Перепланировка: можно ли поставить перегородку без проекта

Перепланировка начинается не с проекта, а с момента, когда новая перегородка попадает на поэтажный план: любое изменение конфигурации помещения закон относит к перепланировке, и неважно, из чего перегородка собрана и доходит ли она до потолка. Отдельного разрешения «на перегородку» не существует: есть либо согласование в Мосжилинспекции с последующим актом, либо кадастровый учет изменений в Росреестре по проекту и техническому плану. Главное различие, от которого зависит порядок действий: помещение в многоквартирном доме идет через Мосжилинспекцию по 508-ПП и заканчивается актом о завершенном переустройстве, помещение в нежилом здании — сразу через Росреестр по проекту раздела АР и техническому плану, без разрешения на строительство.

Разберем, по каким признакам перегородка перестает быть предметом обстановки и становится перепланировкой, какие требования к материалу и путям эвакуации действуют в Москве и чем от них отличается практика Санкт-Петербурга. Покажем, что арендатор может проверить сам по выписке ЕГРН и планам БТИ до первого звонка проектировщику. Разбор приостановок Росреестра, при которых перегородку читают как реконструкцию, стоимость работ на 2026 год, кейс по торговому помещению площадью 713,2 кв. м и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Когда перегородку можно поставить без проекта, а когда это уже перепланировка

Граница проходит по одному критерию: попадает конструкция в режущую плоскость поэтажного плана или нет. План помещения строится как горизонтальный разрез на высоте примерно 1,2 м от пола, и все, что этот разрез пересекает, наносится на чертеж. Стеллаж, ширма и мебельный модуль на плане не появляются. Стационарная перегородка, закрепленная к полу и стенам, появляется всегда.

Перегородка, не доходящая до потолка, тоже считается перепланировкой. На поэтажном плане БТИ ее наносят штрихпунктирной линией, из площади помещения она не вычитается, но конфигурация помещения при этом меняется, а именно изменение конфигурации Жилищный кодекс и определяет как перепланировку. В практике встречается и обратный перекос: техник БТИ наносит на план барную стойку высотой около 1,5 м как перегородку, потому что формально она в режущую плоскость входит. Спорить с уже выпущенным планом БТИ бесполезно, такую стойку приходится показывать в проекте наравне с перегородками.

Три признака, по которым перегородка требует согласования

• Конструкция стационарная. Крепление к полу, стенам или потолку означает, что при инвентаризации ее зафиксируют как элемент планировки.
• Меняется состав и площадь помещений. Если из одного зала получились зал и подсобка с отдельным номером в экспликации, изменились сведения, которые хранятся в ЕГРН.
• Затрагиваются проемы, пути эвакуации или мокрые зоны. Перегородка, перекрывающая эвакуационный выход или отсекающая санузел от вентканала, меняет не только графику плана, но и расчетные характеристики безопасности.

Если ни один из признаков не выполняется, вы ставите мебель, а не перегородку, и документы не нужны. Если выполняется хотя бы один, работы попадают под перепланировку и требуют проекта до начала, а не после.

Порядок зависит не от материала, а от того, где находится помещение

Арендаторы обычно сравнивают подрядчиков по цене проекта, хотя объем работы задает статус здания, в котором находится помещение. Определяется он по выписке из ЕГРН на здание, а не по внешнему виду дома: встречаются объекты, которые выглядят как многоквартирный дом, но по реестру числятся нежилым зданием с апартаментами. В СМВ Групп статус здания проверяется до расчета сметы, потому что от него зависит и состав проекта, и перечень инстанций.

Сценарий	Регламент	Согласующий орган	Итоговый документ
Нежилое помещение в многоквартирном доме, Москва	508-ПП	Мосжилинспекция, при санитарных требованиях — Роспотребнадзор	Акт о завершенном переустройстве, затем запись в ЕГРН по техплану
Помещение в нежилом здании, Москва	432-ПП, перечень работ, не требующих разрешения на строительство	Росреестр, учет изменений объекта	Выписка ЕГРН с новой графикой
Помещение в многоквартирном доме, Санкт-Петербург	Распоряжение Жилищного комитета 735-р от 12.08.2021	Районная межведомственная комиссия, для объектов наследия — КГИОП	Акт МВК, затем запись в ЕГРН по техплану
Панельный дом в Москве, затрагиваются несущие конструкции	508-ПП в редакции 841-ПП от 18.04.2025	Проект готовит автор проекта дома или организация, отобранная Мосжилинспекцией	Акт о завершенном переустройстве

Из таблицы следует практический вывод для арендатора: в нежилом здании перегородку можно провести без обращения в городские инспекции, а в многоквартирном доме без решения Мосжилинспекции запись в ЕГРН не изменить, даже если перегородка ненесущая и стоит в глубине помещения.

Что различается между Москвой и Санкт-Петербургом

Состав проекта в двух городах почти совпадает, потому что обе команды работают по одним ГОСТам и сводам правил. Различаются требования к конкретным решениям.

Элемент	Москва	Санкт-Петербург
Материал перегородок	Только негорючий: кирпич, пеноблок, гипсокартон	Жестких требований нет
Санузлы	Гидроизоляция пола, вытяжная вентиляция, порожек 15-20 мм или понижение пола	Общие нормы, требования мягче
Эвакуационные выходы	Высота от 1,9 м, ширина от 0,8 м; при пребывании более 50 человек два выхода обязательны	Размеры те же, второй выход — на усмотрение пожарного инспектора
Антресоль	Не более 40% площади помещения, деревянная конструкция требует огнезащитной обработки	Ограничений по площади и обязательной огнезащиты нет
Раздел ОДИ (доступ маломобильных групп)	Обязателен в составе проекта	Требуется по ситуации, добавляется согласование КГИОП для объектов наследия

Для арендатора, который планирует кафе или учебный класс, критична строка про 50 человек: второй эвакуационный выход в Москве меняет не отделку, а саму схему расстановки перегородок, и выясняться это должно до проектирования, а не на согласовании.

Что грозит арендатору за перегородку без документов

Штраф за самовольную перепланировку для юридического лица достигает 500 000 рублей. Вместе со штрафом выдается предписание вернуть помещение в первоначальное состояние за свой счет. Ответственность несет собственник объекта, то есть арендодатель, и в договоре аренды эти суммы почти всегда перевыставляются на арендатора вместе с расходами на демонтаж.

Механизм обнаружения устроен проще, чем кажется. Росреестр не надзорный орган и с проверкой не приедет, но у Мосжилинспекции, Роспотребнадзора и МЧС есть доступ к поэтажным планам БТИ. Инспектор с рулеткой видит, что проем на плане 0,8 м, а фактически метр, и фиксирует нарушение. В коммерческом помещении сетевого арендатора проверки идут регулярно, а строительные работы почти всегда вызывают жалобу от жильцов верхних этажей.

Схема с временными конструкциями от этого не защищает. Замысел «расширим проем, занесем оборудование, потом соберем обратно» ломается на первой же проверке: несоответствие плану фиксируется в момент осмотра, а не задним числом. Отдельная категория потерь связана не со штрафом, а с бизнесом: для алкогольной лицензии проверяющие сверяют фактическую планировку с графикой в выписке ЕГРН, и перегородки, которых нет в реестре, останавливают выдачу лицензии.

Что арендатору проверить до того, как заказывать проект

Половина срывов по срокам возникает не на согласовании, а на исходных данных. В работе по перепланировкам мы в СМВ Групп начинаем с полной выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в электронном виде: скан или фотография не подходят, потому что из них не извлечь графическую часть. Собирать нужно следующее.

1. Кадастровый номер помещения и здания. Номер здания показывает, находится помещение в многоквартирном доме или в нежилом здании, а от этого зависит весь маршрут согласования.
2. Полная выписка ЕГРН об объекте недвижимости с графикой. Сокращенная выписка об основных характеристиках графическую часть не содержит, и по ней невозможно понять, какая планировка сейчас числится в реестре.
3. Поэтажный план и экспликация БТИ. Общая площадь в экспликации должна совпадать с площадью в выписке ЕГРН. Расхождение означает отдельную задачу до перепланировки.
4. Проверка красных линий на плане БТИ. Красным техник БТИ обводит изменения, которых нет в архиве и которые никто не согласовывал. Если они есть, сначала легализуют старую планировку, и только потом делают новую.
5. Раздел выписки об обременениях. Ипотека требует письменного согласия банка на перепланировку, без него Росреестр вынесет приостановку. Зарегистрированная аренда перепланировке не мешает.
6. Письменное согласие собственника и допсоглашение к договору аренды. Заявителем в Мосжилинспекции и в Росреестре выступает собственник, доверенность на подачу оформляется от него.

Отдельно проверьте, есть ли у здания координаты в ЕГРН. Если техплан готовится на здание целиком, без координат не собрать обязательные геодезические схемы, и в середине проекта потребуется выезд геодезиста. Предварительно наличие контура видно на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру.

Образцы документов для согласования перепланировки

Комплект собран под задачу арендатора, начинать удобнее с технического задания на перепланировку: оно задает состав работ, от которого считается смета.

Документ	Скачать
Техническое задание на перепланировку	Скачать
Образец проекта перепланировки	Скачать
Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать
Образец акта межведомственной комиссии	Скачать
Образец технического плана	Скачать
Договор аренды части нежилого помещения	Скачать

Как согласовать установку перегородки: состав проекта, органы и сроки

Для кадастрового учета изменений в нежилом здании подается один проектный раздел — архитектурные решения. В нем плана три: до перепланировки, демонтажно-монтажный план, где сносимые конструкции показаны красным, а возводимые зеленым, и план после перепланировки с экспликацией. Сведения о водоснабжении, электрике и вентиляции в этот раздел не входят и регистратора не интересуют. Технический план по приказу П/0082 готовится именно на основании раздела АР.

Для помещения в многоквартирном доме состав шире: пояснительная записка, сведения о проектной мощности электропотребления для управляющей компании, выписка из реестра членов СРО, архитектурные решения, конструктивные решения при затрагивании несущих элементов, технологические решения, инженерные разделы, мероприятия по пожарной безопасности и раздел по доступу маломобильных групп. Регламентный срок рассмотрения заявления Мосжилинспекцией составляет 10 рабочих дней, порядок и перечень документов опубликованы в разделе о переустройстве и перепланировке на сайте Мосжилинспекции.

Как арендатору согласовать перегородку: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите полную выписку ЕГРН об объекте и определите по кадастровому номеру здания, многоквартирный это дом или нежилое здание.
2. Шаг 2. Получите у собственника поэтажный план и экспликацию БТИ, проверьте их на красные линии и сверьте площадь с выпиской.
3. Шаг 3. Оформите письменное согласие собственника и допсоглашение к договору аренды, где зафиксированы состав работ и распределение расходов.
4. Шаг 4. Проведите обмеры на объекте и закажите проект: раздел АР для нежилого здания, полный комплект по 508-ПП для помещения в многоквартирном доме.
5. Шаг 5. Для помещения в многоквартирном доме подайте проект в Мосжилинспекцию и дождитесь решения о согласовании до начала работ.
6. Шаг 6. Выполните монтаж перегородок по согласованному проекту, вызовите техника БТИ для фиксации фактической планировки и получите акт о завершенном переустройстве.
7. Шаг 7. Закажите технический план и подайте его на кадастровый учет изменений. Госпошлина за учет изменений при перепланировке не оплачивается.

Результат всей цепочки один — выписка ЕГРН, графика в которой совпадает с фактическим расположением перегородок. Проверить итог можно сравнением поэтажного плана из новой выписки с планом после перепланировки из проекта.

Почему Росреестр видит в перегородке реконструкцию

Термин «перепланировка» есть в Жилищном кодексе и отсутствует в Градостроительном. Для нежилых зданий определение выводится от обратного: реконструкция — это изменение высоты, объема, площади, конструктивных характеристик; все остальное считается перепланировкой. Показательно название московского регламента: 432-ПП утверждает перечень видов работ, которые не являются реконструкцией, а не перечень работ, которые являются перепланировкой.

30 января 2025 года Росреестр направил регистраторам методические рекомендации, опирающиеся на позицию Верховного Суда: любое изменение нежилых помещений в нежилых зданиях допустимо рассматривать как реконструкцию. Следствие для заявителя простое — в приостановке требуют разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию. Госстройнадзор такие документы на перегородки не выдает, потому что реконструкции нет. В московской практике этот тупик разбирается через оспаривание приостановки или отказа в арбитражном суде; юристы СМВ Групп ведут такие дела от имени кадастрового инженера как изготовителя технического плана.

Вторая типовая придирка касается названия документа. Регистраторы в Москве и Московской области выносят приостановки с формулировкой, что проект не может называться проектом перепланировки, поскольку понятия нет в законе. Мы в таких случаях переименовываем документ в проект капитального ремонта: состав работ, объем и стоимость при этом не меняются, меняется только заголовок титульного листа. В Санкт-Петербурге вопрос не возникает, там название «проект перепланировки» принимают без замечаний.

Когда согласование перегородки не нужно или не решает задачу

Мобильные и мебельные конструкции согласования не требуют. Стеллажи, ширмы, витрины, торговое оборудование и офисные системы, которые стоят на собственных опорах и не крепятся к строительным конструкциям, на поэтажный план не наносятся и планировку не меняют.

Не решает задачу согласование перепланировки и в двух других ситуациях. Первая — когда вместе с перегородками планируется антресоль. Площадь антресоли до 40% площади помещения формально позволяет вести ее как перепланировку, но московский Росреестр такие объекты в обычном порядке не регистрирует, и путь идет через отказ и суд, а это от 6 до 12 месяцев в зависимости от того, подаст ли Росреестр апелляцию. Арендатору с горизонтом открытия в полгода такой сценарий срывает сроки, и рациональнее отказаться от антресоли, оставив перегородки.

Вторая — когда на объекте уже есть признаки реконструкции: пристройка, лишний вход в контуре здания, демонтированные колонны. Подача документов на перепланировку в этом случае работает против собственника: регистратор, увидев на старом плане четыре колонны, а на новом две, направляет служебную записку в Госинспекцию по недвижимости, и проверка приходит по инициативе самого заявителя. Здесь сначала решается вопрос с реконструкцией, и только потом заходит перепланировка.

Стоимость согласования перепланировки с устройством перегородок

Стоимость складывается из состава разделов проекта, типа здания и того, нужно ли проходить городские инспекции. Помещение в нежилом здании обходится дешевле, чем помещение в многоквартирном доме, где к проекту добавляются согласования и получение акта.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки (нежилые здания)	от 280 000 руб.
Техническое заключение	от 350 000 руб.
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.
Согласование в СЭС	от 150 000 руб.
Получение акта ввода в эксплуатацию МЖИ/МВК (планируемые работы)	от 630 000 руб.
Выезд инженера	от 50 000 руб.

Итоговая смета зависит от площади, количества затрагиваемых помещений и от того, требуется ли предварительно легализовать красные линии от прошлых арендаторов. Полный перечень позиций с ценами приведен на странице стоимости услуг, сроки по конкретному объекту считаются после анализа выписки и планов БТИ.

Понять, с какими объектами и в каком объеме мы работаем, помогает раздел выполненных работ: там собраны перепланировки помещений в торговых центрах, офисных и производственных зданиях Москвы и Санкт-Петербурга.

Практика: кейс и разбор частных случаев

Кейс из практики: узаконивание перегородок в торговом помещении, 713,2 кв. м

Год и параметры. 2022 год, торговое помещение площадью 713,2 кв. м в нежилом здании в Москве. Срок работ — 3 месяца.

Задача. Собственник самостоятельно выполнил перепланировку и переоборудование ненесущих конструкций, чтобы сдавать помещения в аренду по частям. Работы уже были завершены, документы не оформлялись. Для сдачи в аренду требовалась выписка ЕГРН с актуальной планировкой и площадью, а времени на судебное разбирательство не было.

Что сделали специалисты СМВ Групп. Подготовили проект переустройства и перепланировки, отдельный проект устройства железобетонных перемычек для усиления вновь пробитых проемов во внутренних стенах и техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Затем изготовили технический план, в котором заключение кадастрового инженера подробно обосновывало каждое изменение конфигурации.

Результат. Изменения внесены в ЕГРН без обращения в суд, собственник получил выписку с площадью 713,2 кв. м и новой графикой. Экономия составила около 300 000 рублей судебных и сопутствующих расходов и примерно 4 месяца, которые ушли бы на назначение и проведение заседания. После легализации помещения сдавались в аренду законно, арендная выручка выросла в 4 раза относительно первоначальной.

Вопрос эксперту

Перегородка не доходит до потолка — ее наносят на поэтажный план?

Наносят штрихпунктирной линией. Из площади помещения такая перегородка не вычитается, но конфигурация меняется, поэтому работы относятся к перепланировке и требуют отражения в документах.

Нужен ли раздел КР, если перегородка ненесущая?

Конструктивные решения готовятся, когда затрагиваются несущие конструкции: устраивается или заделывается проем в несущей стене, монтируется антресоль, демонтируются несущие элементы. Для ненесущей перегородки в нежилом здании достаточно раздела АР и технического заключения.

Войдут ли в проект электрика и водоснабжение, если вместе с перегородками переносится санузел?

В проект для кадастрового учета изменений в нежилом здании инженерные разделы не включаются, регистратор их не рассматривает. Для помещения в многоквартирном доме разделы ВК, ОВ и ЭО готовятся, потому что перенос сантехники относится к переустройству и проверяется Мосжилинспекцией.

БТИ нанесло барную стойку как перегородку. Это ошибка?

Формально нет: стойка высотой около полутора метров входит в режущую плоскость плана. Оспорить выпущенный план БТИ не получится, поэтому в проекте такой элемент показывают как перегородку не до потолка и приводят документы к единообразию.

Что делать, если в панельном доме перегородка требует расширения проема?

В панельных домах Москвы несущими являются как раз внутренние панели. Проект, затрагивающий несущие конструкции, с 2025 года разрабатывает автор проекта дома либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией. При обращении напрямую очередь на рассмотрение измеряется годами, через официальные каналы проектного сопровождения срок сокращается до 20-30 дней.

Выводы

Стационарная перегородка меняет конфигурацию помещения, а значит, попадает под перепланировку независимо от материала и высоты. Маршрут задает статус здания: в нежилом здании изменения проводятся через кадастровый учет по проекту раздела АР и техническому плану, в многоквартирном доме — через решение и акт Мосжилинспекции. Арендатору критично проверить выписку ЕГРН, планы БТИ на красные линии и обременения до заказа проекта, а также закрепить порядок работ допсоглашением с собственником, поскольку штраф до 500 000 рублей и предписание вернуть все в исходное состояние адресуются владельцу объекта.

Компания СМВ Групп с 2014 года ведет согласование перепланировок и кадастровые работы в Москве и Санкт-Петербурге, включая объекты арендаторов в торговых и офисных центрах: от обмеров и проекта до внесения новой планировки в ЕГРН и оспаривания приостановок Росреестра.

Частые вопросы

Достаточно ли согласия арендодателя, если в договоре аренды разрешен ремонт?

Пункт договора о ремонте не заменяет разрешительных документов. Заявителем в Мосжилинспекции и в Росреестре выступает собственник, от него оформляется нотариальная доверенность на подачу. На практике арендатор финансирует работы, а комплект подписывает и подает собственник, поэтому состав работ и распределение расходов фиксируются отдельным допсоглашением.

Перегородки поставил предыдущий арендатор. Кто их узаконивает?

Обязанность лежит на собственнике, но при новых работах проблему получает текущий арендатор: пока старые изменения обведены на плане БТИ красным, новый проект принять не на что. Сначала легализуется фактическая планировка, для этого запрашиваются предыдущие планы БТИ, где линии еще черные, чтобы показать регистратору всю хронологию.

Как перегородки влияют на площадь объекта и налог?

Площадь помещения считается суммой площадей комнат по экспликации, перегородки в нее не входят. Площадь здания с 2017 года считается по внутренней поверхности наружных стен вместе с перегородками, поэтому после перепланировки кадастровая площадь здания обычно увеличивается, а вместе с ней кадастровая стоимость и налог.

Помещение в ипотеке. Можно ли ставить перегородки?

Можно, но потребуется письменное согласие банка на перепланировку: обременение видно в разделе выписки ЕГРН об ограничениях прав. Без согласия залогодержателя регистратор вынесет приостановку. Зарегистрированный договор аренды перепланировке не препятствует.

Как перегородки связаны с регистрацией долгосрочного договора аренды части здания?

Если в аренду сдается часть здания, ее границы обозначаются в техническом плане, и аренда регистрируется как обременение в этих границах. Когда на том же этаже позже появляется смежный арендатор и его границы накладываются на уже зарегистрированные, в регистрации откажут второму договору. Поэтому техплан на контур арендуемой части имеет смысл проверить до подачи, а перегородки внутри контура вносить отдельным учетом изменений.

Нужно ли отдельное согласование, если здание — объект культурного наследия?

В Санкт-Петербурге к стандартному комплекту добавляется согласование с КГИОП, и состав проекта расширяется. Срок и стоимость при этом растут, а часть проектных решений по перегородкам приходится пересматривать под требования охранного обязательства.