Как согласовать устройство террасы и летней площадки для нежилого помещения

Терраса или летняя площадка при нежилом помещении — востребованное решение для кафе, ресторанов, баров, салонов красоты, магазинов и офисов. Открытая зона увеличивает полезную площадь, привлекает посетителей, повышает выручку в теплый сезон и формирует узнаваемый облик заведения. Однако устройство террасы или летней площадки — не просто установка столов и стульев на тротуаре. Любая конструкция, размещенная на прилегающей территории, затрагивает вопросы землепользования, архитектурного облика, пожарной безопасности, доступности для маломобильных граждан и интересов собственников. Несогласованная площадка влечет штрафы, предписание о демонтаже и судебные разбирательства. В этой статье подробно разберем, какие виды террас и летних площадок существуют, когда их устройство является перепланировкой, какие нормативные акты регулируют размещение, какие документы потребуются, и на какие сроки и бюджет рассчитывать. Материал дополняет статьи о проектировании и согласовании устройства нового входа в нежилое помещение, о согласовании устройства навеса и козырька над входом и о согласовании изменения фасада МКД при перепланировке.

Виды террас и летних площадок для нежилых помещений

Террасы и летние площадки различаются по конструкции, сезонности, способу размещения и правовому статусу. От типа конструкции зависит порядок согласования и перечень необходимых документов.

Уважаемые клиенты!

В нашей статье вы найдете много полезной информации. Но если нет времени читать сейчас — просто позвоните. Наши эксперты ответят на ваши вопросы и помогут разобраться:

Москва: 8-499-495-43-20

Санкт-Петербург: 8 (812) 409-63-02

Консультации бесплатны и удобны — всегда рады помочь!

Сезонная (летняя) площадка без капитальных конструкций. Открытая зона, оборудованная мобильной мебелью, зонтами, переносными ограждениями. Площадка не имеет фундамента, жесткого каркаса и стационарных конструкций. Устанавливается на сезон — по ПП Москвы № 102-ПП размещение сезонных (летних) кафе допускается на период с 1 апреля по 1 ноября. Такая площадка квалифицируется как нестационарный объект и не является перепланировкой. Однако ее размещение требует разрешения на использование прилегающей территории.

Сезонная площадка с легким каркасом и навесом. Конструкция включает разборный каркас (металлический или деревянный), тентовый навес или маркизу, сезонные ограждения (стеклянные экраны, декоративные барьеры). Каркас крепится к фасаду или устанавливается на собственных опорах без фундамента. Площадка демонтируется по окончании сезона. Элементы, закрепленные на фасаде (кронштейны маркизы, крепежные узлы), требуют согласования изменения фасада.

Стационарная терраса на уровне земли. Капитальная или полукапитальная конструкция: подиум (деревянный настил, декинг, плитка), стационарные ограждения, навес на опорных стойках с фундаментом. Терраса функционирует круглогодично или имеет постоянные элементы, которые не демонтируются. Стационарная терраса на собственном фундаменте может квалифицироваться как реконструкция (если увеличивает площадь застройки) или как перепланировка с изменением фасада.

Терраса на эксплуатируемой кровле. Площадка, устроенная на плоской крыше здания или пристройки. Включает специальное кровельное покрытие (декинг, плитка, искусственная трава), ограждения, навесы, инженерные системы. Устройство террасы на кровле — сложный проект, требующий расчета нагрузок на перекрытие, проектирования гидроизоляции и водоотвода, соблюдения требований пожарной безопасности. Подробнее о конструкции эксплуатируемой кровли — в теоретических материалах проекта.

Веранда (закрытая терраса). Пристроенное или встроенное помещение с остеклением (полным или частичным), обеспечивающее защиту от ветра и осадков. Веранда увеличивает площадь помещения и однозначно квалифицируется как перепланировка (в МКД) или реконструкция (если затрагивает параметры объекта капитального строительства).

Вид площадки	Квалификация	Основной порядок согласования
Сезонная площадка без капитальных конструкций	Нестационарный объект	Разрешение на размещение (схема размещения, префектура)
Сезонная площадка с каркасом и навесом	Нестационарный объект + изменение фасада	Разрешение на размещение + согласование фасада (ДГП, ранее МКА)
Стационарная терраса на уровне земли	Перепланировка / реконструкция	Проект перепланировки + МЖИ / разрешение на строительство
Терраса на эксплуатируемой кровле	Перепланировка / реконструкция	Проект + расчет нагрузок + согласование МЖИ / Госстройнадзор
Веранда (закрытая терраса)	Реконструкция	Разрешение на строительство + Госстройнадзор

Когда устройство террасы является перепланировкой, а когда — нет

Правовая квалификация устройства террасы или летней площадки определяет порядок согласования, перечень документов и ответственный орган. Ошибка в квалификации приводит к отказу в согласовании или к предписанию о демонтаже уже построенной конструкции.

Не является перепланировкой. Размещение мобильной мебели (столы, стулья, зонты) на прилегающей территории без устройства каких-либо конструкций. Установка переносных ограждений (цветочницы, тумбы, ленточные барьеры), не закрепленных к фасаду или тротуару. Такие площадки не затрагивают конструкции здания и не изменяют его параметры. Однако использование городской территории для размещения мебели требует разрешения.

Является изменением фасада. Крепление к фасаду элементов конструкции площадки: кронштейнов маркизы, светильников, вывесок, декоративных панелей. Любой элемент, выступающий за плоскость фасада или закрепленный на нем, изменяет архитектурный облик здания. Согласование изменения фасада обязательно через профильное ведомство по ПП Москвы № 94-ПП (до декабря 2025 года — Москомархитектура, МКА; с 03.12.2025 функции переданы Департаменту градостроительной политики города Москвы). Подробнее — в статье о согласовании изменения фасада МКД при перепланировке.

Является перепланировкой. Устройство стационарной террасы, связанной с помещением: подиум с настилом на фундаменте или опорах, стационарный навес, капитальные ограждения. Работы, при которых создается дверной проем из помещения на террасу (устройство нового выхода). Изменение конфигурации помещения, затрагивающее несущие или ограждающие конструкции. Подробнее — в статье о работах, которые считаются перепланировкой нежилого помещения.

Является реконструкцией. Устройство веранды (пристройки с остеклением), увеличивающей площадь объекта. Строительство террасы на кровле, если затрагиваются параметры объекта капитального строительства (высота, этажность, площадь). Возведение капитального навеса на стойках с фундаментом, увеличивающего площадь застройки. Реконструкция требует получения разрешения на строительство по Градостроительному кодексу РФ.

Рекомендация: на этапе предпроектного обследования определите, будет ли конструкция террасы иметь собственный фундамент и увеличивать площадь застройки. Если да — это реконструкция, а не перепланировка, и порядок согласования принципиально иной. Ошибка в квалификации на раннем этапе приведет к потере времени и бюджета.

Уважаемые клиенты!

В нашей статье вы найдете много полезной информации. Но если нет времени читать сейчас — просто позвоните. Наши эксперты ответят на ваши вопросы и помогут разобраться:

Москва: 8-499-495-43-20

Санкт-Петербург: 8 (812) 409-63-02

Консультации бесплатны и удобны — всегда рады помочь!

Нормативная база: какие документы регулируют устройство террас и летних площадок

Требования к террасам и летним площадкам содержатся в федеральных и региональных нормативных актах. Применяемые нормы зависят от типа конструкции и места размещения (МКД или нежилое здание).

Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, 51, 55). Определяет понятие реконструкции. Если терраса увеличивает площадь застройки или изменяет параметры объекта — требуется разрешение на строительство. Для сезонных площадок без капитальных конструкций разрешение на строительство не требуется.

Жилищный кодекс РФ (ст. 25-29, 36, 40). Для нежилых помещений в МКД: прилегающая территория и фасад являются общим имуществом собственников (ст. 36 ЖК РФ). Устройство террасы, затрагивающей общее имущество, требует согласия общего собрания собственников (ОСС) — 2/3 голосов от общего числа. Подробнее — в статье о согласии собственников МКД на перепланировку нежилого помещения.

ПП Москвы № 508-ПП. Основной документ для согласования перепланировок помещений в МКД в Москве. Регулирует порядок подачи документов в Мосжилинспекцию (МЖИ), состав проекта перепланировки, порядок приемки выполненных работ.

ПП Москвы № 94-ПП. Регулирует согласование изменений фасадов зданий в Москве. Элементы террасы, закрепленные на фасаде (маркизы, навесы, декоративные панели), подлежат согласованию по этому документу. Важное изменение органа: постановлением Правительства Москвы № 2993-ПП от 03.12.2025 Москомархитектура (МКА) присоединена к Департаменту градостроительной политики города Москвы (ДГП), который стал ее правопреемником по всем правам и обязанностям. Функция согласования изменений внешнего архитектурного облика перешла к ДГП. Нормативная база (94-ПП) действует в прежней редакции, подача по-прежнему идет электронно через mos.ru; актуальное наименование органа перед подачей уточняйте на mos.ru.

ПП Москвы № 102-ПП. Устанавливает порядок размещения сезонных (летних) кафе при стационарных предприятиях общественного питания на территории города Москвы. Определяет требования к внешнему виду, срокам работы, площади, размещению мебели и оборудования. Сезонное кафе размещается на расстоянии не более 5 метров от стационарного предприятия общественного питания (за отдельными исключениями) либо на внешних поверхностях здания, а его площадь не может превышать площадь самого предприятия. Размещение возможно на период с 1 апреля по 1 ноября через включение объекта в схему размещения сезонных кафе.

Читайте Перепланировка нежилого помещения в здании сталинской застройки

СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». Устанавливает требования к проектированию общественных зданий и помещений. Содержит нормы по ширине проходов, эвакуационным путям, высоте ограждений, организации входов на террасу.

СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Требует обеспечения доступа на террасу для маломобильных граждан: пандус или подъемник при перепаде высот, ширина проходов между столами не менее 0,9 метра, отсутствие порогов выше 14 мм.

Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Устанавливает требования к огнестойкости конструкций, эвакуационным путям и выходам, противопожарным расстояниям. Для террас общепита — требования к размещению зон приготовления пищи, хранению газовых баллонов, электрооборудованию.

СанПиН 2.3/2.4.3590-20. Санитарные правила для организаций общественного питания. Регулируют требования к площадкам, на которых осуществляется обслуживание посетителей: покрытие пола, защита от пыли, насекомых, наличие навеса над зоной раздачи.

Земельный кодекс РФ. Регулирует использование земельных участков. Размещение террасы за пределами границ земельного участка здания требует оформления прав на землю или получения разрешения на использование городских территорий.

Требования к конструкции террасы и летней площадки

Проект террасы или летней площадки должен соответствовать комплексу технических, санитарных и противопожарных требований. Несоблюдение любого из них приводит к отказу в согласовании.

Ограждения. Терраса на высоте более 0,45 метра от уровня земли должна иметь ограждение высотой не менее 0,9 метра (для общественных зданий — не менее 1,2 метра при перепаде высот более 1 метра). Ограждение должно выдерживать горизонтальную нагрузку не менее 0,3 кН/м. Для террас общественного питания ограждения отделяют зону обслуживания от пешеходной зоны.

Покрытие пола. Покрытие террасы должно быть нескользким (коэффициент трения не менее 0,4), водостойким, устойчивым к перепадам температур. Допустимые материалы: декинг (террасная доска из ДПК или натурального дерева), керамогранит с противоскользящей поверхностью, натуральный камень, резиновое покрытие. Деревянный настил обрабатывается огнезащитным составом.

Навес. Для сезонных площадок допускаются складные маркизы, тентовые конструкции, зонты на опорах. Для стационарных террас — навес на опорных стойках с организованным водоотводом. Козырек или навес должен защищать зону обслуживания от атмосферных осадков. Подробнее о требованиях к навесам — в статье о согласовании устройства навеса и козырька над входом в нежилое помещение.

Пешеходный проход. После устройства террасы или площадки ширина свободного пешеходного прохода по тротуару должна составлять не менее 1,5 метра (в Москве — требование ПП № 102-ПП). Площадка не должна перекрывать подъезды к зданию, пожарные проезды, входы в подъезды жилого дома.

Доступность для МГН. Вход на террасу должен быть доступен для маломобильных граждан. При перепаде высот — пандус с уклоном не более 1:20 или подъемное устройство. Ширина прохода между столами — не менее 0,9 метра. Не менее одного доступного маршрута от входа в здание до зоны обслуживания на террасе.

Инженерные системы. Электроснабжение (освещение, обогрев) проектируется с учетом влагозащиты (степень защиты не ниже IP44 для наружного оборудования). Водоснабжение и канализация — при наличии мойки, раковины или зоны приготовления напитков. Отопление открытых зон (инфракрасные обогреватели, тепловые пушки) — размещение и подключение согласовываются в проекте.

Звукоизоляция. Для террас общественного питания, примыкающих к жилым помещениям МКД, уровень шума не должен превышать нормативных значений: 55 дБА в дневное время и 45 дБА в ночное (СН 2.2.4/2.1.8.562-96). Проект должен предусматривать мероприятия по шумозащите. Подробнее — в статье о требованиях к шумоизоляции при перепланировке нежилого помещения в МКД.

Чтобы не держать все нормативные параметры в разных абзацах, ниже сведены ключевые требования к конструкции террасы с указанием норматива и основания.

Параметр	Норматив	Основание
Высота ограждения (терраса выше 0,45 м)	Не менее 0,9 м; для общественных зданий при перепаде более 1 м — не менее 1,2 м	СП 118.13330.2022
Горизонтальная нагрузка на ограждение	Не менее 0,3 кН/м	СП 118.13330.2022
Коэффициент трения покрытия пола	Не менее 0,4 (нескользкое, водостойкое покрытие)	Требования к общественным площадкам
Свободный пешеходный проход	Не менее 1,5 м	ПП Москвы № 102-ПП
Проход между столами (МГН)	Не менее 0,9 м; порог не выше 14 мм; пандус с уклоном не более 1:20	СП 59.13330.2020
Наружное электрооборудование	Степень защиты не ниже IP44	ФЗ № 123-ФЗ, проектные нормы
Уровень шума у жилых помещений МКД	Не более 55 дБА днем и 45 дБА ночью	СН 2.2.4/2.1.8.562-96

Рекомендация: при проектировании террасы для ресторана или кафе обязательно предусмотрите систему водоотвода с поверхности площадки. Застой воды на площадке создает риск обледенения, разрушает покрытие и приводит к замечаниям при приемке.

Порядок согласования сезонной летней площадки в Москве

Сезонная летняя площадка (без капитальных конструкций) согласовывается по упрощенному порядку, установленному ПП Москвы № 102-ПП. Порядок зависит от места размещения и наличия элементов, закрепленных на фасаде.

Шаг 1. Определение места размещения. Площадка может размещаться на территории, прилегающей к зданию (тротуар, двор, отмостка), на территории земельного участка, принадлежащего собственнику помещения, или на городской территории (при отсутствии прав на земельный участок). Необходимо уточнить границы земельного участка здания по данным ЕГРН и публичной кадастровой карты.

Шаг 2. Подготовка схемы размещения. Схема выполняется на топографической подоснове в масштабе 1:500. На схеме указываются: границы площадки, расстановка мебели и оборудования, ширина свободного пешеходного прохода, расстояние до входов в подъезды, до проезжей части, до пожарных гидрантов. Схему готовит проектная организация.

Шаг 3. Согласование с управой района (для городских территорий). Если площадка размещается на городской территории, требуется согласование с управой района или префектурой. Заявление подается через портал mos.ru или непосредственно в управу. К заявлению прилагаются: схема размещения, фотофиксация места, правоустанавливающие документы на помещение, договор аренды (при наличии).

Шаг 4. Согласование внешнего облика (при наличии элементов на фасаде). Если конструкция площадки включает элементы, закрепленные на фасаде здания (маркиза, светильники, вывеска), необходимо согласование проекта частичного изменения фасада по ПП № 94-ПП. Индивидуальные архитектурно-художественные решения рассматриваются профильным ведомством (ранее МКА, с декабря 2025 года — Департамент градостроительной политики). Подробнее — в статье о согласовании установки рекламных конструкций при перепланировке фасада.

Шаг 5. Согласие собственников МКД (для помещений в МКД). Размещение площадки на придомовой территории МКД требует согласия общего собрания собственников (ОСС). Протокол ОСС должен содержать решение о предоставлении части придомовой территории для размещения летней площадки с указанием площади, срока и условий использования. Требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Подробнее — в статье об оформлении протокола ОСС для согласования перепланировки.

Шаг 6. Уведомление Роспотребнадзора (для общепита). Организации общественного питания уведомляют Роспотребнадзор о начале деятельности на летней площадке. К уведомлению прилагается план площадки с указанием зон обслуживания, раздачи, хранения.

Шаг 7. Размещение площадки и начало эксплуатации. После получения всех согласований площадка монтируется в соответствии с согласованной схемой. Отклонения от согласованной схемы (увеличение площади, изменение расстановки, установка не предусмотренных конструкций) являются нарушением и влекут предписание о демонтаже.

Порядок согласования стационарной террасы

Стационарная терраса, связанная с помещением (подиум, навес на фундаменте, устройство выхода из помещения), согласовывается как перепланировка (в МКД) или как строительный проект (в нежилом здании). Порядок существенно сложнее, чем для сезонной площадки.

Шаг 1. Предпроектное обследование. Проектная организация выполняет обследование фасада и прилегающей территории: тип и состояние наружных стен, наличие подземных коммуникаций в зоне устройства террасы, геологические условия (при необходимости устройства фундамента), несущая способность перекрытия (для террасы на кровле). На основании обследования определяется квалификация работ: перепланировка или реконструкция.

Шаг 2. Разработка проекта. Проект перепланировки разрабатывается организацией, имеющей допуск СРО. Проект включает: архитектурные решения (план террасы, фасады, разрезы), конструктивные решения (фундамент, каркас, ограждения, навес), инженерные разделы (электроснабжение, водоснабжение, канализация), мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, раздел по доступности для МГН. Для помещений в МКД дополнительно требуется техническое заключение от автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». Подробнее — в статье о выборе проектной организации для перепланировки нежилого помещения.

Читайте Бухгалтерский учет амортизации после перепланировки нежилого помещения

Шаг 3. Согласование проекта фасадов. Устройство террасы изменяет фасад здания. Проект частичного изменения фасадов подается через портал mos.ru в профильное ведомство (с декабря 2025 года — Департамент градостроительной политики, правопреемник Москомархитектуры). Ведомство оценивает соответствие проекта архитектурному облику здания и колористическому паспорту.

Шаг 4. Получение согласия собственников (для МКД). Протокол ОСС с решением о согласии на перепланировку с устройством террасы. Если терраса использует часть общего имущества (придомовая территория, фасад, кровля) — требуется 2/3 голосов. Если терраса предполагает присоединение общего имущества — требуется 100% голосов собственников.

Шаг 5. Подача документов в МЖИ (для МКД) или согласование в установленном порядке (для нежилого здания). Для МКД: заявление, проект перепланировки, техническое заключение, протокол ОСС, согласование фасада, правоустанавливающие документы подаются в Мосжилинспекцию через портал mos.ru. Срок рассмотрения — до 30 рабочих дней. Для нежилого здания: согласование определяется собственником здания и требованиями местного законодательства. Подробнее — в статье о порядке получения разрешения на перепланировку нежилого здания.

Шаг 6. Выполнение строительных работ. Работы выполняются подрядной организацией в соответствии с согласованным проектом. Ведется журнал производства работ, составляются акты скрытых работ (гидроизоляция, фундамент, крепления). При необходимости осуществляется авторский и технический надзор.

Шаг 7. Приемка выполненных работ. Для МКД: акт о завершенной перепланировке выдается Мосжилинспекцией после проверки соответствия выполненных работ проекту. Подробнее — в статье о порядке получения акта о завершении перепланировки нежилого помещения.

Шаг 8. Внесение изменений в ЕГРН. Если терраса изменяет площадь помещения — необходимо обновить технический план и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Подробнее — в статье о порядке кадастрового учета изменений после перепланировки нежилого помещения.

Особенности устройства террасы на эксплуатируемой кровле

Терраса на крыше — наиболее сложный вариант, требующий комплексного проектирования. Эксплуатируемая кровля — это многослойная конструкция, каждый слой которой выполняет определенную функцию.

Расчет нагрузок на перекрытие. Перекрытие кровли должно выдерживать полезную нагрузку от террасы: вес покрытия (декинг, плитка), мебели, оборудования, посетителей, снеговую нагрузку. Расчет выполняется проектной организацией на основании обследования несущих конструкций. Для Москвы снеговая нагрузка — III район (180 кг/м2). Суммарная расчетная нагрузка от террасы обычно составляет от 400 до 800 кг/м2 в зависимости от назначения.

Конструкция кровельного «пирога». Эксплуатируемая кровля включает: основание (бетонная плита перекрытия), пароизоляцию, теплоизоляцию (экструдированный пенополистирол или минеральная вата), гидроизоляцию (рулонная мембрана), дренажный слой, разделительный слой (геотекстиль) и финишное покрытие (декинг, плитка, резиновое покрытие). Каждый слой проектируется индивидуально с учетом нагрузок и условий эксплуатации.

Водоотвод. Уклон поверхности кровли для водоотвода — от 1,5% до 3%. Водосточные воронки и трубы рассчитываются на площадь водосбора. Застой воды на эксплуатируемой кровле не допускается — это приводит к разрушению гидроизоляции и протечкам.

Ограждения. Ограждение террасы на кровле — не менее 1,2 метра при высоте расположения более 1 метра от уровня земли. Ограждение должно быть непроницаемым для детей (без горизонтальных элементов, по которым можно взобраться). Расстояние между вертикальными элементами — не более 0,1 метра.

Эвакуационные выходы. С террасы на кровле должно быть предусмотрено не менее одного эвакуационного выхода (через внутреннюю лестничную клетку). При площади террасы более 300 м2 и вместимости более 50 человек — не менее двух эвакуационных выходов. Ширина эвакуационного выхода — не менее 0,8 метра.

Пожарная безопасность. На террасе запрещено использование открытого огня без специальных мер защиты. Материалы покрытия и конструкций — не ниже группы горючести Г2. Электрооборудование — во влагозащищенном исполнении (IP44 и выше). На террасе устанавливаются первичные средства пожаротушения (огнетушители). Подробнее — в статье о согласовании перепланировки нежилого помещения с пожарным надзором.

Рекомендация: при устройстве террасы на кровле обязательно закажите обследование несущих конструкций до начала проектирования. Перекрытие, рассчитанное на неэксплуатируемую кровлю, может не выдержать нагрузку от террасы. Усиление перекрытия — отдельный дорогостоящий проект.

Особенности согласования террасы при нежилом помещении в МКД

Устройство террасы при нежилом помещении в многоквартирном доме сопряжено с дополнительными ограничениями, связанными с правами жильцов и использованием общего имущества.

Придомовая территория. Земельный участок МКД является общей долевой собственностью всех собственников помещений. Размещение террасы на придомовой территории требует решения ОСС с большинством не менее 2/3 голосов. В решении указываются: площадь и границы зоны, предоставляемой для террасы, срок использования, условия содержания и ответственности.

Фасад здания. Фасад — общее имущество МКД. Крепление любых элементов террасы к фасаду (навес, маркиза, ограждения, освещение) требует согласия ОСС и согласования проекта изменения фасада в профильном ведомстве.

Шум и вибрация. Терраса общепита, примыкающая к жилым помещениям, должна обеспечивать соблюдение нормативного уровня шума. В ночное время (с 23:00 до 07:00) эксплуатация террасы общепита, как правило, запрещена или существенно ограничена (ФЗ № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Проект должен предусматривать мероприятия по шумозащите: акустические экраны, ограничение мощности звуковоспроизводящего оборудования, запрет на использование музыкального сопровождения в ночные часы.

Запах и дым. Если на террасе предусмотрена зона приготовления пищи (гриль, мангал, коптильня) — требуется система вытяжной вентиляции, обеспечивающая отвод запахов выше уровня окон жилых помещений. На практике размещение зоны приготовления пищи на открытой террасе при МКД крайне затруднено из-за жалоб жильцов и требований Роспотребнадзора.

Доступ к подъездам. Терраса не должна перекрывать входы в подъезды жилого дома, проходы к мусорным контейнерам, пожарные проезды и пути эвакуации.

Режим работы. Для террас общественного питания при МКД режим работы, как правило, ограничивается: не ранее 08:00 и не позднее 23:00. Конкретные условия могут быть установлены решением ОСС или договором аренды.

Особенности согласования террасы при нежилом здании

Для нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях порядок согласования иной и, как правило, проще, чем в МКД.

Отсутствие необходимости в протоколе ОСС. Согласие собственников МКД не требуется — решение принимает собственник здания. Если помещение арендуется — потребуется согласие арендодателя. Подробнее — в статье о согласии собственника на перепланировку нежилого помещения арендатором.

Земельный участок. Собственник здания, как правило, является собственником или арендатором земельного участка. Размещение террасы на собственном земельном участке не требует дополнительного согласования землепользования. Если площадка выходит за границы участка — необходимо оформление прав на использование прилегающей территории.

Согласование фасадов. В Москве согласование изменений фасадов нежилых зданий также регулируется ПП № 94-ПП. Элементы террасы, видимые с улицы и закрепленные на фасаде, подлежат согласованию в профильном ведомстве (с декабря 2025 года — Департамент градостроительной политики).

Разрешение на перепланировку. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании не согласовывается через МЖИ (Мосжилинспекция работает только с МКД). Порядок определяется собственником здания и требованиями законодательства. Подробнее — в статье о порядке получения разрешения на перепланировку нежилого здания.

Градостроительные ограничения. Если здание расположено в зоне исторической застройки или является объектом культурного наследия — устройство террасы может быть ограничено или запрещено. Необходимо проверить наличие ограничений в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) и в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее — в статье о согласовании перепланировки в здании — объекте культурного наследия.

Стоимость согласования устройства террасы и летней площадки

Итоговая стоимость зависит от типа конструкции, места размещения (МКД или нежилое здание), площади и объема проектных работ: сезонная площадка обходится дешевле, стационарная терраса и терраса на кровле — дороже за счет конструктивного раздела и обследований. Ниже приведены базовые расценки СМВ ГРУПП на профильные работы, из которых складывается согласование террасы.

Услуга	Стоимость
Технический план для перепланировки	от 17 000 руб.
Проект перепланировки	от 28 000 руб.
Техническое заключение	от 35 000 руб.
Проект перепланировки фасада	от 50 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 55 000 руб.
Проект колористических решений	от 55 000 руб.
Сопровождение согласования фасада (профильное ведомство)	от 55 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 17 000 руб.

Точный расчет зависит от того, какой набор работ нужен именно вашему объекту: для сезонной площадки хватает схемы размещения и согласования фасадных элементов, для стационарной террасы добавляются проект перепланировки, техническое заключение и регистрация изменений. Актуальные цены по всем направлениям собраны на странице стоимости услуг СМВ ГРУПП.

Как эти работы выглядят на реальных объектах — фасады, входные группы и перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге — можно посмотреть в разделе выполненных проектов СМВ ГРУПП.

Стоимость самих строительных работ (монтаж террасы, покрытие, ограждения, навес, инженерные системы) оплачивается отдельно и рассчитывается индивидуально в зависимости от площади, материалов и сложности конструкции.

Сроки согласования

Сроки зависят от типа площадки и порядка согласования. Ниже приведены ориентировочные сроки для Москвы.

Этап	Сезонная площадка	Стационарная терраса
Предпроектное обследование	3-5 дней	5-15 дней
Разработка проекта / схемы	5-10 дней	15-40 дней
Согласование фасада (ДГП)	15-25 рабочих дней	15-25 рабочих дней
Протокол ОСС (МКД)	30-60 дней	30-60 дней
Рассмотрение в МЖИ (МКД)	—	до 30 рабочих дней
Согласование управы / префектуры	10-20 рабочих дней	—
Итого (ориентировочно)	1,5-3 месяца	3-6 месяцев

Для террасы на эксплуатируемой кровле сроки могут увеличиться до 6-9 месяцев за счет обследования несущих конструкций, разработки конструктивного раздела и согласования с Госстройнадзором (при квалификации как реконструкция). Подробнее о сроках — в статье о сроках согласования перепланировки нежилого помещения.

Типичные ошибки при устройстве террасы и летней площадки

Анализ отказов в согласовании и предписаний о демонтаже позволяет выделить наиболее распространенные ошибки.

Размещение без разрешения. Самая частая ошибка — установка столов и стульев на тротуаре без оформления разрешения. Штраф для юридических лиц в Москве — от 50 000 до 300 000 рублей (КоАП города Москвы). Административное предписание о демонтаже с установлением срока.

Превышение согласованной площади. Площадка фактически занимает большую площадь, чем указано в согласованной схеме. Дополнительные столы, стулья, барные стойки выходят за границы согласованной зоны. При проверке — предписание о приведении площадки в соответствие со схемой.

Перекрытие пешеходного прохода. Ширина свободного пешеходного прохода менее 1,5 метра. Площадка блокирует вход в подъезд, пожарный проезд или подход к инженерным коммуникациям. Предписание о демонтаже части конструкции или полный запрет на размещение.

Отсутствие согласования фасада. Маркиза, навес, светильники, декоративные элементы закреплены на фасаде без согласования в профильном ведомстве. Штраф и предписание о демонтаже фасадных элементов.

Отсутствие протокола ОСС. Терраса устроена на придомовой территории МКД без согласия собственников. Жильцы вправе обратиться в суд с требованием о демонтаже. Суды, как правило, удовлетворяют такие требования.

Нарушение шумовых норм. Музыка, разговоры посетителей, работа оборудования превышают допустимый уровень шума. Жалобы жильцов ведут к проверке Роспотребнадзора, предписанию, штрафу и ограничению режима работы.

Устройство капитальных конструкций без разрешения. Фундамент, стационарный навес, ограждения из кирпича или бетона устроены без согласования перепланировки или без разрешения на строительство. Самовольная постройка — предписание о демонтаже, штраф, возможно судебное разбирательство.

Как проверить террасу перед запуском: пошаговая самопроверка

Показать пошаговую инструкцию

1. Шаг 1. Определите статус конструкции. Проверьте, есть ли фундамент и увеличивается ли площадь застройки: от этого зависит, идет ли объект как нестационарный, перепланировка или реконструкция.
2. Шаг 2. Проверьте права на землю. Убедитесь, что площадка не выходит за границы вашего земельного участка по данным ЕГРН, а на городскую территорию оформлено разрешение.
3. Шаг 3. Сверьте фактическую площадь со схемой. Столы, барные стойки и ограждения не должны выходить за границы согласованной зоны.
4. Шаг 4. Замерьте пешеходный проход. Свободная ширина по тротуару — не менее 1,5 метра; входы в подъезды, пожарные проезды и подходы к коммуникациям не перекрыты.
5. Шаг 5. Проверьте фасадные элементы. Все закрепленное на фасаде (маркизы, светильники, вывески) должно быть согласовано по ПП № 94-ПП в профильном ведомстве.
6. Шаг 6. Для МКД проверьте протокол ОСС и шумовой режим. Есть решение собственников (2/3 голосов), предусмотрены меры шумозащиты, соблюдены ночные ограничения работы.
7. Шаг 7. Проверьте пожарные требования. Материалы нужной группы горючести, влагозащищенное электрооборудование, первичные средства пожаротушения, эвакуационные выходы.

Документы для согласования устройства террасы

Перечень документов зависит от типа площадки и места размещения. Ниже приведен полный перечень для стационарной террасы в МКД — наиболее сложный вариант. Для сезонных площадок и нежилых зданий перечень сокращается.

Документ	Назначение
Заявление о согласовании перепланировки	Подается в МЖИ через mos.ru
Правоустанавливающие документы на помещение	Выписка из ЕГРН или договор аренды
Проект перепланировки	Разработан организацией с допуском СРО
Техническое заключение	От автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр»
Протокол ОСС	Согласие собственников МКД (2/3 или 100% голосов)
Согласование фасадов	Согласование изменения фасада через mos.ru (ДГП)
Технический паспорт БТИ	Актуальный поэтажный план и экспликация
Согласие собственника (для арендаторов)	Нотариальное согласие или доверенность
Топографическая съемка участка	Для определения границ, подземных коммуникаций
Заключение о допустимости нагрузок (для кровли)	Расчет несущей способности перекрытия

Для нежилого здания перечень сокращается: не требуются протокол ОСС, заключение ГБУ и обращение в МЖИ. Подробнее — в статье о полном перечне документов для перепланировки нежилого помещения.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли поставить столы и стулья на тротуаре без согласования?

Нет. Размещение мебели на городской территории (тротуар, площадь) требует разрешения. В Москве порядок определяется ПП № 102-ПП. Размещение без разрешения влечет штраф для юридических лиц от 50 000 до 300 000 рублей и предписание о демонтаже. Даже если мебель мобильная и убирается каждый вечер — разрешение обязательно.

Нужно ли согласие жильцов МКД для сезонной летней площадки?

Да, если площадка размещается на придомовой территории МКД. Земельный участок МКД — общая собственность, и любое использование его части для коммерческих целей требует решения ОСС. Если площадка размещается на муниципальной территории (за границами земельного участка МКД), согласие жильцов не требуется, но необходимо разрешение управы или префектуры.

Является ли установка маркизы перепланировкой?

Установка маркизы (тентовой конструкции на каркасе, закрепленном на фасаде) не является перепланировкой, но является изменением фасада. Маркиза подлежит согласованию по ПП № 94-ПП в профильном ведомстве (с декабря 2025 года — Департамент градостроительной политики). Для МКД дополнительно требуется согласие собственников (ОСС), поскольку фасад — общее имущество. Если маркиза устанавливается в составе проекта входной группы — она включается в общий проект перепланировки.

Можно ли устроить террасу на крыше пристройки к МКД?

Да, при выполнении ряда условий. Перекрытие пристройки должно быть рассчитано на нагрузку от террасы (эксплуатируемая кровля). Необходимы: обследование несущих конструкций, проект перепланировки с конструктивным разделом, расчет нагрузок, согласование в МЖИ, протокол ОСС, согласование фасада. Терраса на крыше не должна нарушать инсоляцию жилых помещений верхних этажей. Проект должен предусматривать ограждения, водоотвод и эвакуационные выходы.

Какой штраф за несогласованную террасу?

Штрафы зависят от вида нарушения. За самовольное занятие городской территории (размещение площадки без разрешения) — от 50 000 до 300 000 рублей для юридических лиц. За самовольную перепланировку нежилого помещения в МКД по ст. 7.21 КоАП РФ штраф для юридических лиц составляет от 40 000 до 50 000 рублей; в Москве по ст. 9.12 КоАП города Москвы (Закон г. Москвы от 21.11.2007 № 45) штраф для юридических лиц может достигать 350 000 рублей. За несогласованное изменение фасада — штраф и предписание профильного ведомства. Помимо штрафа выдается предписание о демонтаже конструкции или приведении помещения в прежнее состояние.

Можно ли узаконить уже построенную террасу?

Да, но процедура сложнее и дороже. Потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (вместо проекта перепланировки). Конструкция обследуется на соответствие нормативным требованиям. Если терраса не соответствует нормам — потребуется частичный демонтаж или доработка конструкции. Для МКД необходимы протокол ОСС, заключение ГБУ, согласование фасада. Узаконивание через суд возможно при условии, что конструкция не нарушает права третьих лиц и соответствует строительным нормам. Подробнее — в статье об узаконивании перепланировки нежилого помещения через суд.