Кто оплачивает перепланировку нежилого помещения — арендатор или собственник

Оплата перепланировки нежилого помещения — вопрос, который арендатор и собственник трактуют по-разному до тех пор, пока дело не доходит до суда. Статья 623 ГК РФ разграничивает отделимые и неотделимые улучшения, но конкретного ответа «кто платит» не даёт — всё определяет договор аренды. Разберём, как распределить расходы на проект, согласование и строительные работы между сторонами, чтобы потом не взыскивать убытки через арбитраж. Тема продолжает материал о правовых аспектах перепланировки нежилого помещения за счёт арендатора, где описана юридическая сторона вопроса.

Что говорит закон о распределении расходов на перепланировку

Гражданский кодекс РФ не содержит статьи, которая бы прямо указывала: «перепланировку оплачивает арендатор» или «перепланировку оплачивает собственник». Нет такой нормы. Есть три статьи, которые косвенно регулируют этот вопрос, и все три оставляют пространство для договорённостей.

Статья 616 ГК РФ разграничивает обязанности по содержанию арендованного имущества. Капитальный ремонт — за арендодателем, текущий — за арендатором. Перепланировка не относится ни к одной из этих категорий. Она квалифицируется как изменение конфигурации помещения, а при аренде — как неотделимое улучшение. И здесь начинается самое интересное.

Статья 623 ГК РФ устанавливает правила для улучшений арендованного имущества. Отделимые улучшения — собственность арендатора. Неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя, дают арендатору право требовать компенсацию после окончания договора. Без согласия — никакой компенсации.

Статья 622 ГК РФ обязывает арендатора вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. Или в состоянии, обусловленном договором. То есть если договор предусматривает возврат с перепланировкой — возвращаете с перепланировкой. Если молчит — собственник вправе потребовать восстановить первоначальную планировку за ваш счёт.

Для нежилых помещений в МКД действует дополнительное ограничение: с 8 января 2019 года перепланировка регулируется нормами Жилищного кодекса РФ. Статья 26 ЖК РФ требует, чтобы заявителем на согласование выступал собственник. Арендатор подаёт документы только по нотариальной доверенности. Это значит, что даже если арендатор оплачивает всё — без участия собственника процесс не двинется.

Кто платит за каждый этап перепланировки

Перепланировка — не одна услуга, а цепочка из 5-8 этапов. И на каждом этапе вопрос оплаты решается отдельно. Разберём по порядку.

Разработка проекта перепланировки

Проект заказывает и оплачивает тот, кому нужна перепланировка. В 90% случаев это арендатор — он открывает бизнес, ему нужна другая планировка: перегородки не там, входная группа не с той стороны, мокрая зона отсутствует. Собственник в это время просто получает арендную плату и его текущая планировка устраивает.

Стоимость проекта перепланировки — от 28 000 руб. для нежилых зданий, от 98 000 руб. (проект + техническое заключение) для помещений в МКД. В практике СМВ Групп встречаются объекты, где проектная документация с учётом дополнительных разделов (пожарная безопасность, вентиляция, конструктивные решения) обходится в 150 000-200 000 руб.

Техническое заключение

Обязательный документ для помещений в МКД. Для нежилых зданий — по запросу, но на практике его требуют почти всегда. Оплачивает инициатор перепланировки. Стоимость от 35 000 руб.

Согласование в госорганах

Заявитель по закону — собственник. Расходы на подготовку документов и сопровождение согласования стороны распределяют по договорённости. Госпошлина с 01.01.2025: 2 000 руб. для юрлиц, 1 000 руб. для физлиц. Фактические расходы на согласование «под ключ» в Москве: от 63 000 руб. (получение акта ввода в МЖИ). В практике СМВ Групп мы видим, что арендатор оплачивает согласование в 70-80% случаев — просто потому, что ему это нужнее.

Строительно-монтажные работы

Оплачивает тот, в чьих интересах выполняется перепланировка. Если договор аренды молчит — арендатор, поскольку он инициатор. Стоимость зависит от площади, объёма работ и сложности: от 3 000 до 15 000 руб. за квадратный метр.

Технический план и регистрация в ЕГРН

Технический план готовит кадастровый инженер. С апреля 2025 года техплан входит в обязательный пакет документов и подаётся до вызова инспектора. Стоимость: от 17 000 руб. Регистрация изменений в ЕГРН: от 17 000-22 000 руб. (включая работу с Росреестром). Заявитель в Росреестр — собственник. Кто оплачивает — по договорённости сторон, но логика подсказывает: собственник заинтересован в актуальных документах на свой объект.

Неотделимые улучшения: когда арендатор получит компенсацию

Перепланировка в подавляющем большинстве случаев квалифицируется как неотделимое улучшение. Снос перегородок, устройство проёмов, прокладка инженерных сетей, монтаж системы вентиляции — всё это нельзя забрать с собой при выезде. И вот тут начинается юридическая тонкость, из-за которой арендаторы теряют миллионы рублей.

Условия компенсации по ст. 623 ГК РФ работают только при одновременном соблюдении трёх требований. Первое — улучшения произведены за счёт арендатора. Второе — получено письменное согласие арендодателя. Третье — договором не исключено право на компенсацию. Если хотя бы одно условие не выполнено — арендатор не получит ничего.

Суды настаивают, что согласие должно быть конкретным. Общая фраза в договоре «арендатор вправе производить перепланировку» без указания вида работ, объёма и стоимости — недостаточна для взыскания компенсации. Позиция Верховного Суда РФ однозначна: согласовываются конкретные работы, их объём и стоимость, а не абстрактное разрешение на «любые изменения».

Есть принципиальный момент со сменой собственника. Если помещение продано, требование о компенсации неотделимых улучшений арендатор предъявляет прежнему арендодателю, а не новому владельцу. Новый собственник не давал согласия на улучшения и не обязан за них платить — это позиция ВС РФ.

Распределение расходов при молчании договора аренды

Договор молчит о перепланировке. Арендатор уже заказал проект, начал ремонт. Кто платит? Вот как это работает по умолчанию, когда договор не содержит специальных условий.

Расходы на проект и строительные работы несёт арендатор — как инициатор и выгодоприобретатель перепланировки. Расходы на согласование формально лежат на собственнике (он заявитель), но фактически оплачивает арендатор в рамках договорённости. Расходы на технический план и регистрацию в ЕГРН — зона ответственности собственника, потому что это его объект и его документы. Но на практике арендатору приходится брать эти расходы на себя, иначе собственник просто не торопится.

Штраф за самовольную перепланировку выпишут собственнику — он ответственен перед государством за состояние помещения. По КоАП РФ (ст. 7.21) юрлицо заплатит от 40 000 до 50 000 руб., физлицо — от 2 000 до 2 500 руб. Но арендатор возмещает собственнику убытки в рамках гражданско-правовых отношений, если в договоре это предусмотрено.

Компенсация неотделимых улучшений при молчании договора: арендатор вправе требовать возмещения стоимости по ст. 623 ГК РФ, п. 2 — но только если докажет, что согласие собственника было получено. Без доказательства согласия — ноль.

Что прописать в договоре аренды про оплату перепланировки

Типовой договор аренды из интернета не содержит ни одного пункта о перепланировке. Результат — собственник и арендатор выясняют финансовые вопросы в арбитраже. Семь пунктов, которые защитят обе стороны.

Первый пункт — разрешение на перепланировку. Формулировка: «Арендатор вправе производить перепланировку арендуемого помещения исключительно с предварительного письменного согласия Арендодателя и при наличии разрешительной документации». Без этого пункта собственник в любой момент расценит перепланировку как нарушение условий аренды.

Второй — распределение расходов. Конкретно: «Расходы на разработку проектной документации, согласование перепланировки и производство строительных работ несёт Арендатор» или «Арендодатель» — зависит от переговоров. Главное — написать прямо, без двусмысленностей.

Третий — механизм зачёта затрат в счёт арендной платы. Если стороны договорились, что арендатор выполняет перепланировку, а собственник компенсирует расходы через снижение арендной платы — это нужно прописать с конкретными суммами и сроками. «Арендатор вправе зачесть документально подтверждённые расходы на перепланировку в сумме до _____ руб. в счёт арендной платы за период _____».

Четвёртый — судьба неотделимых улучшений. «Стоимость неотделимых улучшений, произведённых Арендатором с согласия Арендодателя, возмещению не подлежит» — если собственник хочет получить перепланировку бесплатно. Или «подлежит возмещению в порядке и сроки, установленные настоящим договором» — если согласен платить.

Пятый — состояние помещения при возврате. «Арендатор обязан вернуть помещение с произведёнными улучшениями» или «обязан восстановить первоначальную планировку за свой счёт». Выбор формулировки определяет, кто потратит деньги при расторжении.

Шестой — ответственность за несогласованную перепланировку. «В случае самовольной перепланировки Арендатор обязан за свой счёт устранить изменения и возместить Арендодателю все убытки, включая расходы на легализацию и административные штрафы».

Седьмой — обязанности собственника по содействию. Выдача доверенности, предоставление правоустанавливающих документов, техпаспорта БТИ, обеспечение доступа для обмеров. Без содействия собственника арендатор физически не сможет согласовать перепланировку.

Зачёт стоимости перепланировки в счёт арендной платы

Один из рабочих механизмов компенсации — зачёт затрат арендатора в счёт арендной платы. Арендатор выполняет перепланировку за свой счёт, а потом уменьшает ежемесячные платежи на согласованную сумму. Механизм законный, основан на ст. 614 и 616 ГК РФ, но работает только при правильном оформлении.

Что нужно для зачёта. Первое — дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указаны: перечень работ, их стоимость (подтверждённая сметой и актами выполненных работ), период зачёта, порядок расчёта. Второе — акты выполненных работ и платёжные документы. Третье — акт приёмки работ, подписанный обеими сторонами.

Без дополнительного соглашения арендатор не вправе в одностороннем порядке уменьшить арендную плату. Если просто перестанет платить полную сумму — собственник расторгнет договор за просрочку оплаты.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Налоговые последствия перепланировки для арендатора и собственника

Расходы на перепланировку — это не просто деньги, а ещё и налоговые обязательства. И для арендатора, и для собственника они разные.

Налоги у арендатора

Затраты на неотделимые улучшения, произведённые с согласия арендодателя, арендатор относит к амортизируемому имуществу по п. 1 ст. 256 НК РФ. Амортизация начисляется в течение срока договора аренды. После окончания договора недоамортизированный остаток списывается во внереализационные расходы — но только если арендодатель не компенсирует стоимость улучшений.

Есть момент с НДС, который арендаторы упускают. При передаче неотделимых улучшений арендодателю — независимо от того, платит он компенсацию или нет — арендатор обязан начислить НДС. Безвозмездная передача имущества признаётся реализацией по п. 1 ст. 39 НК РФ. Позиция ФНС подтверждена судами в 2025 году. На объекте стоимостью 2 000 000 руб. это дополнительные 400 000 руб. НДС.

Налоги у собственника

Если арендодатель не компенсирует неотделимые улучшения, полученные от арендатора, — это внереализационный доход (п. 8 ст. 250 НК РФ). Получили бесплатную перепланировку на 3 000 000 руб. — заплатите налог на прибыль с этой суммы. При компенсации улучшений: расходы учитываются как капитальные вложения в основное средство, собственник вправе амортизировать принятые улучшения.

Образцы документов для согласования перепланировки арендованного помещения

Риски для арендатора и собственника при распределении расходов

Чем рискует арендатор

Первый риск — расторжение договора по ст. 619 ГК РФ. Если арендатор выполнил перепланировку без согласия собственника — это существенное нарушение условий аренды. Собственник расторгает договор через суд и требует привести помещение в первоначальное состояние за счёт арендатора. Стоимость «обратной» перепланировки — от 500 000 руб. до нескольких миллионов.

Второй — отказ в компенсации неотделимых улучшений. Арендатор потратил деньги, сделал ремонт, но не оформил согласие собственника конкретно и письменно. При выезде — ни копейки возврата.

Третий — налоговые доначисления. Расходы на улучшения без согласия арендодателя налоговые органы не принимают к учёту. Если арендатор списал 3 000 000 руб. на амортизацию, а ФНС обнаружила отсутствие письменного согласия — доначислят налог на прибыль плюс штраф и пени.

Чем рискует собственник

Главный риск — бремя легализации. Арендатор выехал, оставив помещение с несогласованной перепланировкой. Легализация или демонтаж — за счёт собственника. На одном из объектов в практике СМВ Групп (нежилое помещение 450 м² в ЦАО) стоимость легализации самовольной перепланировки, оставленной арендатором, составила 870 000 руб. Собственник взыскивал эту сумму с арендатора через арбитраж полтора года.

Второй риск — проверки надзорных органов. Мосжилинспекция, Росреестр, прокуратура выявляют самовольные перепланировки при плановых и внеплановых проверках. Ответственность несёт собственник. Штраф — от 40 000 до 50 000 руб. для юрлиц.

Третий — снижение рыночной стоимости объекта. Несогласованная перепланировка фиксируется в ЕГРН как расхождение с техническим планом. При продаже покупатель либо снижает цену, либо отказывается от сделки.

Судебная практика по компенсации затрат на перепланировку

Арбитражные суды рассматривают споры между арендаторами и собственниками по компенсации перепланировки регулярно. Ключевые позиции, которые сформировались к 2026 году.

Обзор ВС РФ от 13 декабря 2023 года (утверждён Президиумом, 23 правовые позиции) установил: перепланировка нежилых помещений в МКД с 8 января 2019 года регулируется нормами ЖК РФ наравне с жилыми помещениями. Согласование проводит собственник или уполномоченное им лицо.

При досрочном расторжении договора: арендатор вправе требовать компенсации неотделимых улучшений, если расторжение произошло по вине арендодателя. Если по вине арендатора — суды отказывают. Постановление АС Северо-Кавказского округа от 3 апреля 2025 года подтвердило расторжение договора аренды и взыскание с арендатора 850 000 руб. ущерба за несогласованную перепланировку и демонтаж системы пожаротушения.

Если арендодатель уклоняется от компенсации — арендатор вправе взыскать стоимость улучшений как неосновательное обогащение. Но для этого нужно доказать: согласие собственника, стоимость улучшений и факт обогащения. Три элемента, каждый из которых требует документального подтверждения.

Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения в 2026 году

Итоговая стоимость перепланировки зависит от типа здания (МКД или нежилое), площади помещения, сложности работ и региона. Вот актуальные цены для Москвы.

Итоговая сумма зависит от площади, типа здания и объёма работ — полный прайс с разбивкой по услугам поможет сориентироваться точнее. Для нежилого помещения площадью 200-500 м² в Москве полный цикл (от проекта до записи в ЕГРН) обходится в 350 000-700 000 руб. без учёта строительных работ.

Мы согласовали более 1000 проектов перепланировки в Москве и регионах — подборка завершённых кейсов покажет типичные объекты и сроки.

Выводы

Закон не устанавливает, кто оплачивает перепланировку нежилого помещения — арендатор или собственник. Ответ определяет договор аренды. Без специальных пунктов о распределении расходов, судьбе неотделимых улучшений и порядке компенсации стороны рискуют потерять деньги и время в арбитраже. Ключевое правило: согласие собственника на перепланировку должно быть конкретным — с указанием вида работ, объёма и стоимости.

В компании СМВ Групп мы сопровождаем перепланировки арендованных нежилых помещений с 2014 года — от подготовки пунктов договора аренды до получения обновлённой выписки ЕГРН. Если нужна консультация по конкретному объекту, можно оставить заявку — инженер свяжется в течение дня.

Часто задаваемые вопросы