Цель реконструкции входной группы административного здания глазами уполномоченного органа

Цель реконструкции входной группы административного здания уполномоченный орган определяет по тому, что работы меняют в самом здании: появляется ли фундамент, новое помещение, дополнительная площадь или вмешательство в несущие конструкции. Крыльцо, пандус, сборно-разборный тамбур и козырек без фундамента и без организации помещения относятся к изменению внешнего архитектурного решения: в Москве разрешение на строительство для них не требуется по 432-ПП, а для административно-деловых объектов внутри Садового кольца и на улицах из перечня 94-ПП проект согласует Москомархитектура в срок до 20 рабочих дней. Пристройка с фундаментом или новым помещением — это реконструкция с разрешением на строительство и вводом в эксплуатацию. В Москве входную группу рассматривает Москомархитектура, в Санкт-Петербурге — КГА, который сначала выдает задание на проект благоустройства и требует описать в проекте цели и задачи работ.

Статья помогает определить маршрут до заказа проекта: по каким признакам крыльцо, пандус, тамбур или козырек переходят в реконструкцию, какие ограничения 94-ПП приводят к отказу Москомархитектуры и как управляющему недвижимостью самостоятельно проверить адрес, назначение объекта, соседство с объектами культурного наследия и состав собственников. Порядок подачи на mos.ru, состав проекта, образцы документов, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Как уполномоченный орган квалифицирует работы на входной группе

В интерактивной форме запроса Москомархитектуры на mos.ru поле «Цель обращения» содержит четыре варианта: согласование проекта изменения внешнего архитектурного решения, заключение о выполненных работах, заключение в отношении ранее выполненных работ и продление решения. Мотивы собственника (смена арендатора, ребрендинг, отдельный вход с улицы, доступ для маломобильных посетителей) в форме не указываются. Орган оценивает параметры: пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ называет реконструкцией изменение высоты, количества этажей, площади или объема объекта капитального строительства, в том числе надстройку, перестройку и расширение, а также замену и восстановление несущих строительных конструкций. Для реконструкции нужно разрешение на строительство по статье 51 ГрК РФ.

Для входной группы граница проходит по двум признакам: устройство фундамента и организация помещения. На них опираются оба московских акта: постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. № 432-ПП о работах, не требующих разрешения на строительство, и постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. № 94-ПП об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий. Типовые работы на входе в административное здание распределяются по маршрутам так.

Работы на входной группе	Квалификация	Орган и итоговый документ в Москве
Крыльцо, ступени, пандус, площадка на первый, цокольный или подвальный этаж без фундамента и без организации помещения	Изменение внешнего архитектурного решения, разрешение на строительство не требуется	В зоне 94-ПП: решение Москомархитектуры о согласовании проекта, после работ — заключение о выполненных работах. Вне зоны: проект и техническое заключение прикладываются к техплану
Тамбур из сборно-разборных конструкций без фундамента площадью не более 15 кв. м, не выше линии перекрытия между первым и вторым этажами	Изменение внешнего архитектурного решения	Тот же маршрут, что для крыльца
Навес или козырек в пределах габаритов существующих крыльца, площадки, лестницы, приямка; вынос за входную площадку не более 0,3 м	Изменение внешнего архитектурного решения	Тот же маршрут, что для крыльца
Новый дверной проем в наружной стене, в том числе на месте окна	Изменение фасада; в несущей стене допустимо без разрешения на строительство, если не нарушаются прочностные характеристики здания	Проект с разделом КР на усиление проема; в зоне 94-ПП — согласование Москомархитектуры
Пристройка на фундаменте или с организацией помещения; снос пристройки, учтенной в общей площади здания	Реконструкция	Разрешение на строительство, АГР, акт ввода; для уже построенного объекта — иск о признании права в реконструированном виде
Смена цвета или материала отделки без изменения конфигурации	Колористическое решение	Паспорт колористических решений по 114-ПП
Леса и ограждение для ремонта без изменения облика	Производство работ	Ордер ОАТИ на основании проекта производства работ

Пороги площади тамбура и выноса козырька установлены 94-ПП для объектов в его зоне; для зданий вне зоны параметры сверяют с действующей редакцией 432-ПП. Одно и то же крыльцо попадает в разные строки в зависимости от фундамента и площади, поэтому квалификацию начинают с выписки ЕГРН и технического паспорта: учтена ли пристройка в площади здания и есть ли у нее фундамент.

Разбор типовой ситуации: тамбур, новая дверь и крыльцо в одну ступень

Отдельно стоящее нежилое здание: внутри выгородили тамбур, в наружной стене устроили новую дверь, снаружи сделали крыльцо с одной ступенью. Несущие конструкции не затронуты, объем и этажность не изменились, поэтому внутренние работы оформляются как перепланировка. Участок наружной стены с дверью и крыльцом выделяют в отдельный проект частичного изменения фасада, а под проем конструктор рассчитывает раздел КР. Для такого проема обычно достаточно перемычки или стальной рамки.

Если у здания несколько собственников, изменение фасада требует письменного согласия остальных, даже когда дверь появляется в части здания, которую занимает заявитель: наружная стена относится к зданию в целом. В нежилом здании согласия оформляются в простой письменной форме, без нотариуса и без общего собрания. По 94-ПП решение Москомархитектуры не дает права начинать работы до получения согласия всех собственников нежилого объекта.

В практике СМВ Групп конструктор закладывает усиление проема с запасом, а эскиз схемы усиления мы до выпуска проекта согласуем с заказчиком. Инструментальное обследование стены с шурфами, разрушающим и неразрушающим контролем выполняет организация с допуском СРО на инженерные изыскания. Если заказчик от обследования отказывается, расчет опирается на данные обмеров: тип кладки, толщину стены и фотофиксацию ее состояния.

Москва: когда входную группу согласует Москомархитектура по 94-ПП

94-ПП применяется при одновременном выполнении двух условий. Первое — функциональное назначение объекта: административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительные, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Второе — адрес: в пределах внешних границ Садового кольца либо на улицах и магистралях из пункта 1.2.2 положения, среди которых проспект Мира, Ленинский и Кутузовский проспекты, Варшавское и Каширское шоссе.

Постановление не распространяется на объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия, на здания, возведенные с нарушением ограничений использования земельного участка, на работы, требующие разрешения на строительство, и на замену инженерных систем и оборудования. Для зданий вне зоны 94-ПП работы по 432-ПП ни с кем не согласуются, но проект и техническое заключение готовятся все равно: любое расхождение фактического состояния с ЕГРН кадастровый инженер подтверждает проектной документацией организации с допуском СРО. Попадание адреса в зону мы проверяем по тексту постановления: в нашей практике встречались здания, которые прежний исполнитель относил к объектам вне зоны 94-ПП, хотя они стояли в границах Садового кольца.

Услуга предоставляется бесплатно и только в электронной форме, запрос подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. К запросу на решение прикладывают проект изменения внешнего архитектурного решения и техническое заключение о допустимости и безопасности работ, оформленные проектной организацией — членом СРО. Описание услуги размещено на странице согласования проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий на сайте mos.ru. Срок рассмотрения — до 20 рабочих дней; для объектов в границах территорий и зон охраны объектов культурного наследия в этот срок входит согласование Департамента культурного наследия, до 10 рабочих дней.

Решение о согласовании действует 1 год. После работ заявитель запрашивает заключение о выполненных работах не позднее 3 месяцев со дня окончания срока решения, а уполномоченная Москомархитектурой организация проводит натурное обследование не позднее 6 рабочих дней со дня регистрации запроса. Заключение служит основанием для внесения сведений о правомерности изменений в поэтажный план, экспликацию и технический паспорт. Требования к работам, проекту и техническому заключению собраны в тексте постановления Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. № 94-ПП; перед подачей сверяйте действующую редакцию.

Какие решения по входной группе Москомархитектура не согласует

Из запретов пункта 2.1 положения 94-ПП к входным группам относятся следующие:

• вход с улицы на второй и вышерасположенные этажи; исключение — эвакуационные выходы, размещаемые по нормам пожарной безопасности;
• входная группа, нарушающая нормативную ширину тротуара: в практике лестницу или крыльцо не согласуют, если для прохода пешеходов остается менее 1,5 м;
• перекрытие или деформация архитектурных элементов и декора, знаков адресации, памятных и мемориальных досок, дорожных знаков, указателей остановок общественного транспорта;
• глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами;
• распашные ставни;
• наружные тамбуры, кроме сборно-разборных без фундамента;
• вход в подвальное помещение со стороны фасада, ориентированного на красные линии улично-дорожной сети.

Кроме прямых запретов, проект оценивают по критериям пункта 3.8: обоснованность количества, габаритов и конфигурации дверных проемов, соответствие стилистике и колористике фасада, сохранение композиции глухих и остекленных поверхностей, соответствие новых материалов существующим. Поэтому пояснительная записка объясняет, почему вход размещен в этом месте, какого он размера и из каких материалов выполнен.

Санкт-Петербург: цели и задачи работ в проекте благоустройства КГА

Отдельного акта, аналогичного 94-ПП, в Санкт-Петербурге нет. Изменение фасада, включая входную группу, проходит через Комитет по градостроительству и архитектуре по Правилам благоустройства территории Санкт-Петербурга (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961) и административному регламенту КГА (распоряжение КГА от 09.08.2017 № 13-н). Последовательность похожа на 94-ПП: сначала разрешение КГА, затем работы. Московская практика на Петербург не переносится: другие органы, другой состав проекта и другие сроки.

Первый шаг — задание на разработку проекта благоустройства. К заявлению прикладывают согласие на обработку персональных данных, доверенность от собственника, выписку ЕГРН, фотофиксацию, поэтажный план со схематичным местом устройства входа и схему границ элементов благоустройства и здания. Перечень проектируемых элементов указывается в полном объеме: неполный перечень приводит к отказу. Срок услуги — не более 22 рабочих дней, но с первой подачи пакет проходит редко, и это стоит заложить в график. Если на фасаде нужно разместить только оборудование, например кондиционер, вместо проекта готовят лист согласования со сроком рассмотрения до 15 рабочих дней; оборудование допускается только на дворовых фасадах.

После получения задания заказывают топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями в тресте ГРИИ; до задания этот расход преждевременен. В пояснительной записке проекта благоустройства указывают номер разрешительного письма КГА, описание местоположения и состояния объекта, цели и задачи планируемого благоустройства, обоснование экономической эффективности и социальной значимости, описание окружающей застройки, ландшафтный анализ, мероприятия по беспрепятственному доступу инвалидов и проектные решения с учетом экологических, санитарных и противопожарных норм. Графическая часть включает ситуационный план, фотофиксацию, развертки фасадов (КГА требует четыре), общий вид входа с перилами и ступенями, разрез и спецификацию заполнения проемов.

Выполнение требований на фасадах контролирует ГАТИ. Для объектов культурного наследия и зданий в охранных зонах действует отдельная процедура КГИОП по Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ. Формализованных критериев у КГА меньше, чем у Москомархитектуры, поэтому по работам, выполненным без согласования, комитет нередко требует сначала вернуть фасад к прежнему виду и только затем рассматривает новые изменения.

Когда входная группа становится реконструкцией

Реконструкцию орган видит там, где у входной группы появляется собственный объем: фундамент, помещение с площадью, которая включается в общую площадь здания, тамбур больше 15 кв. м или выше линии перекрытия первого этажа. К тому же результату ведет проем, ослабивший несущую стену без расчета усиления. Работы, требующие разрешения на строительство, 94-ПП прямо исключает из своего предмета, и как изменение фасада Москомархитектура их не рассматривает.

Маршрут реконструкции включает разрешение на строительство по статье 51 ГрК РФ, работы и акт ввода в эксплуатацию. В Москве в составе документации разрабатывают архитектурно-градостроительное решение (АГР), в Санкт-Петербурге аналогичный документ называется архитектурно-градостроительным обликом (АГО). АГР объединяет проект изменения фасадов и колористику, поэтому отдельный паспорт колористических решений в большинстве случаев не нужен; АГР прикладывается к техническому плану как основание для изменения сведений ЕГРН. Процедура реконструкции занимает от года до нескольких лет, и параметры 94-ПП и 432-ПП выгоднее сверить на стадии эскиза, пока вход можно уложить в работы без разрешения на строительство.

Для уже построенной пристройки остается судебный путь. До иска проводятся обмеры и досудебное обследование, по итогам которого составляется предварительное техническое заключение: перечень нарушений со ссылками на ГрК РФ и 123-ФЗ и меры по устранению каждого. Затем собирается доказательная база: инструментальное обследование несущих конструкций с лабораторными пробами, раздел КР, расчет пожарного риска, расчет категорий, проекты АПС и пожаротушения на новые площади, проект изменения фасадов и заключение кадастрового инженера. Перед иском заявитель обращается в уполномоченный орган и получает отказ. Суд почти всегда назначает судебную экспертизу, а его решение становится основанием для технического плана и внесения сведений в ЕГРН.

СМВ Групп сопровождает узаконивание реконструкции через суд при условии, что земельный участок под зданием находится в собственности заявителя: при аренде, в том числе долгосрочной, и субаренде этот путь закрыт. Фактическую планировку мы фиксируем без скрытия элементов реконструкции, чтобы судебный эксперт не нашел нарушений, которых нет в доказательной базе.

Когда согласование входной группы как изменения фасада не подходит

• Здание — объект культурного наследия или выявленный объект культурного наследия. Работы в нем оформляются как приспособление под современное использование, проект готовит организация с лицензией Минкультуры; в Санкт-Петербурге такие работы согласует КГИОП.
• Помещение находится в многоквартирном доме. Перепланировку согласует Мосжилинспекция по 508-ПП, а изменение фасада требует протокола общего собрания собственников, как правило, с согласием не менее 2/3 голосов.
• Задача — расширить здание за счет входной зоны. Пристройка на фундаменте или с новым помещением идет через разрешение на строительство либо суд, а проект по 94-ПП для нее не подают.
• Здание складское, производственное, гостиничное или общежитие. Эти назначения в перечне 94-ПП отсутствуют: согласование Москомархитектуры не требуется, проект изменения фасада готовится для технического плана.

Доступность и эвакуация: какие обоснования принимает орган

По 94-ПП проект обязан содержать решения по противопожарным мероприятиям и по обеспечению доступности для маломобильных групп населения (МГН); те же разделы требуются в техническом заключении. Пандус, платформа, лестница и поручни в составе входной группы относятся к изменению фасада. Для объектов социальной инфраструктуры 94-ПП повышает предельную площадь тамбура с конструкциями доступа МГН до 40 кв. м, для административно-деловых зданий действует общий предел 15 кв. м. В мае 2025 года 432-ПП дополнили изменением и ликвидацией оборудования для МГН без фундамента: подъемники и поручни теперь можно не только установить, но и демонтировать без разрешения на строительство.

С эвакуацией связано правило одной входной группы. Московские правила допускают у одного нежилого помещения только одну входную группу; в 94-ПП это пункт 2.2.2.5 с оговоркой «если иное не предусмотрено требованиями пожарной безопасности». При учете помещения с несколькими входными группами Росреестр выносит приостановку. Рабочая схема строится на оговорке о пожарной безопасности: у помещения одна основная входная группа и дополнительные входы, необходимость которых для своевременной эвакуации людей подтверждает расчет пожарного риска в составе проектной документации. В практике СМВ Групп есть выигранные у Росреестра дела, в которых суд подтвердил такое разграничение входной группы и входов.

Подготовка к согласованию: что проверить до заказа проекта

Отправная точка — актуальная выписка ЕГРН с планом; дизайн-проекты, старые планы БТИ и чертежи от руки только дополняют ее. В нашей практике у большинства объектов, по которым обращаются за согласованием фасада, обнаруживаются и несогласованные внутренние изменения, поэтому техник на обмерах проходит все помещения, включая серверные, архивы и кабинеты руководства. Помещение, в которое не дали доступ, отрисовывают по ЕГРН или БТИ, и ответственность за расхождение с фактом переходит на заказчика.

До заказа проекта проверьте:

• выписку ЕГРН и технический паспорт: учтены ли тамбур, крыльцо или пристройка в площади здания;
• функциональное назначение по документам технической инвентаризации и адрес по перечню 94-ПП;
• меняются ли высота, этажность, площадь и объем, затрагиваются ли несущие конструкции;
• планируются работы или уже выполнены, есть ли предписание надзорного органа и его срок;
• состав собственников и доверенность от собственника на подачу документов и регистрационные действия;
• права на земельный участок и его вид разрешенного использования, если не исключен судебный путь.

От ситуации объекта зависит, что проверять в первую очередь и где чаще всего ошибаются.

Сценарий	Что критично	Типичная ошибка
Здание вне зоны 94-ПП	Соответствие работ 432-ПП, проект и техническое заключение для техплана	Считать, что без согласования документы не нужны
Зона 94-ПП, работы планируются	Решение Москомархитектуры до начала работ, фотографии фасада не старше 2 месяцев на дату обращения	Начать работы до получения согласий всех собственников
Зона 94-ПП, вход уже сделан	Выбор между отказом органа с последующим судом и возвратом фасада в прежний вид	Рассчитывать на заключение по ранее выполненным работам после 1 января 2026 года
Нежилое здание с несколькими собственниками	Письменные согласия всех собственников	Считать, что дверь в своей части здания согласий не требует
Участок граничит с объектом культурного наследия	Раздел об обеспечении сохранности ОКН с оценкой воздействия работ	Полагаться на слова собственника о статусе здания и соседей
Санкт-Петербург	Полный перечень проектируемых элементов в заявлении на задание КГА	Заказать топографический план до получения задания

Сценарии пересекаются: для административного здания внутри Садового кольца с двумя собственниками и соседним ОКН согласия собирают до подачи, а раздел о сохранности ОКН включают в проект, который Москомархитектура направит в Департамент культурного наследия.

Проект по 94-ПП включает пояснительную записку с описанием существующего состояния и перечнем работ, чертежи фрагментов фасадов, фотофиксацию и фотомонтаж в цвете, планы до работ, монтажа-демонтажа и после работ в масштабе 1:50, 1:100 или 1:200, схему размещения объекта в застройке, схему генплана при изменении благоустройства и ведомость материалов с марками цветов по палитрам NCS и RAL. В пояснительную записку мы включаем прямые ссылки на пункты 432-ПП, по которым работы не требуют разрешения на строительство: регистратор Росреестра не оценивает конструктив и по инерции может квалифицировать изменения как реконструкцию, а ссылка на норму снимает этот довод в ответе на приостановку. Титульный лист проекта подписывает собственник с отметкой о согласовании: Росреестр запрашивает ее регулярно.

Как согласовать изменение входной группы административного здания в Москве: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Квалифицируйте работы по выписке ЕГРН и техническому паспорту: фундамент, новое помещение, изменение площади и вмешательство в несущие конструкции переводят вход в реконструкцию.
2. Шаг 2. Проверьте функциональное назначение и адрес по перечню 94-ПП, а соседство с ОКН — по карте data.mos.ru.
3. Шаг 3. Закажите обмеры, проект и техническое заключение у организации — члена СРО; при новом проеме в несущей стене в проект входит раздел КР с усилением.
4. Шаг 4. Соберите письменные согласия остальных собственников здания и подпись собственника на титульном листе проекта.
5. Шаг 5. Для объекта в зоне 94-ПП подайте запрос на mos.ru с усиленной квалифицированной электронной подписью и получите решение о согласовании проекта в срок до 20 рабочих дней.
6. Шаг 6. Выполните работы в пределах срока действия решения и не позднее 3 месяцев после его окончания запросите заключение о выполненных работах, обеспечив доступ для натурного обследования.
7. Шаг 7. Передайте проект, техническое заключение и заключение Москомархитектуры кадастровому инженеру для подготовки технического плана и учета изменений в ЕГРН.

Образцы документов для проекта входной группы и фасада

Комплект охватывает задание проектировщику, фасадные документы и заявление на случай реконструкции; начните с технического задания на проектирование реконструкции фасадов.

Документ	Скачать
Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
Образец паспорта фасада здания	Скачать
Образец проекта перепланировки нежилого помещения	Скачать
Паспорт колористического решения фасадов	Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию)	Скачать

Частные случаи входной группы: проем, тамбур, облицовка, ордер

На узкие вопросы, которые возникают при проектировании входной группы административного здания, отвечает Валерий, юрист с аттестатом кадастрового инженера, эксперт компании СМВ Групп.

Вопрос эксперту: расчетные и нормативные частности

Можно ли устроить вход на месте окна в несущей стене без разрешения на строительство?

В мае 2025 года в 432-ПП прямо внесли устройство проемов в несущих стенах с условием, что не нарушаются прочностные характеристики здания. Для отдельно стоящего нежилого здания это условие подтверждает раздел КР с расчетом усиления: стальная рамка по контуру проема и перемычка над ним. Для помещения в многоквартирном доме 432-ПП отсылает к 508-ПП, и понадобится техническое заключение автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». В зоне 94-ПП проект с разделом КР дополнительно проходит Москомархитектуру.

Можно ли увеличить существующий тамбур без перехода в реконструкцию?

Только в пределах учтенной площади. По 94-ПП общая площадь изменяемых тамбуров не может превышать площадь тамбуров, учтенную в документах технического учета; исключение сделано для конструкций доступа МГН в социально значимых объектах социальной инфраструктуры и объектах культурно-просветительского назначения. Архитектурная стилистика, материалы и цвет тамбура должны соответствовать фасаду. Тамбур на фундаменте с площадью в ЕГРН уже относится к капитальным пристройкам.

Нужен ли паспорт колористических решений, если меняется только облицовка входной группы?

Смена цвета или материала отделки без изменения конфигурации оформляется паспортом колористических решений по 114-ПП. Паспорт действует 5 лет и в Росреестр не подается: сведения ЕГРН от цвета фасада не меняются. Если входная группа меняется конструктивно в зоне 94-ПП, колористика проектируемых элементов входит в сам проект через ведомость материалов, а при реконструкции с АГР отдельный паспорт не нужен. В иск о признании права на реконструированный объект колористику мы не включаем: это самостоятельная процедура Москомархитектуры.

Кто оформляет ордер на леса и ограждение при ремонте входной группы?

Ордер нужен, когда для работ ставят строительные леса, ограждение или занимают прилегающую территорию; к заявке прикладывают проект производства работ. Согласование фасада ордер не заменяет, и наоборот. Как правило, ордер получает строительный подрядчик с членством в СРО, который и готовит проект производства работ.

Во что обходится ошибка в квалификации входной группы

Работы без разрешительной документации влекут штраф по КоАП РФ с возможным приостановлением деятельности до 90 суток. В Москве нарушения по фасадам дополнительно квалифицируются по Кодексу города Москвы об административных правонарушениях. В Санкт-Петербурге закон об административных правонарушениях отдельно наказывает самовольное изменение фасада, размещение оборудования на лицевых фасадах и ремонт фасада без колерного бланка, а ГАТИ регулярно выходит на проверки. Штраф открывает цепочку: предписание вернуть фасад в первоначальный вид, повторные штрафы до устранения нарушения, приостановление деятельности, суд. Если проверяющий сочтет входную группу пристройкой, изменение фасада могут квалифицировать как самовольную постройку.

Вторая статья потерь — кадастровый учет. Отступление от согласованного проекта в ходе работ нередко делает дальнейшее согласование невозможным, а по нежилым зданиям в Москве практически всегда блокирует учет изменений. По коммерческим объектам в Москве мы закладываем в график время минимум на одну приостановку в Росреестре. Расхождения между фактом и документами проверяют банки при сделках и залоге, они же всплывают при заключении договора с крупным арендатором.

Согласовать выполненные работы дороже, чем получить решение до их начала, а в зоне 94-ПП после истечения сроков для ранее выполненных работ административного пути не осталось. Проект подрядчика без технического заключения и технического плана не обеспечивает ни согласования, ни учета: изменения объекта регистрируются только по полному комплекту документов.

Стоимость проекта и согласования входной группы

Итоговая сумма зависит от маршрута: проект изменения фасада, техническое заключение, согласование в Москомархитектуре, усиление проема, технический план и регистрация изменений считаются отдельными позициями, а при реконструкции и дополнительных входах добавляются пожарные расчеты.

Услуга	Стоимость	Сроки
Проект перепланировки фасада	от 300 000 руб.	по запросу
Техническое заключение по фасадам	от 155 000 руб.	по запросу
Согласование в МКА	от 255 000 руб.	по запросу
Проект усиления проема в несущей стене	от 120 000 руб.	по запросу
Технический план для перепланировки (нежилые здания)	от 250 000 руб.	по запросу
Регистрация техплана на раздел/перепланировку в Росреестре	от 220 000 руб.	по запросу
Проект колористических решений	от 550 000 руб.	по запросу
Расчет рисков пожарной опасности	от 250 000 руб.	по запросу

Цены действуют на дату публикации и не включают сроки рассмотрения в органах: подготовка документации в нашей практике обычно укладывается в месяц, остальное определяют регламенты и приостановки. Полный перечень фасадных, кадастровых и пожарных услуг с минимальной стоимостью опубликован на странице стоимости услуг по согласованию и кадастру.

Типичные объекты и результаты по фасадам, перепланировкам и кадастровым работам в Москве и Санкт-Петербурге собраны в разделе выполненных работ компании.

Выводы

Для уполномоченного органа цель работ на входной группе выражается в параметрах. Пока крыльцо, пандус, тамбур или козырек обходятся без фундамента и без нового помещения, это изменение внешнего архитектурного решения; с ними начинается реконструкция с разрешением на строительство или судебным узакониванием. Административному зданию в зоне 94-ПП решение Москомархитектуры нужно до начала работ, и проект обосновывает место, размер и материалы входа; вне зоны те же документы нужны для технического плана. В Петербурге КГА рассматривает цели и задачи работ в проекте благоустройства, а неполный перечень элементов в заявлении на задание возвращает пакет на доработку.

СМВ Групп с 2014 года работает с нежилыми зданиями в Москве и Санкт-Петербурге: более 2300 реализованных проектов, 45 специалистов со средним опытом более 15 лет, членство в СРО по проектированию и кадастровым работам. Мы квалифицируем работы на входной группе по документам объекта, готовим проект с техническим заключением и технический план и сопровождаем согласование до внесения изменений в ЕГРН.

Частые вопросы о согласовании входной группы

Может ли управляющая компания подать запрос в Москомархитектуру за собственника здания?

Заявителем по 94-ПП выступает собственник или один из собственников нежилого объекта либо лицо, которому объект города Москвы передан в хозяйственное ведение или оперативное управление. Управляющая компания действует как представитель по доверенности. Если собственник — юридическое лицо или ИП, представлять его может только юридическое лицо или ИП: запросы от представителей — физических лиц регламент не принимает.

Кто отвечает за входную группу, сделанную арендатором без согласования?

По 94-ПП за соблюдение порядка и безопасность работ отвечает лицо, которое их выполняет. Требования привести фасад в соответствие и ограничения при кадастровом учете касаются объекта, поэтому на практике ответственность ложится на собственника, а регистрационные действия проводятся по его доверенности. Затраты на узаконивание стороны могут распределить договором аренды с учетом того, что результат согласования остается за собственником.

Что делать, если срок решения Москомархитектуры истекает до окончания работ?

Решение о согласовании проекта можно продлить один раз, не более чем на год. Запрос на продление подается не позднее последнего дня срока действия решения, рассмотрение занимает до 9 рабочих дней. Если на момент подачи запроса срок решения уже истек, в продлении откажут.

Почему Москомархитектура может отказать в заключении после завершения работ?

Регламент 94-ПП называет среди оснований отказа несоответствие выполненных работ проекту или техническому заключению и невозможность доступа на объект для натурного обследования. Заключение не оформляется, если при обследовании выявлены пристройки или надстройки, затрагивающие облик здания, без правоустанавливающих документов, а также если объект или участок включены в перечни по постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП о незаконном использовании земельных участков.

Распространяется ли 94-ПП на помещение в административном здании, а не на все здание?

Да. Положение 94-ПП охватывает внешние поверхности нежилых зданий, в том числе внешние поверхности помещений в них. Функциональное назначение определяется по постановлению Правительства Москвы от 21 мая 2015 г. № 306-ПП либо по документам технической инвентаризации, поэтому для офиса в административно-деловом здании внутри Садового кольца или на магистрали из перечня действует та же процедура, что и для здания целиком.

Как быть, если в выписке ЕГРН нет поэтажного плана здания?

Без графики в ЕГРН регистратору не с чем сравнить новое состояние объекта, и риск приостановок растет. Москомархитектура по 94-ПП использует документы технической инвентаризации — поэтажный план и выписку из технического паспорта по форме 1а с годом постройки; их получение отнесено к необходимым и обязательным услугам и оплачивается заявителем. Эти же документы служат исходными данными для проекта и технического плана, поэтому их заказывают до начала проектирования.