Дает ли кадастровый инженер техническое заключение по зданию и чем его заменяют

Техническое заключение по зданию о состоянии несущих конструкций кадастровый инженер не оформляет: его выпускает проектная организация — член СРО по проектированию, подпись ставит главный инженер проекта. Кадастровый инженер готовит технический план, акт обследования и заключение кадастрового инженера, в котором фиксирует фактическую площадь, планировку, координаты и материалы конструкций, но не делает вывода о несущей способности и допустимости работ. В Москве положительное заключение о техническом состоянии конструкций для работ в нежилом здании требует пункт 2.2 постановления 432-ПП, для нежилого помещения в многоквартирном доме состав заключения задает постановление 508-ПП. Если нужно подтвердить факт — площадь, контур здания, отсутствие фундамента у пристройки, — достаточно заключения кадастрового инженера; если нужно доказать Росреестру, что перепланировка безопасна и не является реконструкцией, работает только техническое заключение.

Сравнительная таблица в статье разводит 6 документов по исполнителю и назначению, а сценарная таблица показывает, где заключение кадастрового инженера не заменит техническое заключение. Разберем, что инженер проверяет на обследовании, какие разделы обязательны для нежилого здания и для помещения в МКД, какие документы проверить до подачи техплана. Кейс с расчетом нагрузки на перекрытие, образцы документов, стоимость на 2026 год и ответы по сносу и снятию с учета — во второй половине статьи.

Кто вправе оформить техническое заключение по зданию

Техническое заключение — итоговый документ технического обследования. Инженер выезжает на объект, осматривает и обмеряет конструкции, фотографирует их, после чего проектная организация выпускает вывод о техническом состоянии здания и о возможности перепланировки, переустройства, объединения или раздела помещений. Подписывает заключение главный инженер проекта (ГИП), а к документу прикладывают выписку из СРО, которая подтверждает право организации проводить обследование и оформлять заключение.

Для московских нежилых зданий требование закреплено в постановлении Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012. По его пункту 2.2 работы из приложения 2 к постановлению выполняют при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией с допуском саморегулируемой организации. Формулировку пункта и перечень работ приложения 2 можно сверить по тексту постановления 432-ПП на официальном портале mos.ru в действующей редакции.

Нежилое помещение в многоквартирном доме Москвы живет по другой правовой базе — постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Заключение по нему больше по объему: в текстовой части описывают больше параметров, графическая часть подробнее и затрагивает конструкции дома. Московская практика на Санкт-Петербург не переносится: там порядок согласования перепланировки в районных МВК описывает распоряжение Жилищного комитета № 735-р от 12.08.2021.

Кадастровый инженер работает в другой правовой рамке. Результаты его работ названы в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: технический план (статья 24) и акт обследования (статья 23). За внесение заведомо ложных сведений в технический план или акт обследования, если это причинило крупный ущерб, статья 170.2 УК РФ предусматривает уголовную ответственность. Вывод о прочности перекрытий, состоянии колонн и допустимости демонтажа перегородок в предмет кадастровых работ не входит, поэтому документ за подписью только кадастрового инженера требованию пункта 2.2 постановления 432-ПП не отвечает.

В практике СМВ Групп оба направления закрывает одна команда: компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам, поэтому техническое заключение подписывает главный инженер проекта, а технический план по его результатам — кадастровый инженер. Если подрядчик предлагает техническое заключение, запросите выписку из СРО до подписания договора: заключение без подтвержденного допуска не выполнит функцию, ради которой его заказывают.

Чем техническое заключение отличается от техплана, акта обследования и заключения кадастрового инженера

Шесть документов, которые путают при заказе, различаются исполнителем, предметом и органом, куда их представляют.

Документ	Кто готовит и подписывает	Что подтверждает	Где используется	Чего не делает
Техническое заключение о состоянии конструкций и возможности работ	Проектная организация — член СРО по проектированию; подпись ГИП, выписка из СРО в приложении	Техническое состояние конструкций и допустимость перепланировки, переустройства, объединения, раздела	В составе техплана на перепланировку; к проекту демонтажа; по запросу управляющей компании или надзорного органа	Не вносит сведения в ЕГРН
Заключение кадастрового инженера как самостоятельный документ	Кадастровый инженер; утвержденной формы нет	Фактические площадь, планировку, координаты, материалы стен и кровли, наличие инженерных систем, расхождения с документами БТИ и ЕГРН	Суд, споры арендатора и арендодателя, инвентаризация объекта без документов, подтверждение некапитальности	Не содержит вывода о несущей способности и допустимости работ
Раздел «Заключение кадастрового инженера» в техплане	Кадастровый инженер	Поясняет регистратору изменения объекта и хронологию планировок	Росреестр, только в составе техплана	Не заменяет приложенные к техплану проект и техническое заключение
Технический план	Кадастровый инженер; статья 24 218-ФЗ, форма по Приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082	Характеристики здания или помещения для кадастрового учета	Росреестр, подача через МФЦ в виде XML-архива	Сам не обосновывает безопасность работ
Акт обследования	Кадастровый инженер; статья 23 218-ФЗ	Прекращение существования здания, сооружения, помещения по результатам осмотра места	Снятие объекта с кадастрового учета	Не описывает состояние конструкций перед сносом
Технический паспорт	В Москве — только ГБУ МосгорБТИ; в Санкт-Петербурге и Московской области — также проектная организация с допуском СРО	Поэтажные планы, экспликацию, характеристики по данным технической инвентаризации	В Москве — согласование перепланировки помещений в МКД и фасадов по 94-ПП	Не является техпланом и не вносит сведения в ЕГРН

Кадастровые документы описывают, каким объект является на дату выезда. Техническое заключение отвечает, выдерживают ли конструкции то, что с объектом сделали или собираются сделать. Поэтому в технический план на перепланировку техническое заключение входит приложением, и раздел «Заключение кадастрового инженера» его функцию не выполняет.

Что входит в заключение кадастрового инженера и в каких задачах его достаточно

В законодательстве заключение кадастрового инженера существует как раздел технического плана, куда инженер вносит сведения, выявленные при кадастровых работах. Как самостоятельный документ его готовят под задачу заказчика, утвержденной формы у него нет, но постоянный состав сложился:

• текстовая часть: нормативная база, термины и определения, исходные сведения из выписки ЕГРН или документов БТИ (адрес, площадь, этажность, год ввода), исследовательская часть с описанием увиденного на объекте, выводы по вопросу заказчика;
• поэтажные планы фактической планировки по результатам натурных обмеров;
• экспликация помещений с назначением, площадью и высотой;
• схема расположения на земельном участке по результатам геодезической съемки — только для зданий и сооружений;
• фотоматериалы, подтверждающие фактическое состояние.

Под задачу добавляют координаты поворотных точек, анализ инженерных систем (например, наличие пожарной сигнализации и пожаротушения), сравнение с проектной документацией заказчика, справки — в том числе из органа охраны памятников, если нужно подтвердить или опровергнуть статус объекта культурного наследия.

Заключение кадастрового инженера закрывает задачи, где спор идет о факте. Арендатор и арендодатель расходятся в площади; организация получила на баланс здание, о котором неизвестны ни площадь, ни состояние; пристройка стоит на земле без фундамента, и нужно показать, что ее можно разобрать и вывезти; планы БТИ 1995 и 2005 годов противоречат друг другу и фактической планировке. Такие заключения представляют в суды, в том числе по спорам о площади и узакониванию реконструкции, и в государственные органы по запросам об инвентаризации.

Заключение фиксирует только то, что подтверждено выездом, съемкой и документами. Если заказчик считает, что площадь помещения в ЕГРН внесена с ошибкой, нужен документ с прежним значением площади, иначе вывод об ошибке не сделать. По той же причине трехэтажное здание в заключении останется трехэтажным, сколько бы этажей ни требовалось заказчику для спора. Схему расположения здания строят по съемке геодезиста и проверяют, вписывается ли контур в земельный участок, не пересекает ли соседние участки и ранее учтенные объекты.

Технический паспорт: кто изготавливает в Москве и в других регионах

С 2013 года сведения об учете объектов недвижимости ведет не БТИ: они переданы в кадастровую палату, теперь их ведет Росреестр. Технический паспорт остался документом технической инвентаризации. В Москве по постановлению Правительства Москвы № 106-ПП его изготавливает только ГБУ МосгорБТИ, и актуальные документы технической инвентаризации обязательны при согласовании перепланировки помещений в многоквартирных домах и при согласовании фасадов в центре города по постановлению № 94-ПП. Архивные документы БТИ за прошлые годы это требование не закрывают.

В Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях технический паспорт или техническое описание вправе подготовить проектная организация с допуском СРО на проектирование, и по юридической силе такой документ равен паспорту государственной организации технической инвентаризации. Для нежилых объектов Москвы, где актуальная инвентаризация не требуется, план до перепланировки берут из выписки ЕГРН, а при отсутствии в ней графики — из документов последней технической инвентаризации.

Когда заключение кадастрового инженера не заменит техническое заключение

Выбор документа определяется тем, что нужно доказать: фактическое состояние объекта или безопасность работ. В сценарной таблице собраны типовые ситуации, с которыми к нам приходят главные инженеры и собственники нежилых зданий.

Ситуация	Какой документ нужен	Кто готовит	Заменит ли заключение кадастрового инженера
Перепланировка в нежилом здании или в помещении нежилого здания, Москва	Проект перепланировки и техническое заключение по 432-ПП, затем технический план	Проектная организация в СРО; кадастровый инженер — техплан	Нет
Перепланировка нежилого помещения в МКД, Москва	Проект и техническое заключение по 508-ПП, акт Мосжилинспекции о завершенном переустройстве, технический план	Проектная организация в СРО, Мосжилинспекция, кадастровый инженер	Нет
Узаконивание выполненных работ в помещении МКД, план БТИ в красных линиях	Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ	Проектная организация в СРО	Нет
Снос здания	Проект демонтажа с техническим заключением о состоянии конструкций; после сноса — акт обследования	Проектная организация; акт обследования — только кадастровый инженер	Нет для заключения о конструкциях
Запрос управляющей компании или надзорного органа о состоянии несущих конструкций	Отдельное техническое заключение о состоянии конструкций	Проектная организация в СРО	Нет
Спор арендатора и арендодателя о площади	Заключение с фактическим обмером и планом	Кадастровый инженер	Да, это профильный документ
Подтверждение некапитальности пристройки	Заключение с описанием конструктива и фотофиксацией уровня цоколя	Кадастровый инженер	Да

Там, где регистратор или надзорный орган оценивает безопасность работ, нужен документ проектной организации. Заключение кадастрового инженера остается профильным там, где спорят о площади, контуре, конструктиве и наличии элементов на объекте.

Технический план на перепланировку здания готовят на основании трех документов: проекта перепланировки, технического заключения и выписки из ЕГРН. Техническое заключение показывает регистратору, что демонтированы и возведены легкие сборно-разборные перегородки, например из гипсокартона, устроены новые дверные проемы, а колонны, наружные стены, лестничные клетки и вентиляционные короба не затронуты. Управление Росреестра проверяет, есть ли заключение в составе техплана.

Во что обходится подмена технического заключения

Приостановка с формулировкой о реконструкции переводит объект в другую процедуру: статья 51 Градостроительного кодекса РФ требует для реконструкции разрешения на строительство, для перепланировки — нет. К этому моменту технический план, проект и выезд уже оплачены, а регистрация откладывается на время подготовки недостающего документа и повторной подачи.

Если на обследовании выясняется, что затронуты несущие колонны, демонтирован или изменен общедомовой вентиляционный короб либо изменена конструктивная схема здания, заключение о допустимости не готовят. Сначала составляют эскиз с перечнем работ, которые нужно вернуть в первоначальное состояние, собственник физически устраняет эти изменения, и только после этого инженер оформляет заключение на оставшуюся перепланировку.

Отсутствие координат здания в ЕГРН может обнаружиться уже на стадии техплана, когда проект и заключение готовы. Схемы расположения на земельном участке без выезда геодезиста не подготовить, и эта работа оплачивается отдельно. Наличие координат, поэтажной графики и обременений проверяется по выписке ЕГРН до выезда, пока бюджет еще можно скорректировать.

Как проходит обследование и что содержит техническое заключение

Что инженер проверяет на объекте

Обследование начинается с выезда: инженер осматривает здание или помещение, делает обмеры и абрис, фотографирует конструкции. Для осмотра используют дальномеры, фонари, рулетки и отвесы. Сведения о несущих конструкциях берут из фактического обследования, из результатов инструментального обследования, если заказчик проводил его раньше, или из документов БТИ.

Инженера интересуют конструкции, от которых зависит безопасность людей в помещении: колонны, перекрытия, лестничные клетки, наружные стены, кровля, если помещение на последнем этаже. Результаты сводят в таблицу по фасадам, лестницам и перегородкам: материалы, деформации, дефекты, из-за которых объект нельзя использовать по назначению без ремонта.

Состояние конструкций описывают категориями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»: исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное. При исправном и работоспособном состоянии эксплуатация при фактических нагрузках возможна без ограничений, аварийное состояние означает исчерпание несущей способности и опасность обрушения. Общие правила обследования и мониторинга технического состояния с 01.05.2024 устанавливает ГОСТ 31937-2024, который заменил ГОСТ 31937-2011.

Состав технического заключения для нежилого здания

Для нежилого здания и нежилого помещения в нежилом здании заключение о состоянии конструкций и возможности производства работ по перепланировке и (или) переустройству состоит из обязательных частей:

• титульный лист: название заключения, адрес, кадастровые номера, шифр, подпись главного инженера проекта;
• обложка с теми же данными и подписью заказчика, у юридического лица — также с печатью: так заказчик подтверждает, что ознакомился с документом и согласовал его до подачи;
• текстовая часть: описание здания, цель и методика обследования, выводы о техническом состоянии, вывод о допустимости перепланировки, переустройства, объединения или раздела;
• графическая часть: план до перепланировки по сведениям ЕГРН, демонтажно-монтажный план с демонтируемыми и возводимыми перегородками и новыми сантехприборами, план после перепланировки с экспликацией помещений;
• приложения: выписка из СРО.

Графика в заключении для нежилых зданий по 432-ПП небольшая и во многом повторяет графику проекта перепланировки. Отдельного государственного согласования техническое заключение по нежилому фонду Москвы и Московской области не проходит: его подписывают собственник и проектная организация, а наличие заключения проверяет регистратор при кадастровом учете.

Отдельно от проекта техническое заключение заказывают редко: когда управляющая компания или надзорный орган, чаще у бюджетных организаций, запрашивает именно заключение о состоянии несущих конструкций для отчетности. В остальных случаях заключение и проект перепланировки идут друг за другом и вместе входят в технический план.

Техническое заключение на выполненные работы в помещении МКД

Для нежилого помещения в многоквартирном доме Москвы, где изменения уже отражены в плане БТИ красными линиями, готовят заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и перепланировке. Инженер или архитектор сравнивает три источника: архивный план БТИ до перепланировки в черных линиях, текущий план в красных линиях и абрис фактической планировки. Из этого сравнения складывается перечень выполненных работ, на котором строится весь документ.

Состав заключения задает 508-ПП. В текстовой части, помимо обязательств проектной организации, цели и методики обследования, описывают дом (серия, конструктивная схема, год постройки, статус объекта культурного наследия), помещения выше и ниже, состояние каждого конструктивного элемента и каждую инженерную систему с отдельным выводом. Для нежилых помещений обязательны разделы технологических решений, доступности для маломобильных групп населения, оценки воздействия на окружающую среду и противопожарных мероприятий с шириной эвакуационных проходов и выходов и направлением открывания дверей. Без раздела технологических решений санитарно-гигиеническое заключение не получить.

Графическая часть включает план до перепланировки в масштабе 1:100 с экспликацией, монтажно-демонтажный план в масштабе 1:50 (демонтируемые конструкции показывают красным, возводимые — зеленым), план после перепланировки с новой экспликацией, план с нанесенными результатами обследования, план инженерного оборудования, планы и аксонометрию водоснабжения, канализации и вентиляции с диаметрами и уклонами труб, план полов с гидроизоляцией в санузлах, сбор нагрузок на перекрытие, решения по шумозащите, узлы крепления перегородок и ситуационный план в масштабе 1:2000. Если меняли входную группу, окна или крыльцо, добавляется блок фасадных изменений: фрагменты фасадов до и после, фотомонтаж и фотофиксация.

Кейс из практики: заключение на выполненную перепланировку офиса в МКД

Объект. Нежилое помещение под офис на первом этаже многоквартирного дома, Москва. Подвала под помещением нет.

Задача. Перепланировка была выполнена до обращения, изменения отражены в плане БТИ красными линиями. Собственнику требовалось техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ для их узаконивания.

Что сделали. Инженер выехал на объект, подготовил абрис и фотофиксацию, сверил архивный план БТИ, текущий план и факт. В перечень работ вошли изменение границ санузла, устройство и разборка ступеней и подиумов, установка санитарного и инженерно-технологического оборудования, закладка витражного остекления керамическим кирпичом с устройством окон, демонтаж крыльца со ступенями и новая входная группа. Заключение подготовили по 508-ПП с разделом технологических решений для офиса (режим работы, число сотрудников и рабочих мест, уборка, параметры микроклимата) и блоком фасадных изменений со всех сторон здания, где менялся фасад.

Результат. Сбор нагрузок показал 501 кг/м² от конструкции пола и новых перегородок при допустимой нагрузке на перекрытие 800 кг/м². Колонны и балки находятся в удовлетворительном состоянии, здание — в работоспособном. Вывод заключения: все выполненные работы в полном объеме допустимы, безопасны и не противоречат требованиям действующих нормативов.

Как получить техническое заключение по зданию: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите тип объекта: нежилое здание или помещение в нежилом здании (432-ПП) либо нежилое помещение в многоквартирном доме (508-ПП). От этого зависят состав заключения, объем графики и маршрут согласования.
2. Шаг 2. Соберите исходные данные: кадастровый номер, электронную выписку ЕГРН в формате XML с файлом подписи, поэтажные планы и экспликации БТИ, если в выписке нет графики, а при красных линиях — предыдущие документы БТИ в черных линиях.
3. Шаг 3. Запросите у исполнителя выписку из СРО на проектирование: без нее заключение не отвечает пункту 2.2 постановления 432-ПП.
4. Шаг 4. Обеспечьте инженеру доступ ко всем помещениям и конструкциям: на выезде он осматривает конструкции, делает обмеры, абрис и фотофиксацию. Стоимость и срок подготовки заключения определяются после выезда.
5. Шаг 5. Если инженер выявил признаки реконструкции (затронуты несущие колонны, общедомовые вентиляционные короба, конструктивная схема), получите эскиз с перечнем исправлений и верните конструкции в исходное состояние до оформления заключения.
6. Шаг 6. Проверьте проект заключения и подпишите обложку: юридическое лицо ставит подпись и печать, физическое — подпись.
7. Шаг 7. Передайте заключение и проект перепланировки кадастровому инженеру для подготовки технического плана.

Образцы технического заключения, техплана и акта обследования

Комплект показывает, как выглядят документы проектной организации и кадастрового инженера; начинать стоит с образца технического заключения, где видны выводы о допустимости работ.

Документ	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Технический план помещения после перепланировки	Скачать
Образец акта обследования кадастрового инженера для снятия объекта с учета	Скачать
Образец технического паспорта помещения с экспликацией	Скачать

Техническое заключение в составе техплана: что проверить до подачи в Росреестр

Технический план готовит кадастровый инженер по форме и требованиям Приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Для перепланировки в здании обязательные основания — проект перепланировки, техническое заключение и выписка из ЕГРН. Для помещения в многоквартирном доме Москвы вместо проекта и заключения в техплан включают акт Мосжилинспекции о завершенном переустройстве. По усмотрению кадастрового инженера добавляют поэтажные планы и экспликации БТИ, согласие собственника — физического лица на обработку персональных данных и другие документы, которые подтверждают сведения техплана.

До выезда мы заказываем электронную выписку ЕГРН и проверяем в ней поэтажную графику, координаты здания, зарегистрированные обременения и кадастровый номер здания, в котором расположено помещение: по нему видно, не относится ли объект к МКД с другим маршрутом согласования. Скан, фотография или распечатка выписки для работы не подходят, графика нужна в электронном виде.

Если на планах БТИ есть красные линии, кадастровому инженеру нужны предыдущие документы БТИ, где этих линий нет. В разделе «Заключение кадастрового инженера» он описывает хронологию: какая планировка была зарегистрирована, как она менялась и какая существует сейчас. К техплану здания прикладывают поэтажные планы на все этажи, даже если перепланировка затронула 1 этаж из 16, и схемы расположения на земельном участке.

На выходе заказчик получает PDF-файл техплана для ознакомления и архив с XML-схемой и приложениями. В МФЦ подают именно архив, записанный на диск без распаковки и переименования; файлы в формате DWG Росреестр не принимает.

Вопрос эксперту: частные случаи технического заключения

На вопросы отвечает Валерий, юрист с аттестатом кадастрового инженера, эксперт компании СМВ Групп.

Можно ли для проекта демонтажа использовать техническое заключение, которое собственник уже заказывал через экспертизу?

Да. Экспертиза описывает состояние подробнее, с фотографиями по каждому этажу, и такого документа достаточно. Если заключения нет, нужен отдельный выезд: обследование к проекту демонтажа, как правило, визуальное, инженер фиксирует трещины, следы намокания, состояние отделки, наличие окон и дверей. Результаты разрушающего контроля, например шурфов и проверки бетона, используют, если заказчик уже их получил.

Откуда берут план до перепланировки, если в выписке ЕГРН нет поэтажной графики?

Из документов последней технической инвентаризации БТИ. Если Росреестр указывает, что после внесения сведений в ЕГРН проводилась более свежая инвентаризация, например 2011 или 2012 года, собственник заказывает эти документы, и расхождения разбирают по ним.

Почему площадь здания в техплане после перепланировки выросла, хотя ничего не достраивали?

С 2017 года площадь здания считают по внутренней поверхности наружных стен с учетом площади внутренних перегородок. В одном из наших проектов сумма площадей помещений второго этажа по экспликации составила 679,7 м², а по правилам подсчета для здания площадь этажа получилась больше. Для помещения площадь по-прежнему равна сумме площадей комнат по экспликации. Рост площади здания увеличивает кадастровую стоимость и налог.

Кто разрабатывает проект производства работ, если проект демонтажа уже есть?

Проект производства работ разрабатывает подрядчик, который будет разбирать здание: в ППР входят календарный график, движение техники, численность рабочих, и проектировщику эти данные неизвестны. Для согласования демонтажа достаточно проекта демонтажа и технического заключения о состоянии конструкций.

Снос здания: техническое заключение к проекту демонтажа и акт обследования

При сносе документы проектной организации и кадастрового инженера идут последовательно. Проект демонтажа описывает, как строительно-монтажная организация будет разбирать объект: где ставят ограждение, где хранят строительный мусор, как подъезжает самосвал, где пункт мойки колес, какая зона считается опасной. В графической части показывают контур демонтируемого объекта и ближайшие полигоны ТБО, которые принимают строительный мусор. Планов до и после в проекте демонтажа нет: объект прекращает существование.

Техническое заключение о состоянии конструкций прикладывают к проекту демонтажа отдельным документом, чтобы подрядчик до начала разборки понимал, в каком состоянии здание и можно ли в него заходить. От заказчика для проекта нужны документы об отключении объекта от инженерных сетей: света, воды, канализации, а на промышленных площадках — также газа, технологических трубопроводов и собственных котельных.

Акт обследования готовит кадастровый инженер после фактического демонтажа или когда работы по демонтажу уже идут. В практике СМВ Групп кадастровый инженер выезжает на участок и фотографирует место с ориентиром, например соседним пронумерованным корпусом, чтобы снимок не выглядел пустой площадкой без привязки. Сам акт обычно занимает 2 листа: общие сведения и текстовое заключение кадастрового инженера. Его формируют в электронном виде как технический план, подписывают электронной подписью кадастрового инженера и подают в Росреестр.

К акту прикладывают фотографии, решение собственника о демонтаже в свободной форме (в акционерном обществе его подписывают акционеры), бухгалтерские документы о снятии объекта с баланса и сведения об отключении от сетей. Выписки ЕГРН на здание и земельный участок в состав не включают, указывают только их реквизиты. Решение о сносе и бухгалтерские документы готовит заказчик: кадастровый инженер их изготовить не может, и пока их нет, акт не оформить.

После снятия с учета объект получает статус «архивный» или «снят с учета», формулировку определяет филиал Росреестра, и выписка на него больше не выдается. Кадастровый номер не повторяется: если на том же месте построят новое здание, ему присвоят другой номер, а постановка на учет пройдет без приостановки из-за пересечения с прежним контуром. В Москве и Санкт-Петербурге собственника обязывают уведомить территориальную администрацию о планируемом демонтаже с приложением проекта демонтажа и календарного графика, а после сноса — сообщить о завершении; администрация может выехать и проверить вывоз мусора и состояние прилегающей территории.

Стоимость технического заключения и документов кадастрового инженера в 2026 году

Итоговая стоимость зависит от типа объекта, объема выполненных или планируемых работ, изменений фасада и полноты исходных документов; для технического заключения ее определяют после выезда инженера. Цены действуют на дату публикации.

Услуга	Стоимость	Сроки
Техническое заключение (нежилые здания)	от 350 000 руб.	после выезда инженера
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.	после выезда инженера
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки (нежилые здания)	от 280 000 руб.	по запросу
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.	по запросу
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.	по запросу
Технический паспорт	от 209 000 руб.	по запросу
Выезд инженера	от 50 000 руб.	по запросу

Все цены указаны с оговоркой «от»: заключение для помещения в МКД по 508-ПП включает больше разделов и чертежей, чем заключение для нежилого здания по 432-ПП, а блок фасадных изменений увеличивает объем работ. Полный перечень позиций по перепланировке, кадастру и пожарной безопасности приведен на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Типовые объекты, для которых готовили технические заключения, технические планы и акты обследования, собраны в разделе выполненных работ компании.

Выводы

Кадастровый инженер описывает объект в его фактическом состоянии: площадь, планировку, контур, материалы. Вывод о состоянии несущих конструкций и допустимости работ дает проектная организация с допуском СРО, и в Москве этого требуют 432-ПП для нежилых зданий и 508-ПП для помещений в многоквартирных домах. Заключение кадастрового инженера подходит для споров о площади, инвентаризации и подтверждения некапитальности, а в техплане на перепланировку и в проекте демонтажа его место занимает техническое заключение. При сносе оба вида документов работают в связке: заключение о конструкциях предшествует демонтажу, акт обследования подтверждает его результат.

СМВ Групп работает с 2014 года, состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам и готовит техническое заключение, проект и технический план одной командой в Москве и Санкт-Петербурге; средний опыт 45 специалистов компании превышает 15 лет.

Частые вопросы о техническом заключении, акте обследования и снятии с учета

Можно ли снять с кадастрового учета отдельное помещение внутри здания?

Только в 2 случаях. Первый: право зарегистрировано на здание, а помещения внутри него, поставленные на учет при передаче данных БТИ в 2013 году, собственник снимает по своему решению, оформленному информационным письмом с перечнем кадастровых номеров. Второй: здание погибло, например сгорело, и восстановить помещения невозможно. Если помещение физически существует, снять его с учета по желанию собственника нельзя. Госпошлины за снятие с учета любого объекта нет.

Что будет, если подать акт обследования, а здание фактически не снесено?

Регистратор вправе запросить сведения в префектуре и Государственной инспекции по недвижимости. Если инспектор фиксирует на фотографиях, что здание стоит и демонтаж не начат, в снятии с учета откажут. В Санкт-Петербурге подать акт до сноса, как правило, не дают: сначала снос, затем заявление. Чаще Росреестр на объект не выезжает, но при параллельной подготовке акта и сноса решение остается за регистратором.

Какие письма от ресурсоснабжающих организаций нужны перед сносом и сколько их ждать?

Нужны подтверждения отключения объекта от сетей: в Москве это ответы Мосводоканала, Мосводостока, Мосгаза, МОЭК и других организаций, к чьим сетям подключено здание. Установленной формы запроса нет, письмо рассматривают как обычную корреспонденцию, и ответ может готовиться до 30 дней. Запрашивает письма собственник. Если здание не было подключено к сетям, письма подтверждают и это; если у предприятия свои котельная и подстанция, отключение оформляют внутренним документом собственника. Без этих сведений Росреестр может вынести приостановку.

Сколько Росреестр рассматривает технический план на перепланировку и что делать, если срок прошел?

Регламентный срок — 5 рабочих дней с даты подачи, госпошлина за учет перепланировки не взимается. Если в срок ответа нет или причины приостановки неясны, подают жалобу через сайт Росреестра с просьбой разъяснить замечания и указанием на нарушение регламентного срока. Регистраторы обсуждают замечания только с кадастровым инженером, чья электронная подпись стоит на техплане. При неправомерных повторных приостановках остается обращение в суд.

Нужно ли согласие банка на перепланировку заложенного здания?

Да. Если в выписке ЕГРН в разделе ограничений прав и обременений указана ипотека, к техплану прикладывают письменное согласие банка-залогодержателя на перепланировку, без него Росреестр вынесет приостановку. Зарегистрированная аренда учету перепланировки не мешает.

Может ли одно здание стоять на учете под двумя кадастровыми номерами?

Может. При переносе сведений в ЕГРН один и тот же объект иногда попадал в реестр дважды: из государственного кадастра недвижимости и из данных БТИ. Обычно у одного номера корректные площадь и координаты, но нет записи о праве, у другого зарегистрировано право, но нет точных характеристик. Дубль снимают с учета актом обследования, который кадастровый инженер готовит как сопутствующую работу.

Читайте также по теме:

• Реестровая ошибка и заключение кадастрового инженера которое ее закрывает без суда