Перепланировка под МВК: из чего складывается цена проекта

Перепланировка и переустройство помещения в многоквартирном доме согласуются по проекту, который межведомственная комиссия района рассматривает вместе с исходной и правоустанавливающей документацией. Стоимость такого проекта складывается из трех частей: предпроектное обследование с обмерами и эскизом, набор проектных разделов и сопровождение согласований до внесения изменений в ЕГРН. Базовый комплект для помещения в МКД, проект перепланировки вместе с техническим заключением, начинается от 250 000 руб., дальше смета растет за счет разделов, которые добавляет конкретный объект. Главное различие, от которого зависит состав работ: в Санкт-Петербурге документы уходят в МВК районной администрации и готовятся по распоряжению 735-р, в Москве — в Мосжилинспекцию по 508-ПП, и перечень исходных документов у этих органов разный.

Разберем смету по строкам: что входит в обследование и эскиз, какие разделы проекта обязательны всегда, а какие появляются только при определенных работах, и что чаще всего сдвигает цену вверх. Покажем, какие документы собрать до запроса стоимости, чтобы расчет не поплыл после выезда инженера. Таблица разделов проекта, цены на 2026 год, кейс с фактическими сроками подготовки документации и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Из чего складывается цена проекта перепланировки под МВК

Смета на проект перепланировки распадается на три группы затрат, и только одна из них — собственно черчение. Первая группа закрывает фактическое состояние объекта: выезд инженера, обмеры, сверка с технической документацией. Вторая — разработка разделов проекта под конкретный перечень работ и назначение помещения. Третья — сопровождение: санитарная экспертиза, подача в комиссию, приемка работ, технический план и регистрация изменений в ЕГРН. В СМВ Групп смета собирается именно в этой последовательности, потому что объем второй и третьей группы становится понятен только после первой.

Группа затрат	Что в нее входит	От чего зависит объем
Предпроектная часть	Выезд инженера, обмерные чертежи, наложение факта на поэтажный план и данные ЕГРН, эскиз планировочного решения	Площадь, число этажей и уровней, состояние технического учета, наличие выполненных работ
Проектные разделы	ПЗ, АР, при необходимости КР, ОВ, ВК, ЭО, ТХ, ПБ, ООС, ПОС	Перечень работ, назначение помещения, затронуты ли несущие конструкции и инженерные сети
Исходная и разрешительная документация	Техническое заключение о состоянии конструкций, акт обследования дымоходов и вентканалов, выписка ЕГРН, технический паспорт, планы выше- и нижерасположенных помещений	Тип дома, год постройки, материал перекрытий, наличие статуса объекта культурного наследия
Согласования и учет	Санитарно-эпидемиологическая экспертиза, подача в комиссию, приемка, технический план, регистрация в ЕГРН	Назначение объекта, затрагивается ли общее имущество, требуется ли протокол общего собрания собственников

Графика занимает меньшую часть бюджета. Основной объем денег уходит на исходные данные и внешние согласования. Проверить это можно по своему коммерческому предложению: если в нем стоит одна строка «проект», обследование, санитарная экспертиза и технический план либо не учтены, либо появятся допсоглашением позже.

Состав проекта: какие разделы обязательны, а какие добавляет объект

Для Санкт-Петербурга состав проектной документации задан распоряжением 735-р, для Москвы разделы формируются по Постановлению Правительства РФ № 87 и 508-ПП. Набор разделов совпадает почти полностью, потому что расчеты и чертежи выполняются по одним ГОСТам и сводам правил. Различается перечень исходных документов и орган, который принимает пакет.

Раздел	Когда попадает в смету
ПЗ, пояснительная записка	Всегда. Основания для разработки, нормативная база, характеристика здания, описание работ
АР, архитектурные решения	Всегда. План до работ, демонтажно-монтажный план, план после работ с экспликацией
КР, конструктивные решения	Затрагиваются несущие стены и перекрытия, устраивается проем или антресоль
ВК, водоснабжение и канализация	Переносится или добавляется сантехническое оборудование, меняется трассировка подводок
ОВ, отопление и вентиляция	Меняется схема вентиляции, добавляется вытяжка, переносятся отопительные приборы
ЭО, электрооборудование	Меняется схема электроснабжения. Расчетная мощность не должна превышать выделенную на помещение
ТХ, технологические решения	Только для нежилых помещений: общепит, медицина, торговля, бытовое обслуживание, детские центры
ПБ, пожарная безопасность	По требованию согласующего органа и при работах на путях эвакуации
ООС, охрана окружающей среды	Для нежилых помещений при подаче в СЭС: мероприятия по шуму и вывозу мусора
ПОС, организация производства работ	Требуется административным регламентом Санкт-Петербурга

Помещение с одной перегородкой и помещение под кофейню с посадкой отличаются по смете в разы при одинаковой площади: во втором случае к ПЗ и АР добавляются ТХ, ВК, ОВ, ЭО, ООС и санитарная экспертиза. Считайте количество разделов, которые вытягивает ваш перечень работ, площадь влияет на смету заметно слабее.

Отдельная строка сметы, про которую забывают, — исходная и разрешительная документация. По 735-р к проекту прикладываются выписка из реестра членов СРО, правоустанавливающие документы, задание на проектирование, обмерные чертежи, поэтажные планы самого помещения и выше- и нижерасположенных помещений, план совмещенных инженерных сетей, выписка ЕГРН и технический паспорт. Если затрагиваются несущие и ограждающие конструкции, добавляется техническое заключение о состоянии строительных конструкций от специализированной организации, а при работе с вентканалами — акт обследования дымоходов и вентиляционных каналов. Для объектов культурного наследия нужно разрешение КГИОП, при работах на прилегающей территории — проект благоустройства, согласованный КГА.

Образцы проектной документации по перепланировке

Комплект показывает, как выглядит готовый результат: начните с образца проекта, дальше смотрите техническое заключение.

Документ	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ	Скачать
Техническое задание на проект перепланировки	Скачать
Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
Акт о завершенной перепланировке	Скачать

Обследование и эскиз: отдельная строка сметы и что в нее входит

Обмерные работы стоят от 159 000 руб. и оплачиваются отдельно от проекта, потому что закрывают другую задачу. Инженер фиксирует линейные размеры, конфигурацию стен и перегородок, расположение инженерных коробов и выступов, привязку оконных и дверных проемов, сантехнического оборудования и параметров входной группы. Затем фактические обмеры накладываются на поэтажный план технического учета и на графику ЕГРН. Расхождения находятся более чем в 80% объектов: техник ошибся при прошлых замерах, предыдущий собственник что-то менял, короба и ниши на плане не отражены.

Мы не начинаем разработку разделов без выезда инженера. Отклонение фактической геометрии от плана на 5-10 см дает согласующему органу основание для приостановки, а исправление технического учета идет отдельной процедурой и добавляет к проекту недели.

Второе, что закрывает предпроектный этап, — проверка пожеланий заказчика на реализуемость. Дизайн-проект рисуется без учета инсоляции, расположения стояков и требований к путям эвакуации, поэтому его почти всегда приходится корректировать. Эскиз показывает, какая часть замысла проходит по нормам, а какая потребует другого решения. В половине случаев после первого варианта планировки заказчик просит показать альтернативы, и стоимость этих итераций закладывается именно сюда.

Что собрать до запроса стоимости

• Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, обязательно с графической частью. Сокращенная выписка об основных характеристиках плана не содержит.
• Технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией, а также дату последней инвентаризации. Для помещения в МКД технический паспорт обязателен по Жилищному кодексу.
• Перечень работ, которые уже выполнены, и тех, которые планируются. Разделение принципиально влияет на состав документации.
• Назначение помещения после работ и схему расстановки оборудования, если оно уже стоит.
• Данные по подключению электроснабжения: от какого щита запитано помещение и какая мощность выделена.
• Ответ на вопрос, затрагивается ли общее имущество дома: фасад, входная группа, вентканалы, стояки, участок под домом.

Шесть факторов, которые двигают смету вверх

Смету поднимает количество внешних условий, которые нужно закрыть документами. В практике СМВ Групп цена уходит выше базовой по одному из шести сценариев.

Конструктив: несущие стены, проемы и антресоли

Любые работы с несущими конструкциями и перекрытиями добавляют раздел КР и техническое заключение о состоянии конструкций. По антресоли действует ограничение по площади: не более 40% площади помещения, в котором она размещается. Стандартная допустимая нагрузка на перекрытие, которую закладывают в заключение, — 800 кг на кв. м. Этого достаточно для облегченного металлического каркаса, но не для бетонной стяжки с керамогранитом. Чтобы получить большую нагрузку, нужно инструментальное обследование с шурфированием конструкций и лабораторным анализом бетона, а это отдельная и дорогая работа с увеличением срока.

Фасад, входная группа и общее имущество

Наружная стена, кровля, вентканалы и участок под домом относятся к общему имуществу. Устройство отдельного входа, новых окон или воздуховодов по фасаду требует протокола общего собрания собственников, оформленного по регламенту согласующего органа: для проема в наружной стене нужно согласие не менее 2/3 голосов. Сбор голосов остается зоной ответственности собственника и по срокам обычно превышает проектирование. В Москве действует дополнительное ограничение: площадка входной группы без учета пандуса не может быть больше 10 кв. м, иначе требуется оформление аренды земли.

Назначение помещения: общепит, медицина, торговля

Функция помещения тянет за собой раздел ТХ и санитарную экспертизу. В ТХ описываются режим работы, число сотрудников в смене, проходимость, маршруты движения товара и посетителей, санитарная обработка, хранение отходов и спецодежды. Дальше это превращается в требования к инженерии: вытяжная вентиляция выводится на 2 м выше конька кровли, на лицевой фасад вентиляцию выводить нельзя, канализацию запрещено тянуть по потолку торгового зала, для моек с пищевыми отходами обязателен жироуловитель. Два типовых замечания в ТХ: отсутствие шкафа для уборочного инвентаря и дезсредств и отсутствие двухсекционных шкафов для личной и рабочей одежды персонала.

Оставшиеся три сценария короче. Статус объекта культурного наследия добавляет согласование КГИОП и работы по сохранению объекта. Уже выполненные работы меняют логику комплекта: вместо проекта готовится техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Ошибки в поэтажном плане исправляются до подачи в комиссию, и это тоже отдельная процедура со своим бюджетом.

Сроки, порядок и точка, в которой перепланировка считается законной

Решение о согласовании переустройства и перепланировки помещения в МКД принимается в течение 45 дней с даты представления документов. До подачи в комиссию проходит санитарно-эпидемиологическая экспертиза, и без ее заключения пакет не принимают. В Москве регламентный срок рассмотрения в Мосжилинспекции составляет 30 дней, документы подаются исключительно в электронном виде. Состав комиссии и порядок приема документов по каждому району публикует межведомственная комиссия районной администрации, там же указаны контакты профильного сектора.

Как рассчитать стоимость проекта перепланировки: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости с графической частью и сверьте с ней наименование, назначение, этаж и площадь. Расхождения в этих полях чинятся отдельно от перепланировки.
2. Шаг 2. Поднимите техническую документацию: технический паспорт, поэтажный план, экспликацию. Проверьте дату последней инвентаризации, документы старше 5 лет часто требуют обновления.
3. Шаг 3. Организуйте выезд инженера с обмерами и наложением факта на план. По итогам вы получите перечень отклонений, который и определяет объем работ.
4. Шаг 4. Разделите работы на выполненные и планируемые. Для первых готовится техническое заключение, для вторых проект, и это разные строки сметы.
5. Шаг 5. Определите назначение помещения после работ и зафиксируйте, затрагивается ли общее имущество. Отсюда возникают ТХ, санитарная экспертиза и протокол общего собрания.
6. Шаг 6. Сложите смету по четырем блокам: обследование, разделы проекта, внешние согласования, технический план и регистрация. Позиции, которых нет в предложении подрядчика, все равно возникнут позже.

Практика: кейс и частные вопросы по смете

Кейс из практики: проект, техническое заключение и технический план за 5 рабочих дней

Объект и сроки. 2020 год, нежилое помещение на первом, цокольном и подвальном этажах многоквартирного дома в центре Москвы. Общий срок подготовки документации — 5 рабочих дней, обследование и обмеры на объекте заняли 2 дня.

Задача от заказчика. Собственник провел перепланировку сразу после ввода здания в эксплуатацию и хотел решить две задачи одновременно: повысить привлекательность помещения для арендаторов и выделить часть площади под офис, чтобы зарегистрировать договор аренды. Перепланировка затрагивала несколько помещений, поэтому каждое изменение требовалось описать и обосновать.

Что сделали специалисты компании. Получили от заказчика выписку ЕГРН с поэтажными планами, технический паспорт и договоры аренды, выехали на объект, выполнили обмеры, обследование и фотофиксацию помещений, инженерных коммуникаций и мест общего пользования. Затем подготовили три документа: проект перепланировки по требованиям 508-ПП, техническое заключение о допустимости и безопасности планируемых работ и технический план для кадастрового учета изменений и выделения части помещения.

Результат. Документация передана заказчику в срок, указанный в договоре. Собственник заключил договор аренды с доходом более 150 000 руб. в месяц, рыночная стоимость помещения за счет изменения характеристик выросла почти на 500 000 руб. Объект находится в Москве, поэтому согласование шло через Мосжилинспекцию: в Санкт-Петербурге тот же комплект уходит в МВК районной администрации, отличаются срок рассмотрения и перечень исходных документов.

Вопрос эксперту

Почему обмеры считаются отдельно от проекта, если инженер все равно выезжает?

Обмерные чертежи — самостоятельный документ, который прикладывается к проекту по регламенту, и одновременно инструмент проверки технического учета. Проект, построенный на данных плана без сверки с фактом, повторяет чужие ошибки и приводит к приостановке.

Что входит в раздел КР и когда без него не обойтись?

Чертежи узлов и деталей, конструктивные решения и расчеты несущих элементов. Раздел обязателен при устройстве проема в несущей стене или перекрытии, при демонтаже или устройстве несущих конструкций и при монтаже антресоли.

Какая нагрузка на перекрытие закладывается по умолчанию?

800 кг на кв. м. При этом значении проходит облегченная металлическая конструкция каркасного типа, но не тяжелый пол из стяжки и керамогранита. Увеличить расчетную нагрузку можно только через инструментальное обследование с вскрытием конструкций и лабораторным анализом материала.

Зачем в проекте раздел ООС, если помещение небольшое?

Для нежилых помещений при подаче документов в санитарную службу требуются мероприятия по шуму и по вывозу мусора. Для жилых достаточно мероприятий по вывозу мусора.

Нужен ли раздел ТХ, если оборудование уже закуплено и расставлено?

Да. Схема расстановки от заказчика берется за основу, но проверяется на соответствие нормам: маршруты движения товара и персонала, места хранения уборочного инвентаря и дезсредств, двухсекционные шкафы для одежды. Без этих позиций санитарная экспертиза выдает замечания.

Когда проект под МВК не требуется

Комиссия рассматривает документы по помещениям в многоквартирных домах. Если объект — отдельно стоящее нежилое здание или помещение в нежилом здании, процедура другая: работы выполняются в рамках перечня, не требующего разрешения на строительство, а проект прикладывается к техническому плану и проверяется Росреестром. Ни МВК, ни жилищная инспекция в этой схеме не участвуют.

Проект не потребуется, если конфигурация помещения и инженерные системы не меняются. Замена сантехнического прибора на аналогичный в том же месте, отделочные работы, замена окон в существующих проемах без изменения габаритов в перепланировку не превращаются. Учитывайте, что перегородка, не доходящая до потолка, все равно наносится на поэтажный план и требует согласования, хотя из площади помещения не вычитается.

Обратный случай: работы вышли за пределы перепланировки и стали реконструкцией. Изменение внешнего контура здания, любая пристройка, надстройка этажа, углубление подвала обрабатываются через разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, а не через комиссию. Подача таких работ под видом перепланировки заканчивается отказом и проверкой надзорного органа.

Стоимость проекта перепланировки и сопутствующих работ

Итоговая цена зависит от площади, перечня разделов, состояния технического учета и от того, выполнены работы или только планируются. Ниже позиции, из которых чаще всего собирается смета по помещению в многоквартирном доме.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.
Выезд инженера	от 50 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Согласование в СЭС	от 150 000 руб.
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (планируемые работы)	от 630 000 руб.
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (выполненные работы)	от 450 000 руб.
Технический план на перепланировку (для МКД)	от 250 000 руб.

Цены указаны как начальные: конкретная сумма считается после выезда инженера и определения перечня разделов. Полный перечень позиций по проектным, кадастровым работам и сопровождению в госорганах собран на странице стоимости услуг, там же указаны расценки по фасадным работам и технической инвентаризации.

Оценить типовые объекты и результаты проще по фактическим проектам: помещения в МКД, отдельно стоящие здания, разделы и входные группы собраны в разделе выполненных работ.

Выводы

Цену проекта под межведомственную комиссию задает количество разделов и внешних согласований, которые вытягивает конкретный перечень работ. Обследование с обмерами и эскизом оплачивается отдельно: оно фиксирует реальное состояние объекта и определяет остальную часть сметы. Конструктив, фасад и назначение помещения чаще всего переводят проект из базовой стоимости в расширенную. Работа заканчивается внесением изменений в ЕГРН, и этот этап тоже входит в бюджет.

СМВ Групп работает с нежилыми помещениями и зданиями в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года, реализовано более 2300 проектов. В штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам, поэтому проект, техническое заключение и технический план готовятся одним исполнителем и не расходятся между собой на этапе подачи.

Частые вопросы

Подойдет ли для согласования проект, который сделал дизайнер?

Нет. Проект подписывает организация с действующим членством в СРО, выписка из реестра членов прикладывается к комплекту. Кроме того, дизайн-проекты регулярно нарушают нормы по инсоляции, расположению мокрых зон относительно нижерасположенных помещений и требования к путям эвакуации, поэтому планировочное решение приходится перерабатывать по существу.

Нужен ли технический паспорт, если дом новый и есть выписка ЕГРН с планом?

Для помещения в многоквартирном доме технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией остается обязательным документом по Жилищному кодексу. Различие по регионам в том, кто его выдает: в Москве согласующий орган принимает документы только от МосгорБТИ, в Санкт-Петербурге равнозначным считается документ ГУИОН или сторонней специализированной организации.

Нужен ли протокол общего собрания, если меняется только внутренняя планировка?

Не нужен, пока работы не касаются общего имущества. Как только затрагиваются наружная стена, кровля, вентиляционные и сантехнические короба, стояки или участок под домом, протокол становится обязательным. Для устройства проема в наружной стене требуется согласие не менее 2/3 голосов собственников.

Считается ли перепланировкой перегородка, которая не доходит до потолка?

Да. Такая перегородка попадает в режущую плоскость поэтажного плана и наносится на него штрихпунктирной линией, хотя площадь помещения не уменьшает. Согласование для нее требуется на общих основаниях.

Можно ли разместить оборудование с открытым огнем в помещении на первом этаже жилого дома?

Нет. Мангал и аналогичное оборудование с открытым огнем допускается размещать только на улице или в отдельно стоящих зданиях. Ни санитарная служба, ни жилищная инспекция такое решение не согласуют, а эксплуатация после приемки создает основание для штрафа.

Кто оплачивает повторную санитарную экспертизу, если строители отступили от проекта?

Собственник. Санитарная служба и организация технической инвентаризации берут оплату за каждое обращение заново, независимо от причины отклонения. Поэтому строительный контроль за соответствием работ согласованному проекту дешевле повторного цикла документов.