Козырек над входом: согласование по 94-ПП и цена ошибки

Козырек над входом в нежилое здание относится к изменению внешнего архитектурного решения, а не к перепланировке помещения. В Москве порядок задает постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2022 года № 94-ПП: для нежилых зданий в пределах внешних границ Садового кольца и на улицах из приложения 1 к постановлению проект изменения согласуется с Москомархитектурой, срок услуги — до 20 рабочих дней, плата за нее не взимается. Постановление допускает устройство навесов и козырьков в пределах габаритов существующих внешних элементов здания, вынос за габариты проектируемой входной площадки по пункту 2.2.2.3 не превышает 0,3 м. От чего зависит маршрут: козырек в этих габаритах идет проектом изменения фасада, а консоль, вынесенная на отметку около 10 метров, или навес на отдельных опорах с фундаментом разбираются как АГР либо как реконструкция с разрешением на строительство.

Разберем, чем козырек-изменение фасада отличается от козырька-реконструкции, какие нагрузки закладывает раздел КР при креплении консоли на высоте и какие исходные данные нужны до выезда проектировщика. Дадим сценарную таблицу статусов и чек-лист подготовки. Стоимость работ, кейс фасадного согласования в Москве, порядок для Санкт-Петербурга и ответы на частые вопросы инженеров — во второй половине статьи.

Козырек над входом: какой процедурой это регулируется

Устройство козырьков и навесов, монтаж и демонтаж крылец, перила на существующих крыльцах, тамбуры без фундамента, новые и расширенные дверные и оконные проемы — все это проект частичного изменения фасада. Один документ описывает, что на фасаде было и что станет, и дальше используется для согласования, для технического плана и для ответа надзорному органу.

Действие 94-ПП ограничено и по территории, и по типу объекта. Территория — пределы внешних границ Садового кольца и улицы из приложения 1 к постановлению. Типы объектов — административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные. Производственные и складские объекты, отели, апарт-отели, общежития в этом перечне отсутствуют, и по ним согласование с Москомархитектурой мы не проводим. Проверка занимает пять минут: адрес объекта сверяется с перечнем улиц в приложении, дальше решается вопрос о типе объекта. Подать проект и получить решение можно через государственную услугу по согласованию изменения внешнего архитектурного решения в электронной форме, для подачи представителем потребуется нотариальная доверенность.

Если объект вне границ действия 94-ПП, проект изменения фасада все равно готовится. Он подписывается собственником и проектной организацией, включается в состав технического плана и уходит в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН. Государственный регистратор, увидев новый элемент на фасаде, запрашивает именно этот проект и раздел КР. Техник МосгорБТИ при выходе на объект запрашивает тот же комплект.

Почему козырек на отметке 10 метров выпадает из простой процедуры

94-ПП рассчитано на элементы, привязанные к входной площадке. Высота устраиваемых и изменяемых тамбуров входных групп не должна превышать линию перекрытий между первым и вторым этажами, а навесы и козырьки размещаются в пределах габаритов существующих внешних элементов здания. Консоль, закрепленная на отметке около 10 метров и накрывающая входную зону сверху, в эти рамки не укладывается: она читается как самостоятельный элемент архитектурного облика здания, а не как деталь входной площадки. Текст нормы стоит смотреть по первоисточнику — постановление Правительства Москвы № 94-ПП от 02.02.2022 опубликовано на портале мэра Москвы.

Дальше вопрос решается двумя ветками. Если меняется архитектурный облик здания в целом, готовится АГР — архитектурно-градостроительное решение, комплексный документ, который включает и колористику, и решения по фасадам. В Санкт-Петербурге и в областях аналог называется АГО, архитектурно-градостроительный облик. Если конструкция ставится на отдельные опоры с фундаментом, образует помещение или меняет габариты здания по высоте и объему, это реконструкция: разрешение на строительство, проектная документация по составу разделов, ограничения ПЗЗ. В Москве по многим участкам изменение характеристик здания не допускается, и проект останавливается на этом этапе.

Сценарии по фасадным элементам различаются документом и органом. Ниже таблица, которой мы пользуемся при первичной квалификации объекта.

Ситуация на объекте	Как квалифицируются работы	Документ	Кто согласует
Козырек в габаритах входной площадки, вынос за ее габариты до 0,3 м, без фундамента	Изменение внешнего архитектурного решения	Проект частичного изменения фасада, раздел КР при новых проемах и креплениях	Москомархитектура, если объект в границах 94-ПП
Замена козырька на идентичный по материалу, размеру и цвету	Восстановление существующего элемента	Сведения в ЕГРН не меняются, отдельный проект не требуется	Согласование не проводится
Консольный козырек на отметке около 10 м, за габаритами существующих элементов фасада	Изменение архитектурного облика за рамками перечня 94-ПП	АГР в Москве, АГО в Санкт-Петербурге и областях	Москомархитектура, КГА или архитектура муниципалитета
Навес на отдельных опорах с фундаментом, с образованием помещения или изменением габаритов здания	Реконструкция	Проектная документация и разрешение на строительство	Мосгосстройнадзор, с проверкой по ПЗЗ
Склад, производство, отель, общежитие или адрес вне перечня 94-ПП	Изменение фасада без согласования с архитектурой	Проект изменения фасада и раздел КР для технического плана	Подписывают собственник и проектная организация
Здание — объект культурного наследия, фасад в предмете охраны	Работы по сохранению объекта культурного наследия	Документация на реставрационные работы по охранному обязательству	Орган охраны объектов культурного наследия

Первые две строки закрываются проектом и выездом инженера. Четвертая строка в московских условиях чаще заканчивается отказом от затеи, потому что правила землепользования и застройки по конкретному участку запрещают менять характеристики здания. Шестая строка выводит объект из фасадной процедуры целиком: реставрация лицензируется отдельно, и фасадный проект там неприменим.

Нагрузки и крепление: что считает раздел КР

Раздел КР для фасадных работ — конструктивные решения с расчетом, спецификацией и узлами. По нему закупают металл и монтируют конструкцию, и он же подтверждает, что прочностные характеристики наружной стены не нарушены. Для нового проема в стене раздел содержит расчет перемычки и вывод конструктора: например, перемычка из двух швеллеров удовлетворяет требованиям прочности и устойчивости по своду правил. Для козырька в раздел входят кронштейны, анкеровка, шаг креплений и спецификация проката.

Для козырька на высоте расчетная схема отличается от схемы у земли по трем позициям. Первая — снег. Москва относится к III снеговому району, нормативное значение веса снегового покрова по таблице 10.1 СП 20.13330.2016 составляет 1,5 кПа. У примыкания к более высокой стене образуется снеговой мешок, и коэффициент перехода от веса снегового покрова к снеговой нагрузке на этом участке принимается выше единицы. Вторая — ветер. Москва в I ветровом районе, нормативное ветровое давление по таблице 11.1 того же свода правил равно 0,23 кПа, а коэффициент, учитывающий изменение давления по высоте, растет с отметкой размещения конструкции. Для консоли критичен не столько прижим, сколько отрыв: ветровой отсос работает на выдергивание анкеров. Третья — сход снега и наледи с вышележащей кровли. Эту нагрузку снимают снегозадерживающими устройствами по СП 17.13330 и водоотводом, который не выводит воду на плоскость козырька.

Отдельный вопрос — к чему крепится консоль. На здании с навесным вентилируемым фасадом облицовка не несет нагрузку: кронштейны выводятся на несущую или самонесущую стену сквозь слой утеплителя, с компенсацией теплопроводного включения и восстановлением герметичности узла. Если проектировщик видит только фотографию фасада, узел он не соберет. В практике СМВ Групп техник на выезде фиксирует толщину и материал наружных стен, высотные отметки, конструкцию облицовки и наличие проектной документации, и только после этого данные уходят конструктору.

Требования к самой входной зоне тоже проверяются на этапе проекта. По СП 118.13330.2022 отметка площадки перед входом в общественное здание принимается выше отметки тротуара не менее чем на 0,15 м, а при всех наружных входах для посетителей предусматриваются тамбуры или воздушно-тепловые завесы. Актуальную редакцию удобно держать под рукой: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» размещен на сайте Минстроя России.

Образцы фасадных документов для сверки комплекта

Комплект показывает, из чего состоит фасадное согласование; начинать удобнее с паспорта фасада, где видно, как оформляются развертки и элементы.

Документ	Скачать
Образец паспорта фасада здания в Москве	Скачать
Образец АР и АГО: состав альбома по архитектурному облику	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ	Скачать
Образец технического плана для внесения изменений в ЕГРН	Скачать

Что собрать до подачи и в каком порядке идти

Сбор исходных данных занимает больше времени, чем сама отрисовка проекта. До выезда проектировщика главному инженеру объекта имеет смысл подготовить семь позиций:

• выписку из ЕГРН на здание и на земельный участок под ним;
• поэтажные планы МосгорБТИ либо графику из ЕГРН, если инвентаризация по объекту не проводилась;
• проектную документацию на здание в части наружных стен и перекрытий, если она сохранилась;
• сведения о конструкции фасада: материал и толщина стены, тип облицовки, наличие вентилируемой системы;
• доступ ко всем сторонам фасада для обмеров, включая соседние участки и промзоны;
• решение по габаритам козырька: вынос, отметка крепления, материал, вид покрытия;
• нотариальную доверенность на подачу документов, если заявление подает представитель.

Отдельная позиция — положение конструкции относительно границ земельного участка. Крыльцо, опора навеса или вынос козырька могут оказаться за красной линией участка. Департамент городского имущества, увидев изменения, задает вопрос о праве на этот кусок земли, и вопрос решается уже арендой, а не проектом.

Как согласовать козырек над входом: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите статус объекта: адрес по перечню улиц приложения 1 к 94-ПП, тип объекта по перечню назначений, наличие охранного статуса.
2. Шаг 2. Выезд инженера: обмеры фасада лазерным дальномером или геодезическим оборудованием при сложной форме, фотофиксация всех сторон, абрис с высотными отметками.
3. Шаг 3. Эскиз изменения: фактическое состояние плюс планируемый элемент. Эскиз подписывается заказчиком до разработки проекта, чтобы габариты и материал не менялись на середине работы.
4. Шаг 4. Проект частичного изменения фасада: пояснительная записка, развертки фасадов до и после, фотофиксация и фотомонтаж планируемого козырька, спецификация материалов и цветов.
5. Шаг 5. Раздел КР: расчет несущих элементов и креплений, узлы, спецификация проката. Параллельно готовится техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
6. Шаг 6. Подача комплекта через электронную приемную. При замечаниях архитектуры проект дорабатывается и подается повторно.
7. Шаг 7. Технический план на основании проекта и подача в Росреестр для внесения сведений об измененном объекте в ЕГРН.

По срокам: рассмотрение в архитектуре занимает до 20 рабочих дней, при замечаниях процедура приостанавливается, и общий срок с момента выезда до решения по практике укладывается в один-два месяца. Сроки проектирования зависят от того, насколько быстро закрывается доступ к фасаду и нашлась ли документация на здание.

Цена ошибки: во что обходится несогласованный козырек

Смонтированный без проекта козырек создает четыре группы расходов, и стоимость самого проекта в них наименьшая.

Первая группа — административная ответственность. Нарушение установленных требований к внешнему виду и содержанию зданий влечет по статье 8.2 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях (Закон города Москвы от 21 ноября 2007 года № 45) предупреждение или штраф: на должностных лиц от 5 000 до 10 000 рублей, на юридических лиц от 50 000 до 100 000 рублей. Штраф сопровождается предписанием привести фасад в соответствие.

Вторая группа — повторные работы. 94-ПП работает по планируемым работам. Уже выполненное изменение фасада в этой процедуре не согласуют: конструкцию демонтируют, фасад возвращают в исходное состояние, затем проходят согласование по планируемым работам и монтируют заново. К стоимости металла и монтажа добавляются леса, техника, повторный выезд бригады и простой входной группы.

Третья группа — учетные последствия. Новый элемент на фасаде попадает в поле зрения регистратора и техника БТИ. Без проекта изменения фасада и раздела КР регистрационные действия по объекту приостанавливаются, а техническая инвентаризация фиксирует изменение как несогласованное. Для здания, которое готовят к сделке, к передаче в аренду или к получению лицензии на вид деятельности, это останавливает всю цепочку.

Четвертая группа — переквалификация работ. Если козырек опирается на фундамент, образует помещение или меняет габариты здания, надзорный орган рассматривает его как реконструкцию без разрешения на строительство. Здесь речь идет уже не о фасадном проекте, а о полном комплекте проектной документации, о проверке по ПЗЗ и о риске требования о сносе конструкции.

Есть и эксплуатационная сторона. Козырек на высоте принимает сход снега и наледи с вышележащей кровли. Конструкция, рассчитанная только на собственный вес и обшивку, деформируется под снеговым мешком, а ответственность за последствия несет эксплуатирующая организация.

Когда согласование козырька не требуется

Часть ситуаций закрывается без обращения в архитектуру, и договор на согласование здесь заключать незачем.

Объект вне территорий 94-ПП. Адрес не входит ни в границы Садового кольца, ни в перечень улиц приложения 1 — согласование с Москомархитектурой не проводится. Проект изменения фасада при этом остается нужен для технического плана и для Росреестра.

Объект вне перечня назначений. Склад, производственный корпус, отель, апарт-отель, общежитие в нежилом фонде под действие постановления не попадают, даже если стоят на перечисленных улицах.

Замена элемента на идентичный. Если старый козырек меняется на такой же по материалу, размерам и цвету, внешнее архитектурное решение не меняется и сведения об объекте в ЕГРН не корректируются.

Работы по цвету и отделке без конструктивных изменений. Перекраска фасада или замена штукатурки на вентилируемую систему закрываются колористическим паспортом, отдельный фасадный проект под козырек здесь не нужен.

Санкт-Петербург: проект благоустройства и лист согласования КГА

Петербургская процедура устроена иначе, и московский комплект документов здесь не работает. Изменение фасада оформляется проектом благоустройства элементов благоустройства, который согласует Комитет по градостроительству и архитектуре. Порядок двухступенчатый: сначала подается заявление на получение задания на разработку проекта, к нему прикладываются доверенность, согласие на обработку персональных данных, выписка из ЕГРН, около 40 фотографий объекта, поэтажный план с обозначением места работ и полный перечень проектируемых элементов. Перечень указывается целиком: неполный список дает отказ.

Срок предоставления услуги по проекту благоустройства — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Лист согласования применяется для отдельного оборудования на фасаде и готовится вместо проекта. При этом кондиционеры и подобное оборудование в Петербурге размещаются только на дворовых фасадах, на лицевые фасады их не выносят.

Состав проекта отличается от московского: пояснительная записка со ссылкой на разрешительное письмо КГА, ландшафтный анализ, описание окружающей застройки, мероприятия по доступности для маломобильных групп, развертки всех четырех фасадов, общий вид входа с перилами и ступенями, разрез и спецификация заполнения проемов. При устройстве входов требуется топографический план с подземными коммуникациями в масштабе 1:500. Мы ведем объекты по обоим городам и комплект собираем по региональным требованиям, а не по единому шаблону.

Практика: кейс и вопросы инженеров

Кейс из практики: фасадные работы на торгово-офисном здании в Москве

Объект и задача. Нежилое здание торгово-офисного назначения в центральной части Москвы. Собственник планировал комплекс фасадных работ: частичный демонтаж конструкций фасада и малых архитектурных форм, обустройство новой входной группы, смену облицовочных материалов и изменение цветовой схемы. Цель — обновить внешний вид здания и привлечь арендаторов, поэтому каждая неделя задержки согласования переносила срок выхода на арендный поток.

Что сделали специалисты компании. Собрали исходные документы от заказчика: материалы МосгорБТИ, проекты предыдущих работ, выписку из ЕГРН. Самостоятельно запросили в Москомархитектуре ранее зарегистрированный на объект паспорт и получили его в электронном виде за один день. Организовали выезд инженера для замеров и фотофиксации всех элементов фасада. Предложили заказчику три варианта архитектурно-колористического оформления в рамках технического задания и норм. После выбора варианта разработали проект частичного изменения решения фасада, таблицу окраски и отделки с образцами цвета, детализированный фрагмент фасада и визуализацию: чертежи, схемы, планы, фотоколлажи. Дополнительно выполнили санитарно-экологические изыскания. Комплект подали в Москомархитектуру через онлайн-приемную.

Результат. Согласованный паспорт получен в течение 7 рабочих дней с момента подачи, замечаний по комплекту не было. Собственник законно приступил к работам и заключил новые договоры аренды на 300 000 рублей в месяц. Затраты на потенциальные санкции за работы без согласования объект не понес.

Вопрос эксперту

Можно ли крепить кронштейны козырька к облицовке вентилируемого фасада?

Нет. Облицовка вентфасада воспринимает только собственный вес и ветровую нагрузку на панель. Кронштейны выводятся на несущую или самонесущую стену сквозь слой утеплителя, узел прохода восстанавливается по теплотехнике и герметичности. В разделе КР это оформляется отдельным узлом с указанием типа анкера и глубины заделки.

Нужен ли раздел КР, если козырек ставится над существующей дверью и проем не трогаем?

Проем не меняется, но появляются новые точки крепления и новая нагрузка на стену, поэтому расчет нужен. Для сравнения: при подрезке только подоконной части существующего оконного проема расчет чаще не требуется, потому что дополнительной нагрузки на стену не возникает. Новые проемы, изменение их габаритов, крыльца, лестницы и приямки идут через раздел КР всегда.

Меняет ли козырек площадь здания в ЕГРН?

Козырек без стен и без образования помещения площадь здания не формирует. В ЕГРН вносится изменение конфигурации и внешнего облика объекта на основании технического плана, к которому прикладывается проект изменения фасада. Если конструкция закрыта по контуру и образует помещение, речь идет уже о площади и о реконструкции.

Что делать, если козырек уже смонтирован предыдущим арендатором?

Сначала фиксируется фактическое состояние: обмеры, фотофиксация, проверка положения конструкции относительно границ земельного участка. Дальше проектная организация проверяет, удовлетворяет ли существующее крепление нормативным требованиям, и оформляет техническое заключение. Этот документ отвечает на вопрос собственника или надзорного органа о безопасности эксплуатации, но не заменяет решение о согласовании по 94-ПП для планируемых работ.

Стоимость проекта и согласования козырька над входом

Стоимость складывается из количества изменяемых элементов и площади фасада, необходимости конструктивного расчета, выездов на объект и сопровождения в госорганах. Отдельно считаются координирование здания на участке и технический план для Росреестра.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Проект колористических решений	от 550 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Координирование здания	от 120 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Выезд инженера	от 50 000 руб.

Итоговая цифра по объекту зависит от того, один элемент меняется или весь фасад, требуется ли конструктивный расчет и нужно ли сопровождение в Москомархитектуре и Росреестре. Действующие позиции по проектным, кадастровым и фасадным работам собраны на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Типовые объекты и результаты по ним показаны в разделе выполненных работ компании: там видно, с какими зданиями и процедурами мы работаем в Москве и Санкт-Петербурге.

Выводы

Козырек над входом квалифицируется по габаритам и способу опирания. Конструкция в пределах входной площадки с выносом до 0,3 м и без фундамента проходит проектом изменения фасада, для зданий в границах 94-ПП — с решением Москомархитектуры при сроке услуги до 20 рабочих дней. Консоль на отметке около 10 метров выходит за перечень допустимых изменений и решается через АГР, а опоры с фундаментом переводят работы в реконструкцию. Несогласованный монтаж стоит штрафа по статье 8.2 КоАП Москвы, предписания, демонтажа и приостановки регистрационных действий по объекту.

СМВ Групп работает с 2014 года, в компании 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, реализовано более 2300 проектов по проектным, кадастровым и согласовательным задачам в Москве и Санкт-Петербурге. Фасадный проект, раздел КР, техническое заключение и технический план мы готовим одним комплектом, поэтому расхождений между проектом и документом для Росреестра не возникает.

Частые вопросы

Кто подает документы на согласование козырька: собственник или арендатор?

Заявителем выступает правообладатель объекта либо его представитель по нотариальной доверенности. Арендатор действует от имени собственника, и здесь важен порядок: сначала письменное согласие собственника на изменение фасада, затем доверенность на подачу. Без этого проект разрабатывается, а подать его в архитектуру не получится.

Козырек попадает под требования к рекламным конструкциям, если на нем размещают вывеску?

Размещение вывесок, баннеров и рекламных конструкций проходит отдельной государственной услугой и отдельным проектом. То же относится к кондиционерам и светопрозрачным конструкциям. Проект изменения фасада описывает только конструктивные и колористические изменения, информационные конструкции в него не включают.

Как быть, если здание стоит в зоне охраны объекта культурного наследия, но само памятником не является?

К комплекту добавляется раздел по обеспечению сохранности объектов культурного наследия. В нем описывается окружающая застройка и обосновывается, что изменения фасада не нарушают архитектурный облик соседних охраняемых объектов. Такая ситуация встречается и в Москве, и в Петербурге.

Требуется ли АГР для небольшого здания на второстепенной улице?

Из практики согласований АГР не требуется для объектов площадью до 1500 кв. м и этажностью не более двух, не предназначенных для проживания, а также для некапитальных зданий и сооружений, объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Условия оцениваются в совокупности, а не по одному признаку.

Сколько времени занимает разработка АГР и его согласование?

Подготовка альбома занимает от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания, согласование в архитектуре по регламенту — 25 рабочих дней, по практике процедура растягивается до трех месяцев из-за замечаний по графике и визуализации. Основная часть трудозатрат приходится на трехмерную модель здания с поэтажными планами и разрезами.

Нужно ли вносить изменения по фасаду в технический паспорт БТИ?

Для нежилых зданий это делается по желанию правообладателя: основные сведения о характеристиках объекта хранятся в ЕГРН. Техническая инвентаризация в БТИ платная, тариф считается по площади объекта, и для крупных зданий сумма ощутима. Обязательной эта процедура становится, когда паспорт БТИ требует вышестоящая организация или условия договора.