Данные АГО: источники исходных сведений и роль выписки ЕГРН

Данные АГО — это исходные сведения об объекте и участке, которые проектировщик закладывает в материалы архитектурно-градостроительного облика: адрес и кадастровый номер, площадь, этажность, контур здания и его положение на участке, членение фасадов, проемы, входные группы, отделочные материалы с кодами RAL или NCS. Каждый показатель берется из документа: выписки из ЕГРН, поэтажных планов и техпаспорта БТИ, топографического плана 1:500, правоустанавливающих документов на здание и участок. Главное различие, от которого зависит комплект: в Москве документ называется АГР и проходит через Москомархитектуру, в Санкт-Петербурге — АГО, и там КГА сначала выдает задание на разработку проекта и только потом принимает сам проект.

Разберем реестр источников: какой показатель из какого документа берется, кто его выдает и сколько этот документ живет до устаревания. Покажем, почему цветная электронная выписка из ЕГРН закрывает спор о том, каким объект был до работ, и что делать, когда графики в реестре нет. Отдельно — ошибки в исходных данных, из-за которых органы архитектуры выдают отказ, а Росреестр приостанавливает учет. Стоимость работ на 2026 год, кейс с исправлением данных БТИ и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что входит в данные АГО и почему их собирают до проектирования

Статья 40.1 Градостроительного кодекса выделила согласование архитектурно-градостроительного облика в самостоятельную процедуру, но для городов федерального значения действуют собственные региональные порядки. В Санкт-Петербурге это Закон Санкт-Петербурга от 02.12.2015 № 692-147 и Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2022 № 407, а требования к форме и составу материалов АГО закреплены распоряжением КГА от 27.09.2016 № 9-н. В Москве аналогичный по смыслу документ называется АГР, и фасадные процедуры регулируются постановлениями Правительства Москвы 94-ПП, 114-ПП и 432-ПП.

Состав данных при этом почти совпадает и делится на пять групп:

• Идентификация объекта: адрес, кадастровый номер, правообладатель, вид права, вид разрешенного использования земельного участка.
• Параметры объекта: площадь, этажность, высота, строительный объем, площадь застройки.
• Геометрия: контур здания, координаты характерных точек, размещение на земельном участке.
• Фасадные решения: членение фасадов, оконные и дверные проемы, входные группы, витринное остекление, отделочные материалы и цвета.
• Окружение: соседняя застройка и развертка улицы, топография с подземными коммуникациями, охранные зоны объектов культурного наследия.

АГР и АГО — комплексные документы. Они описывают значительные изменения объекта капитального строительства и включают в себя колористические решения, проект изменения фасадов и параметры вроде этажности. Паспорт колористического решения — составная часть этого набора: он регламентирует только цвет и материалы отделки и не предусматривает ни новых оконных проемов, ни тамбуров, ни дверных элементов. Отсюда практическое следствие для комплекта данных: под АГР и АГО собирают параметры объекта целиком, под колористику — только фасадную оболочку и подтверждение площадей.

Мы в СМВ Групп начинаем работу по фасадам с выписки из ЕГРН и планов БТИ, а не с эскиза: до выезда инженера уже видно, совпадают ли заявленные заказчиком характеристики с реестровыми и есть ли на планах отметки о неузаконенных изменениях.

Реестр источников: какой показатель из какого документа берется

Комплект исходных данных удобно вести таблицей: каждая строка закрывает вопрос о том, чем показатель подтверждается и когда подтверждение перестает действовать.

Данные	Источник и кто выдает	Ограничение
Правообладатель, площадь, этажность, назначение	Выписка из ЕГРН, Росреестр	Сведения по запросу через электронный сервис предоставляются в течение 3 дней
Контур здания, координаты характерных точек	Выписка из ЕГРН, Росреестр	При отсутствии графики контур помещения отражают по внутренней части стены
Поэтажные планы, экспликация, высоты помещений	Технический паспорт и планы БТИ, в Москве — МосгорБТИ	Для согласования в Москомархитектуре документы должны быть не старше одного года
Отметки о неузаконенных изменениях (красные линии)	Цветной поэтажный план БТИ, графика в выписке ЕГРН	В черно-белой копии линии читаются хуже, выписку заказывают в цвете
Положение объекта на участке, подземные коммуникации	Топографический план 1:500, в Санкт-Петербурге — трест ГРИИ	Заказывают после получения задания КГА, архивный план дешевле новой съемки
Вид разрешенного использования земельного участка	Выписка из ЕГРН на участок, Росреестр	Здания, возведенные с нарушением требований к использованию участка, под согласование по 94-ПП не подпадают
Фактическое состояние фасада, оборудование, материалы	Обмеры и фотофиксация, проектная организация с допуском СРО	Эскиз изменения фасадов инженер составляет на объекте при первом выезде
Согласие на изменение фасада	Решение собственника, при нескольких собственниках — согласие всех, в МКД — протокол общего собрания	В многоквартирном доме кворум не менее 2/3 голосов

Из таблицы следует практический вывод по очередности: реестровые сведения запрашиваются первыми, потому что от них зависит, что именно измерять на объекте и какие расхождения придется обосновывать. Топографию и развертку улицы заказывают последними, когда маршрут согласования уже определен.

Как собрать данные АГО: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Запросите выписки из ЕГРН на здание и на земельный участок в электронном виде и в цвете. Проверьте площадь, этажность, назначение, наличие графики и координат контура.
2. Шаг 2. Поднимите документы БТИ и посмотрите дату. Если техпаспорту и поэтажным планам больше года, а маршрут ведет в Москомархитектуру, закладывайте в график новую инвентаризацию.
3. Шаг 3. Организуйте выезд на объект: обмеры, фотофиксация фасадов и окружающей застройки, эскиз с фактическим состоянием и планируемыми изменениями.
4. Шаг 4. Сверьте факт с реестром построчно: площадь по этажам, номера этажей, конфигурация проемов, входные группы, оборудование на фасаде. Расхождения выпишите отдельным перечнем с указанием, чем каждое будет обосновано.
5. Шаг 5. Определите маршрут. Для Москвы это проверка адреса по перечню улиц и территорий 94-ПП и квалификация работ по 432-ПП. Для Санкт-Петербурга — подача заявления в КГА на задание по разработке проекта благоустройства.
6. Шаг 6. После получения задания КГА закажите топографический план 1:500 с подземными коммуникациями. До этого момента расходы на топографию преждевременны.
7. Шаг 7. Оформите согласие собственников. Один собственник — его решение, долевая собственность — согласие всех, помещение в многоквартирном доме — протокол общего собрания с кворумом не менее 2/3.

Почему выписка из ЕГРН решает спор о первоначальном облике

Любой спор о фасаде сводится к одному вопросу: каким объект был до работ. Инспектор фиксирует текущее состояние, собственник ссылается на то, что так было всегда, а проверить это можно только по документу, который описывал объект на прошлую дату. Выписка из ЕГРН — тот документ, который одновременно содержит характеристики, координаты контура и графику, и потому закрывает вопрос без экспертизы.

Цвет здесь имеет процессуальное значение. Красные линии на планах означают, что были произведены незаконные изменения, самовольно возведены части здания или выполнена реконструкция; в цветном варианте оконные проемы показывают голубым, дверные — желтым, а любой самовольный элемент — красным. В черно-белой копии эта информация теряется. Мы заказываем выписку в электронном виде и в цвете и смотрим, есть ли на графике красные линии, до того, как обсуждать с заказчиком объем работ.

В техническом плане выписка занимает первую строку раздела исходных данных, и это не формальность оформления. Координаты здания при подготовке технического плана без изменения местоположения дублируются из выписки аналитическим методом с погрешностью 0,1 м. Контур помещения отражается по графике выписки, а при ее отсутствии — по внутренней части стены. Номер подвального, цокольного и технического этажа сверяется с выпиской, потому что в реестре и в техническом плане нумерация нередко расходится. Каждое из этих правил существует потому, что регистратор проверяет технический план на противоречие сведениям ЕГРН.

Обратная ситуация встречается чаще, чем принято думать. По части нежилых зданий в реестре нет графики: ни у правообладателя, ни у Росреестра нет данных о том, как объект выглядел раньше. Приостановки и отказы в такой ситуации выписываются свободно, потому что опровергнуть их нечем. Рабочий выход — заказать в БТИ планы без красных линий на дату, указанную в приостановке, а если дат в приостановке несколько, брать документы по более раннему числу. Формируется доказательство состояния объекта на конкретный момент, и спор возвращается в документальную плоскость. Порядок запроса сведений и состав выписок описаны на странице предоставления сведений ЕГРН на сайте Росреестра.

У колористического паспорта доказательственная роль другая. Отделка фасада не отражается на планировочных решениях, поэтому паспорт в Росреестр не уходит и сведения ЕГРН не меняет; его аккумулирует орган архитектуры и ведет реестр таких документов. АГР и проект изменения фасадов, наоборот, прикладываются к техническому плану, и регистратор вносит новые сведения об объекте в ЕГРН. Юристу это дает простой критерий: если задача — подтвердить состав и параметры объекта, работает связка «выписка плюс технический план», а если задача — подтвердить правомерность цвета, работает паспорт колористического решения.

Москва и Санкт-Петербург: два разных комплекта исходных данных

Комплект зависит от сценария сильнее, чем от площади объекта. В таблице собраны шесть типовых ситуаций и то, что в каждой из них определяет результат.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Нежилое здание в границах перечня 94-ПП, работы планируются	Документы БТИ не старше года, соответствие ВРИ участка, ширина тротуара после устройства входа не менее 1,5 м	Глубина проработки визуализаций
Нежилое здание в Москве вне перечня 94-ПП	Проект фасадов и техническое заключение для технического плана, соответствие сведениям ЕГРН	Согласование в Москомархитектуре не проводится
Работы на фасаде уже выполнены, объект в перечне 94-ПП	Доказательства даты выполнения работ, архивные планы БТИ, судебная перспектива	Подача проекта на согласование планируемых работ
Изменение только цвета или материалов отделки в Москве	Паспорт колористического решения по 114-ПП, развертка улицы, документы БТИ не старше года	Технический план и обращение в Росреестр
Объект в Санкт-Петербурге, работы на лицевом фасаде	Задание КГА, топоплан 1:500 с подземными коммуникациями, полный перечень проектируемых элементов в заявлении, развертка четырех фасадов	Размещение оборудования: на лицевых фасадах его не согласуют
Установка внешнего блока кондиционера в Санкт-Петербурге на дворовом фасаде	Лист согласования КГА, срок не более 15 рабочих дней, предварительное разрешение не требуется	Полноценный проект благоустройства

Разница в маршрутах создает разницу в графике. В Санкт-Петербурге срок предоставления услуги по заданию на разработку проекта благоустройства — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. В Москве рассмотрение колористических решений официально занимает 30 дней, первый ответ по практике приходит примерно через 2 недели. Само согласование и в Москомархитектуре, и в КГА бесплатно: платят за проект, обследование и исходные данные. Государственная пошлина возникает уже на этапе Росреестра и составляет от 4 000 рублей для физических лиц и от 22 000 рублей для юридических.

СМВ Групп ведет фасадные согласования в обоих регионах с 2014 года, и разница в нормотворчестве заметна в графике работ: московские регламенты обновляются часто, петербургские нормативные акты меняются редко, из-за чего требования КГА к составу материалов приходится уточнять запросами по конкретному объекту.

Образцы документов по фасадам и сведениям ЕГРН

Комплект для проверки собственного пакета: начните с образца выписки ЕГРН, чтобы понимать, какие поля будут сверяться при согласовании.

Документ	Скачать
Образец выписки из ЕГРН с характеристиками объекта	Скачать
Форма запроса сведений из ЕГРН	Скачать
Образец альбома архитектурных решений и АГО	Скачать
Образец паспорта фасада здания	Скачать
Техническое задание на проектирование изменения фасадов	Скачать

Ошибки в исходных данных и цена этих ошибок

Отказ органа архитектуры почти никогда не связан с цветом. Он связан с данными, на которых построен проект.

• Документы БТИ старше года. Проект подан, замечаний по существу нет, но комплект не проходит по формальному признаку. Повторная инвентаризация добавляет к графику 30-40 дней и отдельный бюджет.
• Ошибки в инвентарном деле. Комната показана без дверей или без площади, не учтены ступени и выступы. Такую первопричину отказа подрядчик, работающий только с чертежами, обычно не находит и объясняет заказчику неудачу придирками ведомства.
• Расхождение площади между БТИ и ЕГРН. Методики подсчета у технической инвентаризации и у кадастрового учета разные, поэтому одна и та же площадь в двух документах отличается. В заключении расхождение расписывают по комнатам и по этажам с итоговой суммой.
• Отсутствие графики в ЕГРН. Реестр не хранит план объекта, и подтвердить прежнюю конфигурацию нечем. Доказательственную базу приходится восстанавливать через архивные планы БТИ.
• Неверная квалификация работ. Пристройка, поднятая кровля с новыми окнами и использованием чердака как мансардного этажа, устройство нового лифта, демонтаж отдельно стоящих колонн — это реконструктивные работы, и согласуются они по другой процедуре. Инспектор в такой ситуации может вменить самовольную постройку вместо изменения фасада.
• Топография, заказанная раньше срока. В Санкт-Петербурге топоплан 1:500 берут после получения задания КГА: до задания неизвестен состав элементов, которые нужно показать.
• Проем в несущей стене без раздела КР. Расчет усиления подтверждает, что конструкция примет дополнительную нагрузку. Без него согласование фасадных изменений не проходит, а безопасность эксплуатации ничем не обоснована.

Сколько стоит ошибка в данных

За незаконное изменение фасада в Москве ответственность для юридических лиц доходит до 500 000 рублей, основание — Кодекс города Москвы об административных правонарушениях, статья 8.2 Закона города Москвы от 21 ноября 2007 года № 45. Работы без разрешительной документации дополнительно влекут приостановление деятельности на срок до 90 суток. Штраф при этом не завершает историю: пока нарушение не устранено, уполномоченный орган выставляет его повторно, а дальше следуют предписание вернуть фасад в первоначальный вид и судебное разбирательство.

Отдельная статья потерь — заблокированный кадастровый учет. Пока сведения ЕГРН расходятся с фактом, объект не проходит проверку при сделке, залоге и приходе крупного арендатора: банки сверяют факт с документами жестко. По 94-ПП уже выполненные работы согласовать нельзя, остается либо возврат в исходное состояние с повторным прохождением процедуры по планируемым работам, либо легализация через суд. Оба сценария дороже и дольше, чем корректный сбор данных на старте.

Кейс из практики: бизнес-центр в Москве

Объект и срок. Нежилое здание бизнес-центра в Москве, весь комплекс работ занял 3 месяца.

Задача заказчика. Юридическое лицо, владелец здания, планировало капитальный ремонт фасадов с изменением цветового решения, чтобы повысить рентабельность объекта и привлечь новых арендаторов. Изменение внешнего вида и цветовой гаммы требует паспорта колористического решения, а собственных профильных специалистов и допуска СРО к проектным работам у заказчика не было. Первый подрядчик задачу не решил: все попытки согласовать проект в Москомархитектуре заканчивались отказами.

Что сделали специалисты компании. Собрали исходно-разрешительную документацию, провели обследование здания и обмерные работы, разработали проект колористического решения и подали пакет в Москомархитектуру. По полученному отказу установили первопричину: ошибки в технической документации БТИ. За 3 недели организовали исправление некорректных данных в инвентарном деле и подали документы повторно.

Результат. Паспорт колористического решения фасадов получен, капитальный ремонт выполнен, здание заполнено новыми арендаторами. Оформленный паспорт закрыл риск административной ответственности по статье 8.2 Закона города Москвы от 21 ноября 2007 года № 45.

Когда данные АГО можно не собирать

Процедура согласования облика охватывает не все объекты, и договор на согласование в такой ситуации заключать незачем.

• Тип объекта вне перечня. Действие 94-ПП распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Производственные и складские здания, отели, апарт-отели и общежития как нежилые в этот перечень не входят.
• Адрес вне территорий перечня. Согласование по 94-ПП работает в пределах Садового кольца и на улицах из утвержденного перечня. Для остальных адресов проверяют адрес по перечню до начала работ.
• Объект культурного наследия. У памятников своя процедура: работы относятся к реставрационным, для их проектирования и производства нужна лицензия Минкультуры.
• Участок с нарушением требований к использованию. Здания, возведенные на участке с нарушением вида разрешенного использования, под процедуру не подпадают.
• Работы, которые прямо исключены. Замена внешних блоков кондиционеров и перенос водостоков в Москве по 94-ПП не согласуются. В Санкт-Петербурге не требует согласования косметическое обновление в том же колере и том же материале.

Отсутствие процедуры согласования не отменяет обязанность документально подтверждать расхождения с ЕГРН. Проектная документация на фасады готовится в любом случае, техническое заключение и технический план тоже, просто проект подписывает проектная организация и согласует с заказчиком, а в орган архитектуры он не подается.

Вопрос эксперту

Нужен ли отдельный колористический паспорт, если готовится АГР или АГО?

В подавляющем большинстве случаев нет. АГР и АГО — комплексные документы, которые уже содержат колористические решения и проект изменения фасадов. Отдельный паспорт остается только для уникальных нестандартных ситуаций.

Можно ли согласовать колористику одного фасада или части здания?

Паспорт оформляется на здание целиком. В проекте отражают все элементы фасадов, включая вывески и оборудование: техник выходит на объект, фиксирует фактическое состояние и сравнивает с проектом. Элемент, которого в проекте нет, дает замечание и переделку.

Что делать, если в выписке нет графики, а БТИ не рисует конфигурацию на прошлую дату?

Заказывают планы БТИ без красных линий на дату, указанную в приостановке. Если дат несколько, документы берут по более раннему числу, а в заключении кадастрового инженера описывают, на основании чего восстановлено состояние объекта.

Требуется ли раздел о сохранении объектов культурного наследия, если само здание не памятник?

Да, если объект расположен в зоне нахождения памятников. Разделом подтверждают, что изменения фасада не влияют на соседний охраняемый объект. Такой же раздел готовят, когда здание относится к объектам культурного наследия, но фасады не входят в предмет охраны.

Стоимость проектных работ и согласований по фасадам и данным объекта

Итоговая сумма складывается из объема проектных работ, необходимости обновлять техническую документацию и количества согласовательных процедур по маршруту объекта.

Услуга	Стоимость
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.
Проект колористических решений	от 550 000 руб.
Обмерные работы	от 159 000 руб.
Поэтажный план, ведомость	от 259 000 руб.
Технический паспорт	от 209 000 руб.
Согласование в МКА	от 255 000 руб.
Регистрация техплана на раздел или перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.

Цены указаны как начальные: точная сумма зависит от площади и сложности объекта, количества изменяемых элементов фасада, необходимости расчета усиления конструкций и от того, придется ли обновлять документы БТИ. Полный перечень позиций по проектным, кадастровым и согласовательным работам приведен на странице стоимости услуг СМВ Групп.

Типовые объекты и результаты по фасадным согласованиям, перепланировкам и кадастровым работам собраны в разделе выполненных работ с картой и географией проектов.

Выводы

Данные АГО — это не набор цифр из проекта, а цепочка подтверждений: каждая характеристика объекта опирается на конкретный документ с известным сроком жизни. Реестровые сведения запрашиваются первыми, документы БТИ проверяются на возраст, топография заказывается после определения маршрута, а согласие собственников оформляется до подачи. Спор о том, каким объект был до работ, выигрывает та сторона, у которой есть цветная выписка с графикой или архивные планы на нужную дату.

СМВ Групп с 2014 года ведет фасадные и кадастровые процедуры в Москве и Санкт-Петербурге: более 2300 реализованных проектов, 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, членство в СРО по проектированию и кадастровым работам. Проверка исходных данных до запуска проектирования входит в стандартный порядок работы, потому что именно на этом этапе отсекается большая часть будущих отказов и приостановок.

Частые вопросы

Кто отвечает за сбор данных и согласование — собственник или арендатор?

Ответственность за нарушение требований к внешнему виду здания в основном ложится на собственника объекта, и ценность от согласования тоже остается у него. Арендатор часто инициирует работы: ему нужен отдельный вход, витрина или входная группа под новый формат. На практике стороны либо делят расходы, либо собственник берет процедуру на себя. В любом случае от собственника потребуется доверенность на регистрационные действия.

Сколько действует паспорт колористического решения?

Паспорт действует 5 лет, после чего его нужно обновлять. Дополнительно учитывайте срок жизни исходных данных: документы БТИ для согласования принимаются не старше одного года, поэтому затянувшийся ремонт может потребовать повторной инвентаризации до подачи.

Действителен ли колористический паспорт, выданный до 2012 года?

Нет. Паспорта, оформленные до вступления в силу постановления Правительства Москвы № 114-ПП от 28.03.2012, считаются недействительными, и процедуру проходят заново по текущему регламенту.

Нужно ли заказывать новый технический паспорт БТИ, если согласование в органе архитектуры не требуется?

Для нежилых зданий внесение сведений в БТИ сейчас выполняется по желанию собственника: основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН. Обязательным техпаспорт становится там, где его требует регламент, — например, при подаче документов в Москомархитектуру, где принимаются документы не старше года.

У нас уже есть проект от другого подрядчика. Этого достаточно для согласования?

Проект сам по себе не дает ни согласования, ни внесения сведений в ЕГРН. Результат складывается из совокупности: корректные исходные данные, проект, техническое заключение, при необходимости раздел конструктивных решений, технический план и сопровождение процедуры. Начинать стоит с аудита исходных данных, на которых построен готовый проект: расхождение с ЕГРН или устаревшие документы БТИ обесценивают чертежи.

Какая госпошлина за регистрацию изменений в Росреестре?

Пошлина различается для физических и юридических лиц и составляет ориентировочно от 4 000 рублей для физических лиц и от 22 000 рублей для юридических. Актуальные размеры проверяются по Налоговому кодексу на дату подачи заявления.