Отдельный вход в нежилое помещение: риски и порядок в 2026

Вход в нежилое помещение на первом этаже без согласования обходится собственнику тремя расходами сразу: административный штраф, предписание вернуть фасад в прежний вид и невозможность внести изменения в ЕГРН. За незаконное изменение фасада ответственность по Кодексу об административных правонарушениях города Москвы для юридических лиц доходит до 500 000 руб. Устройство входной группы без фундамента разрешения на строительство не требует, но требует проекта, технического заключения и согласования. Главное различие определяет тип объекта: помещение в многоквартирном доме идет через Мосжилинспекцию по 508-ПП и протокол общего собрания собственников, отдельно стоящее нежилое здание — через Москомархитектуру по 94-ПП и письменные согласия собственников помещений.

Разберем, какие работы на входе квалифицируются как перепланировка, а какие уводят объект в реконструкцию с разрешением на строительство. Покажем, почему по уже выполненным работам Москомархитектура выдает отказ, а Мосжилинспекция акт все-таки выдает, и какие требования снимают вопрос о согласовании еще до проекта: ширина тротуара, этаж, предмет охраны. Стоимость работ, кейс по узакониванию выполненного входа и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Отдельный вход — это перепланировка с изменением фасада

Устройство входной группы меняет наружную ограждающую конструкцию: разбирается подоконный блок, расширяется проем, появляется крыльцо со ступенями и козырек. Постановление Правительства Москвы № 432-ПП относит устройство, изменение и ликвидацию входных групп к работам, которые не требуют получения разрешения на строительство, но только при одном условии — без устройства фундамента. Как только у пристройки появляется фундамент и она учитывается в площади здания, меняется объемно-планировочный показатель объекта, и работы попадают под реконструкцию по статье 51 Градостроительного кодекса.

Вторая половина вопроса — общее имущество. Наружные стены многоквартирного дома относятся к общему имуществу всех собственников помещений: это подпункт «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, и пункт 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 года. Пункт 2 статьи 26 Жилищного кодекса требует при изменении фасада согласия собственников. По общему правилу для фасадных работ нужны две трети голосов, которые считаются по площади помещений, а не по числу собственников. Если работы невозможны без присоединения части общего имущества, статья 40 Жилищного кодекса требует уже 100 % согласия.

Разница между крыльцом и пристройкой проверяется по документам, а не по внешнему виду. В практике СМВ Групп инженер выезжает на объект до расчета сметы: по фотофиксации, обмерам, техническому паспорту БТИ и выписке ЕГРН видно, учтена спорная площадь в характеристиках объекта или нет. Если учтена — разговор идет уже не о перепланировке.

Работы на входе почти всегда тянут за собой конструктивные решения. Элементы фасада несут нагрузку, поэтому в составе проекта считается раздел КР: усиление проема, перераспределение нагрузки на перекрытие, допустимость вмешательства. Техническое заключение подтверждает, что выполненные или планируемые работы не создают угрозы жизни и здоровью людей, и требуется оно и согласующему органу, и Росреестру.

Ниже — квалификация типовых работ на входе, от которой зависит и орган, и комплект документов.

Работы на объекте	Квалификация	Куда идти	Основание
Крыльцо, тамбур, ступени, козырек без фундамента	Перепланировка с изменением фасада	Мосжилинспекция (МКД) или Москомархитектура (по перечню)	432-ПП, 508-ПП, 94-ПП
Переделка оконного проема в дверной с разборкой подоконного блока	Перепланировка с затрагиванием ограждающих конструкций	Мосжилинспекция, проект от автора проекта дома или отобранной ею организации	508-ПП в редакции 841-ПП
Пристройка с фундаментом, учтенная в площади здания	Реконструкция	Разрешение на строительство	ст. 51 ГрК РФ
Пандус, подъемник, поручни для маломобильных групп без фундамента	Работы, не требующие разрешения на строительство	По типу объекта, вместе с основным комплектом	432-ПП
Смена цвета и отделочных материалов фасада вокруг входа	Изменение колористического решения	Москомархитектура, паспорт колористического решения	114-ПП
Вторая входная группа в том же помещении	Отступление от правила одной входной группы на помещение	Росреестр приостанавливает регистрацию	432-ПП

Первые две строки таблицы закрываются проектом и согласованием, третья уводит объект в другую процедуру со сроками в разы больше, а шестая до сих пор решается через суд.

Во что обходится несогласованный вход

Ответственность за незаконное изменение фасада зафиксирована в Кодексе об административных правонарушениях города Москвы, для юридических лиц она доходит до 500 000 руб. Москомархитектура фиксирует такие нарушения при выходе на объект и выставляет правообладателю требование привести фасад в соответствие. Штраф здесь не самая дорогая часть: требование означает демонтаж уже выполненной входной группы и восстановление фасада за свой счет.

Второй расход — замороженный объект. Пока изменения не внесены в ЕГРН, конфигурация помещения в реестре не совпадает с фактической. Это всплывает при продаже, при залоге, при регистрации договора аренды и при получении лицензий и разрешений на отдельные виды деятельности, для которых нужны актуальные сведения о помещении. Технический план на объект с несогласованными работами Росреестр не пропускает: приостановка выносится со ссылкой на отсутствие согласования перепланировки.

Третий расход возникает позже и считается хуже всего. Когда вход уже прорезан без проекта, техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ приходится готовить по факту. При работе по проекту заранее известно, где ставить балки, какое усиление закладывать и какие расчеты выполнять. Когда проема касались без проектной документации, соответствие нормам обнаруживается не всегда, и до заключения нужно сначала доделать усиление.

Почему узаконить по факту получается не везде

Для нежилых помещений в многоквартирных домах ситуация с 18 апреля 2025 года изменилась. Постановление Правительства Москвы № 841-ПП пунктом 1.16 признало утратившим силу пункт 18 приложения № 1 к 508-ПП — тот самый, который с 31 декабря 2023 года запрещал оформлять акт на выполненные фасадные работы без ранее полученного разрешения. Сейчас выполненные работы на фасаде в МКД снова согласуются: готовится техническое заключение о допустимости и безопасности по фактическому состоянию, комплект подается в Мосжилинспекцию, инспектор выходит на объект и выдает акт.

Для объектов, попадающих под 94-ПП, такой развилки нет: там согласуются только планируемые работы. Разница между двумя нормативными актами объясняет, почему один собственник узаконивает вход за один цикл, а другой сначала демонтирует его.

Отдельная сложность — протокол общего собрания. К нему обязательно прикладывается эскиз планируемых изменений фасада: план входной группы с лестничным маршем и размерами, визуализация со стороны улицы. Собственники дают согласие на конкретное решение, отраженное в эскизе. Если протокол пришел без эскиза, Мосжилинспекция признает его несоответствующим. Если фактические работы отличаются от эскиза, в согласовании результата отказывают. В СМВ Групп эскиз готовит инженер, который первым выезжает на объект, и делает это до собрания, чтобы протокол и последующий проект не разошлись в деталях.

Правила оформления протоколов ужесточаются. С 1 сентября 2025 года действует обновленная редакция приказа Минстроя России № 266-ПР от 30 апреля 2025 года: номер протокола берется из уникального идентификатора системы ГИС ЖКХ и не придумывается произвольно, список данных об участниках упрощен, но добавлены СНИЛС и контакты, реестр собственников перестал быть обязательным приложением, для онлайн-собраний введен порядок подписания и передачи документов через ГИС ЖКХ.

Два маршрута согласования: МКД и нежилое здание

Для помещения в многоквартирном доме порядок установлен постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года. Уполномоченный орган — Государственная жилищная инспекция города Москвы. Разрешение на планируемую перепланировку выдается за 20 рабочих дней, акт о завершении работ по выданному разрешению — за 10 рабочих дней, акт по уже выполненным работам — не ранее 20 рабочих дней. Дальше Мосжилинспекция сама направляет документы в Росреестр, где технический план рассматривается в регламентные 5 рабочих дней по 218-ФЗ. Документы подаются в электронном виде, статус заявления проверяется по номеру на портале mos.ru, там же опубликованы сведения о Мосжилинспекции и порядке предоставления услуги.

С апреля 2025 года изменился и разработчик проекта. По новой редакции пункта 1.2.3.5 при затрагивании несущих конструкций многоквартирного дома, при устройстве антресоли, при демонтаже участков стеновых панелей в панельных домах и при работах в зданиях с деревянными перекрытиями проект разрабатывает автор проекта дома либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией. На практике это ГБУ «Экспертный центр». Заявитель выбирает между этими двумя вариантами сам. Мы сопровождаем получение такого проекта и сверяем его с данными БТИ и выпиской ЕГРН до выдачи, потому что повторная переделка оплачивается отдельно.

Для отдельно стоящего нежилого здания собрание собственников с голосованием не проводится. Достаточно собрать письменные согласия от собственников других помещений в здании в простой письменной форме, без нотариального заверения. Дальше объект проверяется по 94-ПП: попадает он в перечень назначений и территорий или нет. Постановление распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты в пределах Садового кольца и на отдельном перечне улиц.

Промышленных, производственных и складских объектов, отелей, апарт-отелей и общежитий в этом перечне нет. Для них согласование с Москомархитектурой не проводится, но проект фасада все равно готовится: он прикладывается к техническому плану, по которому изменения вносятся в ЕГРН.

Как согласовать отдельный вход: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите статус объекта: помещение в МКД или отдельно стоящее нежилое здание, попадает ли оно в перечень назначений и территорий 94-ПП, не является ли объектом культурного наследия.
2. Шаг 2. Закажите обследование с обмерами и фотофиксацией. По его результатам готовится эскиз изменения фасада с фактическим состоянием и планируемыми работами.
3. Шаг 3. Для помещения в МКД проведите общее собрание собственников и получите протокол с двумя третями голосов, приложив к нему эскиз входной группы. Для нежилого здания соберите письменные согласия собственников помещений.
4. Шаг 4. Разработайте проект перепланировки и проект изменения фасада с разделом конструктивных решений и получите техническое заключение. При затрагивании несущих конструкций в МКД проект заказывается у автора проекта дома или организации, отобранной Мосжилинспекцией.
5. Шаг 5. Подайте комплект в уполномоченный орган, получите распоряжение на планируемые работы или акт по выполненным и выполните работы строго по согласованному решению.
6. Шаг 6. Подготовьте технический план по фактической конфигурации и внесите изменения в ЕГРН. Результат — выписка с новой планировкой и новым входом.

Образцы документов для согласования входной группы

Комплект собирается в этом порядке; начинать удобнее с технического задания на проект фасада, оно задает объем остальных работ.

Документ	Скачать
Техническое задание на проектирование изменения фасадов	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ	Скачать
Заявление о согласовании перепланировки	Скачать
Акт о завершенной перепланировке	Скачать
Технический план помещения после перепланировки	Скачать

Когда вход не согласуют ни при каком проекте

Часть ограничений снимает вопрос еще до проектирования. Устройство входов и входных групп на вторые и вышерасположенные этажи по 94-ПП запрещено. Не согласуется вход, после устройства которого нарушаются нормативные требования по ширине тротуара: если лестница или крыльцо оставляют для прохода менее полутора метров, решение отклоняется. Не допускается перекрытие и деформация архитектурных элементов, деталей фасада, элементов декора, поверхностей с ценной архитектурной отделкой, знаков адресации, памятных и мемориальных досок, дорожных знаков и указателей остановок общественного транспорта.

Не проходят по 94-ПП и объекты, возведенные на земельном участке с нарушением требований по его использованию: разрешенное использование участка сверяется до заключения договора. Отдельно стоит масштаб крыльца: работы, которые требуют получения разрешения на строительство, в рамках изменения фасадов не согласуются. Крыльцо площадью более 15 кв. м в перечень 432-ПП уже не укладывается.

Объект культурного наследия — отдельная история. Какие элементы охраняются, указано в охранном обязательстве, которое выдает Мосгорнаследие. Если фасад входит в предмет охраны, менять его в рамках перепланировки нельзя: нужны работы по сохранению объекта, а выполнять их вправе организация с лицензией Минкультуры, и называются они реставрацией с отдельной экспертизой проектной документации. Если фасад в предмет охраны не входит, вход согласуется в общем порядке, но в состав проекта добавляется раздел о сохранении объекта культурного наследия.

Есть и запрет, о котором собственники узнают уже на регистрации. 432-ПП исходит из того, что на одно нежилое помещение приходится одна входная группа. При попытке зарегистрировать объект с несколькими входными группами Росреестр выносит приостановку. Задача решается через юридическое разделение понятий: одна основная входная группа и один или несколько дополнительных входов, техническая необходимость которых подтверждается расчетом пожарных рисков как требование к эвакуации. У нас есть выигранные дела против Росреестра по такой трактовке, но закладывать судебный этап в срок проекта приходится сразу.

Встроенно-пристроенное помещение: когда собрание не требуется

Если помещение имеет собственный фасад, отделенный от плоскости дома, ситуация меняется. Свод правил признает выступающую часть встроенно-пристроенным помещением при вылете конструкции порядка полутора метров относительно основного фасада здания. Такие объекты часто имеют отдельный фундамент, собственные коммуникации и отопление и не выполняют никаких функций для жильцов дома.

Позиция Мосжилинспекции по ним сформулирована в суде: проведенные работы по переустройству и перепланировке затрагивают конструкции исключительно в объеме исследуемого встроенно-пристроенного нежилого помещения, в связи с чем согласие всех собственников в многоквартирном доме не требуется. Мы получаем акты Мосжилинспекции по таким объектам без протокола общего собрания.

Опорная судебная практика пришла из спора о взносах на капитальный ремонт. Арбитражный суд города Москвы 13 марта 2024 года отказал фонду капитального ремонта во взыскании 599 тыс. руб. за два года с собственника встроенно-пристроенного помещения. Региональная программа капитального ремонта, утвержденная 832-ПП от 29 апреля 2014 года, необходимость ремонта встроенно-пристроенных нежилых помещений не устанавливает. Суд указал: такие помещения представляют собой конструктивно изолированный самостоятельный объект, имеющий собственные входы и выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей для обслуживания дома, а совпадение адреса не свидетельствует о тождественности объектов.

Росреестр смотрит на это иначе: если в ЕГРН стоит отметка о вхождении помещения в состав многоквартирного дома, регистратор считает его обычным помещением МКД и требует протокол. Есть и определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2025 года № 88-20349/2025, где по встроенно-пристроенному помещению сделан вывод в пользу общего имущества всех собственников дома. Арбитражные суды при этом придерживаются другой позиции. Вопрос решается по конкретному объекту: обследование, проектная документация на дом, анализ коммуникаций и фундамента.

Что собрать до старта

Порядок и стоимость работ определяются исходными данными, а не пожеланиями. До обращения за проектом соберите:

• Выписку из ЕГРН на помещение в электронном виде и в цвете — на цветной графике видны красные линии несогласованных изменений.
• Технический паспорт БТИ и поэтажный план с экспликацией. Для новых зданий, которые на учет ставились по техническому плану, паспорта может не быть: с марта 2025 года 508-ПП допускает использовать сведения ЕГРН.
• Проектную документацию на здание, если она сохранилась: по ней определяются пилоны и диафрагмы жесткости, работать с которыми 432-ПП запрещает.
• Фотофиксацию фасада на участке планируемого входа и замеры остающейся ширины тротуара.
• Сведения о статусе объекта культурного наследия и охранное обязательство, если объект под охраной.
• Данные о собственниках других помещений в здании и контакты управляющей компании или ТСЖ, если объект в многоквартирном доме.

Отдельно проверьте, нет ли на объекте других несогласованных изменений. По нашей статистике около 80 % объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные работы, и обнаруживаются они обычно при выезде инженера, а не в рассказе собственника.

Ниже — как расставляются приоритеты в зависимости от типа объекта.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Помещение в МКД, фасад общий с домом	Протокол общего собрания с двумя третями голосов и эскизом входной группы	Внесение сведений в технический паспорт БТИ
Встроенно-пристроенное помещение с собственным фасадом	Доказательства конструктивной обособленности: фундамент, коммуникации, вылет от плоскости фасада	Протокол собрания: по позиции Мосжилинспекции и арбитражных судов он не нужен
Нежилое здание в пределах Садового кольца	Назначение объекта по перечню 94-ПП и согласование с Москомархитектурой до начала работ	Собрание с голосованием: достаточно письменных согласий собственников
Склад, производство, отель, апарт-отель, общежитие	Проект фасада и технический план для внесения изменений в ЕГРН	Согласование с Москомархитектурой: эти назначения в перечень 94-ПП не входят
Здание со статусом объекта культурного наследия	Охранное обязательство и предмет охраны, наличие лицензии Минкультуры у исполнителя	Стандартный проект перепланировки: работы идут как реставрация

Для складов и производств основной расход смещается с согласований на проектирование и кадастр, для объектов в центре — наоборот.

Практика и частные вопросы по входной группе

Кейс из практики: узаконивание выполненного входа и перепланировки магазина

Год и объект. 2022 год, нежилое помещение магазина автозапчастей площадью 594 кв. м на первом этаже в Москве. Заказчик — арендатор помещения. Срок выполнения работ — 1 месяц.

Задача. Заказчик самостоятельно выполнил перепланировку под зону ожидания для клиентов, работы затронули и внутреннюю конфигурацию помещений, и внешний вид фасада. Требовалось узаконить уже выполненные изменения и получить актуальные документы на помещение.

Что сделали специалисты. Помощник кадастрового инженера СМВ Групп выехал на объект и провел обмеры. По их результатам подготовили проект перепланировки и проект изменения фасадов, затем техническое заключение о безопасности выполненных строительных работ. Кадастровые инженеры сформировали технический план с новой конфигурацией помещений и подали его на регистрацию.

Результат. Весь цикл от обмеров до внесения сведений в ЕГРН занял менее одного месяца. Регистрация технического плана в Росреестре прошла с первого раза, без приостановок. Заказчик получил выписку из ЕГРН с актуальной планировкой.

Вопрос эксперту

Можно ли сделать дверь из существующего оконного проема и обойтись без согласия соседей?

Нет. При переделке оконного проема в дверной разбирается подоконный блок, а ограждающие конструкции фасада относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Требование получить согласие следует из пункта 2 статьи 26 Жилищного кодекса и пункта 2.5.1.1.1.8 приложения к 508-ПП. По фасадным работам действует квота в две трети голосов.

Обязательно ли идти в ГБУ «Экспертный центр»?

Для помещения в МКД при затрагивании несущих конструкций — да, проект разрабатывает либо автор проекта дома, либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией. Автора проекта дома на практике найти сложно, поэтому работа идет через ГБУ. Для отдельно стоящего нежилого здания этой обязанности нет: там достаточно проекта с разделом конструктивных решений от проектной организации — члена СРО.

Что будет, если сделать два отдельных входа в одно помещение?

432-ПП исходит из одной входной группы на одно нежилое помещение, и Росреестр на этом основании приостанавливает регистрацию. Рабочая схема выглядит так: одна основная входная группа плюс дополнительные входы, необходимость которых подтверждается расчетом пожарных рисков по условиям эвакуации. Эта конструкция подтверждена выигранными делами, но судебный этап закладывается в срок проекта заранее.

Нужно ли после согласования входа обновлять технический паспорт БТИ?

Для нежилых зданий это добровольная процедура: основные сведения о характеристиках объекта хранятся в ЕГРН. БТИ оказывает услугу по тарифам, которые зависят от площади объекта; на крупных объектах площадью более 20 000 кв. м актуализация сведений с выпуском нового технического паспорта доходит до полутора миллионов рублей. Смысл идти в БТИ появляется, если этого требует вышестоящая организация заказчика.

Стоимость согласования отдельного входа в нежилое помещение

Итоговая сумма складывается из состава работ: нужен ли отдельный проект фасада, задействованы ли несущие конструкции, требуется ли согласование с Москомархитектурой и регистрация изменений в Росреестре.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки (нежилые здания)	от 280 000 руб.
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.

Позиции складываются под конкретный объект: для встроенно-пристроенного помещения без общего собрания состав работ короче, для объекта в перечне 94-ПП добавляется согласование с Москомархитектурой. Актуальные цены по всем направлениям собраны на странице стоимости услуг.

Посмотреть, на каких объектах и в каком объеме мы уже выполняли проекты входных групп и изменения фасадов, можно в разделе выполненных работ: там видны типы зданий, состав документации и результаты.

Выводы

Несогласованный вход стоит не только административного штрафа до 500 000 руб. по московскому кодексу: к нему добавляется требование вернуть фасад в прежний вид, приостановка в Росреестре и невозможность распоряжаться помещением с фактической планировкой. Путь легализации зависит от типа объекта: в многоквартирном доме он идет через Мосжилинспекцию по 508-ПП с протоколом общего собрания и заключением о безопасности, в нежилом здании — через письменные согласия собственников и, при попадании в перечень назначений и территорий, через Москомархитектуру по 94-ПП. Выполненные работы на фасаде в МКД снова согласуются с апреля 2025 года, а по 94-ПП согласовать можно только планируемые.

СМВ Групп работает с нежилыми помещениями и зданиями с 2014 года, в штате 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам и ведет проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Проект входной группы, техническое заключение, сопровождение согласования и технический план для ЕГРН делаются одним подрядчиком, поэтому расхождений между эскизом, проектом и фактом на объекте не возникает.

Частые вопросы

Чем порядок согласования входа отличается в Санкт-Петербурге?

В Петербурге изменение фасада оформляется как проект благоустройства элементов благоустройства через КГА. Сначала подается заявление на получение задания на разработку проекта: к нему прикладываются согласие на обработку персональных данных, доверенность, выписка из ЕГРН, 40 фотографий и поэтажный план с обозначением места устройства входа. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, для листа согласования — не более 15 рабочих дней. В состав проекта входит развертка фасадов: КГА требует четыре фасада. Отдельно заказывается топографический план с подземными коммуникациями в масштабе 1:500 в тресте ГРИИ, причем после получения разрешения на разработку проекта, чтобы не тратить деньги заранее.

Нужен ли паспорт колористического решения при устройстве входа?

Он нужен, если вместе со входом меняются цвет фасада, отделочные материалы, облицовка, декоративные элементы или устанавливается рекламное оборудование. Колористические решения регулируются 114-ПП и оформляются через Москомархитектуру. Услуга по согласованию бесплатная, заявление подается через mos.ru. В ЕГРН и в документы БТИ колористические изменения не вносятся, сведения аккумулируются в реестре Москомархитектуры.

Какие госпошлины платятся за внесение изменений в ЕГРН?

Размеры установлены Налоговым кодексом и различаются для физических и юридических лиц: ориентир — от 4 000 руб. для физических лиц и от 22 000 руб. для юридических. Согласование изменения фасада и паспорта колористического решения в Москомархитектуре пошлиной не облагается. Актуализация технического паспорта в БТИ оплачивается по тарифам организации в зависимости от площади объекта.

Можно ли просто демонтировать старое крыльцо или тамбур?

После изменений мая 2025 года 432-ПП прямо допускает ликвидацию входных групп, но по той же логике, что и их устройство, — для конструкций без фундамента. Если пристройка имеет фундамент и учтена в площади здания, ее снос меняет объемно-планировочные показатели объекта и попадает под реконструкцию. Проверка начинается с технического паспорта и выписки из ЕГРН, а не с внешнего вида конструкции.

Что делать, если разрешение получено, а работы выполнены с отступлением от проекта?

Мосжилинспекция откажет в выдаче акта из-за несоответствия фактического состояния согласованному проекту. Внутри срока действия распоряжения, а это 18 месяцев, можно скорректировать проектную документацию, подать корректировку в Мосжилинспекцию и идти за актом уже по скорректированному распоряжению. Продление распоряжения в Москве не предусмотрено, поэтому повторно проходить путь с собранием собственников придется, если срок истек.

Помогает ли новая лестница внутри помещения решить вопрос с отдельным входом?

С мая 2025 года 432-ПП прямо разрешает устройство и демонтаж внутренних лестниц, включая марши, и устройство проемов в перекрытиях при сохранении прочностных характеристик. Для нежилых зданий это закрывается разделом конструктивных решений. Прием используется при разделе объекта: отдельный доступ на второй этаж позволяет выделить его в самостоятельное помещение, не выводя на фасад еще одну входную группу.