Дополнительный вход в здании: что теряет собственник

Дополнительный вход в фасаде здания открывает собственнику раздел помещения на самостоятельные кадастровые номера, сдачу блоков разным арендаторам, отдельный доступ для торговли с улицы и второй эвакуационный выход. Здание с единственной входной группой этих возможностей лишено: Росреестр приостанавливает раздел, если во вновь образуемое помещение можно попасть только через чужую площадь, и это прямое основание по 218-ФЗ. Параметры самой входной группы задает постановление Правительства Москвы № 432-ПП: не более одной входной группы на каждое нежилое помещение, площадь каждой не более 15 кв. м, устройство фундамента под крыльцом недопустимо. Главное различие, от которого зависит порядок действий: адрес попадает в перечень 94-ПП — проект изменения фасада уходит на согласование в город, не попадает — проект разрабатывается, подписывается собственником и прикладывается к техническому плану.

Разберем, из чего складываются потери здания с одним входом, где проходит граница между перепланировкой и реконструкцией входной группы и какие формулировки 94-ПП чаще всего закрывают проект еще до подачи. Покажем, какие исходные данные собрать до проектирования, когда раздел конструктивных решений не нужен и как оформляется больше одного входа в одном помещении. Сценарная таблица потерь, таблица ограничений по видам работ, стоимость проектирования и согласования, кейс и ответы на технические вопросы — во второй половине статьи.

Что теряет здание с одним входом

Одна входная группа удерживает здание в статусе единого товара. Пока в части здания нельзя попасть по отдельности — с улицы или из мест общего пользования, — эти части не становятся самостоятельными объектами недвижимости. Их нельзя поставить на кадастровый учет по отдельности, продать по отдельности, заложить по отдельности и передать в аренду как обособленный объект с собственным кадастровым номером.

Дальше цепочка идет в экономику объекта. Арендатор, которому нужен вход с улицы под торговый зал, аптеку или пункт выдачи, не берет площадь, куда клиент идет через общий холл и лестницу. Собственник в такой ситуации выбирает между единственным крупным арендатором на все здание и простоем. Разделить объект на несколько блоков и работать с несколькими арендаторами он не может по документальной причине, а не по строительной: физически перегородку поставить легко, но кадастровый учет такой блок не пройдет.

Отдельная линия потерь — пожарная безопасность. Единственный выход ограничивает сценарии эвакуации и состав арендаторов, которых можно завести на объект. При устройстве дополнительных входов мы включаем в состав документации расчет пожарных рисков: он технически обосновывает необходимость дополнительных выходов для безопасной эвакуации людей и работает аргументом и для согласующих органов, и для суда.

Задача собственника	Что блокирует единственный вход	Что меняется после устройства входа
Продать часть здания или помещения	Раздел не проходит кадастровый учет: доступ в образуемое помещение идет через чужую площадь	Образуются новые кадастровые номера, каждая часть продается и закладывается отдельно
Сдать здание блоками разным арендаторам	Блок не обособлен, арендаторы пользуются одним входом и общими коридорами	Обособленный блок с собственным доступом, договор аренды на самостоятельный объект
Завести торговлю или услуги на первый этаж	Посетитель попадает в зал через общий вход, витрины и потока с улицы нет	Вход с улицы, крыльцо до 15 кв. м, витринное остекление вместо окна
Расширить состав арендаторов	Единственный эвакуационный выход ограничивает сценарии эвакуации	Дополнительный выход, обоснованный расчетом пожарных рисков
Зафиксировать изменения в ЕГРН	Фактические изменения фасада не отражены в реестре, при проверке их выявят	Проект фасада и техплан вносят новую конфигурацию в ЕГРН, выписка подтверждает законность

Строки таблицы связаны между собой: пока нет отдельного доступа, не работает ни раздел, ни обособленная аренда, ни торговый формат. Проверить свою ситуацию можно по выписке ЕГРН и поэтажному плану: если в интересующую часть нельзя пройти с улицы или из общего коридора, задачу решает не перегородка, а проем в наружной стене.

Изолированность: почему без второго входа раздел не проходит

Каждое образуемое при разделе помещение должно быть обособлено и иметь собственный вход. Вход и выход организуются либо из мест общего пользования (общий коридор, ведущий к лестничной клетке или лифтовому холлу), либо непосредственно с улицы. Ситуация, когда в помещение попадают, пройдя через другое помещение с чужим кадастровым номером, нарушает требование изолированности и служит основанием для приостановки по 218-ФЗ. Регистратор такой учет не проведет.

На практике задача решается перестановкой дверей. В работе СМВ Групп это стандартный ход: когда помещение на первом этаже делится на две части и у одной из них выход идет только через соседа, мы закладываем существующий проем и на месте оконного проема проектируем дверь на улицу. Помещение получает собственный доступ, права третьих лиц перестают нарушаться, объект становится полноценным предметом сделки. При этом внутренняя дверь между соседними помещениями может остаться: требование касается того, как в помещение входят и выходят, а не наличия общей двери как таковой.

Стоимость самого учетного действия тоже стоит считать заранее. В практике 2025 года государственная пошлина при разделе для юридического лица складывалась из 44 000 руб. за регистрацию нового объекта и 22 000 руб. за внесение изменений в исходный, то есть 66 000 руб. на одно образуемое помещение; для физического лица — 6 000 руб. Перед подачей актуальные ставки сверяются с налоговым кодексом, а статус исходного объекта после раздела проверяется по справочной информации на сайте Росреестра: исходный кадастровый номер получает статус «погашен», новые — «актуальный».

Перепланировка или реконструкция: где проходит граница для входной группы

432-ПП определяет перечень работ, которые не являются реконструкцией и не требуют разрешения на строительство. Устройство входа попадает в этот перечень, пока соблюдаются параметры. Площадь входной группы для коммерческих объектов — магазинов, офисов — не превышает 15 кв. м. Для объектов социального назначения (больницы, школы, МФЦ) допустима площадь до 40 кв. м: там размещают пандус, подъемник и дополнительную площадку для маломобильных посетителей. Как только под ступенями появляется заглубленный фундамент, работы переходят в категорию реконструкции со всеми последствиями: разрешение на строительство, экспертиза, ввод в эксплуатацию.

Второй порог реконструкции — габариты объекта. Если при работах здание выходит за границы ранее установленных координат или увеличивается его объем, это реконструкция независимо от того, как работы назвали в договоре. Корректно выполненное изменение фасада реконструкцией не является и проходит по 432-ПП как работы, не требующие разрешения на строительство.

Отдельно считается конструктивная часть. Раздел КР нужен не всегда, и это прямо влияет на смету. Превращение окна в дверь идет без расчета: демонтируется подоконное пространство, на которое нагрузка и так не передавалась, перемычка над проемом остается на месте. Объединение нескольких окон в одно протяженное требует расчета: простенки между окнами демонтируются, нагрузки перераспределяются на новую перемычку.

Как оформляется больше одного входа в одном помещении

Ограничение 432-ПП про одну входную группу на нежилое помещение выглядит как запрет на второй вход, и при попытке зарегистрировать объект с несколькими входными группами Росреестр выносит приостановку. Рабочая схема строится на разделении понятий: у объекта есть одна основная входная группа и один или несколько дополнительных входов. Такая трактовка подтверждена положительной судебной практикой по спорам с Росреестром, и мы закладываем вероятность судебного этапа в планирование сроков по подобным объектам заранее, а не по факту приостановки.

Техническое обоснование дополнительных входов дает расчет пожарных рисков. Он показывает, что дополнительные выходы нужны для соблюдения норм пожарной безопасности и своевременной эвакуации людей. Для собственника это означает, что проект на два входа собирается не из одного чертежа фасада, а из связки: проект изменения фасада, техническое заключение, расчет рисков и технический план.

Когда новый вход согласовать не получится

Часть проектов закрывается не на стадии подачи, а на стадии адреса и вида объекта. Постановление Правительства Москвы № 94-ПП от 02.02.2022 распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Промышленных, производственных и складских зданий, отелей, апарт-отелей и нежилых общежитий в этом перечне нет: для них согласование изменения внешнего архитектурного решения не проводится, проект фасада разрабатывается и прикладывается к техническому плану. Территориально действие постановления ограничено пределами Садового кольца и отдельным перечнем улиц, проспектов и бульваров. Полный текст с приложениями опубликован в виде файла: реквизиты и перечни удобнее проверять по постановлению Правительства Москвы № 94-ПП.

Ограничение	Чем установлено	Что это означает для проекта
Входы и входные группы на вторые и вышерасположенные этажи	94-ПП	Устройство запрещено, вход проектируется только в уровне первого этажа
Нарушение нормативной ширины тротуара	94-ПП	Если после устройства лестницы проход сужается менее чем до 1,5 м, проект не согласуют
Перекрытие архитектурных элементов, декора, знаков адресации и мемориальных досок	94-ПП	Крыльцо и козырек смещаются либо меняют габариты, переносить доски и знаки нельзя
Глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами	94-ПП	Дверь в витринной линии проектируется остекленной
Работы, требующие разрешения на строительство	94-ПП, 432-ПП	Крыльцо свыше 15 кв. м и фундамент выводят объект в процедуру реконструкции
Объект культурного наследия	Охранное обязательство	Работы идут как проект реставрации с отдельной лицензией и согласованием органа охраны памятников
Работы уже выполнены	94-ПП	Согласовать можно только планируемые работы; по выполненным выдается отказ и требование привести фасад в соответствие

Последняя строка меняет очередность действий: сначала проект и решение города, потом стройка. Состав услуги, заявителя и перечень оснований для отказа город публикует на странице согласования проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий. С 3 декабря 2025 года функции Москомархитектуры перешли к Департаменту градостроительной политики города Москвы, подача по-прежнему идет в электронном виде через mos.ru.

Как согласовать новый вход: порядок в Москве и Санкт-Петербурге

Процедура делится на два сценария по адресу объекта. Если здание попадает в перечень 94-ПП, проект изменения фасада обязательно уходит на согласование в город, подача идет от юридического лица или ИП через mos.ru по доверенности и с электронной подписью. Если адрес в перечень не входит, проект разрабатывается, согласуется между проектировщиком и собственником и используется дальше как приложение к техническому плану для внесения сведений в ЕГРН. В СМВ Групп квалификация объекта по 94-ПП проводится до заключения договора: когда здание в перечень не попадает, услуга согласования в город не предлагается, потому что согласовывать нечего.

Что проверить до начала проектирования

• Вид объекта и адрес. Складское, производственное здание, отель или общежитие в перечень 94-ПП не входит, и услуга согласования для него не оказывается.
• Документы БТИ. Нужен последний технический паспорт с поэтажными планами; полезно поднять и более ранний, чтобы увидеть, какие изменения уже накопились на фасаде.
• Выписка ЕГРН с графикой. Если графическая часть в выписке отсутствует, исходные планы берутся из архива БТИ.
• Состав собственников. При нескольких собственниках здания нужно письменное согласие всех в свободной форме; для нежилого помещения в многоквартирном доме — протокол общего собрания собственников с 2/3 голосов.
• Тротуар и подземные коммуникации. Для проверки ширины прохода и трасс сетей заказывается топографический план масштаба 1:500.
• Фактическое состояние фасада. Заложенные окна и ранее устроенные двери, которых нет в БТИ и ЕГРН, всплывут при выезде техника согласующего органа: он сверяет заявленное с фотографиями.

Как согласовать устройство нового входа: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Выезд на объект: фотофиксация фасада, обмеры, оценка фактически выполненных работ. По итогам выезда инженер готовит эскиз с текущим состоянием и планируемыми изменениями.
2. Шаг 2. Квалификация работ. Проверяется, укладывается ли входная группа в параметры 432-ПП по площади и отсутствию фундамента и не выходит ли объект за ранее установленные координаты.
3. Шаг 3. Разработка проекта изменения фасада: описательная часть с нормативной базой, чертежи фасадов в состоянии «до» и «после», при необходимости поэтажный план и раздел КР, обязательный раздел фотомонтажа.
4. Шаг 4. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Документ подтверждает, что изменения не создают угрозы жизни и здоровью людей, и требуется как городу, так и Росреестру.
5. Шаг 5. Согласование проекта в городе, если адрес входит в перечень 94-ПП. Подача электронная, результат — решение о согласовании проекта изменения внешнего архитектурного решения.
6. Шаг 6. Выполнение работ по согласованному проекту и подготовка технического плана с приложением проекта, технического заключения и решения о согласовании.
7. Шаг 7. Подача технического плана в Росреестр и получение выписки ЕГРН с обновленными сведениями об объекте. Для юридических лиц подача идет только в электронном виде с машиночитаемой доверенностью.

В Санкт-Петербурге порядок другой по составу документов. Там работы по изменению фасада оформляются как проект благоустройства: сначала подается заявление на выдачу задания на его разработку с согласием на обработку персональных данных, доверенностью, выпиской ЕГРН, фотоматериалами и поэтажным планом с обозначенным местом устройства входа. Перечень проектируемых элементов указывается в полном объеме, иначе выдается отказ. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, а для листа согласования, по которому оформляется размещение оборудования на фасаде, — не более 15 рабочих дней. Топографический план 1:500 с подземными коммуникациями заказывается уже после получения разрешения на разработку проекта, чтобы не тратить деньги до подтверждения. В состав проекта входят пояснительная записка, ситуационный план, фотофиксация, развертки фасадов, общий вид отдельного входа с перилами и ступенями, разрез и спецификация заполнения проемов.

Образцы проектной документации по изменению фасада

Комплект показывает, из каких документов собирается процедура; начинать разбор удобнее с технического задания на проектирование фасадов.

Документ	Скачать
ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Образец технического заключения о допустимости работ	Скачать
Технический план помещения после перепланировки	Скачать
Образец альбома архитектурных решений и АГО	Скачать

Сколько стоит ошибка с входной группой

Самый дорогой сценарий начинается с монтажа до согласования. По 94-ПП согласовать можно только планируемые работы. Если крыльцо уже стоит, орган выдает отказ и требование привести фасад в соответствие, и единственный путь — вернуть исходное состояние, заново пройти согласование по планируемым работам, выполнить их и после этого зарегистрировать изменения в ЕГРН. К стоимости проектирования добавляются демонтаж и повторный монтаж.

Второй типичный случай — превышение площади. Собственники приходят с полукруглыми лестницами и площадками, которые занимают существенно больше 15 кв. м. Сохранить их в существующем виде не получится: крыльцо разбирают, уменьшают и переделывают под нормативные габариты. Аргумент «это досталось от прошлого собственника» ситуацию не меняет: отвечает текущий правообладатель.

Третья статья потерь — простой объекта. Несогласованный вход не попадает в ЕГРН, а значит, не работает ни раздел, ни обособленная аренда, ни продажа части здания. Пока идут предписание, демонтаж и повторное согласование, площади не приносят арендного дохода. По нашим наблюдениям, около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения, и часть из них обнаруживается уже на первом выезде инженера.

Практика: кейс и ответы на технические вопросы

Кейс из практики: узаконивание перепланировки и фасада магазина 594 кв. м

Объект и сроки. Помещение магазина автозапчастей площадью 594 кв. м в Москве, 2022 год, срок выполнения работ — менее одного месяца от выезда на объект до получения выписки ЕГРН.

Задача заказчика. Арендатор создавал в магазине зону ожидания для клиентов и самостоятельно выполнил перепланировку, которая затронула не только внутреннюю конфигурацию помещений, но и внешний вид фасада. Требовалось узаконить уже выполненные изменения и привести сведения в ЕГРН в соответствие с фактическим состоянием.

Что сделали специалисты. Помощник кадастрового инженера выехал на объект и выполнил обмеры. По их результатам подготовили проект перепланировки и проект изменения фасада, затем техническое заключение о безопасности выполненных строительных работ. На основе проектной документации кадастровые инженеры сформировали технический план с новой конфигурацией помещений и подали его на регистрацию.

Результат. Весь комплекс работ от проекта до внесения сведений в ЕГРН занял менее одного месяца, регистрация технического плана прошла с первого раза без приостановок. Заказчик получил выписку ЕГРН с актуальными характеристиками объекта и легализованную зону ожидания для посетителей. Перед подачей технический план проходит внутреннюю проверку по чек-листу, собранному из накопленных оснований приостановок, — это и дает прохождение учета с первой попытки.

Вопрос эксперту

Нужен ли раздел конструктивных решений, если окно превращается в дверь?

Нет. Демонтируется подоконное пространство, на которое нагрузка не передавалась, а перемычка над проемом остается в работе без изменений. Расчет нужен в обратной ситуации: при объединении нескольких окон в одно протяженное демонтируются простенки, и нагрузка перераспределяется на новую перемычку.

Фотомонтаж в проекте действительно обязателен?

Да, это отдельный обязательный раздел проекта изменения фасада. В нем средствами редактирования фотографий показывают, как фасад выглядит сейчас и как будет выглядеть после работ. Проект без раздела фотомонтажа возвращают с указанием на его отсутствие.

Как считается предельная площадь входной группы?

По площади самой группы — крыльца, лестницы, площадки и пандуса. Для магазинов и офисов предел 15 кв. м, для объектов социального назначения вроде больниц, школ и МФЦ — до 40 кв. м, поскольку там размещаются пандус и подъемник. Устройство фундамента под крыльцом переводит работы в реконструкцию независимо от площади.

Сколько разверток фасадов требуется в проекте для Санкт-Петербурга?

Комитет по градостроительству и архитектуре требует развертки по всем четырем фасадам, а не только по тому, где устраивается вход. Дополнительно в проект включается общий вид отдельного входа с перилами и ступенями, разрез и спецификация заполнения проемов.

Стоимость проекта и согласования нового входа в фасаде

Итоговая смета складывается из количества изменяемых элементов фасада, необходимости расчета конструктивных решений, наличия согласования в городе и объема кадастровых работ.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Технический план для перепланировки	от 250 000 руб.
Технический план для раздела	от 500 000 руб.
Регистрация перепланировки в Росреестре	от 450 000 руб.
Расчет рисков пожарной опасности	от 250 000 руб.

Цены указаны как стартовые: точная сумма зависит от площади объекта, количества элементов фасада и того, требуется ли раздел КР. Полный перечень позиций по проектированию, кадастровым работам и согласованиям собран на странице стоимости услуг. Государственная услуга по согласованию проекта изменения фасада платы не требует, оплачиваются проектирование, сопровождение и пошлины Росреестра.

Типы объектов, на которых мы выполняли изменение фасадов и кадастровые работы, с указанием состава документации показаны в разделе выполненных работ.

Выводы

Единственный вход держит здание в состоянии неделимого объекта: без обособленного доступа с улицы или из мест общего пользования части здания не встают на кадастровый учет по отдельности, не продаются по частям и не сдаются как самостоятельные объекты. Устройство нового входа укладывается в перепланировку, пока входная группа не превышает 15 кв. м и под ней нет фундамента; выход за эти параметры переводит работы в реконструкцию. Для адресов из перечня 94-ПП действует жесткая очередность: сначала проект и решение города, потом строительные работы, иначе последуют отказ, требование вернуть исходный вид и штраф до 500 000 руб. для юридических лиц.

СМВ Групп работает с нежилыми зданиями и помещениями в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года: за это время выполнено более 2300 проектов по проектированию, кадастровым работам, согласованию перепланировок и пожарной безопасности. В команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам, поэтому проект фасада, техническое заключение, расчет пожарных рисков и технический план готовятся внутри одного контура и не рассыпаются между подрядчиками.

Частые вопросы

Можно ли устроить вход в подвал или цоколь через приямок

Это самая сложная для согласования конфигурация. Приямки под окнами в цокольных и подвальных этажах часто трактуются как работы, граничащие с реконструкцией. Дополнительная трудность в архивах: в отдельные годы МосгорБТИ фиксировало приямки на планах, в другие — нет, поэтому в разных редакциях документов один и тот же приямок то появляется, то исчезает. До проектирования стоит поднять несколько редакций планов БТИ и сопоставить их между собой.

Нужен ли колористический паспорт, если при устройстве входа меняется отделка фасада

Колористический паспорт оформляется по 114-ПП и описывает только цвет и отделочные материалы; новые проемы, двери и тамбуры в нем не отражаются. Если параллельно с входом меняется цвет или материал отделки, это отдельная процедура. Сведения из колористического паспорта в ЕГРН не вносятся: документ остается на уровне органа архитектуры. Когда работы идут в составе реконструкции, колористика включается в состав АГР и отдельный паспорт не готовится.

Входит ли согласование вывески над новым входом в проект фасада

Нет. Размещение вывесок относится к рекламе и согласуется по отдельному регламенту как самостоятельная государственная услуга. В проекте изменения фасада и в колористическом проекте вывески не рисуются, поэтому согласование вывески планируется отдельной задачей и отдельным бюджетом.

Нужно ли общее собрание собственников, если помещение встроенно-пристроенное

Для обычного помещения в многоквартирном доме фасадные работы требуют протокола общего собрания с 2/3 голосов, считаемых по площади. Встроенно-пристроенное помещение имеет обособленный выступающий конструктив, собственный фасад и нередко отдельные коммуникации и фундамент. По позиции Мосжилинспекции и судебной практике 2024 года такие помещения представляют собой конструктивно изолированный самостоятельный объект с собственными входами, их фасад не относится к общему имуществу дома, и согласие всех собственников не требуется. Позиция Росреестра при наличии в ЕГРН отметки о вхождении помещения в состав многоквартирного дома может отличаться.

Есть ли срок годности у документов БТИ для согласования

Для колористического проекта действует строгое требование: документы БТИ не старше одного года с даты проведения последней инвентаризации, а не с даты выдачи копии. Заказать свежую копию старого паспорта недостаточно, нужен фактический выход техника на объект. Для проекта изменения фасада берется последний имеющийся технический паспорт, а архивные редакции запрашиваются, чтобы сопоставить конфигурацию по годам.

Как юридическому лицу подать технический план после работ на фасаде

С 1 марта 2025 года юридические лица не подают технические планы через МФЦ. Подача идет в электронном виде через личный кабинет Росреестра или специализированное программное обеспечение, а вместо обычной нотариальной доверенности используется машиночитаемая доверенность: файл XML и отдельный файл подписи. Отсутствие такой доверенности само по себе дает приостановку, даже если технический план подготовлен без замечаний.