Инструкция по согласованию плана перепланировки

Общие правила согласования перепланировки нужно уточнить до ее начала. Мы поможем в этом. В статье вы увидите инструкцию по всем действиям до и после завершения работ, описание перечня обязательных документов. В целом, вы можете пройти согласования сами. Но, чтобы не терять время и избежать отказов, лучше доверить это специалистам экспертной организации «СМВ Групп». Также у нас вы получите документы, которые будут нужны на разных этапах процедуры.

Что нужно знать о согласовании перепланировки

Процедура согласования перепланировки не так сложна, как получение разрешений на реконструкцию или строительство. Тем не менее, для несведущего человека там есть немало «подводных камней», что может привести к приостановкам и отказам, и даже к взысканию штрафов. Этой статьей мы постараемся помочь собственникам, которые ничего не знают о регламенте согласования, либо хотят уточнить актуальные правила на 2024-2025 годы.

Выделю 5 ключевых правил, при соблюдении которых вы успешно пройдете согласование:

• правильный выбор решений и строительных работ, чтобы не попасть под реконструкцию;
• полный комплект документов, предусмотренных нормативными актами, чтобы не получить отказ по формальным основаниям;
• строгое следование проекту и нормативно-техническим актам при выполнении работ, иначе есть риск ответственности за нарушения;
• производство работ только после получения разрешений, поскольку узаконивание возможно далеко не всегда и будет сложнее;
• прохождение процедур после перепланировки, так как она считается незавершенной до обновления сведений в ЕГРН.

Это основные правила, которые точно подходят для перепланировки в помещениях МКД. Немного отличается порядок действий для работ в нежилых зданиях. Тут напрямую не нужно разрешение от гос. органов. Но оформление проекта, технического заключения и техплана также будет строго обязательно.

Сейчас уже нужно учитывать новые правила согласования перепланировки по ЖК РФ. Естественно, они касаются выполнения работ только в помещениях жилфонда (МКД). Самое важное заключается в изменении порядка действий на заключительном этапе. Теперь собственник сперва заказывает технический план, а уже потом обращается с ним за актом приемочной комиссии МЖИ. Раньше техплан мы заказывали после получения акта. Также, по новым правилам Мосжилинспекция сама отправит документы в Управление Росреестра. Практика уже показала, что для собственников помещений все стало немного проще.

Как долго идет согласование перепланировки и можно ли ускорить эту процедуру?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Разрешение на работы в помещении МКД вам выдадут в срок до 20 дней (при межведомственных запросах – до 30 дней). Вполне возможно, что проверка закончится и быстрее. Тем не менее, каких-либо ускоренных процедур, в том числе за плату, нормативные акты не предусматривают. Дополню – чтобы не столкнуться с затягиванием проверок, а тем более с приостановками, заказывайте документы в экспертной организации «СМВ Групп».

Согласование плана перепланировки или проекта

В отдельных источниках можно найти упоминание о разных видах документов, с которыми можно пройти согласование – проект, план, чертеж, эскиз и т.д. Это зачастую приводит к путанице, ведь с требованиями нормативных актов знакомы далеко не все. Если брать во внимание законодательство Москвы, то изменить планировку помещения в МКД можно:

• на основании проекта перепланировки, разработанного индивидуально под конкретное помещение;
• на основании проекта из типового альбома решений МЖИ (подходит только для квартир в определенных сериях домов);
• на основании эскиза (только если работы не повлекут сверхнагрузки на несущие конструкции).

Для нежилых помещений чаще всего нужен индивидуальный проект. Случаи с оформлением и согласованием эскизов тоже есть в практике экспертной организации «СМВ Групп». Но по факту, это может быть возведение конструкций (перегородки, стены) из очень легких конструкций, либо демонтаж.

Перечисленные документы не нужны, чтобы узаконить перепланировку (согласование перепланировок по факту, т.е. выполненных без разрешения, а зачастую и без проекта). Для такой процедуры вы заказываете техническое заключение. Документом мы подтверждаем, что работы допустимы с точки зрения нормативных актов, и отвечают требованиям безопасности.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Инструкция по согласованию для собственника помещения в МКД

Если сравнивать порядок согласования перепланировки в помещениях МКД или нежилого здания, то сложнее будет второй вариант. Это вполне логично сразу по нескольким причинам. Одной из них является защита интересов жильцов дома, систем жизнеобеспечения. Общие вопросы о согласовании мы найдем в ЖК РФ. Но почти вся конкретика содержится в нормативной базе регионов. Для столицы это будет Постановление Правительства Москвы № 508-ПП, где есть:

• административный регламент согласования;
• перечни работ, которые разрешены, запрещены или допустимы при определенных условиях;
• список документов, с которыми можно пройти согласование, получить разрешение и акт приемки;
• описание разделов проекта и технического заключения;
• нюансы согласования перепланировки в МЖИ – сроки, порядок направления запросов, основания для отказа и т.д.

Все описанные ниже этапы нашей пошаговой инструкции основаны на положениях ЖК РФ и Постановления № 508-ПП. Для обновления сведений в ЕГРН еще руководствуемся Законом № 218-ФЗ и Приказом Росреестра № П/0082.

Почему в МЖИ согласование перепланировки возможно только по электронному обращению?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «СМВ Групп». Это общая тенденция для всех государственных услуг. Рано или поздно, их переводят в цифру. Сейчас у большинства граждан и организаций в Москве уже есть профиль на портале mos.ru. Поэтому они могут сразу заполнить запрос в МЖИ, имея на руках обязательные документы. Проверки начинаются сразу после регистрации заявления в системе. Уведомления и ответы тоже приходят в личный кабинет сайта.

Действия до обращения за разрешением

Это не всегда очевидно, но до обращения в МЖИ нередко приходится согласовывать вопрос с перепланировкой на уровне собственников других помещений. Итак, вам предстоит:

• получить большинство голосов на общем собрании, если перепланировка затронет общедомовое имущество (сюда относят и несущие стены, что важно при устройстве отдельного входа);
• получить согласие собственников всех смежных объектов при переводе квартиры в нежилое помещение;
• получить согласие 100% собственников, если работы приведут к уменьшению общедомового имущества (справедливости ради, это встречается редко).

По итогам общего собрания оформляют протокол. Разрешение от владельцев смежных помещений оформляется в виде отдельных или единого документа. В любом случае, придется убеждать жильцов в безопасности перепланировки, ведь обжаловать их отказ невозможно.

Если у помещения под перепланировку несколько собственников, они тоже оформляют разрешение (согласие). Этот документ непременно проверят в МЖИ, ведь по выписки из ЕГРН сразу видят состав правообладателей. Соответственно, самый простой вариант – изменение планировки в помещении с одним собственником, если работы не затронут несущие конструкции и иное общедомовое имущество.

Состав документов для согласования перепланировки в МКД

В Постановлении № 508-ПП все документы для согласования сгруппированы следующим образом:

• обязательные, которые подает собственник – как минимум, сюда входит проект и техническое заключение, запрос на оказание услуг, выписка из ЕГРН;
• дополнительные, по мере необходимости и в разных ситуациях – упомянутые выше разрешения и протоколы, техпаспорт и поэтажный план БТИ, и т.д.;
• документы, которые Мосжилинспекция запросит в порядке межведомственного обмена – примером назову решение МКА относительно изменения внешнего архитектурного решения.

В экспертной организации «СМВ Групп» вы получите проект, который пройдет согласование без замечаний. Также мы окажем помощь в сборе и подготовке других документов. Относительные сложности могут возникнуть при получении технического заключения. По действующим правилам 508-ПП его оформляет организация, которая разрабатывала проект дома. Если о ней нет сведений, то нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

О содержании проекта перепланировки вы можете узнать из нашего материала. Там сделан акцент и на выборе решений и работ для перепланировки в МКД. Все это должно быть обосновано в проекте. Чуть ниже я расскажу о двух кейсах компании «СМВ Групп», связанных с согласованиями.

Порядок и сроки согласования

Теперь посмотрим, что сказано в административном регламенте Москвы о согласовании перепланировки (Постановление № 508-ПП). В других регионах правила могут несущественно отличаться. Итак, в столице согласование работ в помещениях МКД проходи так:

• электронный запрос с документами подается через портал mos.ru (это может сделать и представитель с доверенностью);
• проверка документов длится до 20 дней, но возможно продление до 30 суток (при необходимости направления межведомственных запросов);
• отдельные документы и данных Мосжилинспекция обязана запросить самостоятельно (например, решение по фасадным работам через Москомархитектуру);
• разрешение на перепланировку будет действовать до 18 месяцев (можно продлить, но нужно подать заявление до истечения срока);
• согласование является бесплатной процедурой;
• уведомление о положительном решении придет в личный кабинет сайта.

Отметим, что требования к содержанию проекта перепланировки напрямую указаны в Постановлении № 508-ПП.

Может показаться, что предоставление полного комплекта документов всегда гарантирует положительный результат. Увы, это заблуждение, так как часто приходится сталкиваться с замечаниями и отказами (бывает даже по формальным причинам). Наши эксперты знают, на что МЖИ обращает внимание, что позволяет сократить количество претензий или вообще устранить их. В сложных ситуациях приходятся лично взаимодействовать с чиновниками, обосновывать свои выводы. Наконец, незаконный отказ можно попробовать оспорить через суд. Такая практика тоже есть у экспертной организации «СМВ Групп».

Как участвует в согласовании перепланировки Росреестр

Задача Управления Росреестра – обновить данные в ЕГРН, ведь после перепланировки изменится конфигурация и характеристики объекта, может появиться новое помещение. Для этого собственник заказывает технический план через кадастрового инженера «СМВ Групп». Это документ подаем с запросом в Мосжилинспекцию (новые правила, действующие с апреля 2024 года). Это нужно для выдачи акта приемочной комиссии.

Регистратор Росреестра получит техплан и акт из МЖИ, перенесет обновленные сведения в ЕГРН. Личное обращение собственника в указанное ведомство теперь не требуется. После завершения всех процедур заявителю направят электронную выписку из ЕГРН. Именно этим документом подтверждается завершение перепланировки.

Чем отличается согласование перепланировки в нежилом здании

Описанная выше инструкция не подходит для перепланировки в нежилом здании. Действия собственника будут таковы:

• проект и техническое заключение нужны всегда, а оформить их может экспертная организация «СМВ Групп»;
• разрешения от уполномоченных органов не нужны, т.е. к работам можно приступить на основании проекта;
• после завершения работ нужен технический план, но собственник подает его напрямую в Росреестра (через МФЦ);
• выписка из ЕГРН выдается по тем же правилам, что и для помещений в жилфонде.

Итак, ключевое значение здесь имеет содержание проекта. В нем не должно быть работы и решений, отнесенных законом к реконструкции. Чтобы избежать этого, строго следуем Постановлению № 432-ПП.

Кейс компании «СМВ Групп» — оформление проекта и технического плана под перепланировку тренажерного зала

Главной задачей в данном примере стало описание работ под возведение антресоли и лестницей. Туда собственник планировал вынести помещения для занятия клиентов, спортивное оборудование. Ввиду увеличения нагрузок, мы подготовили расчеты. Их результаты были учтены при выборе материалов для конструкций, проектирования усилений. Согласование перепланировки завершилось положительным результатом.

Кейс компании «СМВ Групп» — оформление проекта и технического заключения под перепланировку магазина

В данном примере перепланировка проводилась в помещениях, где ранее находился ресторан. С учетом особенностей торговли, мы предусмотрели в проекте образование трех новых помещений (склад, подсобка, детская зона). Также были указаны работы по расширению входного проема с улицы. Для этого были учтены данные о заявленном количестве покупателей. Особых сложностей с согласованием и кадастровым учетом не возникло.

Заключение – коротко о главном

• В статье показали инструкции по согласованию перепланировок в помещениях МКД и нежилого здания. Во втором варианте все проще, так как разрешение на работы не требуется.
• Во всех случаях для перепланировки придется оформлять проект, техническое заключение и техплан. Регламент согласований описан в нормативных актах региона.
• Эксперты компании «СМВ Групп» не только оформят все необходимые документы, но и помогут согласовать перепланировки без лишних рисков.