Перепланировка по эскизу: когда проект не нужен в МВК

Перепланировка по эскизу — упрощенный порядок согласования, при котором в уполномоченный орган подают не проект и техническое заключение, а поэтажный план с нанесенными изменениями. В Москве перечень таких работ закреплен приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года: устройство и демонтаж ненесущих перегородок, установка и перестановка оборудования, устройство, изменение и демонтаж подиумов, ступеней и пандусов. Техническое заключение, журнал работ и предварительное согласование в этом порядке не нужны, но подача документов в Мосжилинспекцию остается обязательной. Маршрут определяет тип здания: помещение в многоквартирном доме идет через Мосжилинспекцию или районную межведомственную комиссию, помещение в отдельно стоящем нежилом здании в комиссию не подают вовсе — изменения вносят сразу в ЕГРН по техническому плану.

Разберем таблицу работ с делением на эскизный и проектный порядок, условия, при которых эскиз перестает работать, и порядок действий для помещения в отдельном здании. Покажем, что проверить до подачи, чтобы расхождение с планами БТИ не превратилось в отказ, и как выглядит акт о завершенной перепланировке. Стоимость работ на 2026 год, кейс по магазину на первом этаже жилого дома и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Согласование по эскизу: что это и когда проект действительно не нужен

Эскиз в этой процедуре — поэтажный план помещения с нанесенными изменениями и экспликация к нему: демонтируемые конструкции показывают одним цветом, возводимые другим, площади пересчитывают. Дизайн-проект с расстановкой мебели и визуализациями эту функцию не выполняет и в комплект не входит. Юридическая природа документа отличается от проекта: проект обосновывает безопасность решений расчетами и разделами по конструктиву, инженерным сетям и пожарной безопасности, эскиз только фиксирует состав работ, который заведомо не затрагивает несущие конструкции, инженерные сети дома и общее имущество.

Жилищный кодекс РФ в статье 25 делит работы на перепланировку (изменение конфигурации помещения) и переустройство (изменение инженерных систем и оборудования). Статья 26 в перечне документов называет именно проект переустройства и перепланировки. Эскизный порядок — региональное упрощение: в Москве он работает через 508-ПП, и применяется он к закрытому перечню работ. За пределами перечня уже нет выбора между эскизом и проектом, там остается только проект.

В практике СМВ Групп мы начинаем не с формы документа, а с состава работ: сначала определяем, попадает ли задача заказчика в эскизный перечень целиком. Достаточно одного пункта за его пределами — например, одного проема в несущей стене, — и весь комплект собирается уже по проектному сценарию, включая техническое заключение.

Какие работы проходят по эскизу, а какие требуют проекта и техзаключения

Граница между двумя порядками проходит по трем признакам: затрагиваются ли несущие конструкции, меняются ли границы мокрых зон и инженерные сети, задействовано ли общее имущество дома. Таблица ниже собрана по 508-ПП и нашей практике согласований в Москве.

Вид работ	Порядок в МКД	Условие или ограничение
Демонтаж и устройство ненесущих перегородок	эскиз	Без увеличения нагрузки на перекрытия, материал негорючий
Устройство и заделка проемов в перегородках	эскиз	Несущие стены и пилоны не затрагиваются
Перестановка сантехприборов внутри санузла	эскиз	Без выхода за границы существующей мокрой зоны
Устройство, изменение, демонтаж подиумов, ступеней, пандусов	эскиз	Работы внутри помещения, перекрытия не затрагиваются
Устройство проема в несущей стене или перекрытии	проект и техническое заключение	Заключение по несущим конструкциям в МКД готовит автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр»
Изменение границ санузла, перенос мокрых зон	проект и техническое заключение	Выше первого этажа мокрые зоны нельзя размещать над жилыми комнатами и кухнями нижних квартир
Устройство антресоли	проект и техническое заключение	В Москве площадь не более 40% площади помещения, деревянные конструкции обрабатываются огнезащитным составом
Отдельный вход, изменение фасада, входная группа	проект, отдельное согласование фасада, протокол ОСС	Наружная стена относится к общему имуществу, нужно согласие не менее 2/3 голосов собственников

Из таблицы следует практический фильтр: эскизный порядок закрывает внутреннюю перекомпоновку помещения без вмешательства в конструктив здания и без выхода за границы мокрых зон. Как только в перечне работ появляется несущая стена, перекрытие, новая точка водоснабжения или фасад, вопрос о выборе между эскизом и проектом снимается.

Кто согласует: межведомственная комиссия, Мосжилинспекция и Росреестр

Межведомственная комиссия — коллегиальный орган при администрации района, в состав которого входят представители надзорных органов, включая специалиста государственной жилищной инспекции. В Санкт-Петербурге именно районные МВК согласуют переустройство и перепланировку помещений в многоквартирных домах, и порядок обращения к ним описан на официальном портале администрации Санкт-Петербурга. Комплект документов там опирается на статью 26 ЖК РФ, где проект переустройства и перепланировки указан прямо, поэтому петербургский маршрут по умолчанию проектный.

В Москве функцию согласования выполняет Мосжилинспекция, документы подаются через портал mos.ru и подписываются электронной подписью. Пошаговый порядок подачи и перечень государственных услуг по жилому фонду опубликованы на портале мэра и правительства Москвы. Формулировка «акт МЖИ или МВК» в наших сметах не случайна: часть объектов до сих пор живет с распоряжениями префекта, вынесенными на основании решения окружной межведомственной комиссии, и при новом согласовании эти документы поднимают из инвентарного дела.

Предельный срок рассмотрения задан статьей 26 ЖК РФ: решение принимают не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. Московский регламент на практике укладывается короче — по нашим объектам решение приходит за 10-20 рабочих дней, а при запросе в Москомархитектуру срок доходит до 30 рабочих дней.

Когда в комиссию идти не нужно вовсе

Понятия перепланировки и переустройства пришли из Жилищного кодекса и относятся к помещениям в многоквартирных домах. Для нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании эти статьи не работают. Такие работы оценивают по Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП, которое определяет виды работ, не требующие получения разрешения на строительство: демонтаж и устройство перегородок, устройство и заделка проемов в стенах и перекрытиях, устройство внутренних лестниц без установки лифтов, эскалаторов и траволаторов.

Согласования в Мосжилинспекции или МВК здесь нет, но контроль никуда не делся. Проверяющим органом становится Росреестр: при подаче технического плана регистратор читает проект, сверяет перечень работ с 432-ПП и по московской практике выносит приостановку, если в документации указаны работы за пределами перечня. В мае 2025 года в 432-ПП добавили формулировки про проемы в несущих стенах, устройство и демонтаж внутренних лестниц с маршами, ликвидацию входных групп без фундамента, устройство и демонтаж вентиляционных, технических и декоративных коробов на фасадах.

Ловушка здесь одна и она про входные группы. Слово «ликвидация» относится к легким тамбурам и крыльцам без фундамента. Если пристройка имеет фундамент и учтена в площади здания, ее снос меняет объемно-планировочные показатели и попадает под реконструкцию по статье 51 ГрК РФ, где нужны разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Первичный документ для проверки — технический паспорт и выписка ЕГРН, а не название конструкции в разговоре с подрядчиком.

Сценарии, которые встречаются чаще всего, удобно сравнить по одной таблице.

Ситуация	Куда обращаться	Что критично
Помещение в МКД, работы из эскизного перечня	Мосжилинспекция через mos.ru, в Петербурге районная МВК	Совпадение факта с поэтажным планом БТИ
Помещение в МКД, затронуты несущие или мокрые зоны	Тот же орган, но с проектом и техническим заключением	Заключение по несущим от автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр»
Помещение в отдельно стоящем нежилом здании	Росреестр по техническому плану, комиссия не участвует	Соответствие перечня работ 432-ПП, иначе приостановка
Затронут фасад или входная группа	Дополнительно Москомархитектура, в Петербурге КГА	Протокол ОСС при общем имуществе, отдельный проект фасада
Здание с признаками объекта культурного наследия	Орган охраны памятников, в Петербурге КГИОП	Предмет охраны проверяется до проектирования

Проверить статус объекта можно до начала любых работ: вид здания указан в выписке ЕГРН, и опираться нужно именно на него, а не на внешний вид дома. Здание, которое выглядит как многоквартирник, может числиться нежилым с апартаментами, и тогда весь маршрут согласования меняется.

Что проверить до подачи эскиза

Эскизный порядок выглядит простым ровно до момента, когда инспектор выходит на объект и сравнивает фактическую планировку с документами. Расхождение между планом БТИ и реальной геометрией помещения даже на 5-10 см становится основанием для приостановки, а работа встает до внесения изменений в документы БТИ. По объектам, которые проходят через нас, ошибки и неактуальные сведения в планах БТИ встречаются более чем в 80% случаев, поэтому обследование мы ставим до подготовки любого документа, а не после.

Перед подачей эскиза соберите и проверьте:

• выписку ЕГРН на помещение и на здание: вид объекта, площадь, обременения;
• поэтажный план и экспликацию БТИ давностью не более 5 лет, для новостроек без документов БТИ — план из технического плана и сведений ЕГРН;
• фактические обмеры помещения с наложением на план БТИ, чтобы увидеть расхождения по геометрии, коробам и стоякам;
• перечень уже выполненных работ прежним собственником или арендатором, включая зашитые гипсокартоном участки и перенесенные приборы;
• расположение вентиляционных каналов: любое вмешательство в них в МКД блокирует согласование;
• границы мокрых зон и расположение помещений в квартирах ниже, если помещение выше первого этажа;
• сведения о том, затрагивают ли работы фасад, входную группу или другое общее имущество дома.

Специалисты СМВ Групп выезжают на объект до подготовки эскиза и проводят обследование с наложением планов: это дешевле, чем повторное согласование после отказа. Стоимость выезда инженера фиксирована и указана в блоке цен ниже.

Образцы документов для согласования перепланировки

Комплект собран под эскизный и проектный маршруты: начните с образца заявления, дальше смотрите акт межведомственной комиссии — им процедура закрывается.

Документ	Скачать
Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
Образец акта межведомственной комиссии	Скачать
Образец технического паспорта помещения с экспликацией	Скачать
Инструкция для заявителя по подаче документов	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического плана помещения	Скачать

От эскиза до записи в ЕГРН: порядок действий и приемка

Согласованием процедура не заканчивается. Пока изменения не внесены в ЕГРН, площадь и планировка помещения в реестре остаются прежними, а при продаже, залоге или регистрации договора аренды части помещения расхождение вскроется. Технический план после завершения работ готовит кадастровый инженер, и именно этот документ переносит новую конфигурацию в реестр. Кадастровые инженеры СМВ Групп состоят в профильной СРО и готовят технический план сразу с приложением согласованных документов, чтобы регистратору не пришлось запрашивать их отдельно.

Как согласовать перепланировку по эскизу: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите статус здания по выписке ЕГРН: помещение в многоквартирном доме идет по 508-ПП, помещение в нежилом здании — по 432-ПП без обращения в комиссию.
2. Шаг 2. Закажите поэтажный план и экспликацию БТИ, проведите обмеры и наложите фактическую геометрию на план. Расхождения устраняются до подачи.
3. Шаг 3. Сверьте состав работ с эскизным перечнем. Если хотя бы один пункт выходит за его пределы, готовьте проект и техническое заключение.
4. Шаг 4. Нанесите изменения на поэтажный план, оформите эскиз с экспликацией и приложите правоустанавливающие документы.
5. Шаг 5. Подайте заявление с комплектом через портал mos.ru, подписав документы электронной подписью, и дождитесь решения.
6. Шаг 6. Выполните работы строго в согласованном объеме, вызовите инспектора и получите акт о завершенной перепланировке.
7. Шаг 7. Закажите технический план и подайте его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Приемка проходит по одному принципу: инспектор сверяет выполненное с перечнем работ в решении. Если в документе указаны три перегородки, две двери и перенос умывальника, ровно это на объекте и должно быть.

Ошибки, которые превращают эскиз в проект

Первая ошибка — экономия на обследовании. Собственник заявляет, что на объекте ничего не менялось, документ готовится по плану БТИ, а на приемке выясняется, что проем в несущей стене сдвинут на полметра и зашит гипсокартоном. Переделывать приходится всю цепочку: эскиз или проект, техническое заключение, санитарно-эпидемиологическое заключение, повторную подачу и технический план. Согласующие организации за повторное рассмотрение берут деньги заново, а строительные работы придется частично разбирать, потому что уложенную плитку и возведенные перегородки переклеить нельзя.

Вторая ошибка — подача без согласия собственников, когда затронуто общее имущество. Наружная стена, вентиляционные каналы и лестничные клетки принадлежат всем собственникам дома, и для работ с ними требуется протокол общего собрания с согласием не менее 2/3 голосов. Подача без протокола дает предсказуемый результат: официальный отказ и потерянный месяц.

Третья ошибка — самовольные работы с расчетом узаконить их потом. Статья 29 ЖК РФ обязывает привести помещение в прежнее состояние в срок, установленный органом, а в предписании этот срок обычно сжатый. К расходам на восстановление добавляются штраф по статье 7.21 КоАП РФ и простой помещения: пока предписание не исполнено, деятельность на объекте под вопросом, а арендатор ждать не будет.

Четвертая ошибка — вмешательство в инженерные сети «в пределах помещения». Удлинение подводки от стояка регистраторы Росреестра нередко трактуют как образование новой точки и относят к переустройству со всеми последствиями. Демонтаж вентиляционного короба на фасаде до мая 2025 года вообще был серой зоной, теперь на него есть прямая ссылка в 432-ПП, и мы используем ее как обоснование при спорах о квалификации работ.

Практика: как это выглядит на объекте

Кейс из практики: магазин на первом этаже жилого дома

Объект и период. 2025 год, нежилое помещение продуктового магазина на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Помещение относительно новое, планировка формировалась застройщиком.

Задача заказчика. Оформить техническое заключение на ранее выполненные работы, получить согласование в Мосжилинспекции и провести изменения через Росреестр. Заказчик рассчитывал на упрощенный сценарий: по его словам, на объекте ничего не меняли.

Что сделали специалисты. Провели обследование с обмерами и наложили три источника графики: проектную документацию застройщика, сведения ЕГРН и фактические замеры. Все три версии между собой не совпали: часть расхождений пришла из проекта застройщика, часть появилась при первичной постановке на учет, часть — результат решений, принятых на стройке по месту. Отдельно зафиксировали изменения по фасаду и вмешательство в инженерные сети, выполненное до нас. Подготовили техническое заключение по ранее выполненным работам, собрали технические условия управляющей компании по нагрузкам, санитарно-эпидемиологическое заключение под назначение «магазин», разделы по пожарной безопасности и шумоизоляции.

Результат. Три расхождения между документами и фактом выявлены до подачи, а не на выходе инспектора. Работы по инженерным сетям вернули в исходное состояние, объект пошел по проектному маршруту с техническим заключением, без отказа и повторной подачи. Эскизный порядок в этой ситуации не применялся: состав фактических работ выходил за его пределы.

Вопрос эксперту

Считается ли перепланировкой перегородка, которая не доходит до потолка?

Да. План строится по сечению на высоте 1,2 м, и такая перегородка в него попадает. На поэтажном плане ее наносят штрих-пунктирной линией, из площади помещения не вычитают, но конфигурацию она меняет, значит подлежит согласованию.

Можно ли по эскизу закрыть уже выполненные работы?

Форма акта о завершенном переустройстве и перепланировке на ранее выполненные работы без решения о согласовании существует и применяется. Условие то же: фактический состав работ должен укладываться в допустимый перечень. Проем в несущей стене или расширенная мокрая зона в этот сценарий не помещаются.

Нужен ли технический план, если работы шли по эскизу?

Да. Согласование меняет статус работ, но не сведения реестра. Пока кадастровый инженер не подготовит технический план и Росреестр не внесет изменения, в ЕГРН остается прежняя планировка и прежняя площадь.

Что делать, если по новостройке нет планов БТИ?

Берем план из технического плана и сведений ЕГРН и накладываем его на фактические обмеры. Этот прием мы используем регулярно: он выявляет расхождения не хуже, чем сверка с документами БТИ.

Можно ли демонтировать внутреннюю лестницу в нежилом здании?

С мая 2025 года 432-ПП прямо называет и устройство, и демонтаж внутренних лестниц, включая марши, а также устройство проемов в перекрытиях без нарушения прочностных характеристик. Практика Росреестра по таким подачам пока неоднородна, поэтому в комплект мы закладываем раздел конструктивных решений и прямую ссылку на соответствующий пункт постановления.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения

Итоговая сумма зависит от маршрута: эскизный порядок обходится дешевле проектного, помещение в отдельно стоящем здании — дешевле помещения в многоквартирном доме, где добавляются согласования с управляющей компанией, СЭС и БТИ.

Услуга	Стоимость	Сроки
Выезд инженера на объект	от 50 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.	по запросу
Согласование в СЭС	от 150 000 руб.	по запросу
Согласование в БТИ	от 250 000 руб.	по запросу
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (планируемые работы)	от 630 000 руб.	по запросу
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (выполненные работы)	от 450 000 руб.	по запросу
Технический план на перепланировку (для МКД)	от 250 000 руб.	по запросу
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.	по запросу

Цены приведены по действующему прайсу на дату публикации и указаны как начальные: конкретная сумма зависит от площади помещения, состава работ, состояния документов БТИ и количества согласующих инстанций. Актуальный перечень услуг с ценами опубликован на странице стоимости услуг СМВ Групп, там же видно, какие позиции считаются отдельно.

Понять масштаб и типы объектов, с которыми мы работаем, проще по разделу выполненных работ с картой и географией объектов: там собраны согласования по помещениям в жилых домах и отдельно стоящим нежилым зданиям Москвы и Санкт-Петербурга.

Выводы

Эскизный порядок экономит время и деньги, но работает в узких границах: только внутренняя перекомпоновка помещения без вмешательства в несущие конструкции, инженерные сети дома и общее имущество. Тип здания определяет маршрут раньше, чем состав работ: для помещения в многоквартирном доме это Мосжилинспекция или районная межведомственная комиссия, для помещения в отдельно стоящем нежилом здании — подача технического плана в Росреестр по правилам 432-ПП. Согласование не заменяет внесение изменений в ЕГРН, а расхождение факта с документами БТИ обесценивает любой из маршрутов.

СМВ Групп работает с нежилой недвижимостью с 2014 года, за это время реализовано более 2300 проектов по согласованиям, кадастровым и проектным работам в Москве и Санкт-Петербурге. Обследование объекта с наложением планов мы ставим первым этапом именно потому, что на этом шаге решается, пойдет объект по эскизу или потребует полного проекта.

Частые вопросы

Нужно ли согласие других собственников дома при эскизном порядке

Если работы не выходят за границы вашего помещения, протокол общего собрания не нужен. Согласие требуется, когда затронуто общее имущество: наружная стена, вентиляционные каналы, лестничная клетка, участок кровли или фасада. Для устройства отдельного входа в помещении на первом этаже нужен протокол ОСС с согласием не менее 2/3 голосов, и без него подача заканчивается отказом.

Сколько действует поэтажный план и экспликация БТИ

Документы БТИ для согласования принимают давностью не более 5 лет. Если срок вышел или на объекте есть неучтенные изменения, назначается техническая инвентаризация с выездом. Для новостроек, которые ставились на учет без документов БТИ, отправной точкой служат сведения ЕГРН и технический план.

Что грозит, если перепланировку сделали без согласования

По статье 29 ЖК РФ собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в срок, установленный органом, который выдал предписание. Дополнительно применяется штраф по статье 7.21 КоАП РФ. Часть выполненных работ можно узаконить по факту, если их состав укладывается в допустимый перечень, но работы за его пределами придется демонтировать.

Отличается ли процедура в Санкт-Петербурге

Отличается органом и составом комплекта. В Петербурге заявление рассматривает районная межведомственная комиссия при администрации района, в состав которой входят представители надзорных органов. Комплект опирается на статью 26 ЖК РФ, где проект указан прямо. Дополнительно проверяется статус здания: для объектов культурного наследия добавляется согласование КГИОП.

Можно ли подать документы лично, а не через портал

В Москве подача идет через портал mos.ru, документы подписываются электронной подписью. Это влияет на подготовку: комплект должен быть собран в электронном виде и подписан уполномоченным лицом, а доверенность на подписанта прикладывается к пакету.

Как перепланировка отражается на договоре аренды

После внесения изменений в ЕГРН меняются конфигурация и площадь помещения. Если зарегистрирован договор аренды части помещения, границы арендуемой части описываются заново, для чего готовят новый технический план. Проект и акт о завершенной перепланировке при этом служат подтверждением объема неотделимых улучшений в спорах с арендатором.