Часть 18 статьи 51 ГрК РФ: что изменилось с 2023 года

Часть 18 статьи 51 Градостроительного кодекса утратила силу с 1 сентября 2023 года на основании Федерального закона от 19.12.2022 № 541-ФЗ. До этой даты норма обязывала застройщика в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство безвозмездно передать в выдавший орган сведения о площади, высоте и количестве этажей объекта, о сетях инженерно-технического обеспечения, копию результатов инженерных изысканий и копии отдельных разделов проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Сейчас такой обязанности в статье 51 нет. Отсюда практическое различие: ссылка на часть 18 в договоре 2021 года указывала на действующее требование, та же ссылка в договоре 2026 года отсылает к отмененной норме.

Разберем, что именно исчезло из статьи 51, какая процедура пришла на замену и какие сроки технический заказчик считает сейчас: 5 рабочих дней на выдачу разрешения, 7 рабочих дней на извещение о начале работ по части 5 статьи 52, 5 рабочих дней на внесение изменений при переходе прав. Покажем, где в статье 55 сохранилась собственная часть 18 и почему ее путают с прежней нормой. Стоимость работ, кейс с отказом Госстройнадзора и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Что требовала часть 18 статьи 51 и почему ее больше нет

Норма работала как замыкающий элемент старой бумажной схемы. Разрешение на строительство выдавалось как отдельный документ на гербовом бланке, а орган, который его выдал, не имел автоматического канала для наполнения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Поэтому обязанность наполнить систему возложили на застройщика: получил разрешение — в течение 10 дней сдай пакет сведений и копий обратно.

С 1 сентября 2023 года схема изменилась целиком. По части 11 статьи 51 уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней со дня получения заявления проверяет документы и выдает разрешение на строительство путем внесения записи в реестр разрешений на строительство. Реестр ведется в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности субъекта Российской Федерации. Сведения о параметрах объекта попадают в систему в момент выдачи разрешения, и повторно передавать их застройщику не требуется.

Ниже сопоставление прежнего требования с тем, что действует сейчас. Таблица нужна тем, кто ведет ревизию договоров, регламентов и технических заданий, где часть 18 указана как основание обязанности.

Требование части 18 статьи 51 до 01.09.2023	Что действует после 01.09.2023
Передать сведения о площади, высоте и количестве этажей объекта	Параметры фиксируются записью в реестре разрешений на строительство, которую вносит уполномоченный орган (ч. 11 ст. 51)
Передать сведения о сетях инженерно-технического обеспечения	Документы о подключении к инженерным сетям представляются при вводе объекта в эксплуатацию (ч. 3 ст. 55)
Передать копию результатов инженерных изысканий	Результаты инженерных изысканий подаются на входе, вместе с заявлением о выдаче разрешения (ч. 7 ст. 51)
Передать копии отдельных разделов проектной документации	Проектная документация в полном объеме прилагается к извещению о начале работ в орган госстройнадзора (п. 2 ч. 5 ст. 52)
Срок — 10 дней со дня получения разрешения	Срок — не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства или реконструкции (ч. 5 ст. 52)
Наполнение информационной системы силами застройщика	Реестр разрешений ведется в ГИСОГД субъекта РФ, застройщик в этом процессе не участвует

Из сопоставления видно смещение точки контроля: раньше пакет сведений собирали после выдачи разрешения, теперь весь объем данных орган получает до выдачи и на этапе извещения о начале работ. Технический заказчик, который планировал графики по старой логике, теряет не 10 дней после разрешения, а 7 рабочих дней перед выходом подрядчика на площадку.

Реестр разрешений на строительство: что теперь считается подтверждением

Подтверждением выдачи разрешения служит запись в реестре, а не бланк с печатью. Это меняет состав приложений к извещению о начале работ: по пункту 1 части 5 статьи 52 прилагаются реквизиты записи в реестре разрешений на строительство, а не копия самого разрешения. По части 5.1 статьи 52 органы государственного строительного надзора самостоятельно запрашивают сведения о разрешении на строительство и о заключении экспертизы проектной документации.

Сводные сведения о выданных разрешениях публикуются как открытые данные. Минстрой России ведет реестр выданных разрешений на строительство в форматах XLS и CSV с ежеквартальным обновлением, и по нему можно сверить, что объект действительно числится в системе с теми параметрами, которые указаны в проекте. Для технического заказчика это способ проверить данные, не запрашивая справку у застройщика.

Разрешение на строительство остается единым документом для нового строительства и для реконструкции. Оно содержит краткие характеристики объекта и срок окончания работ, а выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства (ч. 19 ст. 51). При переходе права на земельный участок срок действия разрешения сохраняется (ч. 21 ст. 51), кроме случаев принудительного прекращения прав, отказа от прав, расторжения договора аренды и прекращения права пользования недрами (ч. 21.1 ст. 51).

Обязанности технического заказчика после получения разрешения

Вместо отмененной передачи сведений у технического заказчика остались три реальных действия со своими сроками: извещение о начале работ, ведение журналов и уведомление о переходе прав. Все они привязаны к статье 52 и к частям 21.10 и 21.14 статьи 51, а не к статье 51 в части 18.

Как перейти от разрешения к началу работ: пошаговый порядок

1. Шаг 1. Получить реквизиты записи в реестре разрешений на строительство и сверить внесенные параметры объекта с проектной документацией: площадь, высоту, количество этажей, срок действия.
2. Шаг 2. Определить, предусмотрен ли по объекту государственный строительный надзор. Извещение по части 5 статьи 52 направляется только в этом случае.
3. Шаг 3. Собрать приложения к извещению: реквизиты записи в реестре, проектную документацию в полном объеме, копию документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий, общий и специальные журналы учета выполнения работ, реквизиты положительного заключения экспертизы проектной документации.
4. Шаг 4. Направить извещение в уполномоченный орган госстройнадзора не позднее чем за 7 рабочих дней до начала строительства или реконструкции и зафиксировать дату отправки.
5. Шаг 5. Начать работы только после истечения этого срока и вести журналы с первого дня: журналы входят в комплект приложений и проверяются надзором на площадке.
6. Шаг 6. При смене правообладателя земельного участка направить уведомление о переходе прав в орган, выдавший разрешение (ч. 21.10 ст. 51). Решение о внесении изменений в разрешение принимается в срок не более 5 рабочих дней (ч. 21.14 ст. 51).

Что проверить до отправки извещения

Комплект по части 5 статьи 52 содержит ровно 5 позиций, и надзор проверяет каждую. До отправки имеет смысл пройти по короткому списку:

• Совпадают ли параметры объекта в записи реестра и в проекте, прошедшем экспертизу. Расхождение по площади или этажности всплывет при вводе в эксплуатацию.
• Есть ли положительное заключение экспертизы проектной документации и известны ли его реквизиты. Сам документ прикладывать не нужно, нужны реквизиты.
• Оформлены ли общий и специальные журналы до даты начала работ, а не задним числом.
• Вынесены ли на местность линии отступа от красных линий и есть ли копия документа об этом.
• Кто по договору несет обязанность направить извещение: застройщик или технический заказчик. Часть 5 статьи 52 допускает обоих, поэтому в договоре это фиксируется явно.

В практике СМВ Групп мы сверяем реквизиты записи в реестре с проектом до направления извещения: расхождение проще исправить внесением изменений в разрешение, чем объяснять его надзору на этапе ввода объекта.

Образцы документов для разрешительного цикла

Комплект охватывает путь от экспертизы проекта до ввода объекта; начинать стоит с заявления на выдачу разрешения на строительство.

Документ	Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать
Заявление о проведении экспертизы проектной документации	Скачать
Техническое задание на разработку проекта производства работ	Скачать
Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию	Скачать
Образец технического плана объекта	Скачать

Цена ошибки: штрафы по статье 9.5 КоАП и потеря графика

Отмена части 18 не снизила ответственность, а перераспределила ее по другим составам. Нарушение сроков направления извещения о начале работ по части 2 статьи 9.5 КоАП стоит юридическому лицу от 100 000 до 300 000 руб., должностному лицу — от 10 000 до 30 000 руб. Штраф выписывается за сам факт просрочки, независимо от качества строительных работ.

Строительство или реконструкция без разрешения, когда оно требуется, по части 1 статьи 9.5 КоАП обходится юридическому лицу в 500 000 — 1 000 000 руб. либо влечет административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Эксплуатация объекта без разрешения на ввод по части 5 той же статьи наказывается так же: от 500 000 до 1 000 000 руб. на юридическое лицо. Продолжение работ до устранения выявленных недостатков по части 3 стоит юридическому лицу от 50 000 до 100 000 руб. или приостановления деятельности до 90 суток.

Приостановление деятельности до 90 суток бьет сильнее штрафа. Для технического заказчика это остановка работ подрядчика, простой техники и сдвиг срока, указанного в разрешении на строительство. Если срок разрешения истекает раньше, чем объект будет достроен, цепочка продолжается: продление, повторная сверка параметров, риск отказа при вводе.

Когда разрешение на строительство не требуется

Часть 17 статьи 51 перечисляет случаи, когда разрешение не выдается: гараж на участке физического лица для целей, не связанных с предпринимательством, объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, строения вспомогательного использования, изменения объектов, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, капитальный ремонт, буровые скважины по утвержденному проекту, а также иные случаи, установленные законодательством.

Формулировка про изменения, не затрагивающие характеристики надежности и безопасности, на практике разворачивается через региональные акты. Для отдельно стоящих нежилых зданий в Москве этот вопрос регулирует постановление Правительства Москвы № 432-ПП: оно определяет, когда работы идут как перепланировка и капитальный ремонт, а когда попадают в реконструкцию с разрешением на строительство и последующим актом ввода.

Границы упрощения очерчены жестко. Устройство новых проемов и вырубка ниш в несущих стенах, колоннах, пилонах и диафрагмах жесткости остаются реконструкцией. Установка лифтов, эскалаторов и траволаторов из перечня исключена: эти механизмы создают динамические нагрузки и требуют отдельных расчетов безопасности. До мая 2025 года изменение количества ступеней с 10 до 12 или удлинение межэтажной площадки на 30 см трактовались Росреестром как изменение параметров объекта и вели в реконструкцию со сроком от года.

Регистраторы перестраиваются медленнее нормативных актов, поэтому приостановка со ссылкой на реконструкцию по лестницам все еще возможна. Наш проектный отдел включает прямую ссылку на пункты 2.8 и 3.8 постановления № 432-ПП в пояснительную записку и графическую часть, чтобы основание было видно регистратору до, а не после приостановки.

Если работы уже выполнены: почему разрешение задним числом не выдают

Получить разрешение на строительство или реконструкцию по уже выполненным работам невозможно. Процедура выдачи включает проверку объекта на то, что работы не начаты. Инспектор фиксирует факт выполненной реконструкции, и уполномоченный орган выносит отказ, даже если проектная документация подготовлена безупречно и прошла экспертизу.

Разница между документами здесь принципиально разная по назначению. Для разрешения нужен проект на то, что будет построено. Для суда нужно техническое заключение о том, что уже построено и что построенное безопасно. Проект, подготовленный на планируемые работы по факту существующего объекта, не отвечает ни на один вопрос суда.

Кейс из практики: отказ Госстройнадзора по выполненной реконструкции

Год и объект. 2026 год, нежилое здание в Москве с выполненной реконструкцией. Собственник обратился к нам уже после отказа.

Задача заказчика. Оформить документы на реконструированный объект и внести новые параметры в ЕГРН. Первоначально заказчик рассчитывал получить разрешение на строительство на работы, которые уже были выполнены.

Что было сделано до обращения. Сторонний подрядчик подготовил полный комплект проектной документации, провел негосударственную экспертизу проекта и подал документы в Госстройнадзор. Ведомство проверило объект, зафиксировало выполненные работы и отказало в выдаче разрешения.

Результат. Расходы на проект и экспертизу оказались невозвратными: для судебной процедуры требуется техническое заключение о безопасности возведенного объекта, а не проект на планируемые работы. Дополнительно заявитель сам сообщил надзорному органу о самовольной постройке, что дает риск штрафа до 500 000 руб. на юридическое лицо. Дальнейший маршрут — признание права собственности на объект в реконструированном виде через суд по статье 222 ГК РФ с досудебным обращением в Госстройнадзор за разрешением на ввод.

Как читать статью 51 под конкретный сценарий

Требования статьи 51 разворачиваются по-разному в зависимости от того, на каком этапе находится объект и кто владеет участком. Таблица показывает, что критично для каждого сценария, а что уходит на второй план.

Сценарий	Что критично	Что вторично
Новое строительство, работы не начаты	Комплект по ч. 7 ст. 51, реквизиты заключения экспертизы, извещение за 7 рабочих дней до выхода на площадку	Форма бумажного бланка разрешения: подтверждением служит запись в реестре
Реконструкция нежилого здания, работы не начаты	Согласие правообладателей объекта, соответствие предельным параметрам, сверка параметров записи реестра с проектом	Название документа: для реконструкции выдается то же разрешение на строительство
Работы внутри здания без изменения параметров, Москва	Пункты 2.8 и 3.8 постановления № 432-ПП, отсутствие вмешательства в несущие конструкции	Процедуры статьи 51: разрешение на строительство не требуется
Реконструкция уже выполнена	Техническое заключение о безопасности объекта, досудебное обращение за разрешением на ввод, судебный процесс по ст. 222 ГК РФ	Проект на планируемые работы и экспертиза такого проекта
Смена правообладателя участка в ходе стройки	Уведомление по ч. 21.10 ст. 51, решение о внесении изменений в срок до 5 рабочих дней	Повторное получение разрешения: срок его действия сохраняется по ч. 21 ст. 51

Сценарий с уже выполненными работами отличается от остальных не сложностью, а составом доказательств: там документы описывают факт, а не намерение. Это единственная строка таблицы, где путь идет через суд, а не через административную процедуру.

Вопрос эксперту

Если разрешение получено до 1 сентября 2023 года, действует ли по нему прежняя обязанность передать сведения?

Норма отменена, а не приостановлена, поэтому после 1 сентября 2023 года обязанности передавать сведения по части 18 статьи 51 нет ни по новым, ни по ранее выданным разрешениям. Если по старому разрешению пакет уже был передан, никаких дополнительных действий не требуется.

Что делать, если технический заказчик не направил извещение и работы уже идут?

Извещение направляется в любом случае, даже с просрочкой. Состав по части 2 статьи 9.5 КоАП охватывает и нарушение срока, и ненаправление извещения, так что молчание не снижает риск, а добавляет к нему претензии по части 3 статьи 9.5 при выявлении недостатков.

Нужно ли прикладывать к извещению заключение экспертизы проектной документации?

Прикладываются реквизиты положительного заключения, а не сам документ. По части 5.1 статьи 52 орган госстройнадзора запрашивает сведения о разрешении на строительство и о заключении экспертизы самостоятельно.

Разрешение выдано на весь объект, а работы разбиты на этапы. Что подавать по этапу?

Если разрешение выдано на отдельный этап строительства или реконструкции, к извещению прилагается проектная документация на этот этап. Полный объем документации в таком случае не требуется.

Стоимость работ по разрешительной и кадастровой документации

Итоговая цена зависит от площади и назначения объекта, состава уже имеющейся документации и того, на каком этапе подключается подрядчик: до подачи заявления или после отказа.

Услуга	Стоимость	Сроки
Технический план для ввода в эксплуатацию	от 350 000 руб.	по запросу
Техническое заключение кадастрового инженера	от 350 000 руб.	по запросу
Обмерные работы	от 159 000 руб.	по запросу
Координирование здания	от 120 000 руб.	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Регистрация техплана на раздел или перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.	по запросу

Указаны стартовые значения. Объем работ по конкретному объекту складывается из площади, количества помещений, состояния исходной документации и региона; полный перечень позиций и цены собраны на странице стоимости услуг компании.

Типы объектов, с которыми мы работали, и результаты по ним видно в разделе выполненных работ: там указаны назначение здания, состав документации и итог по каждому проекту.

Выводы

Отсылка к части 18 статьи 51 в документах 2026 года указывает на норму, отмененную с 1 сентября 2023 года. Обязанность застройщика самостоятельно наполнять информационную систему исчезла: параметры объекта фиксирует запись в реестре разрешений на строительство, которую вносит уполномоченный орган. Живыми остались другие сроки: 5 рабочих дней на выдачу разрешения, 7 рабочих дней на извещение о начале работ, 5 рабочих дней на внесение изменений при переходе прав. Просрочка извещения стоит юридическому лицу от 100 000 до 300 000 руб., строительство без разрешения — от 500 000 до 1 000 000 руб. или приостановления деятельности до 90 суток.

СМВ Групп работает с разрешительной и кадастровой документацией по нежилым объектам в Москве и Санкт-Петербурге с 2014 года; в команде 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, компания состоит в СРО по проектированию и кадастровым работам. Мы ведем объект и на административном маршруте, и в ситуации, когда работы уже выполнены и вопрос решается через суд.

Частые вопросы

Действует ли часть 18 статьи 51 для разрешений, выданных до 1 сентября 2023 года?

Нет. Норма признана утратившей силу Федеральным законом от 19.12.2022 № 541-ФЗ без переходных положений о сохранении обязанности по ранее выданным разрешениям. После 1 сентября 2023 года требовать передачу сведений и копий разделов проектной документации со ссылкой на эту часть у органа нет оснований.

Чем часть 18 статьи 55 отличается от отмененной части 18 статьи 51?

Это разные нормы с разным предметом. Часть 18 статьи 55 действует и посвящена форме уведомления об окончании строительства, которую утверждает федеральный орган исполнительной власти в сфере строительства и градостроительства. К передаче сведений после получения разрешения на строительство она отношения не имеет, поэтому подмена одной части другой в переписке приводит к спору о предмете обязанности.

Разрешение получено, но участок разделен. Нужно ли новое разрешение?

При разделе земельного участка правообладателю образованных участков потребуется градостроительный план такого участка (ч. 21.7 ст. 51). Уведомление о переходе прав или об образовании участка направляется в орган, выдавший разрешение, по части 21.10 статьи 51, а решение о внесении изменений принимается в срок не более 5 рабочих дней.

Кто отвечает за срыв срока извещения о начале работ: застройщик или технический заказчик?

Часть 5 статьи 52 называет обоих: извещение направляет застройщик или технический заказчик. Ответственность по части 2 статьи 9.5 КоАП наступает у того лица, на котором обязанность закреплена договором, поэтому распределение фиксируется в договоре на выполнение функций технического заказчика, а не подразумевается.

Что делать, если в техническом задании подрядчика стоит ссылка на недействующую норму?

Ссылка на отмененную часть 18 статьи 51 не создает обязанности и не дает основания для приемки или отказа в приемке работ. Пункт переформулируется под действующие нормы: комплект по части 7 статьи 51 на входе и комплект по части 5 статьи 52 к извещению о начале работ. Заодно проверяются сроки в графике: старый десятидневный интервал после получения разрешения заменяется семью рабочими днями до начала работ.

Как проверить, что разрешение действительно внесено в реестр?

Реквизиты записи в реестре разрешений на строительство запрашиваются у выдавшего органа, а сводные сведения о выданных разрешениях публикуются как открытые данные Минстроя России в форматах XLS и CSV с ежеквартальным обновлением. Параметры из записи сверяются с проектом, прошедшим экспертизу: расхождение по площади, высоте или этажности проще устранить внесением изменений в разрешение, чем на этапе ввода объекта в эксплуатацию.