Особенности переустройства и перепланировки помещений

В многоквартирном доме могут быть не только квартиры, но и нежилые помещения. И там, и там можно сделать перепланировку, причем многие нюансы будут совершенно одинаковы. Но есть и ряд отличий – в составе документов, в разрешенных и запрещенных видах работ, в прохождении согласований. Именно об этом поговорим в статье, опираясь на примеры из практики экспертной организации «СМВ Групп». Отдельное внимание уделю услугам, которые помогут снять проблемы при получении разрешения и акта на перепланировку в МКД.

Ключевые особенности перепланировки в помещениях МКД

Как видно и названия, многоквартирные дома состоят, в основном, из квартиры (жилые помещения). На первых, а иногда и на вторых этажах МКД, мы зачастую видим и нежилые помещения. Они могут появиться сразу при строительстве, если это предусмотрено проектом. Также возможен перевод квартир в нежилые помещения, хотя это и не самое простое дело.

Перепланировку можно сделать в любом помещении, в том числе при его нахождении в МКД. Но так как необходимо выполнить строительные работы, а их последствия могут негативно сказаться на состоянии конструкций, собственник обязан соблюдать ряд правил. Чтобы сделать все законно, нужно:

• получить документы на перепланировку, требующую согласования (обязательный перечень всегда можно найти в нормативных актах);
• получить разрешения на работы, а также акт приемки после их завершения;
• получить специальные разрешения на отдельные виды работ (обычно речь идет о согласовании изменений фасадов, что очень актуально для нежилых помещений в МКД);
• выполнить ряд формальностей после завершения перепланировки.

Естественно, это далеко не все особенности перепланировки и переустройства в помещениях МКД. Отдельного внимания заслуживает согласование работ на уровне собственников дома (на общем собрании). Как минимум, это требуется при задействовании несущих конструкций, изменении общедомового имущества. Об этом подробнее расскажу ниже.

Проект перепланировки законодательство рассматривает как основной документ. Но только им дело не ограничивается. В большинстве случаев, для согласования нужно еще получить техническое заключение. После завершения работ не обойтись без техплана (общая обязанность для владельцев жилых и нежилых помещениях).

Можно ли открыть магазин или кафе в квартире на первом этаже многоквартирного дома?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Практически все виды предпринимательской деятельности можно вести только в нежилых помещениях. Квартира на первом этаже для этого не подойдет. Ее можно перевести в нежилое, но одним из ключевых условий станет устройство отдельного входа. Это тоже относится к перепланировке, и, одновременно, к изменению фасадных решений дома.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Чем отличаются правила согласования для жилых и нежилых помещений

Чтобы узнать об особенностях перепланировки в помещениях МКД, нужно смотреть нормативные акты региона. В ЖК РФ есть только общие правила и определения. Возьмем для примера Москву. Там основным руководящим актом является Постановление № 508-ПП. Он распространяется как на перепланировку в квартире, так и в нежилых помещениях.

Нельзя сказать, что отличий в согласованиях работ для жилых и нежилых помещений МКД очень много. Но они все же есть:

• в перечне документов, которые нужны собственнику (к примеру, изменить планировку квартиры зачастую можно по типовому проекту, а заключение о соответствии санитарным нормам не требуется);
• в работах и решениях, которые можно и нельзя выбрать для перепланировки (как я указал выше, для нежилых помещений всегда нужен отдельный вход с прилегающей территории);
• в порядке согласования работ, влекущих изменение внешнего архитектурного решения.

При перепланировке вполне может появиться новое помещение. Примером назову раздел или объединение существующих объектов. В данном случае после перепланировки нужна регистрация права собственности. Она проводится путем внесения новых данных в ЕГРН, присвоения кадастровых номеров. При этом разделы или объединения квартир возможны только в исключительных случаях.

Занимаясь бизнесом, вы вряд ли будете тратить время на доскональное изучение нормативных актов о перепланировках. Общие сведения можно узнать из материалов на нашем сайте, на консультации в экспертов «СМВ Групп». Еще лучше заключить договор на оказание услуг под ключ. Мы пройдем все согласования в ваших интересах, предоставим готовые разрешения и иные документы.

Состав документов

Начнем с документов, без которых вам не обойтись при перепланировке в помещениях МКД. В обязательный перечень всегда входит:

• выписка ЕГРН, которой вы подтвердите свои права на помещение, полномочия на подачу документов;
• проект перепланировки, который будут проверять в МЖИ при выдаче разрешения;
• техническое заключение (ТЗК), которым подтверждается допустимость, и что не менее важно, безопасность работ;
• технический план, который вы заказываете после завершения работ и подаете в МЖИ для оформления акта приемки.

Далее уже есть отличия. Юридические лица и предприниматели, владеющие помещением, подают свои регистрационные документы (листы записи ЕГРИП/ЕГРЮЛ, ИНН, копию устава и т.д.). Для граждан вместо этого нужен паспорт.

В перечне документов по постановлению № 508-ПП мы видим технический паспорт и поэтажный план. Их нужно запросить из архива ГБУ МосгорБТИ. Но если ранее это учреждение передавало материалы технического учета в единую базу недвижимости Москвы, то их запросит сама Мосжилинспекция. Впрочем, техпаспорт и поэтажный план важны и для разработки проекта. Поэтому мы запросим их в ваших интересах на основании доверенности.

Собственник помещения может обойтись и без проекта. В некоторых случаях согласование возможно по эскизу. Но заблуждаться не стоит. Правила оформления эскизов примерно такие же, что и для проектной документации. Отличие будет лишь в комплекте документов. На эскизе можно одновременно показать изменения в планировке, все монтажные и демонтажные работы (с условными обозначениями).

Отметим нюансы получения техзаключения. По Постановлению № 508-ПП его может оформить:

• автор проекта дома (организация), если о нем есть сведения;
• ГБУ «Экспертный центр» (учреждение получило полномочия от МЖИ), если нет данных об авторе проекта дома.

В нормативном акте указаны и случаи, когда нужно получить техзаключение. По сути, это любые работы с задействованием несущих конструкций. Если бы речь шла о нежилом здании, то документ смогла бы оформить экспертная организация «СМВ Групп».

Одним из отличий в действиях собственников является обязанность получить экспертное заключение в ФБУГ «Центр гигиены и эпидемиологии». Это требование только для перепланировки в нежилом помещении. Заключение содержит выводы, что предстоящие работы отвечают санитарным нормам.

Кому получить согласование перепланировки, чтобы не тратить свое время?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». В принципе, представителем может быть кто угодно (сотрудник компании, сторонний юрист и т.д.). Но лучше давать такие полномочия лицам, у которых есть опыт в сфере перепланировок. Это зачастую важно для взаимодействия с чиновниками, снятия возможных замечаний по документам. Специалисты «СМВ Групп» представят ваши интересы и при узаконивании работ, выполненных без разрешения.

Согласование отдельного входа

У квартир вход сделан с лестницы или лестничной клетки. Для нежилых помещений иное требование. Для ведения почти всех видов бизнеса нужен отдельный вход с придомовой территории. Соответственно, такое решение нужно указать в проекте перепланировки:

• при переводе квартиры в нежилое помещение;
• при образовании нового помещения (раздел, объединение);
• при необходимости изменить габариты проема, возвести входную группу.

Ко входам и входным группам в нормативных актах установлены специальные требования. Вот только одно из них – нельзя делать вход с фундаментом или с тамбуром, который станет новым помещением. Еще есть ограничения по допустимой площади входной группы (15 кв. м., а в некоторых ситуациях 40 кв. м.). Собственникам жилых помещений такие нормы не важны, ведь они ничего не смогут сделать со входом из внутреннего пространства подъезда.

Особенности переустройства и перепланировки жилого помещения

Хотя основной темой статьи является изменение планировки нежилых помещений, стоит сказать и об особенностях выполнения работ в квартирах. Кроме отсутствия сложностей с согласованием отдельного входа, там нужно учитывать и следующее:

• вместо индивидуальных решений изменить планировку квартиры можно по типовому проекту (они доступны в МЖИ для самых распространенных серий домов);
• так как работы почти всегда ведутся только в границах квартиры, получать согласие собственников остальных квартир не требуется;
• есть приличное количество запретов, которые относятся именно к квартирам (например, нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой).

Все это тоже можно найти в Постановлении № 508-ПП. По факту, это нормативный акт общего действия для работ в нежилых и жилых помещениях.

Единые правила согласования для нежилых и жилых помещений

Начальным этапом перепланировки станет заказ проекта и технического заключения, сбор иных документов. Далее владельцу помещения предстоит пройти согласование. Чтобы не получить отказ, нужно соблюсти следующие правила:

• соберите и представьте полный комплект документов, предусмотренный Постановлением № 508-ПП;
• важен правильный выбор решения и работ, чтобы их не отнесли к реконструкции;
• выполнение работ советуем начать только после получения разрешения в МЖИ, ведь процедура узаконивания точно будет сложнее;
• строго следуйте проекту, соблюдайте нормы строительной, пожарной и санитарной безопасности, чтобы не «попасть» на крупные штрафы и предписания за нарушения;
• не забудьте про обязательные процедуры после перепланировки, ведь она считается незавершенной до того, как в ЕГРН появятся данные о новых характеристиках помещения.

Стоит сказать о новых правилах согласования перепланировки по ЖК РФ. Самое важное заключается в изменении порядка действий на заключительном этапе. Теперь владелец помещения сначала получает технический план, а уже потом обращается с ним за актом приемки в МЖИ. До апреля 2024 года техплан заказывали уже после получения акта. Также, согласно нововведениям, Мосжилинспекция сама отправит документы регистратору Росреестра. В целом, этот скорректированный порядок упрощает действия собственников после перепланировки.

Разрешение и акт Мосжилинспекции

В Москве административный регламент о согласовании перепланировки утвержден Постановлением № 508-ПП. Порядок действий собственника или его представителя будет таков:

• запрос со всеми обязательными документами подается электронно через сайт mos.ru (представитель подписывает заявление со ссылкой на доверенность);
• обязательные проверки длятся до 20 дней, а продление допускается до 30 суток (если МЖИ будет направлять межведомственные запросы);
• ряд сведений при проверках Мосжилинспекция запрашивает самостоятельно (примеров назову решение по изменению фасадов по линии Москомархитектуры);
• срок действия разрешения на перепланировку составляет до 18 месяцев (для продления необходимо подать заявление до истечения срока).

Согласование в МЖИ является бесплатной процедурой для заявителя. Уведомление о положительном решении придет в личный кабинет сайта.

Учет изменений после перепланировки

Задача Росреестра, как государственного органа – обновить сведения в ЕГРН. Это обязательное требование, ведь после любой перепланировки изменится конфигурация и характеристики помещения. Также может появиться новый объект, который нужно поставить на кадастровый учет.

Чтобы соблюсти указанные выше требования, собственник заказывает технический план. Договор можно заключить с кадастровым инженером «СМВ Групп». Готовый техплан нужно направить с запросом в Мосжилинспекцию (об этих нововведениям рассказали выше). Далее нужно дождаться выдачи акта приемочной комиссии.

Регистратор Управления Росреестра получит техплан и акт из МЖИ. Далее он перенесет обновленные сведения о помещении в ЕГРН. После завершения всех процедур заявителю направят электронную выписку из госреестра. Этим документом юридически подтверждается завершение перепланировки. Техплан заявителю не выдают, так как он останется в архиве Росреестра.

Заключение – коротко о главном

• Особенности перепланировки в нежилых и жилых помещениях МКД описаны в Постановлении № 508-ПП. Заявителем может быть сам собственник или его представитель по доверенности.
• Состав документ будет примерно одинаков во всех случаях перепланировки. Три основных документа – проект, технической заключение и техплан.
• Разрешение на работы и акт после их завершения получаем по линии Мосжилинспекции. Заключительной процедурой будет кадастровый учет с обновлением сведений в ЕГРН.