и используются как дополнительная информация о хронологии изменений.

Можно ли подать документы на перепланировку, если помещение в ипотеке?

Можно, но к комплекту прикладывается письменное согласие залогодержателя. Без согласия банка Росреестр выносит приостановку. Наличие в выписке записи об аренде процедуре перепланировки не мешает.

Сколько поэтажных планов прикладывается к техническому плану, если работы шли на одном этаже?

Для технического плана на здание прикладываются планы всех этажей, даже если перепланировка затронула один из них. Для технического плана на помещение достаточно плана того этажа, где расположено помещение, а геодезические схемы не требуются вовсе.