Дает ли кадастровый инженер строительно техническое заключение и где предел его компетенции

Кадастровый инженер строительно-техническое заключение не выдает: по статье 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» результатом его работ бывают межевой план, технический план и акт обследования. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о допустимости перепланировки готовит юридическое лицо или ИП, состоящие в СРО в области архитектурно-строительного проектирования, а обследование конструкций отнесено к инженерным изысканиям. Кадастровый инженер включает такое заключение в техплан как документ-основание. Работая в проектной организации, он может подписать заключение от ее имени, но легитимным документ делает членство организации в СРО. Главное различие для технического заказчика: площадь, конфигурацию, этажность и координаты фиксирует кадастровый инженер, а несущую способность, категорию технического состояния и безопасность работ оценивают проектировщик или обследователь.

Разберем таблицу из восьми документов: кто их подписывает и что каждый доказывает регистратору, суду или стройнадзору. Покажем, почему техплан на перепланировку без техзаключения получает приостановку с формулировкой о реконструкции и как проверить исполнителей по реестрам СРО до подписания договора. Сценарная таблица для восьми ситуаций, кейс узаконивания перепланировки без суда, актуальная стоимость работ и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что вправе подписать кадастровый инженер по 221-ФЗ

Кадастровым инженером по ч. 1 ст. 29 221-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 452-ФЗ) признается физическое лицо — член саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Среди условий вступления — высшее образование по утвержденному перечню специальностей или профессиональная переподготовка в области кадастровых отношений, не менее двух лет работы помощником кадастрового инженера, сдача теоретического экзамена и действующий договор обязательного страхования гражданской ответственности. Экзамен и стажировка подтверждают знания, необходимые для кадастровой деятельности; расчет строительных конструкций в их предмет не входит.

Результат кадастровых работ статья 37 221-ФЗ ограничивает тремя документами. Технический план описывает здание, сооружение, помещение или машино-место для кадастрового учета (ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), его форму и требования к подготовке устанавливает Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Акт обследования подтверждает прекращение существования объекта и нужен для снятия с учета. Межевой план описывает земельный участок. Все три документа отвечают на вопрос, где объект расположен, каковы его границы, площадь и состав.

За заведомо ложные сведения в межевом плане, техническом плане и акте обследования кадастровый инженер отвечает по ст. 170.2 УК РФ, если деяние причинило крупный ущерб. Кроме того, 221-ФЗ обязывает СРО исключить инженера, если за календарный год 25% и более решений по связанным с его документами основаниям — отказы после неустраненных приостановок при общем числе таких решений не менее 20 (п. 5 ч. 15 ст. 29). Техническое заключение в эти перечни не входит: его подписывает проектная организация, и в текстовой части она сама заявляет, что технические решения соответствуют строительным, экологическим и санитарно-гигиеническим нормативам.

Членство конкретного инженера проверяется в государственном реестре саморегулируемых организаций кадастровых инженеров на сайте Росреестра. Проверку делают до подписания договора: инженер, исключенный из СРО, не вправе вести кадастровую деятельность с даты исключения сведений о нем из реестра членов (ч. 16 ст. 29 221-ФЗ). В СМВ Групп техплан и техзаключение по одному объекту готовят разные специалисты: кадастровые инженеры — члены СРО кадастровых инженеров, проектировщики — в рамках членства компании в СРО по проектированию.

Заключение кадастрового инженера: раздел техплана и отдельный документ

Внутри техплана заключение кадастрового инженера — раздел, где инженер поясняет регистратору, в связи с чем подготовлен документ, на каких документах-основаниях он построен и как посчитана площадь. При перепланировке и разделе сюда вносят перечень работ из проекта и формулировку о том, что перепланировка не затрагивает конструктивные и объемно-планировочные решения. Опора этой формулировки — приложенные к техплану проект и техническое заключение; без них регистратору нечем ее проверить.

Отдельным документом заключение кадастрового инженера законом не унифицировано, форму и состав выбирают под задачу. Постоянная часть — описание объекта, поэтажные планы по результатам натурных обмеров, экспликация и фотоматериалы, для зданий и сооружений добавляется схема расположения на земельном участке по геодезической съемке. Такой документ используют в спорах арендатора и арендодателя о площади, в судах об узаконивании реконструкции, при описании объектов, поступивших на баланс бюджетных организаций. Его содержание ограничено фактами: сколько этажей, какая площадь, пересекает ли контур здания соседний участок, есть ли у пристройки фундамент. Вывод о прочности бетона или допустимой нагрузке на перекрытие без обследования конструкций в нем не обоснован.

Кто выдает строительно-техническое заключение и что в нем проверяют

Строительно-техническим заключением на практике называют два документа, а в суде к ним добавляется третий. Первый — техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки или переустройства: для нежилого фонда оно идет неотъемлемой частью проекта перепланировки и подтверждает, что проектные работы не являются реконструкцией. Второй — заключение по обследованию технического состояния здания по ГОСТ 31937-2024, который действует в России с 1 мая 2024 года взамен ГОСТ 31937-2011. Третий — заключение судебной строительно-технической экспертизы.

Техническое заключение о допустимости перепланировки выдает юридическое лицо или ИП, включенные в СРО в области архитектурно-строительного проектирования, и к документу прикладывают выписку из реестра членов СРО. Подписывает заключение главный инженер проекта, а согласование сводится к подписанию титульных листов собственником объекта и проектной организацией. В текстовую часть входят цель и методика обследования, характеристика здания, поэлементное описание конструкций, перечень выполненных работ, общие выводы и рекомендации. Графическая часть показывает план до перепланировки, демонтажно-монтажный план, план после, план с результатами обследования и фотоматериалы.

Обследование состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 относит к специальным видам инженерных изысканий, а изыскания выполняют члены СРО в области инженерных изысканий. Верховный суд РФ решением от 10.02.2021 № АКПИ20-912 отказал СРО проектировщиков в оспаривании этого положения. Проектные организации при этом продолжают выпускать заключения о допустимости перепланировки в рамках СРО по проектированию, а московский стройнадзор в проектах сноса требует, чтобы обследование выполнил член СРО по изысканиям. Норма и практика читаются по-разному, поэтому назначение документа — для Росреестра, стройнадзора или суда — стоит назвать исполнителю до заключения договора.

При обследовании инженера интересуют колонны, перекрытия, лестничные клетки, наружные стены и кровля, если помещение расположено на последнем этаже. Сведения о несущих конструкциях берут из фактического осмотра, из инструментального обследования, которое заказчик проводил раньше, или из документов БТИ. Состояние элементов сводят в таблицу: материалы, деформации, дефекты, которые мешают использовать объект по назначению. Если видна трещина, визуального осмотра недостаточно: применяют разрушающий контроль — шурфы, отбор проб бетона, проверку армирования в лаборатории.

ГОСТ 31937-2024 устанавливает четыре категории технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное и аварийное. Категорию присваивает обследователь по результатам осмотра и измерений, и в перечне результатов кадастровых работ такого документа нет.

Граница компетенции: восемь документов и кто их подписывает

Документы по объекту удобнее разделить по двум признакам: кто ставит подпись и что документ доказывает получателю.

Документ	Кто подписывает	Что подтверждает	Куда подается
1. Технический план (ст. 37 221-ФЗ, Приказ П/0082)	Кадастровый инженер — член СРО кадастровых инженеров	Площадь, конфигурацию, этаж, состав помещений, координаты здания	Росреестр
2. Акт обследования	Кадастровый инженер	Прекращение существования объекта: снос, гибель	Росреестр, снятие с учета
3. Межевой план	Кадастровый инженер	Местоположение границ земельного участка	Росреестр
4. Заключение кадастрового инженера в составе техплана	Кадастровый инженер, подготовивший техплан	Основания подготовки, перечень работ, расчет площади, ссылки на приложенные документы	Росреестр вместе с техпланом
5. Заключение кадастрового инженера как отдельный документ	Кадастровый инженер; форма законом не установлена	Фактическую площадь, планировку, этажность, расположение на участке, наличие или отсутствие элементов	Суд, стороны договора аренды, бюджетные организации
6. Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки	Юрлицо или ИП — член СРО в области архитектурно-строительного проектирования; титульные листы подписывает собственник	Несущие конструкции не затронуты, работы не являются реконструкцией, эксплуатация безопасна	Росреестр в составе техплана, МЖИ для помещений в МКД
7. Заключение по обследованию технического состояния (ГОСТ 31937-2024)	Организация — член СРО в области инженерных изысканий	Категорию технического состояния, прочность материалов по лабораторным испытаниям	Стройнадзор, суд, проектировщик для расчета усиления
8. Заключение судебной строительно-технической экспертизы	Эксперт, назначенный судом (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ)	Ответы на вопросы суда; оценивается наравне с другими доказательствами	Суд

Строки 1-5 закрывает кадастровый инженер, и каждая из них описывает объект. Строки 6-8 оценивают прочность и безопасность; в техплан они попадают приложением, подписанным другим лицом.

Граничные случаи решаются по типу вывода. Если вывод описывает то, что видно и измеряется на месте, его дает кадастровый инженер: материал стен, число этажей, наличие фундамента у пристройки, пересечение контура здания с соседним участком. Если вывод касается класса бетона, запаса несущей способности перекрытия или допустимости нового проема в несущей стене, нужны обследование и расчет, а для проема — еще и проект усиления. Перед заказом работ выпишите вопросы, на которые должен ответить документ, и разнесите их по этим двум группам: так видно, сколько исполнителей понадобится.

Почему в техплане на перепланировку нужно техническое заключение

Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки, зато п. 14 ст. 1 ГрК РФ относит к реконструкции изменение параметров объекта капитального строительства — высоты, количества этажей, площади, объема, а также замену и восстановление несущих строительных конструкций. В письме от 30 января 2025 года с методическими рекомендациями для регистраторов Росреестр со ссылкой на правовую позицию Верховного суда допускает, что в любом изменении нежилых помещений в нежилых зданиях можно усматривать реконструкцию. Для реконструкции нужны разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, которых при перепланировке нет, а стройнадзор разрешение на реконструкцию под перепланировку не выдает.

В Москве перечень работ, для которых разрешение на строительство не требуется, уточняет Постановление Правительства Москвы № 432-ПП. Для Росреестра это региональный акт, и одинаковые работы в разных делах регистраторы оценивают по-разному; спор нередко доходит до суда.

Техническое заключение отвечает на вопрос регистратора документом. Оно подтверждает, что колонны, наружные стены, лестничные клетки и вентиляционные короба работами не затронуты, что монтаж и демонтаж касались сборно-разборных конструкций из гипсокартона и что помещение можно безопасно эксплуатировать.

В заключении кадастрового инженера мы перечисляем документы, на основании которых подготовлен техплан, по п. 6 Приказа П/0082: проект перепланировки, техническое заключение, выписку ЕГРН. Затем описываем выполненные работы, например демонтаж дверного блока с закладкой проема и устройство нового проема, и указываем, что перепланировка не затрагивает конструктивные и объемно-планировочные решения и не требует разрешения на строительство. В практике СМВ Групп признаки реконструкции ищут дважды: проектировщики на этапе проекта и кадастровый инженер перед сборкой техплана, потому что после подачи в Росреестр снять такое замечание сложнее.

Для нежилого помещения в многоквартирном доме в Москве порядок другой: проект перепланировки и техническое заключение согласует Мосжилинспекция, а в техплан кадастровый инженер прикладывает акт о завершенном переустройстве от МЖИ. Для перепланировки в нежилом здании промежуточного согласующего органа нет, и техзаключение попадает к регистратору в составе техплана.

Как подготовить техплан на перепланировку нежилого здания: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку ЕГРН в электронном виде (XML-файл с подписью) и проверьте три позиции: есть ли поэтажные планы, есть ли у здания координаты, нет ли обременения «ипотека». Нет планов — нужны поэтажный план и экспликация БТИ с той же площадью, что в ЕГРН; нет координат — нужен выезд геодезиста; есть ипотека — нужно письменное согласие банка.
2. Шаг 2. Если на планах БТИ есть неузаконенные изменения в красных линиях, запросите предыдущие планы, где этих изменений нет: регистратору показывают всю хронологию объекта.
3. Шаг 3. Проведите выезд с обмерами и фотофиксацией. Инженер сравнивает план до перепланировки, текущие документы и фактическое состояние и выявляет работы, которые относятся к реконструкции.
4. Шаг 4. Если затронуты колонны или общедомовой вентиляционный короб, сначала устраните эти изменения по перечню работ. Техническое заключение готовят только после этого.
5. Шаг 5. Получите проект перепланировки и техническое заключение от организации с членством в СРО и подпишите их титульные листы как собственник.
6. Шаг 6. Кадастровый инженер собирает техплан: поэтажные планы, заключение, приложения. Он подписывает техплан квалифицированной электронной подписью и выгружает архив, который подают без распаковки.
7. Шаг 7. Подайте техплан в Росреестр. С 2025 года от имени юридического лица документы подают в электронном виде, представитель действует по машиночитаемой доверенности. Регламентный срок рассмотрения — 5 рабочих дней.

Образцы техзаключения, техплана и акта обследования

Комплект показывает документы по обе стороны границы компетенции: начните с образца техзаключения, чтобы увидеть, какой вывод из него переходит в техплан.

Документ	Скачать
Образец технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки	Скачать
Технический план помещения после перепланировки	Скачать
Образец акта обследования для снятия объекта с кадастрового учета	Скачать
Заявление о постановке объекта на государственный кадастровый учет	Скачать

Какой специалист нужен в вашей ситуации

При перепланировке над одним объектом работают БТИ, проектная организация, правообладатель, кадастровый инженер, орган местного самоуправления и Росреестр. Проектная документация, решение о согласовании и акт о выполненных работах сходятся у кадастрового инженера, а его техплан уходит в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Роль кадастрового инженера меняется от задачи к задаче. В таблице — восемь сценариев из нашей практики по Москве.

Сценарий	Кто готовит обоснование	Роль кадастрового инженера	Что критично
Перепланировка в нежилом здании	Проект и техзаключение — организация с членством в СРО по проектированию	Техплан с заключением, где перечислены документы-основания	Техзаключение в составе техплана, отсутствие признаков реконструкции
Перепланировка нежилого помещения в МКД	Проект и техзаключение по 508-ПП, согласование в МЖИ	Техплан с актом МЖИ о завершенном переустройстве	Акт МЖИ до подачи в Росреестр
Выполненная перепланировка в МКД, изменения в БТИ в красных линиях	Техзаключение о допустимости и безопасности выполненных работ после сравнения архивного БТИ, текущего БТИ и факта	Техплан после получения акта МЖИ	Сначала устранить элементы реконструкции: колонны, общедомовой вентиляционный короб
Раздел нежилого помещения	Проект перепланировки и техзаключение, решение собственника об образовании помещений	Техплан на раздел, поэтажные планы с границами новых помещений красным цветом	Изолированность и обособленность: вход в каждое помещение с улицы или из мест общего пользования
Снос здания и снятие с учета	Проект демонтажа — проектная организация; обследование конструкций — по требованию стройнадзора	Акт обследования с фотофиксацией, приказом о демонтаже и сведениями об отключении сетей	Демонтаж выполнен или идет на момент подачи
Узаконивание реконструкции через суд	Досудебное техзаключение, лабораторное обследование, раздел КР, расчеты по пожарной безопасности; в суде — судебный эксперт	Заключение о фактических изменениях площади и этажности, затем техплан по решению суда	Земельный участок в собственности — в нашей практике первый фильтр
Спор арендатора и арендодателя о площади	Не требуется	Заключение кадастрового инженера по натурным обмерам	Доступ во все помещения, включая серверные и электрощитовые
Надзорный орган или бюджетная организация запрашивает данные о несущих конструкциях	Отдельное техзаключение о состоянии несущих конструкций	Не требуется	Документ выпускают самостоятельно, без проекта перепланировки

Кадастровый инженер участвует в семи сценариях из восьми, но основным документом его результат становится в двух: при снятии здания с учета и в споре о площади. В остальных он оформляет для ЕГРН то, что обосновали проектировщики, обследователи или суд.

Когда кадастрового инженера недостаточно

Кадастровые работы не заменяют документы, в которых нужен расчет или испытания. В трех ситуациях задачу решает другой специалист:

• Нужно подтвердить прочность фундамента, колонн и перекрытий, класс бетона и армирование. Это лабораторное обследование с разрушающим или неразрушающим контролем; заявление «пристройка стоит 20 лет» суд расценивает как голословное.
• В несущей стене прорезан новый проем. Нужен проект усиления, чаще всего металлическая рамка с перемычкой, которая распределяет нагрузку по контуру проема.
• Нужно доказать, что антресоль выдержит людей или оборудование. Это расчет на прочность и прогиб в разделе конструктивных решений (КР) со спецификацией балок, стоек и узлов.

Ошибки при выборе исполнителя и во что они обходятся

Ошибка 1. Техплан на перепланировку без проекта и техзаключения. Заказчик соглашается на предложение кадастрового инженера обойтись без проектной части, чтобы сэкономить. За таким предложением часто стоит отсутствие у исполнителя членства в СРО по проектированию. Приостановка с требованием разрешения на реконструкцию переходит из решения в решение и заканчивается отказом, а проект все равно заказывают, уже у другой организации. Собственники, которые переподают техплан самостоятельно, тратят на это полтора-два года. Отказ обжалуют в арбитражном суде в течение 3 месяцев, рассмотрение обычно занимает от 4 до 6 месяцев, госпошлина по такой категории дел — от 30 000 до 50 000 руб.

Ошибка 2. Техзаключение от исполнителя без СРО по проектированию. Документ заказывают там, где дешевле и быстрее, в том числе у кадастрового инженера-ИП без проектного членства. Такое заключение не подтверждает право исполнителя на проектные работы, опираться на него в Росреестре и суде рискованно, и заказчик платит за техзаключение второй раз.

Ошибка 3. Умолчать об элементах реконструкции. Собственник не сообщает, что при ремонте срезали колонну или демонтировали общедомовой вентиляционный короб, рассчитывая оформить все как перепланировку. Выезд инженера это выявляет, и техзаключение на выполненные работы не выпускают, пока конструкции не восстановлены по эскизу с перечнем исправлений. Если дело дошло до суда, те же элементы найдет судебный эксперт.

Ошибка 4. Исполнитель без выезда на объект. Чтобы удешевить работу, иногородний исполнитель берет размеры из старых планов и не проводит обмеры. Расхождение площади с фактом всплывает позже, при сделке или проверке, и следующему владельцу приходится обосновывать его через исправление ошибки или суд.

Что проверить до подписания договора: чек-лист

1. Кадастровый инженер числится в реестре членов СРО кадастровых инженеров, сведения о нем не исключены.
2. К проекту и техзаключению приложена действующая выписка из реестра членов СРО исполнителя; для лабораторного обследования проверено членство в СРО в области инженерных изысканий.
3. Проектировщики внесены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.
4. Исполнитель выезжает на объект: обмеры, абрис, фотофиксация, а размеры не переносятся из старых планов.
5. В техзаключении есть поэлементное описание колонн, наружных стен и перекрытий, перечень выполненных работ, вывод по каждому виду работ и фотоматериалы.
6. В коммерческом предложении названы все обязательные документы: проект, техзаключение, техплан. Обещание пройти учет с первой подачи гарантированно — повод уточнить, на чем оно основано: гарантировать решение Росреестра исполнитель не может.

Практика: узаконивание перепланировки и узкие вопросы

Кейс из практики: перепланировка торгового помещения 713,2 м² без суда

Год, объект, срок. 2022 год, торговое помещение площадью 713,2 м² в нежилом здании в Москве, срок работ — 3 месяца.

Задача. Собственник без предварительного согласования выполнил перепланировку и переоборудование ненесущих конструкций, чтобы сдавать помещения в аренду. Для аренды нужна была выписка ЕГРН с актуальной планировкой и площадью, а оформлять изменения предстояло по факту выполненных работ, без обращения в суд.

Что сделали. Специалисты СМВ Групп подготовили проект переустройства и перепланировки, отдельный проект устройства железобетонных перемычек для усиления новых проемов во внутренних стенах и техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Затем кадастровые инженеры подготовили технический план и в заключении кадастрового инженера подробно обосновали каждое выполненное изменение со ссылкой на эти документы.

Результат. Собственник получил выписку ЕГРН с площадью 713,2 м² и новой графической частью без судебного разбирательства. Оценочная экономия — 300 000 руб. на оформлении и ведении дела в суде и 4 месяца ожидания решения. Узаконенные помещения собственник сдает в аренду с прибылью в 4 раза выше, чем до перепланировки. Роли распределились по той же границе: усиление проемов и безопасность подтвердили проектировщики, кадастровый инженер перенес обоснование в техплан.

Вопрос эксперту

На вопросы о границах документов отвечает Валерий, юрист с аттестатом кадастрового инженера, эксперт компании СМВ Групп.

Нужно ли согласовывать техническое заключение по нежилому зданию в государственном органе?

На 2025 год в Москве и Московской области такого органа нет: полномочий согласовать техзаключение, как и проект перепланировки нежилого фонда, нет ни у администрации, ни у стройнадзора. Документ подписывают собственник и проектная организация на титульных листах, а проверяет его регистратор уже в составе техплана.

Может ли техзаключение быть отрицательным, если несущие конструкции не трогали?

Может. Возьмем здание 1930 года, где ни разу не было ремонта: при перепланировке меняли только перегородки, но кирпичная кладка наружных стен частично выпадает. Техзаключение описывает безопасность использования объекта людьми под офис, магазин, ресторан или поликлинику, и при таком состоянии стен вывод о безопасной эксплуатации сделать нельзя до ремонта.

Зачем в техзаключении на нежилое помещение в МКД раздел о технологических решениях?

Этого требует 508-ПП. Раздел описывает процессы в помещении: для офиса это время работы, число сотрудников и рабочих мест, функциональные блоки, режим уборки и параметры микроклимата. Без него не получить санитарно-гигиеническое заключение. Там же обязателен раздел о доступности для маломобильных групп населения: ширина проходов, параметры дверей, пандус или мобильное подъемное устройство с кнопкой вызова персонала.

Чем досудебное техзаключение отличается от судебной экспертизы?

Суд вправе назначить экспертизу, и судебный эксперт дает оценку независимо от документов стороны. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается по правилам ст. 67 ГПК РФ (ч. 3 ст. 86 ГПК РФ), в арбитражном процессе никакие доказательства не имеют заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ). Досудебное заключение, расчет пожарного риска, раздел КР и проекты систем сторона предъявляет как контраргументы, а при несогласии с выводами эксперта юристы готовят рецензию. Решение принимает судья.

Стоимость технического заключения, техплана и акта обследования

Стоимость зависит от вида документа, площади и состояния объекта, полноты исходных документов и от того, затронуты ли фасады. Цену и срок техзаключения на выполненные работы называют после выезда инженера.

Услуга	Стоимость	Сроки
Техническое заключение для перепланировки нежилого здания	от 350 000 руб.	по запросу
Проект перепланировки и техническое заключение (для МКД)	от 250 000 руб.	по запросу
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.	по запросу
Акт обследования о сносе	от 150 000 руб.	по запросу
Выезд инженера	от 50 000 руб.	по запросу
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.	по запросу

Цены в таблице — нижняя граница на дату публикации. Коммерческое предложение по перепланировке мы считаем по всему комплекту сразу: проект, техзаключение, техплан и сопровождение регистрации. Полный перечень позиций — в прайсе на проектные и кадастровые работы.

Какие объекты мы вели и какие документы понадобились по каждому из них, видно в разделе выполненных работ.

Выводы

Кадастровый инженер описывает объект для ЕГРН — площадь, границы, конфигурацию, факт сноса — и отвечает за достоверность техплана, межевого плана и акта обследования. Оценку прочности конструкций и безопасности работ дают проектная организация и обследователь с членством в соответствующей СРО, а в суде — назначенный эксперт. В техплане на перепланировку обе части соединяются: без приложенного техзаключения формулировка об отсутствии реконструкции ничем не подкреплена, и регистратор выносит приостановку.

СМВ Групп с 2014 года ведет проектную и кадастровую часть по нежилым объектам в Москве и Санкт-Петербурге и состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам, поэтому техзаключение и техплан по одному объекту готовят профильные специалисты одной команды.

Частые вопросы

Может ли кадастровый инженер быть экспертом по строительно-технической экспертизе в суде?

Процессуальные кодексы не требуют от эксперта определенного статуса: суд поручает экспертизу лицу со специальными знаниями по поставленным вопросам (ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ). На вопросы о площади, этажности и расположении здания на участке кадастровый инженер отвечает в пределах своей специальности. Вопросы о несущей способности и категории технического состояния суды ставят перед строительно-техническими экспертами, и статус кадастрового инженера квалификацию в этой области не подтверждает.

Может ли кадастровый инженер подтвердить, что пристройка некапитальная?

Он фиксирует факты: есть ли фундамент, как конструкция закреплена, в каком состоянии цоколь, и прикладывает фотографии. Недвижимость по ст. 130 ГК РФ прочно связана с землей, а некапитальные строения по п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ такой связи не имеют и допускают перемещение или демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба назначению. Если фундамент есть или связь с землей неочевидна, описания кадастрового инженера недостаточно: нужно обследование конструкций.

Можно ли подать акт обследования, пока здание еще стоит?

Акт обследования подтверждает прекращение существования объекта, поэтому к подаче демонтаж должен быть выполнен или хотя бы начат. Росреестр может направить запрос в префектуру и Госинспекцию по недвижимости, и если при выезде с фотофиксацией здание стоит нетронутым, в снятии с учета отказывают. К акту прикладывают проект демонтажа, фотографии участка, приказ собственника о демонтаже, документы о снятии с баланса и реквизиты писем об отключении от сетей. Госпошлины за снятие с учета нет.

Заменяет ли технический паспорт БТИ техническое заключение?

Нет. Технический паспорт, поэтажный план и экспликация фиксируют планировку и площади на дату инвентаризации и служат исходными данными: по ним вычерчивают план до перепланировки. Выводов о состоянии несущих конструкций и допустимости работ в них нет. Для помещений в МКД в Москве по 508-ПП сведения технической инвентаризации представляют из МосгорБТИ, а техзаключение готовит проектная организация. Технический паспорт не равен техническому плану: сведения в ЕГРН вносят по техплану кадастрового инженера.

Нужно ли уточнять координаты здания при разделе помещения внутри него?

Нет, и делать это по своей инициативе не стоит. Раздел помещения не меняет контур здания, а новые координаты могут разойтись с внесенными ранее из-за другой системы координат или методики съемки. Регистратор прочитает расхождение как изменение контура здания на земельном участке, то есть как реконструкцию. Требование уточнить координаты здания в деле о разделе помещения к предмету учета не относится.

Кто отвечает, если после регистрации перепланировку выполнили не по проекту?

Собственник. Кадастровый инженер фиксирует объект на дату выезда и авторского надзора не ведет. Проект и выписка ЕГРН подтверждают согласованную планировку, и если фактическая конфигурация от нее отличается, претензии при проверке Госинспекции по недвижимости предъявляют правообладателю. Расхождение устраняют приведением помещения в соответствие с проектом либо новым проектом и техпланом.